האם ממ"ד פטור מהיטל השבחה? מה קבעו השמאים המכריעים

כשמכינים שומת היטל השבחה לבניין עם ממ"דים (מרחבים מוגנים דירתיים), צריך להחליט מה עושים עם שטח הממ"ד: מוציאים אותו מהתחשיב, מכניסים אותו כשטח עיקרי, או מכניסים אותו במקדם נמוך. התשובה תלויה קודם כול בדרך המימוש, כלומר באירוע שמחייב בהיטל: היתר בנייה או מכר. היא תלויה גם בגודל הממ"ד, בסיווג שלו בבקשה להיתר ובשאלה אם נדרשה בשבילו הקלה, כלומר אישור של הוועדה לחרוג מהוראות התכנית. בדקנו איך שמאים מכריעים הכריעו בשאלות האלה, ואיזה מקדם שווי נתנו לממ"ד כשהוא כן נכנס לחישוב.

על מה נשען הפטור לממ"ד?

המאגר שלנו כולל שומות מכריעות. החלטות של ועדות ערר ופסקי דין של בתי משפט אינם בו. לכן אנחנו מביאים אותם רק כפי שהשמאים המכריעים ציטטו אותם.

ההחלטות מפנות לסעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. כך הסעיף מתואר בהן:

• בהחלטה ברחובות (2026) ובהחלטה בירושלים (2025) מצוטט נוסח הסעיף כפי שהובא בערר חשדר: "השבחה במקרקעין בשל בניית מרחב מוגן בשטח כאמור בסעיף 158ז(א1)(1)".
• בהחלטה בהראל (2026) השמאי יהודה פלד מתאר את הסעיף כפטור לבניית מרחב מוגן בשטח שלא יעלה על השטח שנקבע לפי חוק ההתגוננות האזרחית.

בהחלטות חוזרות כמה החלטות של ועדות ערר ובתי משפט:

• ערר (י-ם) 417/11 חשדר מגדלי שליטה: הפטור חל במימוש בהיתר בנייה ואינו חל במכר. מצוטט, למשל, ברחובות (2026) ובירושלים (2025).
• ערר סיגייט (ת"א 81015-02-22), ערר גבעת שמואל החדשה וערר סרוגו: מכר מותנה בהיתר נועד להביא לבניית הממ"דים, ולכן חל עליו הפטור. מצוטטים בהוד השרון (2025) ובנתניה (2026). לפי ההחלטה בנתניה, על ההחלטה בעניין סיגייט הוגש ערעור מנהלי (עמ"נ 44759-09-24). את תוצאתו לא בדקנו.
• ערר (מרכז) 8001-01-25 זילונקה, 3.12.2025: זכויות הממ"ד נובעות מהדין הכללי ולא מהתכנית, ולכן אינן השבחה. כשיש הסכם מכר עם קשר ישיר והכרחי להיתר, הפטור חל. מצוטט בהרצליה, בנתניה ובחדרה (כולן 2026).
• בר"ם 6874/21 פז קבלנים (בקשת רשות ערעור מנהלי): הקלה הקשורה לממ"ד פטורה, אלא אם היא מאפשרת שטח עיקרי נוסף. מצוטט בתל אביב (2024) ובהראל (2026), דרך עמ"נ 66475-06-24 (אחים אלה).

כמה החלטות נתנו פטור, וכמה לא?

בכל החלטה ספרנו תוצאה אחת. סיווגנו ביד 399 החלטות שבהן מצאנו במאגר הכרעה על פטור לממ"ד, לממ"ק או למרחב מוגן, שנבדקה מול לשון ההחלטה. 29 מהן עסקו בשאלה אחרת, בעיקר אם הממ"ד נספר בתקרת 140 מ"ר של פטור אחר, ולכן הן לא בטבלה.

שתי הערות על הספירה:

• סדרה אחת. 10 מתוך 24 ההחלטות בשורה השנייה הן סדרה אחת של השמאית נתלי הוכטייל, מאותו יום (אוגוסט 2025).
• שינוי בזמן. בשורת המכר שקשור להיתר: עד 2018 לא מצאנו אף החלטה כזו. בשנים 2019 עד 2022 מצאנו שלוש, ובשנים 2023 עד 2025 עשרים ושלוש. באותן שנים השמאים מתחילים לצטט את ההחלטות בעניין סיגייט וגבעת שמואל החדשה.

הרצליה, 2026: ממ"ד שנבנה ב-1998 ופטור היום

רחובות, 2026: מכר, ו-130 מ"ר ממ"ד בחיוב

מה מבדיל בין פטור לחיוב?

בשני המקרים הממ"ד עצמו דומה. מה שהכריע הוא דרך המימוש, והאסמכתה שהשמאי אימץ. אלה השיקולים שחוזרים בהחלטות.

היתר, מכר, או מכר שקשור להיתר

במימוש בהיתר הפטור כמעט לא שנוי במחלוקת. המחלוקת היא במכר, וכך הכריעו בה בהחלטות מהזמן האחרון:

• מכר רגיל, בלי פטור. שבעה שבועות אחרי ההחלטה בהרצליה, אותו שמאי, יעקב הלוי בנתניה (2026), לא נתן פטור במכר רגיל של זכויות בקרקע. הוא קרא את זילונקה אחרת: שם היה הסכם קומבינציה שבו הרוכש התחייב לבנות, ולכן היה קשר ישיר בין המכר לבניית הממ"דים. בנתניה נמכרו זכויות בלי תנאי מתלה, כלומר בלי תנאי שהעסקה תלויה בו, ושאלת הפטור נדחתה למועד ההיתר.
• אין הסכם חתום. אורית גלן בנתניה (2026) לא החילה פטור בשומה מקדמית (פרה רולינג), כי לא היה הסכם מכר חתום שאפשר לבדוק בו את הקשר להיתר.
• מכר מותנה בהיתר, עם פטור. בועז קוט בנתניה (2026) פטר את כל הממ"דים בפרויקט, כולל בדירות היזם, כי ההסכם היה מותנה באישור תכנית ובהוצאת היתר.
• קומבינציה, עם פטור. רינת וייס רביב בהוד השרון (2025) שינתה את עמדתה מ-2023, ונתנה פטור גם לדירות היזם בעסקת קומבינציה.
• שתי חלופות. לילך בן פורת בחדרה (2026) הציגה את שתי הגישות, וקבעה שזו שאלה משפטית לערכאה שיפוטית. לכן הציגה שתי חלופות.

השטח התקני מול השטח העודף

הפטור נמדד בשטח. שתי דוגמאות:

• יהודה פלד בהראל (2026) פטר עד 12.5 מ"ר, וחייב 0.53 מ"ר שמעבר לכך.
• דוד בריל בירושלים (2025) לא הכניס את הממ"דים לתחשיב במימוש בהיתר. אבל שטחי ממ"ד שסומנו בטופס 1 של הבקשה להיתר כשימוש עיקרי הובאו במקדם 1:

שטחי הממ"ד המוגדרים בבקשה להיתר, כשטח עיקרי, אינם זכאים לפטור מהיטל השבחה

הסבת ממ"ד לשטח עיקרי

כשממ"ד קיים הופך לחדר רגיל, הפטור לא עוזר. דוד דדון בתל אביב (2026) קבע שההסבה היא רכיב משביח. הנימוק: חדר רגיל זול יותר לבנייה מממ"ד, וקל יותר להזיז בו קירות. הוא נתן מקדם השבחה של 0.2 על 14.5 מ"ר, מול 0.3 שביקש שמאי הוועדה.

הקלה בקו בניין או בגובה

כאן ההחלטות השתנו עם הזמן. ב-2016 יעקב פז בקריית גת חייב ממ"דים שנבנו מחוץ לקווי הבניין, במקדם 0.1. הנימוק: הבנייה בחוץ מפנה מקום לשטח עיקרי בתוך הקווים.

בהחלטות מאוחרות השמאים מפנים לבר"ם 6874/21 (פז קבלנים). שתי החלטות מאוחרות:

• רמה מאור בתל אביב (2024) ניכתה את הממ"ד מהקלה לשיפור המרתף, כי ההקלה לא הוסיפה שטח עיקרי.
• יעקב הלוי בהרצליה (2026) הוציא את 12.5 המ"ר של הממ"ד מחיוב הגבהת המרתף. זאת אף שלפי תיאורו, ועדת הערר בתל אביב, בעניין יפית ואביעד מאור (24.12.2024), ראתה בניכוי כזה זיכוי כפול.

בספירה שלנו, 21 החלטות פטרו הקלה לצורך ממ"ד, ו-11 חייבו הקלה או שיפור תכנוני סביב הממ"ד.

ממ"ק ומקלט

השמאים החילו את הפטור גם על מרחב מוגן קומתי (ממ"ק) ועל שטחי מקלוט, כשהמימוש בהיתר:

• מרדכי דדון בירושלים (2026) לא הביא בחשבון את שטחי הממ"קים בתוספת קומות למלון.
• אורית גלן בתל אביב (2026) הוציאה את שטחי המקלוט משווי המצב החדש בבניין מגורים חדש.

כמה שווה מ"ר ממ"ד כשהוא נכנס לחישוב?

לפעמים הממ"ד כן נכנס לתחשיב: במכר, בחלופה, או בניתוח עסקאות. אז צריך לקבוע כמה שווה מ"ר ממ"ד ביחס למ"ר עיקרי, בטבלת השטח האקוויוולנטי (הטבלה שמתרגמת כל שטח בנכס למטרים של שטח עיקרי, לפי מקדם).

מצאנו 227 שומות מכריעות עם הכרעה על מקדם כזה. ב-39 מהן המקדם היה 0, כלומר הממ"ד נוטרל בגלל הפטור. אלה 186 ההחלטות האחרות, שבהן נקבע ערך אחד:

מקדם 1 נקבע אצל 36 שמאים שונים. שתי דוגמאות לנימוק:

• אלי כהן בנתניה (2020) סטה מהסכמת הצדדים על 0.8 וקבע 1, כי השימוש בממ"ד זהה לשימוש בשטח העיקרי.
• לילך בן פורת בחיפה (2024) דחתה את המקדם 0.9 שביקש שמאי הוועדה בנימוק של עלות ההקמה הגבוהה. לדבריה, דירה עם ממ"ד נמכרת ביותר, והממ"ד משווק כשטח ברוטו.

מקדם 0.8 מבוסס על העלות העודפת, כמו אצל נורית ג'רבי בבאר שבע (2018). 8 מתוך 20 ההחלטות בטווח הזה הן שלה.

חלק מהערכים שמתחת ל-0.8 נקבעו במצבים מיוחדים:

• ממ"ד במרתף.
• ממ"ד שמשרת שתי יחידות.
• אי ודאות לגבי האפשרות לבנות אותו.

למשל, דוד דדון בבית שמש (2023) קבע לממ"ד במרתף 0.7, כמו ליתר השטח העיקרי במרתף. הוא הוסיף שבמימוש בהיתר הממ"ד פטור ממילא, ומתקזז במקדם 0.

איך לבסס את עמדתכם בשומה או בהשגה?

1. התחילו מדרך המימוש. היתר, מכר, קומבינציה או בקשה למידע מוקדם. זה מה שקובע אם בכלל מגיעים לשאלת הפטור.
2. במכר, הביאו את ההסכם. תנאי מתלה של היתר, התחייבות לבנות, לוח זמנים לבקשה להיתר. בלי הסכם חתום, שמאים מכריעים דחו את הפטור או הציגו שתי חלופות.
3. מדדו את הממ"ד מול השטח שבתקנות. נטו, קירות וברוטו, לפי התשריט. כל מה שמעבר, או מה שסווג בטופס 1 כשטח עיקרי, צפוי להיות מחויב.
4. בדקו מה היה במצב הקודם. ממ"ד שכבר היה מותר או בנוי משפיע על שני מצבי התכנון, והשמאים בודקים שלא נוצר ניכוי כפול.
5. בהקלה, הראו למה נדרשה. אם ההקלה נועדה לממ"ד ולא הוסיפה שטח עיקרי, ההחלטות המאוחרות פוטרות אותה. אם היא משחררת שטח עיקרי, היא חויבה.
6. ציינו על איזו החלטת ועדת ערר אתם נשענים ואם היא סופית. השמאים מצטטים את חשדר, סיגייט וזילונקה, ובחלק מההחלטות מצוין שהוגש עליהן ערעור.

ההכרעות שנקראו

בטבלה 19 שומות מכריעות שקראנו לעומק, מהחדשה לישנה. זה מבחר: ההתפלגות למעלה נשענת על 370 החלטות. המועד הקובע, כלומר היום שלפיו מעריכים את ההשבחה, מופיע רק כשראינו אותו במפורש בעמודים שנקראו.

שאלות נפוצות

האם ממ"ד פטור מהיטל השבחה?

במימוש בהיתר בנייה, כן, עד השטח שנקבע בתקנות ההתגוננות האזרחית. ב-190 מתוך 370 שומות מכריעות שבדקנו הממ"ד לא חויב כלל, ובעוד 24 חויב רק השטח שמעבר לשטח התקני. ההחלטות נשענות על סעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית.

האם יש פטור ממ"ד גם במכר?

לפי רוב ההחלטות, במכר רגיל של קרקע או זכויות אין פטור (42 החלטות). כשהמכר או הקומבינציה מותנים בהיתר ונועדו לבנייה בפועל, 27 החלטות החילו את הפטור. רובן ניתנו מ-2023 ואילך, בהסתמך על סיגייט, גבעת שמואל החדשה, סרוגו וזילונקה כפי שצוטטו בהן.

מה קורה לממ"ד גדול מהתקן או להסבת ממ"ד לשטח עיקרי?

השטח שמעבר לשטח התקני, או שטח ממ"ד שסומן בבקשה להיתר כשטח עיקרי, חויב, בדרך כלל במקדם 1. הסבה של ממ"ד קיים לחדר רגיל חויבה בתל אביב (2026) במקדם השבחה של 0.2.

האם הקלה בקו בניין לצורך ממ"ד חייבת בהיטל?

בהחלטות מ-2021 ואילך השמאים מפנים לבר"ם 6874/21 (פז קבלנים): הקלה שנועדה לממ"ד פטורה, אלא אם היא מאפשרת שטח עיקרי נוסף. לפני כן היו החלטות שחייבו חריגה של ממ"ד מקווי הבניין, למשל במקדם 0.1 בקריית גת (2016).

מה מקדם השווי המקובל לממ"ד?

המקדם השכיח הוא 1.0. כך ב-127 מתוך 186 שומות מכריעות שבהן נקבע לממ"ד מקדם שווי, אצל 36 שמאים. מקדמים של 0.8 עד 0.95 נקבעו ב-42 החלטות, בדרך כלל בנימוק של עלות הקמה עודפת.

איך נכתב המאמר. במאגר 13,020 שומות מכריעות מזכירות ממ"ד או מרחב מוגן, רובן בתיאור הנכס בלבד. ב-399 מהן מצאנו הכרעה בשאלת הפטור לממ"ד, עם ציטוט שנבדק מול טקסט ההחלטה.

קראנו את הנימוקים של כל אחת מהן, וסיווגנו אותה ביד לתוצאה אחת. 29 עסקו בשאלה אחרת, ולכן ההתפלגות נשענת על 370.

סיווג כזה נשען על תקציר ההכרעה. לכן הוא טוב להתפלגות, ולא לציטוט: כל החלטה שמוזכרת בגוף המאמר נקראה בעמודי ההחלטה עצמם. התפלגות המקדם נשענת על 227 החלטות עם הכרעה על מקדם הממ"ד, ערך אחד לכל החלטה.

החלטות של ועדות ערר ובתי משפט אינן במאגר, והן מובאות רק כפי שצוטטו בשומות המכריעות. לא בדקנו אם ההחלטות שנקראו נדונו בערר.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.