תוספת בניה על הגג לפי ג1: איך מחלקים בין הדירות?

בבניין שלכם יש כמה דירות בקומה העליונה, והגג רשום כרכוש משותף. תכנית ג1 בתל אביב מתירה תוספת בניה על הגג. הוועדה המקומית שולחת דרישת היטל השבחה לאחת הדירות העליונות. איך מחלקים את הזכויות על הגג בין הדירות, וכמה מזה מחויב?

התשובה הקצרה. בכל ההכרעות שקראנו הזכויות חולקו לפי מספר הדירות העליונות, בחלקים שווים. כל דירה עליונה קיבלה חדר של 40 מ"ר לפי ג1. ברוב המקרים מולו עמד חדר של 23 מ"ר לפי התכניות הקודמות. השיתוף בגג לא שינה את החלוקה. הוא הוריד את השווי דרך מקדם דחייה ומושע, כלומר הפחתה בגלל הזמן שלוקח להשיג הסכמה של השכנים. בהכרעות שקראנו המקדם נע בין 0.5 ל-0.79.

חדר לכל דירה עליונה: יהודה פלד בתל אביב (2023, 2024) חישב לכל דירה עליונה חדר של 40 מ"ר, מול 23 מ"ר לפני התכנית.
הגג כולו, ואז חלק יחסי: יעקב פז בתל אביב (2024) חישב את התוספת לגג כולו, ואז חייב רק את חלקן של הדירות שעוד לא מימשו.
מי משלם: רק בעלי הדירות העליונות, גם כשהגג משותף לכל הבניין.
מקדם המושע: נמוך יותר בבניין גדול עם עשרות דיירים. אלדד חיימי (2025) קבע 0.5 בבניין של 41 דירות.

40 מ"ר מול 23חדר יציאה לגג לכל דירה עליונה: ג1 מול התכניות הקודמות

0.5 עד 0.79מקדם הדחייה והמושע לגג משותף, 6 הכרעות

65%תקרת הבנייה על הגג בבנייה בו זמנית, לפי ג1

מה תכנית ג1 מתירה לבנות על הגג?

תכנית ג1 אושרה בתל אביב ב-4.9.2007. זה המועד הקובע, היום שלפיו מעריכים את ההשבחה. התכנית מתירה לכל דירה בקומה העליונה חדר יציאה לגג של עד 40 מ"ר.

לפני ג1 חלו תכניות ג' ו-1680. הן התירו חדר של 23 מ"ר לדירה עליונה. לכן ההשבחה היא בדרך כלל ההפרש: 17 מ"ר לכל חדר.

יש תנאי נוסף. כשכל הדירות העליונות בונות יחד, השטח הבנוי על הגג לא יעלה על 65% משטח הקומה שמתחת. יעקב פז ציטט את ההוראה: "תכסית הבניה הכוללת על הגג לא תעלה על65% .משטחו".

איך מחלקים תוספת בניה על הגג בין כמה דירות עליונות?

בהכרעות שקראנו מצאנו שתי שיטות חישוב. בשתיהן החלוקה היא לפי מספר הדירות העליונות.

חדר לכל דירה. השמאי מחשב חדר אחד לדירה הנישומה: 40 מ"ר במצב החדש מול 23 מ"ר במצב הקודם. מצב קודם הוא שווי הנכס לפי התכנון לפני התכנית, ומצב חדש הוא השווי אחריה.
הגג כולו. השמאי מחשב 65% משטח הגג, מנכה 23 מ"ר לכל דירה עליונה, ומכפיל בחלק של הדירות שעוד לא מימשו. מימוש הוא האירוע שמחייב בתשלום: היתר, תחילת שימוש או מכר.

לא מצאנו הכרעה שחילקה את הגג לפי שטח הדירות או לפי הצמדה בצו הבית המשותף. זה נכון להכרעות שקראנו, ולא לכל ההחלטות במאגר.

מה קבעו השמאים המכריעים, במספרים?

אלה שש הכרעות שקראנו בעמוד התחשיב עצמו. חמש מהן על תכנית ג1, ואחת על תכנית 1680.

שמאי מכריע, מקום ושנה	דירות עליונות	איך חולק הגג	מקדם דחייה ומושע	השבחה שנקבעה
אלדד חיימי, תל אביב-יפו, 2025	4, בבניין של 41 דירות	חדר של 40 מ"ר במקדם 1, ומרפסת גג של 81.9 מ"ר במקדם 0.3	0.5	201,500 ₪
יהודה פלד, תל אביב-יפו, 2024	4	חדר של 40 מ"ר מול 23. חויב חדר אחד בגלל מימושים קודמים	0.592	47,544 ₪
יהודה פלד, תל אביב-יפו, 2023	לא צוין	הגדלת החדר מ-23 ל-40 מ"ר, ומרפסת שאבדה במקדם 0.2	0.697	29,258 ₪
יעקב פז, תל אביב-יפו, 2024 (7241/23)	6	65% מהגג פחות 6 חדרים של 23 מ"ר: תוספת של 220.8 מ"ר. חויבו 5 מתוך 6	0.75	306,360 ₪ במימוש הנוכחי
יעקב פז, תל אביב-יפו, 2024 (6164/21)	8	65% מהגג, פחות שטחי שירות ו-8 חדרים של 23 מ"ר: תוספת של 251 מ"ר. חויבו 5 מתוך 8	0.75	261,159 ₪
אלי כהן, תל אביב-יפו, 2026 (תכנית 1680)	4	חדר של 23 מ"ר לכל דירה. חויבו 2 מתוך 4	0.79	לא הבאנו (תחשיב משולב)

הסכומים שונים מאוד, כי שווי המטר והמקדמים שונים. פז עבד עם 3,700 ₪ למ"ר מבונה, כלומר מטר של שטח בנוי. חיימי עבד עם 7,000 ₪, ופלד (2024) עם 9,000 ₪.

מה קורה כשהוועדה מחלקת את הגג אחרת?

בשני מקרים הוועדה הציעה חלוקה אחרת, והשמאי המכריע לא קיבל אותה.

חלוקה שווה של מגבלת 65%. אצל פז (2024, 7241/23) שמאית הוועדה חילקה את 65% שווה בשווה, ונתנה לכל דירה חדר של 36.4 מ"ר. היא חישבה 13.4 מ"ר נוספים לכל אחד מ-5 חדרים, כלומר 67 מ"ר. פז חישב את הגג כולו, והגיע לתוספת של 220.8 מ"ר.
דירות פנטהאוז. אצל פלד (2024) שמאית הוועדה חישבה 247 מ"ר של דירות גג במקדם 1.3. פלד קבע שבמועד הקובע אי אפשר היה להוסיף דירות על הגג, וחישב הגדלת חדר אחד מ-23 ל-40 מ"ר.

מי משלם כשהגג משותף?

תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה קבע: ההיטל חל על מי שנהנה מהזכויות התכנוניות, ולא על כל בעלי הגג. חיימי ציטט את ועדת הערר: "היטל השבחה יוטל רק על מי שנהנה מהזכויות התכנוניות, במנותק מהאפשרות הקניינית שיש לו ל .ממש את הזכויות".

בפועל, השמאים בדקו גם מי כבר מימש:

מכר קודם. אלי כהן (2026) הניח ששתי דירות שנמכרו כבר שילמו היטל, ולא חייב אותן.
ירושה. שתי דירות אחרות עברו בצוואה. ירושה איננה מימוש, ולכן כהן חייב את שתיהן: 2 חדרים מתוך 4.
שיעור מוסכם. אצל פז הצדדים לא חלקו על השיעור: 5 מתוך 6 דירות במקרה אחד, ו-5 מתוך 8 במקרה השני.

איזה מקדם מקבל חדר יציאה לגג על גג משותף?

השיתוף בגג נכנס לחישוב דרך מקדם דחייה ומושע. מקדם דחייה מקטין את השווי של זכויות שאפשר לממש רק בעתיד. מושע פירושו בעלות משותפת שלא חולקה. כאן הוא מבטא את הזמן שלוקח להשיג הסכמה של השכנים.

בניין גדול. חיימי (2025) קבע 0.5, דחייה של כ-10 שנים. בבניין היו 41 דירות, ונדרשה הסכמה של כ-30 בעלי דירות. שמאי הוועדה הציע 0.7 ושמאי המבקשת 0.35. חיימי דחה את שתי העמדות.
גג לא צמוד. פלד קבע 0.592 (9 שנים) ב-2024 ו-0.697 (5 שנים) ב-2023. בשני המקרים הגג לא היה צמוד לדירות העליונות.
בנייה בו זמנית. פז קבע 0.75 בשתי ההחלטות. המקדם מגלם גם את הצורך שכל הדירות העליונות יבנו יחד.
תכנית 1680. כהן (2026) קבע 0.79, כ-4 שנים לקבלת הסכמות.

מעבר למקדם הזה, ב-5 מתוך 6 ההכרעות השמאי הוסיף מקדם לבינוי חדש על בניין ישן, בין 0.7 ל-0.8. חיימי ניכה במקומו עלויות התאמה של 48,800 ₪. מקדם החדר עצמו היה 1 כשהמרפסת חושבה בנפרד, ו-0.75 אצל פז, שכלל בו את הפסד מרפסת הגג. על מרפסת הגג עצמה יש מאמר נפרד: מקדם מרפסת גג.

האם תמיד מניחים 23 מ"ר במצב הקודם?

לא תמיד. אצל חיימי (2025) הבניין נבנה אחרי תכנית ג', לפי תכנית ראשית שכבר כללה את חדרי הגג. חיימי קבע שבמצב הקודם אין חדר נוסף של 23 מ"ר.

בלשונו: "אני קובע כי בבחינת שווי המצב הקודם אין להביא בחשבון במקרה דנן אפשרות להקמת חדרי יציאה לגג מכח תכנית ג'". לכן חויב החדר כולו, 40 מ"ר, ולא רק 17 מ"ר.

מה לבדוק בתיק שלך

ספרו את הדירות בקומה העליונה. זה הבסיס לחלוקה בכל ההכרעות שקראנו.
בדקו מה היה מותר לפני ג1. חדר של 23 מ"ר במצב הקודם מקטין את התוספת ל-17 מ"ר. אם התכנית הראשית כבר כללה את חדרי הגג, התוספת היא 40 מ"ר.
בדקו מי בבניין כבר מימש. מכר קודם יכול להוציא דירה מהחשבון. ירושה לא.
בדקו את מגבלת 65%. אצל פז התוספת חושבה לגג כולו, ולא לפי 40 מ"ר כפול מספר הדירות.
בדקו מה רשום בטאבו. גג משותף ולא צמוד הצדיק מקדם דחייה ומושע בכל ההכרעות בטבלה.
ספרו את בעלי הדירות שצריכים להסכים. בבניין גדול חיימי נתן מקדם נמוך יותר.

על הסכומים שנקבעו לחדר על הגג גם מחוץ לתכנית ג1: כמה היטל השבחה משלמים על תוספת בניה על הגג. על הוועדה בתל אביב: הכרעות מול הוועדה המקומית תל אביב-יפו. לחיפוש הכרעות לפי גוש, שמאי או תכנית: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

כמה מטרים מוסיפה תכנית ג1 לחדר על הגג?

החדר גדל מ-23 מ"ר ל-40 מ"ר, כלומר 17 מ"ר לכל דירה עליונה. כך חישב פלד ב-2023 וב-2024. כשהתכנית הראשית כבר כללה את חדרי הגג, חיימי (2025) חייב את כל 40 המטרים.

האם דירה שאינה בקומה העליונה משלמת על תוספת בניה על הגג?

לפי תיקון 126, ההיטל חל על מי שנהנה מהזכויות התכנוניות. בהכרעות שקראנו חויבו רק הדירות העליונות.

מה המקדם כשהגג משותף?

בהכרעות שקראנו מקדם הדחייה והמושע נע בין 0.5 ל-0.79. הנמוך נקבע בבניין של 41 דירות, והגבוה בתכנית 1680 עם 4 דירות עליונות.

איך נכתב המאמר. קראנו בעמוד התחשיב עצמו שש החלטות של שמאים מכריעים מול הוועדה המקומית תל אביב-יפו. זה מבחר, ולא ספירה של כל ההחלטות על תכנית ג1. ספרנו רק מה שהשמאי קבע, ולא מה שהצדדים טענו.

בהכרעה של פלד (2023) כתוב בגוף ההחלטה מקדם דחייה 0.697, ובטבלת התחשיב 0.747. הבאנו את הסכום שבטבלה. בהכרעה של כהן (2026) ההשבחה לתכנית 1680 משולבת בתחשיב של כמה תכניות, ולכן לא הבאנו לה סכום נפרד.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים.

מקורות

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.

תוספת בניה על הגג לפי ג1: איך מחלקים את הזכויות בין הדירות העליונות?