חוות שרתים: איך שמאים מעריכים קרקע ומרתף לדאטה סנטר?

חוות שרתים, או דאטה סנטר, הן היום אחד השימושים המבוקשים באזורי התעשייה. רבות מהן נבנות מתחת לקרקע, בשלוש קומות מרתף ויותר. השאלה ששמאים ועורכי דין שואלים היא כמה שווה מ"ר כזה בשומה, ואם מעבר החווה למרתף משביח את הקרקע.

למה חוות שרתים במרתף הן שאלה שמאית חדשה?

במבנה תעשייה רגיל קומת הקרקע שווה הכי הרבה, וכל קומה מתחת לקרקע שווה פחות. בחוות שרתים הטענה הפוכה: מרתף מגן על השרתים, מקרר אותם בזול ומבודד רעש. כך טען שמאי הוועדה בדרום השרון, ושמאי המבקשת ענה שחוות רבות נבנות מעל הקרקע.

את התשובה נותן מקדם השווי. המקדם אומר כמה שווה מ"ר בקומה מסוימת ביחס למ"ר בקומת הקרקע. מקדם 0.65, למשל, אומר שמ"ר במרתף שווה 65% ממ"ר עיקרי בקומת הקרקע.

רוב ההחלטות שמזכירות חוות שרתים רק מזכירות אותן. קראנו 12 הכרעות שבהן השמאי קבע מספר על חוות שרתים, כל אחת בעמוד ההכרעה עצמו. מתוכן, 7 של שמאים מכריעים בהיטל השבחה, ו-5 מהליכי השגה על שומות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

מה המקדם למרתף של חוות שרתים בהיטל השבחה?

בחמש הכרעות בהיטל השבחה השמאי קבע מקדם לשטח החווה. בכולן המקדם היה נמוך מ-1, אבל הנימוקים שונים:

• דרום השרון, 2026: 0.65. דוד דדון הכריע על שתי בקשות של אותה חברה באזור התעשייה בנימין. שמאי הוועדה ביקש מקדם 1 למרתף. המבקשת ביקשה 0.7, 0.6 ו-0.5, לפי עומק הקומה. דדון קבע 0.65 לשלוש קומות המרתף, מול 0.5 למרתף בתעשייה רגילה במצב הקודם (התכנון לפני ההקלות).
• מורדות הכרמל, 2025: 0.7. ארנון גולדברג קבע 980 ₪ למ"ר מבונה (שווי הקרקע לכל מ"ר שמותר לבנות) לשטח של 5,000 מ"ר מתחת לקרקע. זה המקדם 0.7 של שמאי הוועדה, משווי של 1,400 ₪. המבקשת הציעה 0.65 משווי של 1,300 ₪.
• ירושלים, 2016: 0.75. נאוה סירקיס הפחיתה 25% "למגבלה בשימוש ובסחירות", וקבעה 6,130 ₪ למ"ר. החווה בהר חוצבים נמצאת 30 עד 40 מטר מתחת לקרקע. שמאי הוועדה ביקש 0.6 משווי התעסוקה, והמבקשת 0.5.
• בית שמש, 2024: 0.45. דנה שחור נתנה מקדם 0.6 לשתי קומות המרתף, כמו קומה עליונה בתעשייה. היא הוסיפה הפחתה של 25% בגין מגבלת השימושים, כמו אצל סירקיס. יחד זה 0.45.

דדון הסביר את 0.65 כאיזון. מצד אחד, "ככל שהחווה טמונה יותר, כך היא יותר מוגנת ומבטיחה את הרציפות התפקודית". מצד שני, ההטמנה יקרה. לכן המקדם גבוה ממרתף בתעשייה רגילה, ונמוך מקומת הקרקע.

האם העברת חוות שרתים למרתף משביחה את הקרקע?

כאן התוצאות שונות מתיק לתיק. העברת שטח עיקרי מעל הקרקע אל המרתף נקראת ניוד שטחים, והיא דורשת הקלה. הקלה היא אישור של הוועדה לחרוג מהוראות התכנית, ועליה משלמים היטל השבחה אם היא העלתה את השווי.

• בית שמש, 2024: אין השבחה. אחרי ההפחתות, השטח האקוויוולנטי במצב החדש היה 9,274 מ"ר, מול 12,284.8 מ"ר במצב הקודם. שטח אקוויוולנטי הוא השטח אחרי שכל חלק תורגם במקדם למטרים של שטח עיקרי. שחור קבעה שהוועדה לא הוכיחה עליית שווי.
• דרום השרון, 2026: יש השבחה. על ארבעת המגרשים הראשונים דדון קבע השבחה של 10,270,416 ₪, מעט יותר מ-9,937,831 ₪ ששמאי הוועדה דרש. המבקשת טענה שאין השבחה כלל. על המגרש הסמוך הוא קבע השבחה של 4,875,439 ₪.
• נתניה, 2026: השבחה על הגובה בלבד. שמאי הוועדה לא חישב השבחה על ניוד השטח למרתף, כי לדבריו מ"ר עיקרי מתחת לקרקע שווה פחות. בועז קוט חייב רק על הגבהת המבנה מ-12 מ' ל-18 מ' ועל גובה הקומות, במקדם השבחה 0.14.

ההבדל בין בית שמש לדרום השרון הוא במקדם של הקומות שמהן השטח ירד. בדרום השרון השטח עבר מקומות עליונות במקדם 0.6 ו-0.3 למרתף במקדם 0.65, ולכן נוצרה השבחה. בבית שמש הוא עבר מקומת הקרקע ומקומות במקדם 0.6 ו-0.4 למרתף במקדם 0.45.

האם חוות שרתים היא שימוש בסיכון גבוה?

בעלי הנכסים טענו כך בכמה תיקים, כי מבנה שנבנה לחוות שרתים קשה להסב לשימוש אחר. התשובות:

• נתניה, 2026: הפחתה של 5%. קוט כתב שבשוק צומח "אני סבור שהסיכון נמוך". ובכל זאת, מאחר שהרבה שטח עיקרי נבנה מתחת לקרקע, הוא נתן מקדם הפחתה של 0.95 למגבלת שימושים עתידית.
• ירושלים ובית שמש: 25%. סירקיס ושחור הפחיתו 25% בגלל שימוש ספציפי שקשה למכור.
• נווה ימין, 2025: בלי הפחתה. בהשגה על שומת רמ"י, יהונתן קמר דחה הפחתה של 30% שביקש המשיג, בעל הזכויות שהגיש את ההשגה. לטענתו, חלק מהזוכים במכרזים קנו קרקע לחוות שרתים כ"קונים מיוחדים", כלומר במחיר גבוה משווי השוק. קמר כתב שתוצאות המכרזים במגרשים האלה לא היו חריגות.

איך רמ"י מעריכה קרקע לחוות שרתים?

ברמ"י השאלה היא דמי היתר: התשלום לרמ"י על תוספת בנייה או שימוש בקרקע חכורה. על שומת רמ"י אפשר להגיש השגה ראשונה, ועל ההכרעה בה השגה לוועדת ההשגות. כאן הכיוון שונה מהיטל השבחה:

• ירושלים, 2019: 0.65. שלומי גבאי אימץ את הסכמת שני השמאים על מקדם 0.65 ביחס לתעשייה עתירת ידע. כך יצא 1,592.50 ₪ למ"ר מבונה לחווה בהר חוצבים.
• ועדת ההשגות, 2021: 1. הוועדה שינתה את ההכרעה הזאת. היא אמדה את החווה לפי שווי תעשייה עתירת ידע "ללא נקיטה במקדם הפחתה". הנימוק: אפשר היה לבנות את החווה גם בקומות העליונות, ועלות הבנייה מתחת לקרקע מתקזזת מול אחזקה יקרה יותר למעלה.
• טירת כרמל, 2025: 1 לכל השטחים. באסל בלאן הלך אחרי ועדת ההשגות. הוא נתן מקדם 1 לכל השטח הבנוי, מעל הקרקע ומתחתיה, עיקרי ושירות.
• פתח תקווה, 2024: 0.7 ו-0.6. אטל ריינס אימצה הסכמה על 0.7 למרתף העליון ו-0.6 לתחתון, בגובה 7 מ' לקומה. את שטחי השירות, יותר מפי 2 מהשטח העיקרי, היא שמה כשטח עיקרי.

ועדת ההשגות דחתה גם את גישת העסק החי, כלומר הערכת הקרקע לפי הרווחים מהחווה. לדבריה, הגישה הזאת "אינה רלוונטית" לנכס כזה, כי שווי הקרקע לא נגזר מהרווחים של העסק שפועל עליה.

מה קבעו השמאים, במספרים?

ההשבחה בטבלה היא לפני חלוקה ב-2. היטל ההשבחה הוא מחצית ממנה.

איך מוצאים שווי למ"ר כשאין עסקאות של חוות שרתים?

כמעט בכל התיקים השמאים כתבו שאין עסקאות השוואה (מכירות של נכסים דומים) לחוות שרתים. לכן הם התחילו משווי תעשייה, תעסוקה או הייטק באותו אזור, והוסיפו מקדם.

בדרום השרון דדון גזר את השווי ממכרז רמ"י 336/2024 למגרשים סמוכים. שמאי הוועדה הציג 5,700 ₪ למ"ר מבונה, ובתיק הסמוך 4,400 ₪. דדון כתב על ההבדל בין שתי השומות: "אני מוצא בכך טעם לפגם".

גולדברג במורדות הכרמל עבר על נתונים מהשוק. ביניהם שומה לצורכי דוחות כספיים בכפר סבא, שהסתמכה על 13,000 ₪ למ"ר בנוי לחוות שרתים. נתון אחר היה שכירות של 70 ₪ למ"ר בפארק מת"ם בחיפה. אלה נתונים שהוא סקר, לא השווי שקבע.

מה לבדוק בתיק שלך

1. השוו את מקדם המרתף לקומות שמהן השטח ירד. ההשבחה נוצרת מההפרש. בדרום השרון 0.65 במרתף יצר השבחה; בבית שמש 0.45 לא יצר השבחה.
2. בדקו אם השימוש היה מותר כבר קודם. בבית שמש חוות שרתים הותרו בשני מצבי התכנון, וזה היה חלק מהנימוק.
3. הפרידו בין הקלות. בנתניה ההשבחה חושבה על גובה המבנה בלבד, לא על הניוד למרתף.
4. בדקו את המועד הקובע, היום שלפיו מעריכים את ההשבחה. בשוהם (2024) דדון הזכיר שהביקוש לחוות שרתים ב-2012 היה נמוך מהיום.
5. בשומת רמ"י, בדקו את החלטת ועדת ההשגות מ-2021. היא קבעה מקדם 1, והכרעה מ-2025 הלכה בעקבותיה.
6. אל תסמכו על הפחתת "קונה מיוחד". בנווה ימין היא נדחתה כשהמחירים לא היו חריגים.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי גוש, שמאי או תכנית: חיפוש במאגר של מכריע. נושאים קרובים: מקדם מרתף בכל הארץ, מקדם מרתף בבית צמוד קרקע, השגה על שומת רמ"י.

שאלות נפוצות

מה מקדם המרתף לחוות שרתים?

אין מקדם קבוע. ב-9 הכרעות שקראנו הוא היה בין 0.45 ל-1. בהיטל השבחה השמאים המכריעים נתנו בין 0.45 ל-0.75, ובשומות רמ"י ועדת ההשגות קבעה 1.

האם משלמים היטל השבחה על העברת חוות שרתים למרתף?

תלוי בתיק. בבית שמש (2024) נקבע שאין השבחה. בדרום השרון (2026) נקבעה השבחה של 10,270,416 ₪ על הקלות שכללו ניוד שטחים למרתף.

האם מעריכים חוות שרתים לפי הרווחים שלה?

ועדת ההשגות של רמ"י דחתה ב-2021 את גישת העסק החי. היא קבעה ששווי הקרקע לא נגזר מהרווחים של העסק שפועל עליה.

איך נכתב המאמר. קראנו 12 הכרעות, מ-2016 עד 2026, וכל מספר נבדק מול עמוד ההכרעה. זה מבחר: יש החלטות נוספות שמזכירות חוות שרתים, ולא קראנו את כולן. ההכרעה של גבאי (2019) שונתה בוועדת ההשגות (2021), ולכן היא מובאת כרקע.

הבסיס של המקדם שונה בין ההחלטות: קומת קרקע בתעשייה, תעסוקה או תעשייה עתירת ידע. לכן המספרים מראים כיוון, ולא מחליפים חוות דעת של שמאי מקרקעין על הנכס שלך.

מקורות

1. נאוה סירקיס, שמאית מכריעה, ירושלים (הר חוצבים), 24.7.2016, גוש/חלקה 30243/192, עמודים 12 ו-17 עד 18
2. שלומי גבאי, הכרעה בהשגה ראשונה על שומת רמ"י, ירושלים, 9.7.2019, גוש/חלקה 30243/192, עמודים 26 עד 27
3. ועדת ההשגות, ירושלים, 9.6.2021, תיק 39800, גוש/חלקה 30243/192, עמודים 24 עד 25
4. מרדכי דדון, שמאי מכריע, שוהם, 25.2.2024, גוש/חלקה 5522/1, עמודים 25 עד 32
5. אטל ריינס, הכרעה בהשגה ראשונה על שומת רמ"י, פתח תקווה, 18.4.2024, גוש/חלקה 7207/32, עמודים 15 עד 17
6. דנה שחור, שמאית מכריעה, בית שמש, 24.9.2024, גוש/חלקה 5084/12, עמודים 15 עד 19
7. ארנון גולדברג, שמאי מכריע, מורדות הכרמל, 21.1.2025, גוש/חלקה 12722/35, עמודים 20 עד 21
8. יהונתן קמר, הכרעה בהשגה ראשונה על שומת רמ"י, נווה ימין, 30.3.2025, גוש 8004 חלקות 33 עד 43, עמוד 15
9. באסל בלאן, הכרעה בהשגה ראשונה על שומת רמ"י, טירת כרמל, 11.6.2025, גוש/חלקה 10726/12, עמוד 27
10. דוד דדון, שמאי מכריע, דרום השרון (אזור התעשייה בנימין), 5.3.2026, גוש 8004 חלקות 46, 47, 111 ו-125, עמודים 30 עד 37
11. דוד דדון, שמאי מכריע, דרום השרון (מגרש 48), 5.3.2026, גוש/חלקה 8004/115, עמודים 28 עד 33
12. בועז קוט, שמאי מכריע, נתניה, 5.5.2026, גוש/חלקה 8236/25, עמודים 25 עד 30

מחלקת המחקר במקרקעין של מכריע