בנייה ללא היתר היטל השבחה: מעריכים לפי הבנוי או לפי החוקי?

מי שמחפש בנייה ללא היתר היטל השבחה שואל בדרך כלל שאלה אחת. בנכס יש תוספת שנבנתה לפני שנים בלי היתר, ועכשיו אושרה תכנית שמכשירה אותה. הוועדה המקומית דורשת היטל השבחה. האם במצב הקודם (שווי הנכס לפי התכנון שלפני התכנית) מעריכים את מה שבנוי בפועל, או רק את מה שמותר?

• במצב הקודם: הבנייה בלי היתר לא מעלה את השווי. כך נהגו 7 מתוך 10 ההחלטות שבטבלה. החלטה נוספת חרגה מהכלל רק בשאלת עלות ההתאמה.
• במצב החדש: לא מייחסים לשטח שהוכשר שווי בנוי. בשדרות (2021) זה הוריד את ההשבחה מ-196,750 ₪ שדרש שמאי הוועדה ל-68,400 ₪.
• החריג: מבנה ותיק בלי תיק היתר, כשהוועדה לא הוכיחה שנבנה שלא כדין. בשתי החלטות כאלה הוא הוכר כחוקי.

בנייה ללא היתר היטל השבחה: מה הכלל?

היטל השבחה משווה בין שני מצבים. המצב הקודם הוא שווי הנכס לפי התכנון לפני התכנית. המצב החדש הוא שווי הנכס לפי התכנון אחריה. ההפרש הוא ההשבחה, ומחצית ממנה משולמת כהיטל.

בהמשך, "שמאי המבקש" הוא השמאי של בעל הנכס, ו"שמאי הוועדה" הוא השמאי של הוועדה המקומית.

הבעיה מתחילה כשבנכס יש בנייה בלי היתר. בשוק היא מעלה את שווי הנכס. אם מכניסים אותה למצב הקודם, ההפרש קטן, וההיטל יורד. כלומר מי שבנה שלא כדין משלם פחות ממי שחיכה להיתר.

לכן הכלל הפוך. דוד בריל בכרמיאל (2024) ציטט את ערר (ת"א) 85279/15 גיל הורן נ' הוועדה המקומית תל אביב:

נקודת המוצא היא דווקא, שבניה בלתי חוקית בהחלט יכולה לתרום לשווי השוק של הנכס

ובהמשך אותו ציטוט:

לכן, על מנת שלא יצא חוטא - הבונה שלא כדין - נשכר, בהפחתת ההשבחה והיטל ההשבחה, אין מכירים בתרומת בניה בלתי חוקית לשווי הנכס בשומת היטל השבחה

על סמך זה בריל לא הכניס לתחשיב גלריה של כ-40 מ"ר שלא הוצג לה היתר.

מאיפה הכלל, ואיזה פסק דין מצטטים?

השמאים המכריעים נשענים על שרשרת של פסקי דין. ציטטנו כל אחד מתוך החלטה שבמאגר:

• ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין (פורסם 9.12.2008). פסק הדין הבסיסי, מצוטט בתוך ערר בלורי.
• בר"מ 6707/15 הוועדה המקומית פתח תקווה נ' נהור בע"מ (28.9.2016). בר"מ היא בקשת רשות ערעור מנהלי בבית המשפט העליון. הנוסח המצוטט: "עמדתנו היא, כי במישור העקרוני וככלל אין מקום להתחשב בשימוש בלתי חוקי שנעשה בקרקע לצורך קביעת היטל השבחה". 107 שומות מכריעות במאגר מזכירות את מספר ההליך.
• ערר (ת"א) 85010/15 הוועדה המקומית רמת השרון נ' בלורי בע"מ (6.11.2016). ועדת הערר אישרה שומה מכרעת של שוש שרביט שפירא, שהתעלמה מהבנייה הבלתי חוקית בשני המצבים.
• עמ"נ (ת"א) 52035-12-16 בלורי (8.8.2021). עמ"נ הוא ערעור מנהלי בבית המשפט המחוזי. בית המשפט דחה את ערעור הוועדה והשאיר את הכלל על כנו.

שרביט שפירא בחיפה (2019) הביאה את הנימוק מתוך ערר בלורי. לפיו הבנייה הבלתי חוקית "הגם שהיא עשויה לתרום לשווי השוק של הנכס מבחינה אובייקטיבית שמאית, הרי שהיא מנוטרלת כעניין נורמטיבי".

מה קורה במצב החדש, כשהתכנית מכשירה את הבנייה?

כאן הוועדות ניסו לפעמים גישה אחרת. הן ביקשו שווי אפס לבנוי במצב הקודם, ושווי בנוי מלא במצב החדש. כך ההשבחה כוללת גם את עלות הבנייה שהבעלים כבר שילם.

בבלורי בית המשפט המחוזי דחה את זה. אלדד חימי ברמת השרון (2023) סיכם את פסק הדין:

כאשר אנו עוסקים בהיטל השבחה, הרי אין כל מקום להביא בחשבון בניה או שימוש לא חוקי שנעשו במקרקעין הן במצב הקודם והן במצב החדש

חימי הביא גם את דברי ועדת הערר שבית המשפט ציטט. לפיהם, נטרול הבנייה במצב הקודם מונע מהחוטא לצאת נשכר. ייחוס שווי בנוי במצב החדש, לעומת זאת, "מטילה למעשה קנס על ידי מיסוי עלות הבניה".

חימי העריך את המצב הקודם לפי הזכויות החוקיות בלבד: 160 מ"ר עיקרי. על יתרת הזכויות שלא נוצלו הוא נתן מקדם דחייה (הקטנה של שווי זכויות שאפשר לממש רק בעתיד) של 0.85.

שדרות, 2021: אותה תוספת, שתי שיטות חישוב

יעל הרון עסקה בבית בשדרות. הבעלים ביקשו היתר לתוספת לפי תכנית שאושרה ב-2019. לפי שמאי הוועדה, חלק מהשטח כבר נבנה בחריגה מהיתר. המחלוקת הייתה על השיטה עצמה:

• שמאי הוועדה. שווי אפס לשטח החורג במצב הקודם, ו-5,000 ₪ למ"ר בנוי במצב החדש. ההשבחה שחישב: 196,750 ₪.
• שמאי המבקש. השבחה למרכיב זכויות הבנייה בלבד, בהתעלם מהבנוי.
• השמאית המכריעה. לפי ערר בלורי, "יערך תחשיב השומה בהתעלם מהבניה שנעשתה בחריגה מהיתר".

הרון קבעה 2,000 ₪ למ"ר מבונה, כלומר שווי הקרקע לכל מטר שמותר לבנות. השווי במצב הקודם יצא 608,100 ₪, ובמצב החדש 676,500 ₪. ההשבחה: 68,400 ₪, וההיטל 34,200 ₪.

אילו עלויות לא מנכים מההשבחה?

אותו עיקרון חל על עלויות. עלות שנובעת מהבנייה הבלתי חוקית לא מקטינה את ההיטל:

• הריסה ופינוי של מבנה לא חוקי. שרביט שפירא בחיפה (2019) דחתה עלות של 25,000 ₪ שביקש שמאי המבקש. היא כתבה: "אין להביא בחשבון עלות הריסה ופינוי של מבנה לא חוקי".
• הריסה של מבנים בלי היתר. אלי כהן בירושלים (2025) דחה עלות הריסה של 30,000 ₪, כי המבנים להריסה לא אושרו בהיתר.
• עלות התאמה לבנוי בלי היתר. עלות התאמה היא ההוצאה הנוספת על בנייה חדשה מעל מבנה קיים. באותה החלטה בירושלים כהן חישב 780 ₪ למ"ר על 273.38 מ"ר בלבד. הוא לא כלל 76.04 מ"ר שקיימים בלי היתר.
• הפחתה לבנייה על הקיים. שלומי יפה בהראל (2023) דחה הפחתה של 0.15 שביקש שמאי המבקש. הוא כתב שאין מקום להפחתה "שאין החוטא יוצא נשכר".

עלות שהתכנית עצמה מחייבת כן מנוכה. באותה החלטה בחיפה שרביט שפירא ניכתה כופר חניה של 84,817 ₪ וגדר של 47,629 ₪. שניהם היו תנאי להיתר לפי התכנית.

האם כל השמאים המכריעים מסכימים?

לא תמיד. אלי כהן בהראל (2020) נתן מקדם 0.80 לבנייה על הקיים על כל השטחים הנוספים. זה כלל 14.01 מ"ר שנבנו לכאורה בלי היתר. שמאי הוועדה הציע 0.90, בלי השטח הזה.

כהן נימק שחישוב ההשבחה אינו "מגנון הענשה". לדעתו גם נהור תומך בעמדתו: הוא העריך את השטח כאילו ייבנה לראשונה. חמש שנים אחר כך, בירושלים (2025), כהן עצמו לא נתן עלות התאמה לשטח שנבנה בלי היתר, לפי ערר גיל הורן.

מתי מבנה בלי היתר בכל זאת נחשב חוקי?

כשאין תיעוד, לא כל מבנה נחשב לא חוקי. בשתי החלטות שקראנו הנטל להוכיח הבנייה הבלתי חוקית היה על הוועדה:

• מבנה מלפני 1967. שלומי יפה בירושלים (2022) הכיר במבנה ותיק במצב הקודם. הוא כתב ש"המשיבה לא הוכיחה כי המבנה נבנה לאחר שנת 1967".
• בנייה ותיקה בלי תיק היתר. יעקב פז בתל אביב (2020) דחה מקדם 0.7 שביקש שמאי הוועדה בגלל היעדר היתר. הבינוי הקיים היה 162 מ"ר, יותר מ-132 מ"ר שהתכנית התירה. לכן פז קבע שהתכנית אינה משביחה.

פז ציין גם את מדיניות הוועדה בתל אביב, שמתייחסת למבנים מלפני 1981 כבנויים בהיתר. הוא הפנה לערר (י-ם) 143/12 רענן סיון ולערר (י-ם) 96/11 רון אלה. לפיהם, חלק שהוכח שהיה קיים לפני קום המדינה נחשב כבנוי כדין.

מה קבעו השמאים המכריעים, החלטה אחר החלטה?

מה לבדוק בתיק שלך

1. בדקו מה אושר בהיתר האחרון. המצב הקודם נבנה מהזכויות בתכנית ומההיתר, לא ממדידה של הבנוי.
2. בדקו מתי נבנה המבנה. מבנה מלפני 1967 בירושלים, או מלפני קום המדינה, הוכר בהחלטות שקראנו כשהוועדה לא הוכיחה אחרת.
3. בדקו את השיטה במצב החדש. שווי אפס במצב הקודם מול שווי בנוי במצב החדש נדחה בבלורי ובשדרות.
4. הפרידו בין סוגי העלויות. הריסה של מבנה לא חוקי והתאמה לשטח בלי היתר לא נוכו. כופר חניה וגדר שהתכנית דרשה נוכו.
5. צטטו את מספר ההליך המלא. בר"מ 6707/15 נהור, ערר 85010/15 בלורי ועמ"נ 52035-12-16 בלורי.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי עיר, שמאי או גוש: חיפוש במאגר של מכריע. עוד על החישוב: איך מחשבים היטל השבחה. מחסן שהוסב לחדר מוערך לפי מה שמותר בו, כמו שכתבנו במאמר על מקדם המחסן. הפחתה לצפיפות ולפרטיות: מקדם פרטיות וצפיפות.

שאלות נפוצות

האם בנייה בלי היתר מקטינה את היטל ההשבחה?

לא. במצב הקודם מעריכים רק את מה שמותר לפי התכנית וההיתר. כך בבר"מ 6707/15 נהור ובעמ"נ 52035-12-16 בלורי.

אם התכנית מכשירה את הבנייה, משלמים על שווי הבנוי?

לפי בלורי, לא. ההשבחה נמדדת בזכויות בשני המצבים. בשדרות (2021) זה הוריד את ההשבחה מ-196,750 ₪ ל-68,400 ₪.

מבנה ישן בלי היתר בתיק הבניין נחשב לא חוקי?

לא בהכרח. בירושלים (2022) ובתל אביב (2020) השמאים המכריעים הכירו במבנה ותיק, כי הוועדה לא הוכיחה שנבנה שלא כדין.

איך נכתב המאמר. קראנו 10 החלטות של שמאים מכריעים בעמודים שבהם נקבעה ההכרעה. בדקנו כל מספר מול לשון ההחלטה, והפרדנו בין מה שהשמאי קבע לבין מה שהצדדים טענו. זה מבחר, ולא ספרנו את כל ההחלטות בנושא.

את פסקי הדין ציטטנו כפי שהם מובאים בתוך ההחלטות, ולא קראנו אותם במקור. המספר 107 הוא מספר השומות המכריעות במאגר שמזכירות את בר"מ 6707/15. אזכור אינו בהכרח הכרעה לפי הכלל.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

1. אלדד חימי, רמת השרון, 27.8.2023, גוש/חלקה 6418/111, עמודים 34 עד 39
2. יעל הרון, שדרות, 6.5.2021, גוש/חלקה 2640/23, עמודים 8 עד 12
3. בועז קוט, מודיעין-מכבים-רעות, 6.5.2018, גוש/חלקה 5295/407, עמ' 16
4. דוד בריל, כרמיאל, 25.2.2024, גוש/חלקה 19159/8, עמודים 23 עד 24
5. שוש שרביט שפירא, חיפה, 8.10.2019, גוש/חלקה 10812/16, עמודים 9 עד 11
6. אלי כהן, ירושלים, 30.9.2025, גוש/חלקה 30282/5, עמודים 26 עד 27
7. שלומי יפה, הראל, 18.7.2023, גוש/חלקה 29521/19, עמ' 20
8. אלי כהן, הראל, 7.9.2020, גוש/חלקה 29536/102, עמודים 20 עד 21
9. שלומי יפה, ירושלים, 25.7.2022, גוש/חלקה 30505/28, עמ' 19
10. יעקב פז, תל אביב-יפו, 27.8.2020, גוש/חלקה 6135/108, עמודים 11 עד 12

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.