מה מקדם בריכה בהיטל השבחה? 37 הכרעות

שמאים ובעלי בתים שואלים איזה מקדם בריכה הוועדה המקומית רשאית לחייב, כשתכנית מתירה לבנות בריכת שחייה. השאלה עולה בבתים צמודי קרקע בהרצליה, ברעננה ובתל אביב, וגם בדירות גג עם בריכה על הגג. התשובה תלויה בשאלה אם הבריכה בחצר או על הגג.

התשובה הקצרה. בבריכה בחצר, השמאים המכריעים נתנו ברוב ההכרעות שקראנו 0.1 מעל שווי החצר. מי שמחשב את הבריכה כשטח מלא נותן לה 0.35 במקום מקדם חצר של 0.25, וזה אותו הפער. על הגג השמאים מודדים את תרומת הבריכה למרפסת הגג ולדירת הגג, והסכומים גבוהים יותר.

בריכה בחצר, מעל שווי החצר: המקדם 0.1 ב-31 מתוך 37 הכרעות של היטל השבחה שקראנו.
בריכה כשטח מלא: המקדם 0.35 ב-13 מתוך 20 הכרעות, ושאר ההכרעות בין 0.3 ל-0.4.
בריכה על הגג: בין 0.15 ל-0.3 לשטח הגג או לבריכה, או 3% לשווי דירת הגג כולה.
אין שווי נפרד לבריכה: השמאי כופל את שטח הבריכה במקדם ובשווי של מ"ר מבונה, כלומר מטר של זכויות בנייה באותו מקום.

מקדם 0.1לבריכה מעל החצר, ב-31 מתוך 37 הכרעות

מקדם 0.35 במקום 0.25בריכה כשטח מלא, במקום מקדם החצר

השבחה של 146,607 ₪בבריכה על גג בתל אביב (2026)

מה מקדם בריכה בחצר, לפי השמאים המכריעים?

רוב התיקים נוגעים לתכניות בריכות: תכנית 2754 בתל אביב, הר/2000/ב בהרצליה ותכניות דומות בשרון. השמאי משווה בין המצב הקודם, כלומר שווי הנכס לפי התכנון לפני התכנית, לבין המצב החדש, שהוא השווי אחרי התכנית. החצר הייתה שם קודם. התכנית מוסיפה את האפשרות להפוך חלק ממנה לבריכה.

לכן רוב השמאים נותנים מקדם של תוספת: כמה שווה מטר בריכה יותר ממטר חצר. רינת וייס רביב ביזרעאלים (2022) כתבה:

"קיבלתי את עמדת המשיבה כי אין להפעיל מקדם עונתיות על מקדם ההשבחה המקובל 0.1, משכן הוא מגלם מרכיב זה"

שמאי מכריע, מקום, תאריך	שטח הבריכה	מקדם	שווי למ"ר מבונה	השבחה
אורית גלן, הרצליה, 25.8.2026	83.98 מ"ר	0.1 בניכוי חצר	5,000 ₪	41,990 ₪
דוד דדון, כפר סבא, 8.6.2026	92.4 מ"ר (פנטהאוז במגדל)	0.1 בהסכמת הצדדים	14,000 ₪	129,360 ₪
ערן ירקוני, ראשון לציון, 4.1.2026	25 מ"ר	10%	לא פורט כאן	לא פורט כאן
אבלין דודזון שמאמה, הרצליה, 28.4.2022	30 מ"ר	10% בהסכמה	1,150 ₪	3,450 ₪
עומר סרחאן, תל אביב-יפו, 25.7.2022	12 מ"ר	0.1, ועוד 0.9 ליידוע השכנים	לא פורט כאן	לא פורט כאן
משה נדם, דרום השרון, 3.12.2019	50 מ"ר	0.1 מעל החצר	לא פורט כאן	לא פורט כאן
שאול אשרת, רעננה, 28.11.2013	לפי הצדדים	0.1, כולל אובדן החצר	לא פורט כאן	לא פורט כאן

בשש ההכרעות האחרות מתוך 37 המקדם היה שונה:

נמוך יותר, 0.05: ב-3 הכרעות. נורית ג'רבי בהרצליה (2011) ושושי שרביט שפירא בהרצליה (2014), ורמה מאור ביהוד (2022), שכתבה 5% "מעבר למקדם חצר".
גבוה יותר, בין 0.2 ל-0.5: ב-3 הכרעות, כולן מחוץ לערים. מרדכי דדון בשורקות (2021) נתן 0.2. יעל הרון בערבה התיכונה (2023) נתנה 0.25. מרדכי דיאמנט בגליל התחתון (2016) נתן 0.5.

דיאמנט נימק את המקדם הגבוה כך: "בפריפריה מדובר על תוספת של אלמנט משמעותי הרבה יותר ושימושי עוד יותר במושבים".

למה יש שמאים שכותבים 0.35 ולא 0.1?

זו בדרך כלל אותה תוצאה בכתיבה אחרת. חלק מהשמאים בונים טבלת שטח אקוויוולנטי, כלומר טבלה שמתרגמת כל חלק בנכס למטרים של שטח עיקרי לפי מקדם. בטבלה כזו הבריכה מקבלת מקדם מלא, והחצר שהיא מחליפה יוצאת מהחשבון.

גני תקווה (2024). ארז כהן כתב במפורש: "יובא בחשבון מקדם שווי0.35 לבריכה בשטח27.56 מ"ר בניכוי הפסד חצר במקדם שווי0.25". הפער הוא 0.1.
קצרין (2025). יעקב הלוי קיבל "מקדם שווי לבריכה בשיעור0.35 ומקדם שווי לחצר בשיעור0.25".
גן יבנה (2026). אבלין דודזון שמאמה חישבה את הבריכה "במקדם0.35 חלף מקדם חצר0.25".

גם בהשגות על שומות של רשות מקרקעי ישראל, למשל על דמי היתר, השמאים כותבים כך. ב-15 מתוך 17 השגות שקראנו המקדם לבריכה היה 0.35.

האם יש שווי נפרד למ"ר של בריכה?

לא בהכרעות שקראנו. השמאי לוקח את שווי המ"ר המבונה של הנכס, כלומר שווי של מטר זכויות בנייה, וכופל אותו בשטח הבריכה ובמקדם. לכן הסכום תלוי במקום ובמועד הקובע, כלומר היום שלפיו מעריכים את ההשבחה:

הרצליה, מועד קובע ב-1997: 1,150 ₪ למ"ר מבונה אצל דודזון שמאמה (2022), ו-5,000 ₪ אצל גלן (2026), במגרש אחר.
פנטהאוז במגדל בכפר סבא: 14,000 ₪. דדון הוסיף 25% עד 30% לשווי של דירה רגילה במתחם.
רובע 3 בתל אביב, 2018: 25,000 ₪, אצל אליהו כהן ודוד דדון.

כמה שווה בריכה על הגג?

על הגג אין חצר לקזז. תכנית תא/3616א ברובע 3 בתל אביב התירה בריכה בגג. השמאים בודקים כמה הבריכה מוסיפה לשטח הגג ולשווי דירת הגג.

אליהו כהן, תל אביב-יפו (2026). הוועדה דרשה השבחה של 217,500 ₪, עם מקדם 0.3 לבריכה של 18 מ"ר ו-0.15 למרפסת. כהן קבע "תרומת הבריכה לשווי מרפסת הגג העליון ושווי דירת הגג בשיעור של 3%". ההשבחה בגין הבריכה יצאה 146,607 ₪.
ארנון גולדברג, תל אביב-יפו (2026). בריכה של 9.3 מ"ר על הגג העליון, עם גישה מחדר המדרגות. הוא נתן 0.3 לבריכה ו-0.2 למרפסת הגג סביבה.
דוד דדון, תל אביב-יפו (2026). הוא חייב מחצית ממרפסת הגג, 33.5 מ"ר, במקדם 0.15. ההשבחה המלאה יצאה 125,625 ₪.
שושי שרביט שפירא, תל אביב-יפו (2019). בריכות בקומה 28 של מגדל מגורים: 60 מ"ר במקדם 0.15. השווי היה 49,000 ₪ למ"ר מבונה, והתוצאה 441,000 ₪.

על המקדם של מרפסת הגג עצמה הרחבנו במאמר על מקדם מרפסת גג.

האם משלמים על בריכה כבר במכירת הדירה?

במכר, השמאי לא יודע אם הקונה יבנה בריכה. לכן חלק מהשמאים מחלקים את ההיטל בין המכר להיתר.

דוד דדון, תל אביב-יפו (2026). בהסכם המכר תוכנן ג'קוזי, לא בריכה. דדון חייב במכר 30% מההשבחה בלבד: 37,688 ₪ השבחה, והיטל של 18,844 ₪. את היתרה הוועדה תגבה אם תתבקש בריכה בהיתר.
אלדד חיימי, תל אביב-יפו (2025). בתכנית 2754 הוא אימץ פסק דין של בית המשפט המחוזי: 60% מההיטל במכר, ו-40% בעת הוצאת היתר הבנייה, אם יינתן.

מתי לא נקבעה השבחה על בריכה?

מגרש קטן. יהודה פלד ברמת השרון (2021) קיבל את עמדת שמאי הוועדה: בגלל שטח המגרש, האפשרות לבנות בריכה לא נכנסה לתחשיב.
בריכה הייתה אפשרית גם קודם. באותו יום, 29.10.2020, פלד ורינת וייס רביב הכריעו בשני נכסים בתכנית 2754 בתל אביב. פלד מצא שגם קודם אפשר היה לקבל אישור לבריכה, ולא קבע השבחה. וייס רביב כתבה שבמגרש שלה "בהתחשב במיקום הנכס הנדון ובשטח המגרש" יש תרומה לשווי.
בריכה שכבר אושרה. בכפר סבא (2026) דדון לא חייב שתי בריכות שאושרו בהיתר קודם, גם אם ההיתר ניתן בטעות. הוא חייב רק את 92.4 המ"ר הנוספים.
אין תרומה מעבר לחצר. רינת וייס רביב ברעננה (2019): "בהתחשב במיקום הנכס לא הובאה בחשבון תרומת בריכה מעבר לחצר."

בריכה שחורגת מקו בניין בהקלה, כלומר באישור של הוועדה לחרוג מהתכנית, נמדדת אחרת. על זה ראו את המאמר על הקלה בקווי בניין.

מה לבדוק בתיק שלך

בדקו אם המקדם בשומה הוא תוספת או שטח מלא. 0.1 מעל החצר ו-0.35 במקום 0.25 הם אותו הפער. 0.35 מעל החצר הוא פי שלושה וחצי.
מדדו את שטח הבריכה האפשרי. השמאים קבעו שטח לפי החצר הפנויה וקווי הבניין, לפעמים פחות ממה שהתכנית מתירה.
בדקו מה היה מותר לפני התכנית. אם בריכה הייתה אפשרית קודם, ייתכן שאין השבחה.
בגג, הפרידו בין הבריכה למרפסת. בדקו אם הוועדה חייבה גם את כל שטח הגג, ולא רק את תוספת הבריכה.
במכר, בקשו לחלק את ההיטל. בשתי הכרעות בתל אביב רק חלק מההיטל נגבה במכר, והיתרה נדחתה להיתר.

ההכרעות לפי מקדם נמצאות בדף מקדם חצר. על בנייה על הגג ראו את המאמר על תוספת בנייה על הגג.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי תכנית, עיר או שמאי: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

מה מקדם בריכה מקובל בהיטל השבחה?

במדגם שקראנו, 0.1 מעל שווי החצר, ב-31 מתוך 37 הכרעות. מי שמחשב את הבריכה כשטח מלא נותן לה 0.35 במקום 0.25 לחצר.

האם בריכה על הגג מחויבת אחרת?

כן. השמאים מודדים את התרומה למרפסת הגג ולדירת הגג. בתל אביב נקבעו מקדמים בין 0.15 ל-0.3, או 3% לשווי הדירה.

האם משלמים על ג'קוזי?

בתיק של גולדברג בתל אביב (2026) גם שמאי הוועדה הסכים שג'קוזי על הגג אינו מחייב היטל. גולדברג קבע שבריכה וג'קוזי אינן זכויות שמחליפות זו את זו, וחייב את הבריכה.

איך נכתב המאמר. במאגר יש 1,471 החלטות של היטל השבחה שמזכירות ניסוח כמו "מקדם בריכה" או "מקדם לבריכה". ספרנו 37 הכרעות של היטל השבחה שבהן נבדק מקדם התוספת לבריכה מול לשון ההחלטה, ו-20 שבהן הבריכה חושבה כשטח מלא. את תיקי הגג ואת חלוקת ההיטל במכר קראנו בעמוד ההכרעה. ספרנו רק מה שהשמאי המכריע קבע, ולא את טענות הצדדים, ולכן זה מבחר ולא כל המאגר.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.

הכרעות חדשות של שמאים מכריעים, בדקה קריאה

מה מקדם בריכה בהיטל השבחה, וגם בבריכה על הגג?