מה מקדם המרתף בבית צמוד קרקע? ע1, גובה 2.2-2.5 מ' וחצר אנגלית

בבית צמוד קרקע, המרתף הוא לרוב החלק שבו הפער בין שמאי הוועדה לשמאי המבקש (בדרך כלל בעל הנכס) הכי גדול. תכנית מאפשרת להגביה את המרתף, להרחיב את השימושים בו או לפתוח חצר אנגלית, כלומר חצר מונמכת לצד המרתף. הוועדה מבקשת על כך השבחה של 15% או 20%. השאלה היא מה שווה מטר מרתף ביחס למטר עיקרי, ובכמה השווי הזה עלה בגלל התכנית.

קראנו שבע הכרעות של שמאים מכריעים מהשנים 2025-2026, מתל אביב, כפר סבא, הוד השרון, הרצליה וחולון. כל מספר בדקנו מול עמוד ההכרעה עצמו. המאמר עוסק בשווי של המרתף עצמו ובהשבחה שנוצרת ממנו.

מקדם שוליות הוא מקדם קטן מ-1 לשטח שמעבר לגודל מסוים, כי כל מ"ר נוסף שווה פחות. על מקדם שוליות לשטחי מרתף גדולים כתבנו בנפרד, במאמר על מקדם שוליות.

מה ההבדל בין מקדם שווי למקדם השבחה?

רוב הטעויות בדיון על מרתף מתחילות כשמערבבים את שני המספרים. "מרתף 0.5" הוא מקדם שווי: מטר מרתף שווה חצי מטר עיקרי. "השבחה 0.1" היא תוספת השווי שהתכנית יצרה.

ארז כהן כתב את זה במפורש: מקדם השבחה 0.10, כלומר מקדם שווי מרתף 0.50 בתכנית ע1 לעומת 0.40 בתכנית ע'. כשהוועדה מבקשת 0.15 או 0.20, כדאי לבדוק איזה מקדם שווי עומד מאחורי הבקשה, במצב הקודם ובמצב החדש. כדאי לבדוק גם אם הוא מתיישב עם השימושים שהתכנית באמת מתירה.

מה קבעו השמאים המכריעים על מקדם מרתף?

כמה שווה מרתף מכוח תכנית ע1 בתל אביב?

תכנית ע1 מתירה בבית צמוד קרקע מרתף בגובה של עד 4 מ', ומרחיבה את השימושים בו. בין השאר היא מתירה משרד לבעל מקצוע חופשי, עם כניסה נפרדת. מגורים במרתף עדיין אסורים. המועד הקובע של התכנית, כלומר היום שלפיו מעריכים את ההשבחה, הוא 02/04/2003.

ארז כהן קבע בצהלה 0.10. הוא הפנה לחמש הכרעות קודמות שלו, שבהן קבע את אותו מקדם.

ארז כהן גם צמצם את השטח לחיוב. הצדדים הפנו לפסק הדין בעניין מירה גל, ולפיו הוא חישב את המרתף בשטח קומת הקרקע בלבד (78.30 מ"ר). הוועדה ביקשה בשומתה המקורית 137.40 מ"ר.

מקרה אחר הוא מרתף שכבר בנוי. בתל ברוך המרתף הקיים היה בגובה 2.6 מ'. אורית גלן קבעה שאפשר להרחיב בו את השימושים כבר במועד הקובע, אבל אין כדאיות להרוס את הבית כדי להגביה אותו.

לכן היא קבעה 5% על הרחבת השימושים בלבד, בלי דחייה, כלומר בלי להקטין את ההשבחה בגלל שאפשר לנצל אותה רק בעתיד. על הגובה היא לא קבעה השבחה.

מרתף בגובה 2.2 עד 2.5 מ': למה הגובה קובע את המקדם?

שתי הכרעות מכפר סבא עסקו באותה תכנית, כס/1/1/מ/ה, ובאותו מועד קובע בקירוב. התכנית הקודמת כבר התירה מרתף בהיקף קומת הקרקע עם חצרות אנגליות, אבל בגובה 2.2 מ'.

אוולין דודזון שמאמה דחתה את הטענה שהפער קטן. לדבריה, גובה 2.2 מ' מאפשר שימושי שירות בלבד, ו-2.5 מ' הוא המינימום לשימוש למגורים. היא קבעה 0.5 במצב הקודם ו-0.7 במצב החדש.

דודזון שמאמה פירטה שהמקדם משקף את הגובה, את היציאה לחצר האנגלית ואת הכניסה הנפרדת למשרד. פיצול יחידת דיור, שמחייב פרסום לפי סעיף 149, לא נכלל.

אלי כהן הגיע לאותו פער של 0.20 מנקודת מוצא אחרת: 0.42 במצב הקודם ו-0.62 במצב החדש. הוא התבסס על שתי הכרעות של טיגרמן וברזילי ברחוב ברל כצנלסון, שבהן נקבע 0.62.

כלומר, באותה עיר ובאותה תכנית, שני השמאים המכריעים הסכימו על גובה ההשבחה, ונבדלו במקדם השווי עצמו. בתיק עם שוליות או עם שטח מרתף גדול, ההבדל הזה משפיע על התוצאה.

בהגבהה קטנה התמונה אחרת. בהוד השרון אושרה הקלה, כלומר אישור לחרוג מהוראות התכנית: הגבהת המרתף מ-2.3 ל-2.5 מ'. בפועל המרתף תוכנן בגובה 2.45 מ'.

גיל הרצברג סקר 14 הכרעות על הגבהה כזו בעיר, שבהן נקבעו 1.6% עד 5%. הוא קבע 0.435 מול 0.40, כלומר 3.5%.

בהרצליה פיתוח ההגבהה הייתה מ-2.2 ל-2.7 מ', וכללה גישה לחצרות אנגליות. שם קבע מישל אשור 10%.

כמה מוסיפה העמקה של חצר אנגלית?

בחולון אושרה הקלה להעמקת חצר אנגלית מ-1.5 מ' לגובה קומת המרתף (2.85 מ'). דוד בריל קבע שחצר עמוקה יותר מכניסה אור ואוויר, ומשפרת את התועלת מהמרתף. הוא הסתמך על שתי הכרעות קודמות בחולון, שבהן נקבעו 5%.

בריל קבע 5%, אבל רק על 23.5 מ"ר. זה החלק במרתף שהחצר משפיעה עליו בפועל, אחרי ניכוי מעלית וחדר שירות.

בכפר סבא, לעומת זאת, דודזון שמאמה קבעה שהעמקת חצר אנגלית בתחום קווי הבניין הייתה מותרת כבר במצב הקודם. מה שהשביח שם הוא האפשרות לצאת מהמרתף אל החצר.

מה לבדוק בתיק שלך

1. בדקו איזה מספר מבקשים ממך: מקדם שווי או מקדם השבחה. בקשו מהוועדה את מקדם השווי במצב הקודם ובמצב החדש, במפורש.
2. בדקו מה התכנית הקודמת התירה: גובה, שימושים, חצרות אנגליות, כניסה נפרדת. אם החצר האנגלית או השימוש הותרו כבר קודם, ההשבחה מצטמצמת.
3. בדקו את הגובה בתכנית ההיתר. בהוד השרון ההקלה הייתה ל-2.5 מ', וההשבחה חושבה לפי 2.45 מ' שתוכננו בפועל.
4. בדקו אם יש מרתף קיים. אם אין כדאיות להרוס, ההשבחה המיידית היא על הרחבת השימושים (5% בתל ברוך), והגובה לא חויב.
5. בדקו את השטח לחיוב. תכסית קומת הקרקע בע1 (מירה גל), ניכוי מקלט ומדרגות (גלן), ובחצר אנגלית רק החלק המושפע (בריל).
6. בדקו את הדחייה. בכפר סבא חושבה דחייה של 26 שנה, עד תום החיים הכלכליים של המרתף.
7. בדקו אם יש פיצול יחידה. אם הוא מותנה בפרסום לפי סעיף 149, הוא לא נכלל במקדם.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי עיר, שמאי או תכנית: חיפוש במאגר של מכריע. נושאים קרובים: מקדם שוליות, איך מחשבים היטל השבחה, פטור ממ"ד מהיטל השבחה.

שאלות נפוצות

מה מקדם המרתף לפי תכנית ע1 בתל אביב?

בצהלה (2025) קבע ארז כהן מקדם השבחה של 0.10, מ-0.40 ל-0.50. הוא ציין חמש הכרעות קודמות שלו עם אותו מקדם. במרתף קיים בתל ברוך קבעה אורית גלן 5%, על הרחבת השימושים בלבד.

כמה שווה הגבהת מרתף מ-2.3 ל-2.45 מ'?

בהוד השרון קבע גיל הרצברג 3.5%, אחרי שסקר 14 הכרעות שנעו בין 1.6% ל-5%. על הגבהה גדולה יותר, מ-2.2 ל-2.7 מ' בהרצליה פיתוח, קבע מישל אשור 10%.

האם חצר אנגלית מעלה את מקדם המרתף?

בחולון העמקת חצר אנגלית הוסיפה 5%, על החלק המושפע בלבד. בכפר סבא קבעה דודזון שמאמה שהעמקה הייתה מותרת כבר קודם. מה שהשביח שם הוא היציאה הישירה לחצר.

איך נכתב המאמר. המאמר התחיל משלוש שאלות קשות על מרתפים, שמכריע חקר במאגר השומות: מרתף בגובה 2.2-2.4 מ' עם חצר אנגלית, מרתף מכוח ע1 בתל אביב ומקדם מרתף בחולון. במחקר על שלוש השאלות האלה רשמנו במאגר עשרות הכרעות של שמאים מכריעים.

לכתיבת המאמר קראנו מחדש שבע הכרעות של שמאים מכריעים מהשנים 2025-2026. כל מספר בטבלה בדקנו מול עמוד ההכרעה, ולצדו קישור למסמך באתר משרד המשפטים. טענות הצדדים מסומנות כטענות.

המדגם קטן ומרוכז במרכז הארץ, ולכן אין להסיק ממנו "מקדם מקובל" ארצי. לא מצאנו במאגר הליך נוסף על ההכרעות שבטבלה, אבל היעדר קישור אינו הוכחה שלא הוגש ערר. לא בדקנו את המקורות של השגות רמ"י ושל ועדת ההשגות. המאמר אינו חוות דעת שמאית.

מחלקת המחקר במקרקעין של מכריע