מה מקדם מרתף בחולון בהיטל השבחה, ומה עושה שם ה-0.8?

מי שמחפש מקדם מרתף לבית בחולון מגלה בשומת הוועדה שני מספרים ליד המרתף, לרוב 0.5 ו-0.8. השאלה היא איזה מהם הוא מקדם המרתף, ומה עושה השני. בהיטל השבחה חולון השאלה הזאת חוזרת בעיקר בבתים צמודי קרקע, כשבעלים מוכרים בית ישן ומקבלים דרישת היטל על כמה תכניות ישנות יחד.

למה כמעט כל תיק מרתף בחולון חוזר לשנת 2002?

תכנית ח/1 היא תכנית המתאר הישנה של חולון, מ-1958. היא התירה מרתף עד 25% משטח הבניין ולא יותר מ-100 מ"ר, בגובה של עד 2.2 מ'. השימושים שהותרו בו היו מחסן, מקלט, מכבסה, חדר הסקה ומוסך. תיקון 4 (1982) חייב לבנות בניין חדש על קומת עמודים מפולשת, כלומר קומה פתוחה על עמודים בלי דירה.

תיקון 14א שינה את הייעוד לאזור מגורים ג-3, בבנייה צמודת קרקע ובלי קומת עמודים. המועד הקובע שלו הוא 05/07/2002. המועד הקובע הוא היום שלפיו מעריכים את ההשבחה. מאז אפשר לבנות מרתף בקונטור קומת הקרקע, כלומר בשטח הקומה שמעליו, כחלק מהדירה.

לכן במכר של בית ישן בשיכון ותיקים ובשכונות דומות, הוועדה דרשה בהכרעות שקראנו היטל על עד שמונה תיקונים לח/1 בבת אחת. במאגר יש 175 החלטות של שמאים מכריעים בחולון שמזכירות את התכנית ח/14/1, ו-91 מהן מ-2024 ואילך. בהכרעות שקראנו, הסכום הגדול בתיק הוא בדרך כלל המרתף מתיקון 14א.

מקדם מרתף מול מקדם התאמת שטח: מה ההבדל?

שני המספרים עונים על שאלות שונות. מקדם המרתף משווה את איכות השטח: מרתף בגובה 2.4 מ', בלי חלונות רגילים, שווה פחות ממ"ר בקומת הקרקע. מקדם התאמת השטח, או מקדם שוליות, מתייחס לכמות. זה מקדם קטן מ-1 לשטח גדול, כי כל מ"ר נוסף שווה פחות.

הדוגמה הברורה היא של אורית גלן (2024). היא חישבה מרתף של 120.9 מ"ר במקדם 0.5 ובמקדם שוליות 0.8, וקיבלה 48.36 מ"ר שטח אקוויוולנטי. שטח אקוויוולנטי הוא השטח אחרי שכל חלק בנכס תורגם במקדם למטרים של שטח עיקרי. מי שקורא "מרתף 0.8" מכפיל בטעות את שווי המרתף.

יש גם מספר שלישי. מקדם דחייה מקטין שווי של זכויות שאפשר לממש רק בעתיד, למשל כשהבית הישן עוד עומד. שלומי יפה (2022) קבע 0.6, ומישל אשור (2026) קבע 0.89. גם הוא מוכפל, וגם הוא אינו מקדם המרתף.

מה קבעו השמאים המכריעים על מרתף מתיקון 14א?

קראנו 9 הכרעות של שמאים מכריעים בחולון על תיקון 14א, מ-2013 עד 2026, כל אחת בעמוד ההכרעה עצמו. בכולן הנכס הוא בית צמוד קרקע ישן, והמימוש הוא מכר. מימוש הוא האירוע שמחייב בתשלום ההיטל. מצב קודם ומצב חדש הם התכנון לפני התכנית ואחריה, וההשבחה היא ההפרש ביניהם.

ההשבחה בטבלה היא לפני חלוקה ב-2. היטל ההשבחה הוא מחצית ממנה. אצל ארז כהן (2019) הסכום הוא ההשבחה שנקבעה לתכנית כולה, כפי שמופיע בסיכום ההחלטה.

למה 0.5 הוא המקדם השכיח בחולון?

ב-6 מתוך 9 ההכרעות מקדם המרתף במצב החדש הוא 0.5. בשלוש האחרות הוא נמוך יותר: 0.375, 0.45 ו-0.4. כך נימקו מי שקבעו 0.5:

• הגובה. נאוה סירקיס (2019) קיבלה את טענת המבקשים שגובה המרתף מוגבל ל-2.4 מ', "ובהתאם נקבע מקדם שווי0.5".
• שמאי הוועדה הציע 0.5. אלי כהן (2018) כתב שמקדם 0.5 "כפי ש קבע שמאי המשיבה הינו סביר", והוסיף הפחתה לגודל של 0.85 כי מדובר ב-110 מ"ר של שטחי שירות.
• אותו מקדם בשני המצבים. שלומי יפה (2022) נתן 0.5 גם למרתף של 24 מ"ר במצב הקודם, ולא הוסיף שוליות. ההשבחה נבעה מתוספת של 72 מ"ר.
• עלייה מ-0.4. מישל אשור (2026) קבע 0.4 במצב הקודם ו-0.5 במצב החדש, וקיבל את מקדם השוליות 0.8 של שמאי הוועדה לתוספת השטח.

השמאים שירדו מ-0.5 נימקו זאת בנכס עצמו:

• ארז כהן (2024). במצב הקודם הגובה לפי ח/1 היה 2.2 מ', ולכן 0.3. במצב החדש 0.4, "ובהתחשב בשוליות שטחי המרתף, במקדם0.36". שמאי הוועדה ביקש 0.5 עם מקדם הפחתה 0.8.
• ארז כהן (2019). שני הצדדים הציגו 0.5 ומקדם שוליות נפרד. הוא קבע 0.45 "המביא בחשבון שוליות", ו-0.35 למרתף של 10 מ"ר במצב הקודם.
• שושי שרביט שפירא (2013). היא כתבה שלא מצאה בסביבה מבנים שמומשו בהם מרתפים, וקבעה מקדם "המגלם תרומה נמוכה": 0.375, ועוד שוליות 0.8.

איך מקדם התאמת השטח משנה את היטל ההשבחה בחולון?

ב-5 מתוך 9 ההכרעות השמאי הכפיל את מקדם המרתף במקדם נפרד של 0.8. אצל אלי כהן הוא היה 0.85, ובשתי ההכרעות של ארז כהן ההתאמה נכנסה לתוך המקדם עצמו. רק שלומי יפה לא נתן התאמה כזו בכלל.

הנימוקים שונים, וכדאי לקרוא אותם בהחלטה עצמה:

• שוליות. גלן, קוט, אשור ושרביט שפירא קראו לו מקדם שוליות.
• גודל. אלי כהן קרא לו "מקדם הפחתה לגודל".
• שטחי שירות. סירקיס קבעה מקדם מופחת 0.8 בהנחה שחלק מהמרתף ישמש למדרגות ולמתקנים טכניים.

לצד זה יש מקדמים שמוסיפים לשווי. דוד בריל (2024) קבע 0.5 למרתף בגובה 2.40 מ', ומקדם 1.03125 להקלה לגובה 2.55 מ'. גם כאן המקדם השני אינו מקדם המרתף. הוא תוספת של 3.125% עליו. על הגבהה וחצר אנגלית כתבנו במאמר על מקדם מרתף בבית צמוד קרקע.

מה לבדוק בתיק שלך

1. הפרידו את המספרים. בשומת הוועדה סמנו מה מקדם המרתף, מה מקדם השוליות ומה מקדם הדחייה.
2. בדקו את הגובה. מרתף בגובה 2.2 מ' לפי ח/1 קיבל 0.3, ומרתף בגובה 2.4 מ' קיבל 0.4 או 0.5.
3. חשבו את שטח המצב הקודם. 25% משטח הבניין לפי ח/1 (גלן ויפה), או מחסן של 10 מ"ר בלבד (סירקיס, אשור).
4. בדקו אם השוליות כבר בתוך המקדם. 0.45 של ארז כהן כבר כולל שוליות. אל תכפילו אותו שוב ב-0.8.
5. בדקו את מצב הבית. בית בקיר משותף קיבל אצל קוט מקדם 0.9 לעלויות עודפות. כשהבית הישן עוד עומד, השמאים נתנו דחייה, אצל ארז כהן (2024) של 5 שנים.
6. בדקו שמאי מכריע מאותו רחוב. בגוש 6043 השמאים הפנו זה לזה, ומספרים שנקבעו לשכן חוזרים בתיק שלכם.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי גוש, שמאי או תכנית: חיפוש במאגר של מכריע. נושאים קרובים: מקדם מרתף בכל הארץ, היטל השבחה בחולון ותכנית ח/619, מקדם שוליות.

שאלות נפוצות

מה מקדם המרתף בחולון לפי תיקון 14א?

השכיח הוא 0.5 במצב החדש, ב-6 מתוך 9 הכרעות שקראנו. בשלוש האחרות נקבעו 0.375, 0.45 ו-0.4.

האם 0.8 הוא מקדם המרתף?

לא. בהכרעות שקראנו 0.8 הוא מקדם שוליות או התאמת שטח, שמוכפל במקדם המרתף. אורית גלן חישבה 120.9 מ"ר כפול 0.5 כפול 0.8, וקיבלה 48.36 מ"ר שטח אקוויוולנטי.

מה המועד הקובע לתיקון 14א בחולון?

המועד הקובע שבכל ההכרעות בטבלה הוא 05/07/2002.

איך נכתב המאמר. קראנו 9 הכרעות של שמאים מכריעים בחולון על תיקון 14א לתכנית ח/1, מ-2013 עד 2026, וכל מספר בטבלה נבדק מול עמוד ההכרעה. ההכרעה של דוד בריל (2024) נבדקה מול לשון ההחלטה במחקר קודם. זה מבחר: לא קראנו את כל 175 ההחלטות שמזכירות את התכנית, ולכן "שכיח" כאן מתייחס ל-9 ההכרעות בלבד. לא מצאנו במאגר ערר על ההכרעות של אשור ושל ארז כהן (2024), אבל היעדר קישור אינו הוכחה שלא הוגש ערר. המאמר אינו חוות דעת שמאית.

מקורות

1. שושי שרביט שפירא, שמאית מכריעה, חולון, 31.12.2013, גוש/חלקה 6043/1024, עמוד 19
2. אלי כהן, שמאי מכריע, חולון (רחוב גנסין), 19.6.2018, גוש/חלקה 6043/1539, עמודים 26 ו-29 עד 30
3. נאוה סירקיס, שמאית מכריעה, חולון (רחוב אילת), 10.4.2019, גוש/חלקה 6043/1480, עמודים 14 עד 15
4. ארז כהן, שמאי מכריע, חולון, 12.5.2019, גוש/חלקה 6740/294, עמודים 23 עד 24 ו-28
5. שלומי יפה, שמאי מכריע, חולון (רחוב אפעל), 21.3.2022, גוש/חלקה 6043/1553, עמודים 28 עד 29 ו-31
6. בועז קוט, שמאי מכריע, חולון (רחוב אפעל), 29.3.2022, גוש/חלקה 6043/1541, עמוד 17
7. ארז כהן, שמאי מכריע, חולון (רחוב אילת), 11.2.2024, גוש/חלקה 6043/1475, עמודים 22 עד 24 ו-28
8. אורית גלן, שמאית מכריעה, חולון (רחוב ויתקין), 31.10.2024, גוש/חלקה 6043/1474, עמודים 33 עד 34 ו-39 עד 40
9. מישל אשור, שמאי מכריע, חולון (רחוב יצחק קצנלסון), 28.5.2026, גוש/חלקה 6043/1532, עמודים 21 עד 22 ו-24
10. דוד בריל, שמאי מכריע, חולון, 25.9.2024, גוש/חלקה 6021/180, עמוד 27

מחלקת המחקר במקרקעין של מכריע