הקלה בקווי בניין היטל השבחה: כמה משלמים, ומה אם ההקלה פקעה?

מי שמחפש הקלה בקווי בניין היטל השבחה רוצה לדעת כמה משלמים על אישור לבנות קרוב יותר לגבול המגרש. הקלה היא אישור של הוועדה לחרוג מהוראות התכנית. קו בניין הוא המרחק המינימלי שהתכנית קובעת בין המבנה לגבול המגרש. בדקנו מה קבעו שמאים מכריעים, וקראנו כל הכרעה בעמוד שבו נקבע המספר.

• השכיח: 10% (מקדם 0.1). כך ב-7 מתוך 11 הכרעות שבהן נקבע מקדם לשטח בנוי שחורג מקו הבניין.
• הטווח: בין 5% ל-20%. המקדם עלה כשקווי הבניין באמת הגבילו את ניצול הזכויות.
• לפעמים אין השבחה כלל. כשהחריגה זניחה, כשהתכנית כבר מתירה אותה, או כשאין בה שטח מגורים.
• חריג: מקדם 1. כשבלי ההקלה בקו הבניין אי אפשר לנצל את הזכויות, השטח נכנס כשטח עיקרי מלא.
• הקלה לא נשארת לנצח. כשהבניין נהרס או שההיתר פקע, השמאים לא הכניסו אותה למצב הקודם.

הקלה בקווי בניין היטל השבחה: על איזה שטח מחשבים?

השמאים מחשבים רק את השטח שנבנה מעבר לקו הבניין. את השטח הזה הם מכפילים במקדם השבחה, כלומר בחלק משוויו שמבטא את התועלת מההקלה. התוצאה נקראת שטח אקוויוולנטי: השטח אחרי שתורגם במקדם למטרים של שטח עיקרי.

דוגמה מתל אביב. דוד בריל (2026) חישב הקלה בקו בניין צפוני כך:

• מגורים בחריגה: 31.79 מ"ר, במקדם השבחה 0.15.
• מרפסות בחריגה: 66.99 מ"ר, במקדם שטח 0.4 ואז במקדם השבחה 0.15.
• הסך: כ-8.79 מ"ר אקוויוולנטיים. על זה הוסיף מקדם התכלות 0.99.

מרדכי דדון בכפר שמריהו (2023) ניסח את הכלל בבריכה שחרגה מקו הבניין: "יובא בחשבון מקדם השבחה0.1 בגין השטח האק ו ו' החורג מקו הבניין".

כמה קבעו השמאים המכריעים, במספרים?

בטבלה 11 הכרעות על שטח בנוי שחורג מקו הבניין. זה מבחר, ולא כל ההחלטות במאגר. בכל שורה קראנו את המספר בעמוד ההכרעה.

מקדם השבחה של 0.1 ו-10% הם אותו דבר. בטבלה שמרנו את הניסוח של כל החלטה.

מה מעלה את המקדם, ומתי אין השבחה בכלל?

בירושלים (2013) נורית ג'רבי קבעה 0.2, כי קווי הבניין לא אפשרו לנצל את זכויות הבנייה. כשההקלה פותחת זכויות שאי אפשר היה לבנות, היא יותר משיפור תכנוני (בנייה נוחה יותר של אותו שטח).

במקרה הקיצוני השטח נכנס במקדם 1, כמו שטח עיקרי רגיל:

• הקלה כמותית שתלויה בקו הבניין. שלומי יפה במטה יהודה (2021) כתב: "בענייננו, מאחר ולא ניתן לנצל את ההקלה אלא אם תתווסף לה הקלה בקווי בניין4 , הרי שבתחשיב במקדם1 , יש לכלול גם את ההקלה בקווי הבניין." כך לא חייב את ההקלה בקו הבניין פעם שנייה.
• שטח שנוצל במרווח הצידי. המרווח הוא השטח שבין הבניין לגבול המגרש. לבנה אשד בקרית אתא (2010) חישבה השבחה במקדם 1.0, רק על השטח שנוצל בפועל במרווח.

בכיוון ההפוך, שמאים קבעו שאין השבחה:

• חריגה זניחה. משה נדם בירושלים (2017): השטח החורג הוא "שטח קירות המבנה בלבד". גם חיים מסילתי במורדות הכרמל (2026) לא חישב השבחה, כי הצדדים הסכימו שהתרומה "זניחה".
• התכנית כבר מתירה. יגאל יוסף בכפר סבא (2021): תכנית כס1/1 התירה חריגה של עד 10% מקו בניין צדדי בלי הליך הקלה.
• אין שטח מגורים. נורית ג'רבי בפתח תקווה (2017): ההקלה בקו האחורי "אינה כוללת שטח למגורים".
• טעות בתכנון. רן וירניק בירושלים (2011): הצורך בהקלה במרתף נבע מטעות בנספח הבינוי.

ממ"ד שנבנה בהקלה בקו בניין נבחן לפי כללי הפטור לממ"ד. רמה מאור בהרצליה (2023) לא הכניסה את שטח הממ"ד במרתף לתחשיב. היא הפנתה לבר"ם 6874/21, בקשת רשות ערעור מנהלי שהכריע בה בית המשפט העליון.

מה קורה כשההקלה פקעה או שהבניין נהרס?

כאן צריך להפריד בין שני מצבים. בראשון ההיתר מנוצל, אבל ההקלה תקפה רק כל עוד הבניין עומד. בשני ההיתר פקע, או שהבניין נהרס, לפני המועד הקובע (היום שלפיו מעריכים את ההשבחה).

ההיתר פקע. דוד בריל בירושלים (2025) דחה טענה שהיתרים שפקעו מוסיפים שווי למצב הקודם, כלומר לשווי הנכס לפי התכנון לפני התכנית. ההיתרים כללו גם הקלות. בריל כתב:

"כאשר היתר בניה פוקע ואינו בתוקף, לא ניתן עוד לראות בזכויות שהוקנו בו, כבעלות מעמד תכנוני מחייב"

הבניין נהרס. יעקב הלוי בחיפה (2025) הכניס למצב הקודם את השטח העיקרי שבהיתר משנת 2000. הוא הוציא ממנו 11.37 מ"ר שניתנו בהקלה, "ובוודאי מקום שבו השלד נהרס וההיתר הקודם לא מומש הלכה למעשה". לפי המבקש, על השטח הזה כבר שולם היטל. הלוי העיר שהמבקש יכול לתבוע החזר היטל לפי סעיף 17 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.

היתר שלא מומש. יהודה פלד, כשמאי מייעץ לוועדת הערר בגליל העליון (2025), עסק בזכויות שניתן להן היתר ולא מומשו. הוא הכניס אותן למצב הקודם במקדם 0.8. שמאי העורר טען 0.9. זה תיק של זכויות לפי נוהג באזור תעשייה, ולא של הקלה.

מהו מקדם התכלות הקלה, וכמה הפחיתו?

מקדם התכלות מקטין את שווי ההקלה, כי היא תקפה רק עד סוף חייו הכלכליים של הבניין. השמאים מחשבים אותו לפי מספר השנים ושיעור היוון, כלומר הריבית שמתרגמת סכום עתידי לערכו היום. בהכרעות שבדקנו:

• עם הפחתה: ב-24 הכרעות המקדם היה בין 0.74 ל-0.99. ב-14 מהן הוא היה בין 0.9 ל-0.97.
• דוגמה לחישוב: יהודה פלד בהרצליה (2023) קבע 0.9, "לפי אורך חיים של40 שנים בשיעור היוון של6%".
• הנמוכים: שלומי יפה בראשון לציון (2023) קבע 0.74. אורית גלן בהרצליה (2024) קבעה 0.82.
• בלי הפחתה: ב-10 הכרעות נוספות השמאים לא הפחיתו כלל. אלי כהן בתל אביב (2023) כתב: "אין מקום להפחית משווי זכויות הבניה את רכיב ההפחתה בגין התכלות הקלות". ערן ירקוני בבת ים (2023) קבע כמוהו.

בחלק מההחלטות בלי הפחתה הנימוק היה בנייה חדשה. יהודה פלד ברעננה (2024) ואוולין דודזון שמאמה ביבנה (2020) כתבו על בנייה רוויה חדשה, שאורך החיים הכלכלי שלה ארוך.

מה לבדוק בתיק שלך?

1. מדדו את השטח החורג בלבד. לא את כל הבית ולא את כל הקומה.
2. בדקו אם ההקלה רק משפרת תכנון. אם אפשר היה לבנות את אותו שטח בתוך הקווים, המקדם השכיח הוא 10%.
3. בדקו אם ההקלה פותחת זכויות. אם בלעדיה אי אפשר לנצל זכויות, צפו למקדם גבוה יותר, עד מקדם 1.
4. בדקו מה התכנית כבר מתירה. חריגה שהתכנית מתירה בלי הקלה לא משביחה.
5. הפרידו ממ"ד, מרפסות ובריכה. לכל אחד מהם כללים ומקדמים משלו.
6. בדקו את גורל ההיתר הקודם. הקלה מהיתר שפקע, או מבניין שנהרס, לא נכנסה למצב הקודם בהכרעות שקראנו. אם שולם עליה היטל, בדקו את סעיף 17 לתוספת השלישית.
7. טענו להתכלות כשהבניין ישן. בבנייה חדשה רוב השמאים שקראנו לא הפחיתו, או שהפחיתו מעט.

לקריאה נוספת: היטל השבחה על סגירת קומת עמודים והיטל השבחה על בנייה בלי היתר.

רוצים לראות את כל ההחלטות על הקלה בקו בניין בעיר שלכם? חפשו "הקלה בקו בניין" במכריע.

מקורות

1. דוד בריל, שמאי מכריע, תל אביב, 23.8.2026, גוש/חלקה 6962/87, עמ' 99
2. מרדכי דדון, שמאי מכריע, כפר שמריהו, 21.12.2023, גוש/חלקה 6671/108, עמ' 26
3. יגאל יוסף, שמאי מכריע, כפר שמריהו, 1.1.2025, גוש/חלקה 6671/225, עמ' 37
4. בועז קוט, שמאי מכריע, גן יבנה, 30.9.2024, גוש/חלקה 557/27, עמ' 20
5. רמה מאור, שמאית מכריעה, הרצליה, 31.10.2023, גוש/חלקה 6669/113, עמודים 29 עד 30
6. יהודה פלד, שמאי מכריע, ראשון לציון, 4.9.2023, גוש/חלקה 3936/61, עמ' 37
7. יהודה פלד, שמאי מכריע, פתח תקווה, 2.8.2022, גוש/חלקה 6193/196, עמ' 13
8. חיים מסילתי, שמאי מכריע, הרצליה, 5.10.2025, גוש/חלקה 6668/1138, עמ' 40
9. יעקב הלוי, שמאי מכריע, הגליל המזרחי, 16.4.2025, גוש/חלקה 16635/32, עמ' 16
10. יעקב (ג'קי) פז, שמאי מכריע, ראשון לציון, 4.8.2025, גוש/חלקה 3938/24, עמ' 25
11. רינת וייס רביב, שמאית מכריעה, גבעות אלונים, 20.12.2018, גוש/חלקה 17860/42, עמ' 14
12. נורית ג'רבי, שמאית מכריעה, ירושלים, 14.1.2013, גוש/חלקה 30004/85, עמ' 13
13. שלומי יפה, שמאי מכריע, מטה יהודה, 27.1.2021, גוש/חלקה 5958/5, עמ' 13
14. לבנה אשד, שמאית מכריעה, קרית אתא, 19.2.2010, גוש/חלקה 11611/19, עמ' 16
15. משה נדם, שמאי מכריע, ירושלים, 7.2.2017, עמ' 15
16. חיים מסילתי, שמאי מכריע, מורדות הכרמל, 19.4.2026, גוש/חלקה 12878/26, עמ' 31
17. יגאל יוסף, שמאי מכריע, כפר סבא, 20.12.2021, גוש/חלקה 6441/6, עמ' 21
18. נורית ג'רבי, שמאית מכריעה, פתח תקווה, 30.3.2017, גוש/חלקה 6389/7, עמ' 27
19. רן וירניק, שמאי מכריע, ירושלים, 27.9.2011, גוש/חלקה 30038/100, עמ' 10
20. דוד בריל, שמאי מכריע, ירושלים, 10.9.2025, גוש/חלקה 31397/56, עמודים 49 עד 50
21. יעקב הלוי, שמאי מכריע, חיפה, 31.12.2025, גוש/חלקה 12527/9, עמ' 14
22. יהודה פלד, שמאי מייעץ לוועדת הערר, הגליל העליון, 4.5.2025, גוש/חלקה 13486/10, עמודים 12 עד 13
23. יהודה פלד, שמאי מכריע, הרצליה, 2.2.2023, גוש/חלקה 6668/667, עמ' 19
24. שלומי יפה, שמאי מכריע, ראשון לציון, 19.9.2023, גוש/חלקה 2709/21, עמ' 17
25. אורית גלן, שמאית מכריעה, הרצליה, 2.4.2024, גוש/חלקה 6668/742, עמ' 25
26. אלי כהן, שמאי מכריע, תל אביב, 13.2.2023, גוש/חלקה 6946/53, עמ' 33
27. ערן ירקוני, שמאי מכריע, בת ים, 31.7.2023, גוש/חלקה 5026/45, עמ' 51
28. יהודה פלד, שמאי מכריע, רעננה, 25.7.2024, עמ' 51
29. אוולין דודזון שמאמה, שמאית מכריעה, יבנה, 2.11.2020, עמ' 22

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.