מה זה תכנית ע1, ומה היא משנה במרתף?

מי שקונה או מוכר בית בתל אביב פוגש בשומת הוועדה שורה בשם תכנית ע1. השאלה הראשונה היא מה התכנית הזאת בכלל קובעת. השאלה השנייה היא למה מחייבים עליה היטל השבחה, וכמה.

התשובה הקצרה. תכנית ע1 היא תכנית המרתפים של תל אביב, מ-2003. היא מתירה מרתף גבוה יותר, עד 4 מ', ומרחיבה את השימושים בו, למשל חדר כושר, חדר משחקים ומשרד לבעל מקצוע חופשי. מגורים במרתף עדיין אסורים. בבית צמוד קרקע השמאים המכריעים קבעו השבחה של 5% או 10% משווי שטח המרתף, והמחלוקת הגדולה היא על השטח ועל הדחייה.

02/04/2003המועד הקובע של תכנית ע1 בהכרעות שקראנו

4 מ'גובה המרתף המרבי לפי התכנית

10%מקדם ההשבחה מתכנית ע1 ב-3 מתוך 5 הכרעות על בית צמוד קרקע

מה זה תכנית ע1?

תכנית ע1 היא תכנית מתאר של תל אביב שקובעת איך בונים מרתפים ולמה משתמשים בהם. היא החליפה את תכנית ע', תכנית המרתפים הקודמת. לפי תיאור התכנית בהחלטות, היא פורסמה למתן תוקף ב-18.3.2003, וחלה על כל העיר, חוץ ממגרשים עם בניינים לשימור.

המועד הקובע שלה הוא 02/04/2003. המועד הקובע הוא היום שלפיו מעריכים את ההשבחה, בדרך כלל יום אישור התכנית. לכן בכל שומה על ע1 השמאי מעריך את המרתף לפי המחירים של 2003, גם כשהבית נמכר היום.

מה תכנית ע1 מתירה לבנות במרתף?

כך תיארו את התכנית השמאים המכריעים, בהחלטות מ-2012 עד 2026:

בית צמוד קרקע. קומת מרתף אחת בשטח התכסית של קומת הקרקע, כלומר השטח שהבית תופס על הקרקע. מרתף גדול יותר מותר אם הוועדה השתכנעה שהוא דרוש לתפקוד הבית.
גובה. קומת המרתף בגובה של עד 4 מ'.
שימושים. שטחי שירות, שטחים נלווים למגורים (חדר כושר, חדר משחקים, שירותים) ומשרד לבעל מקצוע חופשי מדיירי הבית. מגורים במרתף אסורים.
כניסה נפרדת. מותרת לקומת מרתף שהוגדרה בהיתר כמשרד, בנוסף לחיבור הפנימי לבית.
בניין דירות. שתי קומות מרתף בשטח של עד 80% מהמגרש, והצמדה של חדרי משחקים לדירות בקומת הקרקע. שתי הקומות העליונות בגובה של עד 4 מ', והקומות שמתחתן עד 3.5 מ'.

את נוסח התכנית עצמו לא בדקנו. התיאור כאן הוא כפי שהופיע בהחלטות, ובתיק עצמו כדאי לקרוא את התקנון.

האם תכנית ע1 משביחה את המרתף?

ברוב התיקים כן, אבל השאלה האמיתית היא כמה. במאגר יש 1,506 החלטות של שמאים מכריעים בתל אביב שבהן מופיע הצירוף ע1 או ע'1, רובן באזכור בלבד. קראנו 9 הכרעות שבהן השמאי קבע מספר על ע1 או על מרתף לפיה, כל אחת בעמוד ההכרעה עצמו.

שמאי מכריע, שנה	הנכס	מה נקבע	תוצאה
רן וירניק, 2012	בית צמוד קרקע, גוש 6627	10% על כ-81 מ"ר, בדחייה 0.7 (6 שנים)	השבחה של כ-66,000 ₪
ארז כהן, 2025	צהלה, בית חד קומתי ותיק	10% (מקדם שווי 0.40 ל-0.50) על 78.30 מ"ר	השבחה של 71,644 ₪
אורית גלן, 2025	תל ברוך, מרתף קיים בגובה 2.6 מ'	5% להרחבת השימושים בלבד, על 63.18 מ"ר	בלי דחייה
יעקב הלוי, 2026	בית צמוד קרקע, גוש 6623	5% על 72 מ"ר, מתוכם 17 מ"ר בדחייה	השבחה של 18,094 ₪
אלדד חיימי, 2026	בית צמוד קרקע, גוש 6213	10% על 77.05 מ"ר	השבחה של 111,723 ₪
מרדכי דדון, 2025	בניין עם דירות גן, גוש 6637	0.2 (מ-0.35 ל-0.55) על 145.41 מ"ר מרתף צמוד	ועוד 18 מ"ר מחסנים
בועז קוט, 2026	רחוב בן יהודה 54	מחסן של 88.4 מ"ר הפך לשטח נלווה במקדם 0.6	השבחה של 205,132 ₪ (כולל מסחר)
ברק שוורצברד, 2026	בניין ותיק, פרויקט תמ"א 38	78.26 מ"ר במקדם 0.6, בדחייה של 17 שנים	השבחה של 105,887 ₪
מרדכי דדון, 2026	בית צמוד קרקע, גוש 6792	הקלה לכניסה נפרדת: 5% על 66.50 מ"ר	השטח היה במחלוקת

ההשבחה בטבלה היא לפני חלוקה ב-2. היטל ההשבחה הוא מחצית ממנה.

כמה מוסיפה תכנית ע1 למרתף בבית צמוד קרקע?

מקדם ההשבחה הוא החלק משווי מ"ר עיקרי שהתכנית הוסיפה לכל מ"ר מרתף. בחמש ההכרעות על השבחה מתכנית ע1 בבית צמוד קרקע הוא היה 10% בשלוש ו-5% בשתיים. מה שהכריע הוא אם אפשר באמת להגביה את המרתף:

המקדם מוכפל בשטח המרתף ובשווי למ"ר מבונה במועד הקובע. היטל ההשבחה הוא מחצית מההשבחה.

הגבהה אפשרית: 10%. ארז כהן (2025) קבע 0.10. מקדם השווי אומר כמה שווה מ"ר מרתף ביחס למ"ר עיקרי, והוא עלה מ-0.40 לפי ע' ל-0.50 לפי ע1. הוא הפנה לחמש הכרעות קודמות שלו כדוגמה. שמאי הוועדה ביקש 0.15.
מרתף קיים, בלי הריסה: 5%. אורית גלן (2025) קבעה שאין כדאיות להרוס את הבית כדי להגביה מרתף בגובה 2.6 מ'. היא חייבה 5% "בגין הרחבת השימושים בלבד", בלי דחייה.
שימושים וגובה: 5%. יעקב הלוי (2026) קיבל את 5% של שמאי הוועדה על הרחבת השימושים והגובה. המבקש הציע 3% על 35 מ"ר בלבד.
10%, אבל ברף הנמוך. אלדד חיימי (2026) קיבל 10% בהסכמת הצדדים. הוא כתב שהמקדם נוטה לרף הנמוך ביחס להכרעותיו הקודמות על ע1, כי במקרה הזה אי אפשר להגביה את תקרת הקומה הקיימת.
10% בדחייה. רן וירניק (2012) קבע 0.1 להגבהה ולתוספת שימושים, ומקדם דחייה 0.7 (מקטין שווי של זכויות שאפשר לממש רק בעתיד). כאן הדחייה הייתה של 6 שנים.

על מקדם השווי של המרתף עצמו, גובה 2.2 מ' עד 2.5 מ' וחצר אנגלית, כתבנו במאמר על מקדם מרתף בבית צמוד קרקע.

על איזה שטח מחשבים השבחה לפי תכנית ע1?

כאן נמצא חלק גדול מהמחלוקות. בכמה תיקים הצדדים הסכימו על המקדם, והתווכחו רק על השטח. השמאים צמצמו את השטח בכמה דרכים:

שטח קומת הקרקע. ארז כהן חישב מרתף בשטח קומת הקרקע, "בהתאם לפס"ד בעניין מירה גל", לפי בית אחיד בשתי קומות.
סעיף 12 בתקנון. רן וירניק כתב שבמכר משלמים לפי תכסית קומת הקרקע, ואת היתרה בהיתר לפי שטח המרתף שנבנה. הוא דחה את בקשת הוועדה לחייב במכר גם מרתף גדול יותר.
בלי מקלט ומדרגות. אורית גלן ניכתה את המקלט ואת חדר המדרגות, וחייבה 63.18 מ"ר מתוך 84.68 מ"ר.
רק מה שנהנה מהתכנית. אלדד חיימי חייב 77.05 מ"ר מתוך קומה של כ-154 מ"ר, כי רק חלק ממנה יכול לשמש לשימושים החדשים.
אותו שטח כמו בע'. יעקב הלוי חייב את השטח שחויב לפי ע', 72 מ"ר בלי מקלט. בתחשיב שלו 54 מ"ר חושבו מיד, ו-17 מ"ר של זכויות שלא מומשו בדחייה של 0.32 (17 שנים).

מה תכנית ע1 משנה בבניין דירות?

בבניין דירות ע1 מאפשרת להצמיד שטחי מרתף לדירות בקומת הקרקע. לכן ההשבחה מחושבת על השינוי בייעוד השטח:

מרתף צמוד לדירות גן. מרדכי דדון (2025) קבע 0.55 למרתף צמוד מול 0.35 למרתף ברכוש משותף לפי ע', כלומר 0.2 על 145.41 מ"ר. הוא הוסיף 6 מ"ר לכל אחד משלושה מחסנים, מ-6 מ"ר ל-12 מ"ר.
מחסן שהפך לשטח נלווה. בבן יהודה 54 בועז קוט (2026) קיבל בהסכמה את שומת הוועדה: מחסן של 88.4 מ"ר במקדם 1 הפך לשטח נלווה לדירות במקדם 0.6. השווי למ"ר מבונה (שווי הקרקע לכל מ"ר שמותר לבנות) עלה מ-400 דולר ל-1,400 דולר.
בניין ישן לפני הריסה. ברק שוורצברד (2026) קבע שבבניין ותיק עם 12 בעלים המרתף לא היה כדאי ב-2003. הוא קיבל דחייה של 17 שנים, עד 2020.

בתיק של שוורצברד המבקש הפנה לערר (ת"א) 8125-04-18 יואל משה קרסו. לפי הציטוט בהחלטה, ועדת הערר לא התערבה בקביעה שהקמת המרתף בעת אישור ע1 "לא היתה כלכלית". את ההחלטה המלאה של ועדת הערר לא קראנו.

מתי צריך הקלה למרתף גם אחרי תכנית ע1?

ע1 מתירה כניסה נפרדת רק למרתף שהוגדר בהיתר כמשרד. הקלה היא אישור של הוועדה לחרוג מהוראות התכנית. בבית בגוש 6792 ביקשו כניסה חיצונית למרתף עם חדר משחקים, חדר כושר וחדר רחצה, בלי משרד, ולכן נדרשה הקלה.

מרדכי דדון (2026) קיבל את הסכמת הצדדים על 5%. המחלוקת הייתה על השטח: הוועדה ביקשה 73.90 מ"ר והמבקשים 50 מ"ר. הוא ניכה ממ"ד, מעלית וגרם מדרגות, וקבע כ-66.50 מ"ר.

מה לבדוק בתיק שלך

בדקו מה התירה תכנית ע'. ההשבחה היא ההפרש בין ע' לע1, ושמאי הוועדה צריך לפרט את שני המצבים.
בדקו אם אפשר להגביה. מרתף קיים שלא כדאי להרוס קיבל 5% על השימושים בלבד.
חשבו את השטח. שטח קומת הקרקע, בלי מקלט, מדרגות, ממ"ד ומעלית, ורק החלק שנהנה מהשימושים החדשים.
בדקו את גיל הבניין. בהכרעות שקראנו השמאים נתנו דחייה של 6 עד 17 שנים, לפי מצב הבניין ומתי צפוי להיהרס.
הפרידו בין ע1 להקלה. כניסה נפרדת למרתף שאינו משרד היא הקלה, ומחושבת בנפרד.
בדקו חיוב קודם. לפי סעיף 12 בתקנון, כפי שתיאר וירניק, במכר משלמים לפי תכסית קומת הקרקע, ואת היתרה בהיתר הבנייה.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי גוש, שמאי או תכנית: חיפוש במאגר של מכריע. נושאים קרובים: מקדם מרתף בכל הארץ, מקדם מרתף בבית צמוד קרקע, מקדם מרתף בחולון, תכנית ג1 וחדר יציאה לגג.

שאלות נפוצות

מה זה תכנית ע1 בתל אביב?

תכנית המרתפים של תל אביב, שהחליפה את תכנית ע'. המועד הקובע שלה הוא 02/04/2003. היא מתירה מרתף בגובה של עד 4 מ' ושימושים נוספים בו, בלי מגורים.

האם מותר לגור במרתף לפי תכנית ע1?

לא. לפי תיאור התכנית בהחלטות, מגורים במרתף אסורים. מותרים שטחים נלווים למגורים ומשרד לבעל מקצוע חופשי מדיירי הבית.

כמה היטל השבחה משלמים על תכנית ע1?

בבית צמוד קרקע מקדם ההשבחה היה 5% או 10% משווי מ"ר מבונה, על שטח המרתף. בארבע ההכרעות על בית צמוד קרקע שבהן חושב סכום, ההשבחה הייתה בין 18,094 ₪ ל-111,723 ₪. ההיטל הוא מחצית ממנה.

איך נכתב המאמר. קראנו 9 הכרעות של שמאים מכריעים בתל אביב, מ-2012 עד 2026, וכל מספר נבדק מול עמוד ההכרעה. זה מבחר: לא קראנו את כל ההחלטות שמזכירות את ע1, ולכן "5% או 10%" מתייחס לחמש ההכרעות על בית צמוד קרקע בלבד.

תיאור התכנית לקוח מההחלטות, ואת התקנון עצמו לא קראנו. לא מצאנו במאגר ערר על ההכרעות, אבל היעדר קישור אינו הוכחה שלא הוגש ערר. המאמר אינו חוות דעת שמאית.

מקורות

מחלקת המחקר במקרקעין של מכריע

הכרעות חדשות של שמאים מכריעים, בדקה קריאה

מה זה תכנית ע1, ומה היא משנה בשווי המרתף?