מה מקדם מרפסת גג כשאין אליה גישה מהדירה?

לדירת הגג יש מרפסת גג, אבל אין אליה יציאה מתוך הדירה. כדי להגיע אליה עולים בחדר המדרגות המשותף. לפעמים יש על אותו גג גם דודי שמש ומזגנים של כל הבניין. איזה מקדם שווי נותנים למרפסת כזו בשומה להיטל השבחה, וכמה פחות ממרפסת גג רגילה?

• בלי גישה מהדירה: בין 0 ל-0.4 משווי מ"ר של שטח עיקרי. החציון 0.1, ב-10 הכרעות.
• מרפסת גג רגילה באותן החלטות: בין 0.15 ל-0.3. החציון 0.25, ב-5 החלטות שמשוות בין שני הסוגים.
• מרפסת גג באופן כללי: בכ-1,950 קביעות של מקדם מרפסת גג בהחלטות של שמאים מכריעים, החציון 0.25. רוב הקביעות בין 0.2 ל-0.3.

מה זה מקדם מרפסת גג, ולמה הגישה משנה אותו?

מקדם מרפסת גג אומר כמה שווה מ"ר של מרפסת ביחס למ"ר של שטח עיקרי בדירה. מקדם 0.25 פירושו שמ"ר מרפסת שווה רבע ממ"ר בדירה. כך המרפסת נכנסת לטבלת השטח האקוויוולנטי, כלומר הטבלה שמתרגמת כל חלק בנכס למטרים של שטח עיקרי.

גישה מחדר המדרגות מורידה את השימוש במרפסת. אין בה פרטיות מלאה, והיא לא המשך של הסלון. לכן השמאים המכריעים נותנים לה פחות.

המאמר על מרפסות והיטל השבחה עוסק בשאלה על אילו מרפסות בכלל מחייבים. כאן השאלה היא רק כמה שווה מרפסת גג שאין אליה יציאה מהדירה.

מה קבעו השמאים המכריעים כשאין גישה מהדירה?

אלה 10 ההכרעות שקראנו בעמוד ההכרעה עצמו. "רגילה" היא מרפסת גג עם גישה מהדירה באותה החלטה, אם הייתה כזו.

כך מתחלקים המקדמים ב-10 ההכרעות:

• מקדם אפס: בהכרעה אחת.
• מקדם 0.05: ב-2 הכרעות.
• מקדם 0.1: ב-3 הכרעות.
• מקדם 0.15: ב-2 הכרעות.
• מקדם 0.2: בהכרעה אחת.
• מקדם 0.4: בהכרעה אחת.

כמה יורד המקדם בהשוואה ישירה?

ב-5 החלטות השמאי קבע באותו תחשיב מקדם לשני הסוגים. זו ההשוואה הנקייה ביותר, כי השווי, העיר והבניין זהים:

• שליש. דודזון שמאמה בירושלים (2026): 0.05 לגג בלי גישה פרטית, ו-0.15 אחרי שנבנו מדרגות מתוך הדירה.
• חמישית. שוורצברד בהרצליה (2024): 0.05 למרפסת מוצמדת בלי גישה פרטית, ו-0.25 למרפסת גג רגילה.
• שני שלישים. אלי כהן בירושלים (2024): 0.1 למרפסת המשותפת, ו-0.15 למרפסת של הדירה.
• חצי. אליהו כהן בתל אביב (2025): 0.15 למרפסות המשותפות, ו-0.3 למרפסת הגג בתחשיב.
• אפס. שוורצברד בירושלים (2023): אפס לשטח של דודי השמש, ו-30% למרפסת הגג הצמודה.

אלי כהן הסביר את ההפרש במשפט אחד:

למרפסת הגג המשותף קיימת תרומה פוחתת בהשוואה למרפסת גג המוצמדת לדירת מגורים

מתי המקדם יורד לאפס?

כשהגג משמש את כל הבניין, ובעיקר למתקנים טכניים. בירושלים (2023) שוורצברד לא נתן שווי לשטח שבו עומדים דודי השמש והקולטים של הבניין. הוא כתב שהשימוש בו טכני במהותו.

במצב הקודם (התכנון לפני התכנית או ההיתר שבגללם משלמים) גג כזה מוריד את ההשבחה רק אם נותנים לו שווי. לכן ההבדל בין 0.05 לאפס יכול להיות שווה כסף.

יש גם דרך אחרת להגיע לאותה תוצאה: לקבוע שהגג כבר בתוך השווי למ"ר. כך עשו שלושה שמאים:

• גג משותף בלי גישה. אלי כהן בירושלים (2024) כתב שגג משותף בקומה הראשונה, בלי גישה, כבר מגולם במקדם השווי.
• דירת גג בלי יציאה לגג. רינת וייס רביב בירושלים (2026) לא נתנה לדירת הגג מקדם 1.2, ונשארה על 1.0. לדירה לא הייתה גישה ישירה למרפסת הגג, והגישה הייתה מחדר המדרגות בלבד.
• גג משותף לפני התכנית. גולדברג בתל אביב (2026) לא קיזז את הגג המשותף מהתחשיב. לדבריו, הגג שימש בעיקר למתקנים טכניים, והגישה אליו מחדר המדרגות הכללי.

מתי המקדם נשאר גבוה גם בלי גישה מהדירה?

כשהתכנית מתירה את הגג כמרפסת, והוא לא משמש למתקנים. בירושלים (2024) אשור נתן 0.4 לגג מרוצף של 79 מ"ר, צמוד לדירה, עם גישה מחדר המדרגות ולא מתוך הדירה. זה אותו מקדם שנתן למרפסות הרגילות באותה החלטה. אלה הנימוקים שכתב:

• אין מתקנים. לפי ההיתר הגג לא מיועד לקולטים ולמזגנים. הם מסומנים בגג העליון של הבניין.
• התכנית התירה מרפסת. תכנית 10038 מכוח תמ"א 38 (תכנית ארצית לחיזוק בניינים, שמוסיפה זכויות בנייה) התירה שימוש בגג הקומה החלקית כמרפסת גג.
• זו לא מרפסת רגילה של בניין. הוא כתב שהגג אינו "מרפסת שבשגרה" שקיימת כשטח משותף בכל בניין, ולכן שוויו לא מגולם בשווי הכללי.

במקרה של בריכה על הגג, שני שמאים נתנו מקדם בינוני גם כשהגישה מחדר המדרגות:

• גולדברג, תל אביב (2026): 0.2 למרפסת הגג העליון, ו-0.3 לבריכה. לדבריו, הגישה מחדר המדרגות מקטינה את השימוש, אבל הבריכה משביחה את דירת הגג כולה.
• קוט, תל אביב (2025): 0.1 לגג במצב הקודם, ו-0.25 לבריכה ולמרפסת במצב החדש, אחרי ההקלה (אישור של הוועדה לחרוג מהתכנית, כאן לבריכה). הוא הוסיף מקדם גישה של 0.9 על ההשבחה.

על המקדם לבריכה עצמה יש מחלוקת נפרדת, ונרחיב עליה במאמר אחר.

מה קורה בבית צמוד קרקע?

גם בבית פרטי המקדם תלוי בגישה. בצפת המרפסת נמצאת בדרך כלל ליד חדר יציאה לגג, ולא ליד הסלון:

• גישה מחדר עבודה. יעקב פז בצפת (2023) נתן 0.2 למרפסת של כ-80 מ"ר בבית דו-משפחתי. הוא ציין שהגישה אליה מחדר היציאה לגג, ולא מחדר האורחים.
• מרפסת של פנטהאוס. באותה החלטה הוא נתן 0.25 למרפסת של כ-65 מ"ר בדירת פנטהאוס.
• מרפסת גדולה ליד חדר יציאה לגג. ארנון גולדברג בצפת (2024) נתן 0.15 למרפסת גג של 102.5 מ"ר. לחדר היציאה לגג הוא נתן 0.7.

מה לבדוק בתיק שלך

1. בדקו מאיפה הגישה בהיתר. מדרגות מתוך הדירה, יציאה מחדר על הגג, או רק מחדר המדרגות המשותף. ההבדל בין 0.05 ל-0.15 נקבע בירושלים רק על זה.
2. בדקו מה רשום בטאבו. מרפסת מוצמדת לדירה או רכוש משותף. אלי כהן קבע שהמרפסת היא רכוש משותף, אף שבטבלת השטחים היא נקראה "מרפסת גג".
3. סמנו מה עומד על הגג. דודי שמש, קולטים ומזגנים של כל הבניין הורידו את המקדם לאפס או ל-0.05.
4. קראו מה התכנית מתירה. אם התכנית התירה את הגג כמרפסת, יש בסיס לטעון למקדם של מרפסת רגילה, כמו אצל אשור (2024).
5. בדקו אם עסקאות ההשוואה (מכירות של דירות דומות שלפיהן נקבע השווי) כבר כוללות את הגג. כשהשווי למ"ר נלקח מדירות עם גג משותף דומה, שמאים קבעו שהגג כבר בפנים, ולא נתנו מקדם נפרד.
6. הפרידו בין המרפסת לבריכה או לחדר על הגג. לכל אחד מהם מקדם משלו, ולפעמים גם מקדם גישה נפרד.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי עיר, שמאי או גוש: חיפוש במאגר של מכריע. על מקדמים של חלקים אחרים בנכס: מקדם מרתף בבית צמוד קרקע.

שאלות נפוצות

מה מקדם מרפסת גג רגילה?

בכ-1,950 קביעות של שמאים מכריעים, החציון 0.25 משווי מ"ר של שטח עיקרי. השכיחים הם 0.2, 0.3 ו-0.25.

מרפסת גג משותפת שווה משהו בכלל?

לפעמים. גג משותף שמשמש לשהייה קיבל 0.1 עד 0.15. גג שמשמש בעיקר לדודי שמש ולמתקנים קיבל אפס, או נקבע שהוא כבר בתוך השווי למ"ר.

מה אומר סקר דלפי על גג משותף?

סקר דלפי הוא סקר של לשכת שמאי המקרקעין, שבו שמאים עונים על שאלות שווי. לפי אורית גלן (ירושלים, 2020), בסקר של 2017 המקדם הממוצע לגג שהוא רכוש משותף היה 0.09. היא קבעה 0.1.

איך נכתב המאמר. חיפשנו במאגר מכריע החלטות של שמאים מכריעים שבהן מרפסת גג או גג עליון נגישים רק מחדר המדרגות. קראנו 12 החלטות בעמוד ההכרעה עצמו, ומתוכן 10 הכרעות קבעו מקדם למרפסת בלי גישה מהדירה. ספרנו רק את מה שהשמאי קבע, ולא את מה שהצדדים טענו. אלה לא כל ההחלטות בנושא, ולכן המאמר לא קובע "מקדם מקובל".

הנתון על מרפסת גג באופן כללי (כ-1,950 קביעות, חציון 0.25) כולל קביעות לפי סוג שטח, ולא לפי החלטה. בחלק מההחלטות יש יותר מקביעה אחת, למשל במצב הקודם ובמצב החדש. ההכרעה של אלי כהן על הגג המשותף בקומה הראשונה מובאת מעמוד 16 של ההחלטה.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

1. אוולין דודזון שמאמה, ירושלים, 19.1.2026, גוש/חלקה 30025/9, עמודים 23 עד 24
2. ברק שוורצברד, הרצליה, 15.10.2024, גוש/חלקה 6536/546, עמודים 60 עד 61
3. ברק שוורצברד, ירושלים, 8.8.2023, גוש/חלקה 30162/127, עמודים 30 ו-33
4. אלי כהן, ירושלים, 18.6.2024, גוש/חלקה 30609/54, עמודים 16 ו-20
5. אליהו כהן, תל אביב-יפו, 25.9.2025, גוש/חלקה 6952/74, עמודים 35 עד 36
6. אורית גלן, ירושלים, 26.4.2020, גוש/חלקה 30069/204, עמ' 13
7. בועז קוט, תל אביב-יפו, 9.3.2025, גוש/חלקה 6907/165, עמודים 14 עד 15
8. מישל אשור, ירושלים, 24.7.2025, גוש/חלקה 30085/98, עמ' 15
9. מישל אשור, ירושלים, 7.4.2024, גוש/חלקה 30099/103, עמודים 39 עד 40
10. ארנון גולדברג, תל אביב-יפו, 5.5.2026, גוש/חלקה 6960/22, עמ' 29
11. רינת וייס רביב, ירושלים, 12.5.2026, גוש/חלקה 30615/89, עמ' 13
12. יעקב פז, צפת, 9.2.2023, גוש/חלקה 13698/82, עמודים 10 עד 11
13. ארנון גולדברג, צפת, 4.12.2024, גוש/חלקה 13531/67, עמ' 20

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.