היטל השבחה ראשון לציון: מה קבעו השמאים המכריעים?

קיבלתם דרישה לתשלום היטל השבחה בראשון לציון, ואתם רוצים לדעת אם היא סבירה. במאמר על היטל השבחה ראשון לציון ריכזנו מה השמאים המכריעים קבעו בפועל. אילו תכניות חוזרות, כמה שווה מטר מבונה, ואילו מקדמים נקבעו. כל מספר כאן נלקח מעמוד ההכרעה, עם קישור להחלטה.

התשובה הקצרה

ברוב התיקים בבתים צמודי קרקע בראשון לציון חוזרות כמה תכניות עירוניות קטנות: מחסן, משרד במרתף, בריכה ושטחי שירות. לכל אחת יש מועד קובע משלה, ולכן גם שווי משלו. למועד של 2010 נקבע 4,500 ₪ למ"ר מבונה בשתי הכרעות מ-2026. מקדמי ההשבחה בתכניות האלה קטנים: בהחלטות שקראנו, בין 8% ל-10%.

• היקף. במאגר של מכריע יש 925 שומות מכריעות בהיטל השבחה מול הוועדה המקומית ראשון לציון, מ-2010 ועד 2026.
• תכנית המחסן. רצ/מק/2/25/1/1 מוזכרת ב-438 מתוך 925 ההחלטות.
• משרד במרתף. לפי רצ/1/26/1/1 נקבע מקדם השבחה של 8%. ערן ירקוני הוסיף מקדם אי ודאות של 50%.
• שווי. 3,000 ₪ למ"ר מבונה למועדים של 2006 ו-2007, ו-4,500 ₪ למועדים של 2010 ו-2012, בהחלטה של ירקוני מ-2026.

מה חוזר בהחלטות על היטל השבחה ראשון לציון?

השנה עם הכי הרבה החלטות היא 2024, עם 74 החלטות. ב-2026 יש עד עכשיו 34 החלטות. ב-718 מתוך 925 ההחלטות מופיע הקידומת "רצ/" של תכניות העיר.

שלוש תכניות עירוניות חוזרות במיוחד. הספירה היא של אזכורים בטקסט ההחלטה, ולא כל אזכור הוא מחלוקת:

• רצ/מק/2/25/1/1 (מחסן). מוזכרת ב-438 החלטות. התכנית ביטלה את מגבלת 7.5 מ"ר למחסן והתירה אותו בגובה הקומה.
• רצ/1/1/יג (שטחי שירות). מוזכרת ב-170 החלטות. התכנית הגדילה את שטחי השירות, כלומר שטחים כמו חניה מקורה ומחסן שאינם שטח מגורים.
• רצ/1/26/1/1 (משרד במרתף). מוזכרת ב-118 החלטות. התכנית התירה משרד לבעל מקצוע חופשי שגר בבית, עם כניסה חיצונית.

ההכרעות לפי שמאי ולפי שנה מסודרות בעמוד ההכרעות של הוועדה המקומית ראשון לציון.

כמה שווה מ"ר מבונה בראשון לציון לפי המועד הקובע?

המועד הקובע הוא היום שלפיו מעריכים את ההשבחה, בדרך כלל יום אישור התכנית. השווי נמדד במ"ר מבונה, כלומר מטר רבוע של שטח בנוי ולא של קרקע. לכן בתיק אחד יכולים להופיע כמה ערכים, אחד לכל תכנית.

בנחלת יהודה ערן ירקוני ריכז בהחלטה מ-2026 טבלה של שומות מכריעות קודמות בסביבה. אחרי שבחן אותן, הוא קבע:

• בריכה, מועד קובע 2006. 3,000 ₪ למ"ר מבונה, לפי רצ/מק/1/21/1/1.
• מחסן, מועד קובע 2007. 3,000 ₪ למ"ר מבונה, לפי רצ/מק/2/25/1/1.
• משרד במרתף, מועד קובע 2010. 4,500 ₪ למ"ר מבונה, לפי רצ/1/26/1/1.
• חדר יציאה לגג, מועד קובע 2012. 4,500 ₪ למ"ר מבונה, לפי רצ/1/1/ו/6.

ההחלטה היא בגוש 7375 חלקה 109, ברחוב יוסף בן עובדיה. להחלטה המלאה (עמודים 27 עד 30).

באוגוסט 2026 דוד בריל קבע את אותו שווי, 4,500 ₪ למ"ר מבונה, לאותה תכנית ולאותו מועד. הוא ציין שזה תואם את הכרעתו הקודמת במינוי 2818-2023. בגוש 3923 חלקה 336 הצדדים הסכימו על 3,000 ₪ למ"ר מבונה למועד של רצ/1/1/יג, ב-2004. להחלטה המלאה (עמודים 15 עד 27).

כמה השבחה יש במשרד במרתף לפי רצ/1/26/1/1?

מקדם השבחה הוא החלק משווי המטר שהתכנית הוסיפה. בתכנית הזו המקדם שחוזר הוא 8%. ההבדלים הם בשטח המרתף שנכנס לחישוב ובהפחתות:

• ערן ירקוני, נחלת יהודה (2026). קיבל מקדם השבחה של 8% על 50 מ"ר מרתף ליחידת דיור. הוא הוסיף מקדם אי ודאות של 50%, כלומר חצי מההשבחה, בגלל התנאים שהתכנית מציבה. לדבריו, אלה "גורמים מעכבים למימוש הרחבת השימושים".
• דוד בריל, גוש 3923 חלקה 336 (2026). קבע מקדם השבחה של 0.08. בגלל גובה המרתף, 2.20 מ', הוא הכניס את שטח המרתף במקדם 0.40. השמאי קבע השבחה של 7,145 ₪, והיטל של 3,573 ₪.
• בועז קוט, רחוב האפרסמון (2025). בתחשיב המצב הקודם הכניס 140 מ"ר מרתף לפי רצ/1/26/1/1 במקדם 0.48. להחלטה המלאה (עמוד 36).

מבקשים טענו שהתכנית לא משביחה כשאין מקום לכניסה חיצונית. בריל דחה את הטענה בתיק שלו. הוא כתב שבמרבית ההכרעות "נקבע, כי הוראות התוכנית מקנות, תועלת תכנונית וכלכלית למקרקעין".

האם תכנית המחסן רצ/מק/2/25/1/1 משביחה?

בשאלה הזו השמאים חלוקים. בטבלה שירקוני צירף, לצד חלק מההחלטות הקודמות כתוב "לא משביחה", ולצד אחרות שווי למ"ר. ירקוני עצמו קבע שהתכנית משביחה. לדבריו, במצב הקודם מחסן מחוץ למרתף הוגבל ל-7.5 מ"ר ולגובה 2.20 מ'.

הוא קיבל את חישוב הוועדה: 15 מ"ר מחסן, במקדם השבחה של 10%. גם לבריכה לפי רצ/מק/1/21/1/1 הוא קבע מקדם של 10%, על 25 מ"ר. התכנית הקטינה את שטח המגרש שבו מותרת בריכה ל-250 מ"ר.

לפני שמסתמכים על הכרעה קודמת בנושא הזה, כדאי לקרוא מה נכתב בה על המצב הקודם של אותו נכס. שם נמצא ההבדל בין "משביחה" ל"לא משביחה".

אילו מקדמים קבעו השמאים המכריעים בראשון לציון?

הטבלה מרכזת מקדמים שקראנו בעמודי ההכרעה. היא לא מייצגת את כל העיר, אלא את ההחלטות שבמאמר.

מקדם 0.15 לשטחי השירות נמוך מהמקדם 0.3 שבריל עצמו קבע במינוי 2818-2023. לדבריו, שם היה מגרש פנוי של 1,032 מ"ר. כאן יש בית דו-משפחתי עם 249 מ"ר קרקע, ולכן מימוש התוספת "כרוך בגריעה משמעותית יותר משטח החצר".

בהחלטה של קוט השווי, 11,000 ₪ למ"ר מבונה, לא היה במחלוקת בין הצדדים.

מה נקבע בפרויקטים גדולים בראשון לציון?

במתחם האלף, בשדרות העתיד, רינת וייס רביב הכריעה ב-2026 על מגרש 541. שני ערכים בולטים בהחלטה:

• דיור להשכרה. היא קבעה 5,700 ₪ למ"ר מבונה. הדרך: שווי של כ-42,000 ₪ למ"ר בנוי בדירה קטנה, בניכוי מע"מ, רווח יזמי של 18% ועלות בנייה, ואחר כך מקדם שווי של 0.31. רווח יזמי הוא הרווח שיזם מצפה לו.
• מסחר. היא אימצה 12,500 ₪ למ"ר מבונה עיקרי, כמו שביקשה המבקשת. שמאי הוועדה ביקש 12,000 ₪. היא נימקה זאת במיקום המגרשים, עם חזיתות לרחובות הראשונים, החדשנות והפארק.

להחלטה המלאה (עמודים 32 עד 33).

מתי מפחיתים עלויות התאמה בבית קיים?

עלויות התאמה הן ההוצאה לשנות בית קיים כדי לנצל זכויות חדשות. ב-2023 יגאל יוסף דן בכך בגוש 6093 חלקה 350. שמאית הוועדה הפחיתה 15%, ושמאי המבקש הפחית 20%.

יוסף קיבל את ההפחתה של 20%. הוא נימק זאת בהיקף התוספת, שסביר שתחייב שינוי בשטחים הבנויים, וביחס בין שווי הקרקע לעלות הבנייה. להחלטה המלאה (עמוד 18).

מה לבדוק בתיק שלך?

1. פרקו את הדרישה לפי תכניות. בראשון לציון דרישה אחת כוללת לפעמים ארבע תכניות, כל אחת עם מועד קובע ושווי משלה.
2. בדקו את השווי מול המועד. ירקוני קבע 3,000 ₪ למ"ר מבונה למועדים של 2006 ו-2007, ו-4,500 ₪ למועדים של 2010 ו-2012.
3. בדקו את המצב הקודם. בתכנית המחסן ובשטחי השירות, זכויות שהיו קיימות לפני התכנית יכולות לבטל את ההשבחה או להקטין אותה.
4. מדדו את המרתף. מרתף בגובה 2.20 מ' קיבל אצל בריל מקדם 0.40, וזה הקטין את ההשבחה.
5. חפשו הכרעה קודמת ברחוב. השמאים בראשון לציון נשענים על טבלאות של שומות מכריעות קודמות בסביבה.

רוצים לראות את ההחלטות ברחוב שלכם? ההכרעות של הוועדה המקומית ראשון לציון, או חיפוש של תכנית רצ/1/26/1/1 במכריע. ההסבר על שלבי החישוב נמצא באיך מחשבים היטל השבחה.

שאלות נפוצות

מה זו תכנית רצ/1/26/1/1?

זו תכנית בראשון לציון שמרחיבה את השימושים במרתף. לפי תיאורו של ירקוני, היא מאפשרת משרד לבעל מקצוע חופשי לשימוש דיירי הבית בלבד, כולל כניסה חיצונית, בתנאי שיש פתרון חניה. המועד הקובע שלה הוא 23 בפברואר 2010.

למה יש כמה סכומים בהחלטה אחת?

כי השמאי מחשב השבחה נפרדת לכל תכנית. בהחלטה של ירקוני בנחלת יהודה נקבעה השבחה לארבע תכניות, והגבוהה מהן הייתה לחדר היציאה לגג: 66,300 ₪, והיטל של 33,150 ₪.

מה זה שמאי מכריע?

שמאי מכריע הוא שמאי מקרקעין שמכריע במחלוקת על שומת היטל השבחה בין בעל הנכס לוועדה המקומית. ההחלטות שלו מתפרסמות, ואפשר להשוות אליהן.

המאמר הוא מידע כללי, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך.

מחלקת המחקר במקרקעין של מכריע

מקורות

1. ערן ירקוני, ראשון לציון (נחלת יהודה), גוש 7375 חלקה 109, 04/01/2026, עמודים 24 עד 30
2. דוד בריל, ראשון לציון, גוש 3923 חלקה 336, 31/08/2026, עמודים 15 עד 17 ו-26 עד 27
3. בועז קוט, ראשון לציון, גוש 3628 חלקה 423, 08/05/2025, עמודים 34 עד 36
4. רינת וייס רביב, ראשון לציון (מתחם האלף), גוש 3946 חלקה 228, מגרש 541, 25/01/2026, עמודים 32 עד 33
5. יגאל יוסף, ראשון לציון, גוש 6093 חלקה 350, 18/12/2023, עמוד 18