מה מקדם חצר במכרזי רמ"י? מחקר על 2,034 מגרשים צמודי קרקע

מחקר מקורי · גרסה 2 · 26 באוקטובר 2026 · מחלקת המחקר במקרקעין של מכריע

בשומה של בית צמוד קרקע, החצר נכנסת לחישוב במקדם. המקדם הנפוץ בהכרעות של שמאים מכריעים הוא 0.25. עד היום לא נמדד בנתוני שוק כמה קונים משלמים בפועל על מ"ר חצר נוסף. המחקר הזה מודד את זה במכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לבנייה צמודת קרקע.

המקדם נמדד ביחס למ"ר מבונה אקוויוולנטי (מחיר הקרקע לכל מ"ר שמותר לבנות, אחרי שכל רכיב תורגם לשטח עיקרי). הוא לא נמדד ביחס למ"ר מגרש, וגם לא ביחס למ"ר בנוי של בית קיים. מקדם 0.25 פירושו שמ"ר חצר נספר כרבע ממ"ר מבונה אקוויוולנטי.

פרק 1. מה זה מקדם חצר, ולמה הוא משנה את השומה?

שמאי שמעריך מגרש לבית צמוד קרקע מתרגם את כל חלקי הנכס ליחידה אחת. שטח עיקרי נספר כמו שהוא. מרתף, שטחי שירות וחצר נספרים כחלק ממ"ר עיקרי, לפי מקדם. את הסכום מכפילים בשווי למ"ר.

מקדם החצר קובע איזה חלק משווי המגרש מיוחס לחצר. בהיטל השבחה זה משנה את ההפרש בין המצב הקודם (שווי הנכס לפי התכנון לפני התכנית) לבין המצב החדש (השווי אחרי התכנית). למשל, כשתכנית מוסיפה זכויות בנייה על חשבון החצר, או מאפשרת לפצל מגרש.

מה זה מ"ר מבונה אקוויוולנטי, ואיך הוא נכנס לתחשיב?

שלוש יחידות נשמעות דומות, אבל הן מודדות דברים שונים:

• מ"ר מגרש. כל שטח הקרקע, כולל החצר. מחיר למ"ר מגרש הוא מחיר המגרש חלקי השטח שלו.
• מ"ר בנוי. שטח של בית קיים. המחיר שלו כולל את הבנייה, ולכן הוא גבוה ממחיר של קרקע.
• מ"ר מבונה אקוויוולנטי. השטח שמותר לבנות, אחרי שכל רכיב הוכפל במקדם שלו. מחיר למ"ר כזה הוא מחיר הקרקע לכל מ"ר שמותר לבנות.

מקדם החצר במחקר נמדד ביחידה השלישית. כך שמאים מתרגמים מגרש לשטח אחד: כל רכיב כפול המקדם שלו, ואת הסכום כפול המחיר למ"ר מבונה אקוויוולנטי.

טבלה 1. דוגמה לשם המחשה בלבד, עם שטחים ומחיר מומצאים. מקדם השירות 0.5 ומקדם המרתף 0.42 הם החציונים שלהם בהכרעות במאגר. מקדם החצר 0.25 הוא החציון שבפרק 2.

לשם המחשה: אם המחיר הוא 3,000 ₪ למ"ר מבונה אקוויוולנטי, מחיר המגרש בדוגמה הוא 276 כפול 3,000, כלומר 828,000 ₪. מקדם החצר קובע כמה מתוך הסכום הזה מיוחס לחצר. בדוגמה החצר תורמת 75 מ"ר, כלומר 225,000 ₪.

אלה ההגדרות הנוספות שהמחקר משתמש בהן:

• המקדמים בניתוח עצמו. הם לקוחים מהשגה 40840 בשדרות. עיקרי עד 180 מ"ר כפול 1, ומעליו כפול 0.9. ממ"ד כפול 1, שירות מעל הקרקע כפול 0.5, ומרתף כפול 0.4.
• יתרת חצר. שטח המגרש פחות התכסית, כלומר השטח שהבית תופס על הקרקע. התכסית היא השטח המבונה מעל הקרקע חלקי מספר הקומות. במכרז 51/2025 בשדרות, למשל: 280 ועוד 50, חלקי 2, כלומר 165 מ"ר.
• מקדם חצר. כמה מ"ר מבונה אקוויוולנטי שווה מ"ר אחד של יתרת חצר. "חצר כללית" היא מקדם אחד לכל החצר. "חצר שולית" היא מקדם נמוך יותר לחלק שמעבר לשטח מסוים.
• מחיר מול שווי. במאמר, "מחיר" הוא מה שקונים שילמו במכרזים. "שווי" הוא מה שקבע שמאי או שמאי מכריע.

המקדם בהכרעות נקבע לפי שיקול דעת, הכרעות קודמות ועסקאות השוואה (מכירות של נכסים דומים). בעסקאות רגילות קשה למדוד את מחיר החצר לבדה. מגרש גדול שונה ממגרש קטן גם בזכויות, במיקום ובבית שעליו.

מכרזי רמ"י מאפשרים מדידה כזו. באותו מכרז, באותה שכונה ובאותו יום, נמכרים עשרות מגרשים עם זכויות זהות ושטח שונה. כך ההבדל במחיר בין המגרשים משקף בעיקר את ההבדל בחצר.

פרק 2. מה נקבע עד היום בהכרעות של שמאים מכריעים?

המחקר סינן את מקדמי החצר שנקבעו בהכרעות שמאי מכריע בהיטל השבחה. הוא השאיר רק הכרעות על צמוד קרקע, שבהן נקבע גם שווי קרקע למ"ר מבונה, ובלי הקשר של משק, נחלה או פל"ח. מכל הכרעה נספר ערך אחד.

• חצר כללית. ב-612 הכרעות החציון 0.25. גם הרבעון התחתון והעליון הם 0.25. העשירונים הם 0.20 ו-0.30.
• ערך אחד שולט. ב-429 מתוך 612 ההכרעות המקדם הוא בדיוק 0.25. רק ב-11 מתוך 612 הוא 0.42 ומעלה.
• חצר שולית. ב-89 הכרעות החציון 0.20. הרבעונים הם 0.15 ו-0.25.
• מדגם רחב יותר. בלי סינון ההקשר, החציון של חצר כללית נשאר 0.25 (1,180 הכרעות). החציון של חצר שולית יורד ל-0.15 (236 הכרעות).

החציונים האלה הם הערכה. הסינון אוטומטי, לפי תווית המקדם ולפי מילים בטקסט ההחלטה. בבדיקה ידנית של 4 הכרעות שנבחרו בהגרלה, 2 לא התאימו לגמרי: אחת עסקה במשק עם מבני משק, ואחת בחצר לפל"ח. כדי לדייק צריך לקרוא כ-30 הכרעות.

החציון של חצר כללית לא זז באף סינון. החציון של חצר שולית רגיש להגדרה, גם כי בחלק מההכרעות "יתרת חצר" היא כל החצר.

שתי הכרעות ממחישות את הגישות.

שלוש הכרעות נוספות מראות איך המקדם נכנס לחישוב:

• מדרגה לפי שטח. בהרצליה (2020) יעקב פז הכניס 300 מ"ר חצר במקדם 0.25, ואת החצר שמעל 300 מ"ר במקדם 0.15. השווי שקבע: 6,400 ₪ למ"ר קרקע מבונה. להחלטה (עמודים 12 עד 13).
• יתרת חצר אחרי ניכוי התכסית. ברמת השרון (2023) דוד טיגרמן הכניס "יתרת חצר" במקדם 0.25, אחרי הפחתת חניה, תכסית ושביל גישה. השווי בתחשיב: 4,200 ₪ למ"ר מבונה. ההגדרה הזאת דומה להגדרה במחקר. להחלטה (עמוד 25).
• מקדם החצר בתוך השווי עצמו. בהרצליה (2026) דוד דדון חישב את השווי למ"ר בעסקאות ההשוואה כשהחצר במקדם 25%, וקבע 25,000 ₪ למ"ר קרקע למבונה אקוויוולנטי. להחלטה (עמוד 19).

המקרה האחרון חשוב לשיטה. השווי למ"ר בהכרעות כבר מחושב עם מקדם חצר מוסכם. לכן אי אפשר לקחת ממנו שווי "נקי" של מ"ר מבונה בלי חצר.

טבלה 2. ההכרעות שצוטטו, מהחדשה לישנה. השווי הוא מה שקבע השמאי בכל הכרעה.

פרק 3. אילו מכרזים נכנסו למחקר?

הנתונים הם תוצאות של מכרזים פומביים של רמ"י, כפי שפורסמו באתר המכרזים של הרשות. לכל מגרש נאספו השטח, ההצעות והוצאות הפיתוח. זכויות הבנייה נקראו מטבלת הזכויות בחוברת של כל מכרז. המחקר לא שמר שמות של מציעים או זוכים.

קבוצה היא מגרשים באותו מכרז עם אותן זכויות במ"ר. חצאי דו-משפחתי הם תמיד קבוצה נפרדת. כל קבוצה נכנסה רק אם עמדה בכל התנאים האלה:

1. ייעוד. מגורים צמודי קרקע, יחידת דיור אחת במגרש.
2. זכויות. זכויות בנייה במ"ר מוחלטים, זהות לכל המגרשים בקבוצה.
3. גודל. לפחות 15 מגרשים, אחרי שהוצאו מגרשים עם פחות מ-5 הצעות תקפות.
4. תחרות. בממוצע לפחות 5 הצעות למגרש.
5. טווח שטחים. המגרש הגדול גדול לפחות פי 1.1 מהקטן, כדי שאפשר יהיה למדוד שיפוע.
6. מחיר שוק. לא מחיר מטרה ולא דיור במחיר מופחת.

בסינון נבדקו 454 מכרזים משנים 2008 עד 2024, ועוד מכרז 51/2025 בשדרות שממנו התחיל המחקר. 66 מכרזים עברו את הסינון הראשון. אחרי קריאת טבלאות הזכויות נשארו 45 קבוצות מ-39 מכרזים.

אלה המקרים העיקריים שהוצאו:

• זכויות באחוזים משטח המגרש. כשהזכויות גדלות עם המגרש, ההבדל בשטח אינו רק חצר.
• תשלומים לפי שטח שאינם בעלות שפורסמה. למשל האון 297/2024 ו-270/2016.
• אי ודאות בזכויות. 404/2011 (שתי טבלאות זכויות אפשריות) ו-379/2013 (השטח כולל שטח פרטי פתוח).
• מעט מדי מגרשים. 107/2010, שנשארו בו 9 מגרשים אחרי סינון ההצעות.
• שיווק כפול. 6 מגרשים שווקו פעמיים, ונשאר רק השיווק המאוחר.

ב-45 הקבוצות יש 2,231 מגרשים. 2,034 מהם קיבלו לפחות 5 הצעות תקפות, ורק הם נכנסו לניתוח. 11 קבוצות (516 מגרשים) הן חצאי דו-משפחתי, ו-33 קבוצות (1,487 מגרשים) הן מגרשים שלמים. קבוצה אחת, 391/2009 T1, סומנה כלא ודאית.

יתרת החצר החציונית היא 282 מ"ר. ל-90% מהמגרשים יש יתרת חצר בין 180 ל-453 מ"ר. הפריסה הגאוגרפית לא מאוזנת: 11 מתוך 45 הקבוצות מנתיבות, ו-23 מתוך 45 מנתיבות, אשקלון, אילת ובאר שבע.

טבלה 3. הקבוצות והמגרשים שנכנסו לניתוח, לפי יישוב. 45 קבוצות, 2,034 מגרשים.

פרק 4. איך מודדים כמה עולה מ"ר חצר?

העלות לקונה

העלות של כל מגרש היא חציון חמש ההצעות הגבוהות על המגרש, כפול מע"מ, ועוד הוצאות הפיתוח שרמ"י קבעה. המע"מ נקבע לפי תאריך ועדת המכרזים, בין 15.5% ל-18%. הצעה נמוכה מרבע מחציון ההצעות הזוכות באותו מכרז הוצאה כלא אמיתית.

המחקר השתמש בחציון חמש ההצעות הגבוהות, ולא בהצעה הזוכה. הסיבה: בחלק מהמכרזים מציע זוכה רק במגרש אחד מתוך כמה שהגיש, והוועדה מחלקת את המגרשים כך שסך ההכנסה יהיה מרבי. במכרז 51/2025, רק 9 מתוך 34 הזוכים הציעו את ההצעה הגבוהה ביותר על המגרש שלהם.

המודל

המודל מניח שבתוך כל קבוצה, העלות של מגרש היא מחיר אחיד למ"ר כפול השטח האקוויוולנטי שלו:

משוואה 1. ⁦C_i = V_g × (B_g + k × y_i)⁩

כאן C היא העלות של מגרש i, ו-V הוא המחיר למ"ר מבונה אקוויוולנטי בקבוצה g. B הוא השטח המבונה האקוויוולנטי, הזהה לכל הקבוצה. y היא יתרת החצר, ו-k הוא מקדם החצר. המחיר השולי של מ"ר מגרש הוא השיפוע של העלות לפי השטח:

משוואה 2. ⁦β = ∂C / ∂y = V_g × k⁩

הניתוח בשיטה של השמאים

כך ניתחה השגה 40840 את מכרז 102/2016, וכך נותחו המכרזים בהכרעות שנקראו. לכל קבוצה מחשבים מחיר למ"ר אקוויוולנטי, כשהחצר בפנים במקדם 0.25:

משוואה 3. ⁦V_conv,g = C̄_g / (B_g + 0.25 × ȳ_g)⁩

אחר כך מבטאים את המחיר השולי של מ"ר חצר ביחידות של אותו מחיר:

משוואה 4. ⁦k_conv = β / V_conv,g⁩

בפועל, העלות של כל מגרש חולקה במחיר של הקבוצה שלו. אחר כך נאמד שיפוע אחד משותף לכל המגרשים, עם חותך נפרד לכל קבוצה. החותך הנפרד מנטרל את ההבדלים ברמת המחיר בין שכונות, ונשאר רק ההבדל בתוך כל קבוצה. אם המקדם 0.25 תואם את מה שקונים שילמו, התוצאה אמורה לצאת בערך 0.25.

השיפוע המשותף הוא ממוצע משוקלל של השיפועים בכל קבוצה. קבוצה עם טווח שטחים רחב ומגרשים רבים מקבלת משקל גדול יותר. לכן הוא יכול להיות שונה מחציון הקבוצות (פרק 6).

איך נוטרלו מאפייני המגרש?

מגרש פינתי או מגרש שגובל בשצ"פ (שטח ציבורי פתוח) יכול להימכר ביוקר בלי קשר לחצר. אם מגרשים כאלה גם גדולים יותר, המקדם עלול לייחס לחצר את מה שהקונים שילמו על המיקום.

לכן בחלק מהקבוצות נקראו התשריטים, וכל מגרש קודד לפי מאפייניו:

• מיקום במגרש. פינתי, חזית כפולה, גבול לדרך ראשית, לשצ"פ, לשביל או למבנה ציבור.
• סביבה. שכנות לבנייה רוויה או למסחר, ומגרש בשולי השכונה.
• צורה. מגרש בצורה חריגה.

המאפיינים נכנסו לחישוב לצד החצר, כאפקט יחסי על מחיר המגרש. הקידוד נעשה ב-11 קבוצות (538 מגרשים). ב-34 הקבוצות האחרות התשריטים סרוקים או חסרים, ולא קודדו מאפייני מגרש.

השוואה לשווי שנקבע בהכרעה

בשדרות, השגה 40840 ניתחה 80 מגרשים של מכרז 102/2016 וקבעה שווי של 1,303 ₪ למ"ר. כשהמחקר חישב את המחיר מאותם נתונים, באותה דרך (הצעה זוכה ופיתוח, בלי מע"מ, חצר במקדם 0.25), יצא 1,173 ₪. הפער הוא 10%. הוא נובע בעיקר מכך שבמחקר נכללו רק 51 מתוך 80 המגרשים, אלה שקיבלו לפחות 5 הצעות.

באותו מחיר, השיפוע של המכרז עצמו נותן מקדם 0.62, עם רווח סמך בין 0.33 ל-0.78. כלומר, הנתון שעליו ההכרעה התבססה משקף מחיר חצר גבוה מ-0.25.

למה התוצאה שמרנית

אם משוואה 1 נכונה, ממוצע העלות בקבוצה הוא V כפול השטח האקוויוולנטי הממוצע. כשמציבים אותו במשוואות 3 ו-4 מקבלים:

משוואה 5. ⁦k_conv = k × (B + 0.25 × ȳ) / (B + k × ȳ)⁩

משוואה 6. ⁦k_conv − 0.25 = B × (k − 0.25) / (B + k × ȳ)⁩

מכיוון ש-B ו-y חיוביים, משוואה 6 אומרת שני דברים. אם המקדם האמיתי גבוה מ-0.25, גם התוצאה בשיטת השמאים גבוהה מ-0.25, אבל נמוכה מהמקדם האמיתי. אם המקדם האמיתי נמוך מ-0.25, התוצאה נמצאת בינו לבין 0.25. כלומר, הניתוח עם 0.25 בפנים מושך את התוצאה לכיוון 0.25.

מכאן שתי מסקנות. תוצאה גבוהה מ-0.25 בשיטה הזאת מעידה שגם המקדם האמיתי גבוה מ-0.25. והמספר 0.42 הוא גבול תחתון לממוצע המקדם האמיתי, בתנאי שהמודל נכון. זו גם הסיבה שהחלפת 0.25 ב-0.15 או ב-0.30 מזיזה את התוצאה רק ב-0.03 לכל כיוון.

למה לא למדוד את k ישירות

אפשר לאמוד את V מתוך הנתונים עצמם, בהמשכה למגרש בלי חצר. אבל ההמשכה הזאת לא יציבה. במכרז 102/2016 היא נתנה V שהוא 0.45 מהשווי שההכרעה קבעה לאותו מכרז. כש-V נמוך בחצי, k יוצא גבוה פי 2 בערך. לכן המחקר לא משתמש ב-k הישיר להשוואה להכרעות.

אי ודאות

רווח הסמך חושב ב-2,000 דגימות חוזרות. כל דגימה בוחרת יישובים שלמים (18 אשכולות), ובתוכם מגרשים. כך קבוצות מאותו יישוב לא נספרות כאילו הן בלתי תלויות. בכל דגימה גם הוגרלו ההנחות: מקדם השירות בין 0.40 ל-0.50, מקדם המרתף בין 0.35 ל-0.535, והתכסית כפול 0.8, 1.0 או 1.2.

פרק 5. כמה שילמו הקונים על מ"ר חצר?

בממוצע המדגם, הקונים במכרזים שילמו על מ"ר חצר נוסף כ-0.42 מ"ר מבונה אקוויוולנטי. זה בערך פי 1.7 מ-0.25, החציון בהכרעות. הממוצע מסתיר הבדלים גדולים בין שכונות (פרק 6).

טבלה 4. המקדם שקונים שילמו, ביחידות של מחיר למ"ר מבונה אקוויוולנטי שחושב עם חצר במקדם 0.25. רווח הסמך כולל את אי הוודאות בדגימה ובהנחות.

השורה הראשונה היא ממוצע המדגם. השורה האחרונה מתארת קבוצות שהחצרות בהן גדולות. היא לא מוכיחה שהמקדם יורד עם הגודל (פרק 7).

• מול חצר כללית. רוב ההכרעות מחילות מקדם אחד על כל החצר, ולכן משווים את 0.42 ל-0.25. הערך 0.25 נמצא מחוץ לרווח הסמך של הממוצע.
• מול חצר שולית. מעל 400 מ"ר משווים את 0.36 לחציונים של חצר שולית, 0.15 עד 0.20. שני הערכים נמצאים בתוך רווח הסמך, ולכן אין הכרעה.
• לפי קבוצה. כשמחשבים מקדם לכל קבוצה לבד, החציון הוא 0.42. 33 מתוך 45 הקבוצות מעל 0.25, ו-42 מתוך 45 מעל 0.15. העשירון התחתון 0.17 והעליון 0.67.

איור 1. העמודות: מקדם החצר הכללית שנקבע ב-612 הכרעות של שמאים מכריעים בצמוד קרקע, ערך אחד לכל הכרעה. הקו הכחול והרצועה: ממוצע המדגם של המחיר למ"ר חצר נוסף במכרזים, באותן יחידות, ורווח הסמך שלו. 3 הכרעות עם מקדם מעל 0.75 לא מוצגות.

פרק 6. האם המקדם זהה בכל השכונות?

לא. המחיר היחסי של חצר שונה מאוד מקבוצה לקבוצה. הממוצע 0.42 נשען בעיקר על מכרזים בדרום, ובחלק מהקבוצות המקדם נמוך מ-0.25.

• טווח בין קבוצות. בעשירון התחתון של הקבוצות המקדם 0.17, ובעליון 0.67. ב-12 מתוך 45 הקבוצות הוא 0.25 ומטה.
• רחובות. במכרז 187/2017 (42 מגרשים) המקדם 0.16. זו הקבוצה היחידה במדגם מעיר גדולה במרכז.
• הקבוצות שקודדו. ב-9 הקבוצות שבהן קודדו מאפייני מגרש (437 מגרשים), המקדם המשותף 0.255, עם רווח סמך בין 0.14 ל-0.49.
• שאר הקבוצות. ב-36 הקבוצות האחרות המקדם המשותף 0.457, עם רווח סמך בין 0.33 ל-0.51.
• משקל של קבוצה אחת. רחובות שוקלת 47% מהשיפוע המשותף של 9 הקבוצות, כי טווח השטחים בה רחב (400 עד 790 מ"ר). בלי רחובות, המקדם של 8 הקבוצות האחרות עולה ל-0.338.

ההפרש בין 9 הקבוצות שקודדו לשאר הוא מינוס 0.20, עם רווח סמך בין מינוס 0.30 ל-0.03. כשמוסיפים את שתי הקבוצות שקודדו חלקית, 11 מול 34, ההפרש מינוס 0.21 ומובהק.

טבלה 5. המקדם והמחיר בשקלים לפי מחוז. המחירים נומינליים, בשנת המכרז (2008 עד 2025), כולל מע"מ והוצאות פיתוח, ומעוגלים לעשרות ₪. הפירוט לכל קבוצה בנספח ב.

למה בדרום יש קבוצה עם מקדם שלילי?

הערך הנמוך בדרום, מינוס 1.22, הוא של קבוצה אחת: מכרז 318/2010 בשכונת נווה ים ד' באשקלון (ועדה ב-2011, 51 מגרשים). מקדם שלילי פירושו שבקבוצה הזו מגרשים גדולים יותר נמכרו בממוצע בפחות. אין זה אומר שחצר שווה במינוס.

הסיבה היא מבנה הקבוצה. כמעט כל המגרשים בה בשטח 414 מ"ר, וכל הקבוצה בטווח צר של 403 עד 444 מ"ר. לעומת זאת, העלות לקונה במגרשים של 414 מ"ר בדיוק נעה בין כ-367 אלף לכ-660 אלף ₪. כשהשטחים כמעט זהים והמחירים שונים מאוד, ההבדל במחיר נובע ממשהו אחר ולא מהחצר. השיפוע של קבוצה כזו מודד בעיקר רעש.

מה יכול להסביר את ההבדלים במחיר באותה שכונה? השערות בלבד: המיקום בשכונה, הקרבה לים והנוף, השורה ברחוב או הכיוון. המגרשים בקבוצה הזו לא קודדו למאפייני מיקום, ולכן אי אפשר לבדוק את זה בנתונים. במודל המשותף, המשקל של כל קבוצה נקבע לפי הפיזור בשטחי המגרשים שבה. לכן קבוצה עם פיזור זעיר כמעט לא משפיעה על ממוצע המדגם.

איור 2. המקדם בשיטת השמאים בכל אחת מ-45 הקבוצות, ממוין מהנמוך לגבוה. הצבע הוא המחוז, ועיגול ריק הוא קבוצה של חצאי דו-משפחתי. קבוצה אחת, 318/2010 באשקלון, יצאה מינוס 1.22 ומסומנת במשולש בתחתית.

מקדם נמוך פירושו מחיר נמוך בשקלים?

לא בהכרח. המקדם הוא יחס: המחיר של מ"ר חצר חלקי המחיר של מ"ר מבונה אקוויוולנטי באותה קבוצה. המחיר בשקלים למ"ר חצר נוסף הוא המקדם כפול המחיר למ"ר מבונה אקוויוולנטי.

• רחובות (2018). המקדם 0.16, אבל המחיר למ"ר מבונה אקוויוולנטי 4,250 ₪. לכן מ"ר חצר נוסף עלה כ-700 ₪, יותר מאשר ב-19 מתוך 44 הקבוצות האחרות.
• נתיבות, מכרז 262/2016 (2017). באחת משתי הקבוצות, המקדם 0.25, גבוה מרחובות. אבל המחיר למ"ר מבונה אקוויוולנטי 1,610 ₪, ולכן מ"ר חצר עלה כ-400 ₪ בלבד.
• לפי מחוז. חציון המקדם במחוז המרכז (6 קבוצות) 0.32, ובמחוז הדרום (32 קבוצות) 0.43. בשקלים התמונה הפוכה: 1,110 ₪ במרכז מול 750 ₪ בדרום.

ההשוואה בשקלים גסה. המחירים נומינליים, והמכרזים נערכו בשנים שונות. לכן כדאי להשוות בעיקר מכרזים מאותן שנים.

איור 3. כל נקודה היא קבוצה של מגרשים: המקדם שלה מול המחיר בשקלים למ"ר חצר נוסף, נומינלי בשנת המכרז. קבוצה אחת, 318/2010 באשקלון, עם שיפוע שלילי, מחוץ לאיור.

למה המקדם נמוך יותר בחלק מהמרכז? השערות

המחקר לא בדק את ההסברים האלה. הם השערות לבדיקה בהמשך, לא תוצאה:

• מקדם יחסי מול מחיר בשקלים. כשהמחיר למ"ר מבונה גבוה, אותו מחיר בשקלים לחצר נותן מקדם נמוך יותר.
• מה נדיר במרכז. ייתכן שבמרכז הקונה משלם בעיקר על זכויות הבנייה, שהן המשאב הנדיר. אז המחיר למ"ר מבונה גבוה מאוד, והחצר קטנה יחסית אליו.
• מה הקונה מחפש בפריפריה. ייתכן שבפריפריה החצר היא חלק מהותי מהמוצר. מי שקונה מגרש שם קונה בית עם חצר גדולה, ומשלם עליה יותר ביחס למחיר הזכויות.
• מעט נתונים. במחוז המרכז יש במדגם רק 6 קבוצות, והן שונות מאוד זו מזו: בין 0.16 ברחובות ל-0.67 בחצאי משמר דוד. רק אחת מהן מעיר גדולה. לכן אי אפשר לקבוע דפוס אזורי.

פרק 7. מה זז כשמשנים את ההנחות, ומה לא?

• המקדם בתוך המחיר. כשהמחיר למ"ר מחושב עם חצר במקדם 0.15 או 0.30 במקום 0.25, התוצאה זזה רק ב-0.03 לכל כיוון.
• מגרשים שלמים בלבד. 0.41, עם רווח סמך בין 0.24 ל-0.49. החצאים לא יוצרים את התוצאה.
• נתיבות. בלי 11 הקבוצות מנתיבות, המקדם לחצרות מעל 400 מ"ר יורד ל-0.15, עם רווח סמך בין מינוס 0.05 ל-0.33. התוצאה בחצרות גדולות תלויה בנתיבות.
• הוצאות הפיתוח. בחציון הן כ-45% מהעלות לקונה, ורמ"י קובעת אותן, לרוב לפי שטח. לכן התוצאה מתארת עלות כוללת לקונה, ולא רק את מחיר הקרקע. ברכיב הקרקע לבדו, מעל 400 מ"ר, המקדם הוא 0.42 עם רווח סמך רחב מאוד, בין מינוס 0.28 ל-0.70.
• מאפייני המגרש. ב-11 הקבוצות שקודדו, נטרול המאפיינים כמעט לא הזיז את המקדם: 0.252 בלי נטרול, 0.248 איתו. ב-9 הקבוצות העיקריות: 0.255 מול 0.250.

אף מאפיין מגרש לא השפיע באופן מובהק על המחיר. גבול לשצ"פ העלה את מחיר המגרש בכ-2.6%, ומגרש פינתי בכ-0.9%, ושני האפקטים בתוך הרעש. הסיבה שהמקדם לא זז: בתוך כל קבוצה המאפיינים כמעט לא קשורים לשטח המגרש. מגרש פינתי, למשל, אינו בדרך כלל גדול יותר.

הבדיקה עמידה. ההפרש נשאר בין מינוס 0.008 ל-+0.009 בכל הגרסאות: עם פחות או יותר מאפיינים, ובהוצאה של כל מכרז בנפרד.

איור 4. ממוצע המדגם ובדיקות הרגישות, עם רווח סמך של 95%. הקו המקווקו: חציון החצר הכללית בהכרעות (0.25). הקו המנוקד: חציון החצר השולית (0.20).

האם המקדם יורד כשהחצר גדלה?

המחקר בדק את זה בתוך כל קבוצה: לכל קבוצה חותך ושיפוע משלה, ועיקום משותף. כך ההשוואה היא רק בין מגרשים באותה שכונה ובאותו מכרז.

• עיקום ריבועי. השינוי במקדם הוא מינוס 0.01 לכל 100 מ"ר חצר, עם רווח סמך בין מינוס 0.38 ל-0.26. רק ב-52% מהדגימות יש ירידה.
• שבירה ב-300 מ"ר. מינוס 0.06, עם רווח סמך בין מינוס 0.43 ל-0.81.
• כל קבוצה לבד. ב-23 קבוצות המקדם יורד עם הגודל, וב-22 הוא עולה.

התנאי שנקבע מראש לא התקיים: מובהקות של 5%, ועמידות להוצאה של כל מכרז בנפרד. לכן המחקר לא מצא ירידה בתוך קבוצות.

גם אי אפשר לשלול ירידה מתונה. רווח הסמך הוא בערך 0.3 לכל כיוון לכל 100 מ"ר. כדי לזהות שינוי של 0.15 לכל 100 מ"ר צריך כ-190 קבוצות, פי 4 מהיום (הערכה).

בהשוואה בין שכונות כן נראית ירידה: בשכונות עם חצרות קטנות מחיר החצר היחסי גבוה יותר. זה הבדל בין שכונות, ולא ראיה שמ"ר החצר ה-400 נמכר בפחות מה-200 באותו מגרש.

פרק 8. מה המחקר לא יכול לומר?

• גאוגרפיה. אין אף קבוצה מגוש דן. 23 מתוך 45 הקבוצות מארבע ערים בדרום, ו-11 מנתיבות לבדה. שאר 22 הקבוצות מפוזרות ב-14 יישובים, ו-9 מהם תורמים קבוצה אחת בלבד (טבלה 3). התוצאה מתארת שכונות חדשות במכרזי רמ"י, בעיקר בדרום.
• מקדם אחד לכל הארץ. הממוצע 0.42 אינו מקדם שחל בכל שכונה. המקדם שונה מאוד בין קבוצות, ובחלקן נמוך מ-0.25 (פרק 6).
• מאפייני מגרש. הם קודדו רק ב-11 מתוך 45 הקבוצות. ב-34 הקבוצות האחרות לא נוטרלו פינתיות, גבול לשצ"פ וכדומה. ב-11 הקבוצות שקודדו הנטרול לא שינה את המקדם, אבל זו הערכה לגבי השאר, ולא מדידה.
• השוואה להכרעה בקבוצה אחת. רק במכרז אחד, 102/2016, נמצאה הכרעה שניתחה את אותו מכרז. בשאר הערים ההכרעות עוסקות בשכונות ותיקות, והשווי שנקבע בהן גבוה פי 2 עד 3. בבאר שבע, למשל: שווי של 5,700 ₪ בהכרעה בשכונה ותיקה, מול מחיר של כ-2,700 ₪ במכרזי שכונת רקפות.
• הכרעות. החציונים 0.25 ו-0.20 הם הערכה מסינון אוטומטי. בבדיקה ידנית 2 מתוך 4 הכרעות לא התאימו לגמרי.
• אין טבלה לפי גודל חצר. אי אפשר לומר "מקדם X לחצר עד 250 מ"ר ומקדם Y מעל 400". הנתונים תומכים בממוצע אחד לטווח של כ-150 עד 500 מ"ר.
• עלות כוללת. התוצאה כוללת הוצאות פיתוח שרמ"י קבעה, ולא רק את מה שהקונים הציעו על הקרקע.
• שיטה שנקבעה אחרי הנתונים. המדד בשיטת השמאים הוגדר אחרי שנראו הנתונים, בעקבות הביקורת (נספח א). המחקר עוד לא עבר ביקורת של שמאי מקרקעין חיצוני.

כדי להשלים את התמונה דרושים שלושה דברים:

1. טבלה לפי גודל. כ-190 קבוצות, או מכרזים שבהם הטווח בתוך הקבוצה רחב (מגרש גדול פי 1.5 ומעלה מהקטן). המכרזים המתאימים מ-2008 עד 2024 כמעט כולם כבר עברו סינון. נשארו מכרזי 2025 ו-2026, מכרזים מלפני 2008, ו-3 עד 6 קבוצות ממכרזים עם זכויות באחוזים (הערכה).
2. מחיר שאינו תלוי במוסכמה. עסקאות קרקע ובתים באותה שכונה ובאותה שנה, למשל מנתוני רשות המסים.
3. הכללה. מכרזים מתאימים במרכז ובצפון. בארכיון 2018 עד 2026 לא נמצא אף מכרז מתאים מגוש דן.

פרק 9. מה זה אומר לשמאי ולבעל נכס?

המחקר מתאר מה קונים שילמו במכרזים, ולא מה המקדם צריך להיות בתיק מסוים. בממוצע המדגם, הקונים שילמו על מ"ר חצר נוסף יותר מ-0.25 מ"ר מבונה אקוויוולנטי. המדידה נעשתה באותן יחידות שבהן שמאים מנתחים מכרזים.

הממוצע לא חל על כל שכונה. ב-12 מתוך 45 הקבוצות המקדם 0.25 ומטה, וברחובות 0.16. מכרז בשכונה דומה לנכס אומר יותר מהממוצע הארצי.

לשם המחשה בלבד: בחצר של 300 מ"ר, ההפרש בין 0.25 ל-0.42 הוא כ-51 מ"ר מבונה אקוויוולנטי. זה החשבון של המספרים, ולא שומה של נכס.

הכיוון תואם חלק מההכרעות החדשות. בעמק חפר (2026) נתלי הוכטייל כתבה שמקדם החצר במגרשים עד כ-500 מ"ר צריך לעמוד על 0.3, בגלל ביקוש עולה לחצרות. ההכרעה בשדרות התבססה על מכרז שהשיפוע שלו משקף מקדם של 0.62.

יש גם הבדלים שצריך לזכור. התוצאה נמדדה בשכונות חדשות, במגרשים ריקים, בעיקר בדרום. בהכרעות רבות החצר נמדדת בבית קיים, במרכז, ולפעמים מול שווי בנוי. הכרעות שמדרגות את החצר, עם מקדם נמוך לחלק שמעבר לשטח מסוים, עוסקות בשאלה שהמחקר לא הכריע בה.

פרק 10. מסקנות

• התוצאה העיקרית. במכרזי רמ"י לצמוד קרקע, בממוצע המדגם, מ"ר חצר נוסף עלה לקונים כ-0.42 מ"ר מבונה אקוויוולנטי, עם רווח סמך בין 0.27 ל-0.49.
• מול ההכרעות. 0.25, החציון בהכרעות, מחוץ לרווח הסמך של הממוצע. ההסתברות שהממוצע גבוה מ-0.25 היא 99.5%.
• הבדלים בין שכונות. המקדם שונה מאוד בין קבוצות, בין 0.17 בעשירון התחתון ל-0.67 בעליון. ברחובות 0.16. רוב המשקל במדגם מהדרום.
• מאפייני מגרש. נטרול של פינתיות, גבול לשצ"פ ועוד, ב-11 קבוצות, לא שינה את המקדם.
• מה לא הוכח. שהמקדם יורד ככל שהחצר גדלה. מעל 400 מ"ר אי אפשר להכריע.
• תוקף. חצרות של כ-150 עד 500 מ"ר, שכונות חדשות, בעיקר בדרום.

שאלות נפוצות

מה מקדם החצר בהכרעות של שמאי מכריע?

בצמוד קרקע, החציון הוא 0.25 ב-612 הכרעות שבדקנו, וב-429 מהן המקדם בדיוק 0.25. לחצר שולית, כלומר לחלק שמעבר לשטח מסוים, החציון הוא 0.20 ב-89 הכרעות. אלה הערכות מסינון אוטומטי.

ביחס למה נמדד מקדם החצר?

ביחס למ"ר מבונה אקוויוולנטי: מחיר הקרקע לכל מ"ר שמותר לבנות, אחרי שכל רכיב תורגם לשטח עיקרי. המקדם לא נמדד ביחס למ"ר מגרש, וגם לא ביחס למ"ר בנוי של בית קיים.

כמה שילמו קונים על מ"ר חצר במכרזי רמ"י?

בממוצע המדגם כ-0.42 מ"ר מבונה אקוויוולנטי למ"ר חצר נוסף, עם רווח סמך של 95% בין 0.27 ל-0.49. המדידה נעשתה על 2,034 מגרשים ב-39 מכרזים, בשנים 2008 עד 2025.

האם מקדם החצר זהה בכל השכונות?

לא. בעשירון התחתון של הקבוצות המקדם 0.17, ובעליון 0.67. ברחובות הוא 0.16. מקדם נמוך לא אומר בהכרח מחיר נמוך בשקלים, כי המחיר למ"ר מבונה שונה בין שכונות.

האם מקדם החצר יורד כשהחצר גדולה יותר?

בתוך אותה קבוצה של מגרשים, המחקר לא מצא ירידה: ב-23 קבוצות המקדם יורד, וב-22 הוא עולה. ירידה נראית רק בהשוואה בין שכונות שונות. מעל 400 מ"ר התוצאה, 0.36, רחבה מכדי להכריע.

למה לא למדוד מחיר חצר בעסקאות רגילות?

בעסקה רגילה, מגרש גדול שונה ממגרש קטן גם בזכויות, במיקום ובבית. במכרז של רמ"י מגרשים עם זכויות זהות נמכרים באותו יום ובאותה שכונה, ולכן ההבדל במחיר משקף בעיקר את החצר.

נספח א. שיטה ושקיפות

• שיטה שנקבעה מראש. מסמך השיטה נכתב ב-27/09/2026, לפני הרצת מודל על נתוני מחיר. כל שינוי אחרי שנראו תוצאות נרשם ביומן עם הסיבה.
• שינויים אחרי שנראו נתונים. המדד הראשי הוחלף, תנאי הטווח הוקל מפי 1.2 לפי 1.1, ושנות המדגם הורחבו ל-2008. 20% מהמכרזים לא נשמרו בצד לבדיקת חיזוי, כפי שתוכנן.
• ביקורת עצמאית. ב-25/10/2026 עברה הגרסה הראשונה ביקורת. כל המספרים שוחזרו מהקוד. הביקורת מצאה טעות בקנה המידה של המדד הראשי: השיפוע הוכפל בשטח מגרש ממוצע אחד לכל המדגם, 422 מ"ר, במקום בשטח הממוצע של כל קבוצה.
• עוד ליקויים שהביקורת מצאה. הירידה בתמורה לחצר לא נבדקה בתוך קבוצות. ההשוואה להכרעות ערבבה מקדמים מהקשרים ומיחידות שונים. רווח הסמך היה צר מדי. ומספר המכרזים דווח כ-66 במקום 39.
• מה תוקן בגרסה 2. קנה המידה תוקן, ונוספה בדיקה בתוך קבוצות. ההכרעות סוננו להשוואה הוגנת. הדגימה החוזרת עברה ליישובים שלמים, עם אי הוודאות בהנחות.
• תיקונים בנתונים. חצאי דו-משפחתי סומנו לפי סוג הבינוי. 107/2010 הוצא, ומגרשים ששווקו פעמיים נספרו פעם אחת.
• בדיקת מאפייני מגרש. ב-26/10/2026 נוספה בדיקה עם מאפייני מגרש ב-11 הקבוצות שקודדו. כל קבוצה קיבלה רק מאפיינים עם שונות מספקת בתוכה. מגרש שחסר בו נתון לא הוצא ב-9 הקבוצות העיקריות, ורווחי הסמך חושבו ב-2,000 דגימות.
• מה הוסר. המספרים של הגרסה הראשונה, כולל הטענה על הבדל של "פי 3" בין חצר קטנה לגדולה, אינם בתוקף. הם נבעו בעיקר מקנה המידה.
• שחזור. כל המספרים במאמר מופקים מקוד שרץ על קבצי המקור, בלי שירותים בתשלום.

נספח ב. המקדם והמחיר בכל קבוצה

הטבלה ממוינת מהמקדם הנמוך לגבוה. המקדם הוא השיפוע בקו ישר בתוך הקבוצה, בשיטת השמאים. המחירים נומינליים בשנת המכרז, כולל מע"מ והוצאות פיתוח, ומעוגלים לעשרות ₪.

טבלה 6. 45 הקבוצות. מחיר שלילי למ"ר חצר פירושו שבקבוצה הזאת מגרשים גדולים נמכרו בפחות.

מקורות

1. הכרעת שמאי מכריע, דוד דדון, ועדה מקומית הרצליה, גוש 6668 חלקה 882, 10.9.2026, עמוד 19
2. הכרעת שמאי מכריע, נתלי הוכטייל, ועדה מקומית עמק חפר, גוש 8310 חלקה 4, 15.1.2026, עמוד 25
3. הכרעת שמאי מכריע, דוד טיגרמן, ועדה מקומית רמת השרון, גוש 6416 חלקה 126, 2.1.2023, עמוד 25
4. הכרעה בהשגה ראשונה 40840, נתנאל מלכא, שדרות, גוש 2828, 14.6.2021, עמודים 15 עד 16
5. הכרעת שמאי מכריע, יעקב פז, ועדה מקומית הרצליה, גוש 6558 חלקה 625, 17.9.2020, עמודים 12 עד 13
6. אתר המכרזים של רשות מקרקעי ישראל: תוצאות המכרזים, הצעות והוצאות פיתוח, 2008 עד 2025

זהו מחקר לימודי בלבד, שמסכם נתונים שפורסמו. אין להסתמך עליו בשומה, בהשגה, בערר או בכל החלטה בנכס מסוים, ואין להסיק ממנו על שווי של נכס מסוים. המחקר אינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך.

---

איך נכתב המאמר. המחקר נכתב על ידי מחלקת המחקר במקרקעין של מכריע. נתוני המכרזים נאספו מאתר רמ"י, מכרז אחר מכרז, וזכויות הבנייה נקראו מחוברות המכרזים. הניתוח רץ בקוד שנשמר יחד עם הפלטים, ונבדק בביקורת עצמאית לפני הגרסה הזאת. המקדמים בהכרעות סוננו אוטומטית מתוך ההכרעות במאגר, וחמש ההכרעות שמצוטטות נקראו במלואן בעמודים המצוינים. המאמר מתאר נתונים והכרעות שפורסמו, והוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי. כך עובדים עם המאגר.