מה מקדם המחסן? דירתי, נפרד ובמרתף

בשומה צריך לתרגם את שטח המחסן למטרים של דירה. כמה שווה מ"ר מחסן ביחס למ"ר בדירה? והאם זה משנה אם המחסן בתוך הדירה, בחצר או במרתף?

התשובה הקצרה. המקדם השכיח למחסן הוא 0.5 משווי מ"ר בדירה, ואחריו 0.4. מה שמזיז אותו הוא המיקום והקשר לדירה. מחסן בתוך הדירה קיבל בין 0.6 ל-0.98, ומחסן נפרד בחצר או בקומת הקרקע בין 0.4 ל-0.6. מחסן במרתף קיבל בדרך כלל בין 0.2 ל-0.4.

כל סוגי המחסנים יחד: בכ-660 קביעות של מקדם מחסן בהחלטות שבמאגר מכריע, החציון 0.5. השכיח 0.5, ב-171 קביעות. אחריו 0.4, ב-163 קביעות. ואחריו 0.6, ב-63 קביעות.
מחסן בתוך הדירה: 0.6, 0.9 ו-0.98, ב-3 הכרעות שקראנו.
מחסן נפרד, בחצר או בקומה בבניין: בין 0.4 ל-0.6, ב-6 הכרעות שקראנו.
מחסן במרתף: בין 0.2 ל-0.4 ב-5 מתוך 6 הכרעות שקראנו.

0.5החציון בכ-660 קביעות של מקדם מחסן

0.6 עד 0.98מחסן בתוך הדירה, 3 הכרעות

0.2 עד 0.4מחסן במרתף, 5 מתוך 6 הכרעות

מה זה מקדם מחסן?

מקדם המחסן אומר כמה שווה מ"ר מחסן ביחס למ"ר של שטח עיקרי בדירה. מקדם 0.5 פירושו שמ"ר מחסן שווה חצי מ"ר בדירה. כך המחסן נכנס לטבלת השטח האקוויוולנטי, כלומר הטבלה שמתרגמת כל חלק בנכס למטרים של שטח עיקרי.

בהיטל השבחה משווים שני מצבים. המצב הקודם הוא שווי הנכס לפי התכנון לפני התכנית. המצב החדש הוא שווי הנכס לפי התכנון אחריה. ההפרש הוא ההשבחה.

המקדם חשוב גם בשומות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). הוא חשוב גם כשמנתחים עסקאות השוואה (מכירות של דירות דומות שלפיהן נקבע השווי). בהמשך: "שמאי המבקש" הוא השמאי של בעל הנכס, ו"שמאי הוועדה" הוא השמאי של הוועדה המקומית.

מה קבעו השמאים המכריעים, לפי סוג המחסן?

אלה 15 הכרעות מ-11 החלטות. בדקנו כל מקדם מול לשון ההחלטה עצמה. זה מבחר, ואלה לא כל ההחלטות בנושא.

סוג	מי קבע, מקום ושנה	המחסן	המקדם	מקור
בתוך הדירה	דוד בריל, רמת גן, 2024	מחסנים פנימיים בתוך הדירות, במצב החדש	0.98 (ועוד שוליות 0.8)	עמ' 17
בתוך הדירה	רינת וייס רביב, רמת גן, 2022	מחסן דירתי עד 8 מ"ר, חלק בלתי נפרד מהדירה	0.9	עמ' 19 עד 20
בתוך הדירה	רינת וייס רביב, בית שמש, 2024	מחסן דירתי במפלס השלישי של הדירה	0.6	עמ' 16
מחוץ לדירה	משה נדם, תל אביב-יפו, 2018	מחסן נפרד בבית צמוד קרקע	0.6	עמ' 13
מחוץ לדירה	השגה ראשונה (רמ"י), תל אביב-יפו, 2021	מחסן בקומת הקרקע עם כניסה נפרדת מחצר הבניין	0.6	עמ' 12
מחוץ לדירה	ועדת ההשגות, תל אביב-יפו, 2022	אותו מחסן בקומת הקרקע	0.5	עמ' 17
מחוץ לדירה	ארז כהן, בית שמש, 2021	מחסנים מעל 8 מ"ר לדירה, בקומה א'	0.4	עמ' 44
מחוץ לדירה	רינת וייס רביב, רמת גן, 2022	מחסן של 6 מ"ר במבנה עזר בחצר	0.4	עמ' 19 עד 20
מחוץ לדירה	מרדכי דדון, ראשון לציון, 2026	מחסן חיצוני	0.4	עמ' 20
במרתף	השגה ראשונה (רמ"י), תל אביב-יפו, 2021	מחסן במרתף, 22 מ"ר	0.5	עמ' 13
במרתף	מישל אשור, ירושלים, 2024	מחסנים במרתף עם חלונות, לפני ההסבה לדירה	0.4	עמ' 38
במרתף	ועדת ההשגות, תל אביב-יפו, 2022	מחסן במרתף, גישה מחדר המדרגות	0.36 (0.4 כפול 0.9)	עמ' 17
במרתף	שוש שרביט שפירא, הוד השרון, 2016	3 מ"ר אחסנה לכל דירה במרתף	0.3	עמ' 13
במרתף	דוד בריל, רמת גן, 2024	אחסנה במרתף בגובה של עד 2.2 מ', במצב הקודם	0.2	עמ' 17
במרתף	משה נדם, תל אביב-יפו, 2018	אחסנה במרתף	0.2	עמ' 13

למה מחסן בתוך הדירה מקבל מקדם גבוה?

מחסן שהוא חלק מהדירה דומה לחדר קטן. לא צריך לצאת מהדירה כדי להגיע אליו. לכן שלוש ההכרעות שקראנו נתנו לו 0.6 ומעלה:

כמעט כמו שטח עיקרי. דוד בריל ברמת גן (2024) מצא בבקשה להיתר שהמחסנים פנימיים, בתוך הדירות. הוא נתן להם 0.98. על זה הוסיף מקדם שוליות 0.8 (הפחתה לשטח שמעבר לגודל מסוים, כי כל מ"ר נוסף שווה פחות). המקדם המשוקלל יצא 0.784.
יותר ממה שהצדדים ביקשו. רינת וייס רביב ברמת גן (2022) קבעה 0.9 למחסן דירתי של עד 8 מ"ר. התכנית התירה אותו כחלק בלתי נפרד מהדירה. שמאי המבקשת ושמאי הוועדה הציגו שניהם 0.8.
מחסן בקומה העליונה של הדירה. וייס רביב בבית שמש (2024) נתנה 0.6 למחסן במפלס השלישי של דירה. שמאי המבקשת ביקש 0.4, ושמאי הוועדה 0.6. היא קיבלה את עמדת שמאי הוועדה.

כמה מקבל מחסן נפרד, בחצר או בקומת הקרקע?

כאן הטווח צר יותר: בין 0.4 ל-0.6 ב-6 ההכרעות שקראנו. מחסן עם כניסה נפרדת בקומת הקרקע קיבל את הקצה העליון.

מחסן נפרד בבית צמוד קרקע. משה נדם בתל אביב (2018) פירט את המקדמים שלו: 0.6 למחסן נפרד, 0.8 לשטח שירות ו-0.2 לאחסנה במרתף.
מחסן במבנה עזר בחצר. וייס רביב ברמת גן (2022) נתנה 0.4 למחסן של 6 מ"ר בחצר. באותה החלטה היא נתנה 0.9 למחסן בתוך הדירה.
מחסן חיצוני. מרדכי דדון בראשון לציון (2026) נתן 0.4 למחסן חיצוני, ו-0.25 לחצר.
מחסן בקומה בבניין. ארז כהן בבית שמש (2021) כתב שהמקדם הראוי למחסן בקומת הקרקע הוא 0.5. המחסנים הנוספים היו בקומה א', ולכן הוא נתן להם 0.4. שמאי הוועדה ביקש 0.5, ושמאי המבקשת 0.2.

תל אביב, רחוב הושע: מחסן עם כניסה נפרדת בשני שלבים

הדוגמה הברורה ביותר באה מרמ"י. בנכס ברחוב הושע 16 בתל אביב יש מחסן קטן בקומת הקרקע ומחסן במרתף. רמ"י הוציאה שומה לדמי חכירה מהוונים, כלומר תשלום אחד במקום דמי חכירה שנתיים. בעל הזכויות השיג עליה פעמיים:

השגה ראשונה (2021). השמאית המחוזית אורלי רפאל קיבלה את המקדמים של שמאי רמ"י. היא נתנה 0.6 למחסן בקומת הקרקע, שיש לו כניסה נפרדת מחצר הבניין. למחסן במרתף, 22 מ"ר, היא נתנה 0.5.
ועדת ההשגות (2022). הוועדה, שהשמאי המכריע בה הוא יגאל יוסף, הורידה את המחסן בקומת הקרקע ל-0.5. למחסן במרתף, שהגישה אליו בחדר המדרגות, היא נתנה 0.4.
הפחתה נוספת במרתף. ועדת ההשגות הורידה עוד 10% בגלל שימוש חורג (שימוש שונה ממה שהותר בהיתר) שצריך להסדיר, ובגלל פיצול המחסן לשניים. כך יצא מקדם 0.36.

המחסן עם הכניסה הנפרדת קיבל את המקדם הגבוה בשני השלבים. ועדת ההשגות נתנה לו 0.5, אותו מקדם שבו ניתחה את המחסנים בעסקאות ההשוואה באותה החלטה.

כמה שווה מחסן במרתף?

במרתף המקדם נמוך יותר. ב-5 מתוך 6 ההכרעות שקראנו הוא היה בין 0.2 ל-0.4. מה שהוריד אותו: גובה נמוך, גישה דרך חדר המדרגות, ושימוש שמותר רק לאחסנה.

גובה של עד 2.2 מ'. בריל ברמת גן (2024) נתן 0.2 לאחסנה במרתף במצב הקודם. לדבריו, התכנון הקודם התיר אחסנה במרתף בגובה של 2.2 מ' לכל היותר.
אחסנה קטנה לכל דירה. שוש שרביט שפירא בהוד השרון (2016) נתנה 0.3 ל-3 מ"ר אחסנה לכל דירה במרתף.
מחסן עם חלון. מישל אשור בירושלים (2024) נתן 0.4 למחסנים במרתף. שני הצדדים הציעו 0.5.
גישה מחדר המדרגות. ועדת ההשגות בתל אביב (2022) נתנה 0.4, ואחרי ההפחתה 0.36.
היוצא מן הכלל. בהשגה הראשונה על אותו נכס בתל אביב המחסן במרתף קיבל 0.5. ועדת ההשגות הורידה אותו.

אשור הסביר למה החלון לא מעלה את המקדם:

איני סבור כי קיים יתרון למחסן בבניין מגורים בו קיים חלון

על מרתף שמותר בו שטח עיקרי כתבנו בנפרד, במאמר על מקדם מרתף בבית צמוד קרקע. שם המקדמים גבוהים יותר, בין 0.4 ל-0.7.

מה קורה כשהמחסן הפך לחדר או לדירה?

בהיטל השבחה מעריכים את המחסן לפי מה שמותר בו, גם אם הוא משמש בפועל כחדר. מרדכי דדון בראשון לציון (2026) ציטט את הכלל מבר"מ 6707/15 נהור, פסק דין של בית המשפט העליון. לפי הכלל, אין להתחשב בשימוש בלתי חוקי כשקובעים היטל השבחה.

אשור בירושלים (2024) עסק במחסנים במרתף שהתכנית התירה להפוך לדירה. שמאי המבקש רצה להוסיף למצב הקודם את הסיכוי שהמחסן יהפוך לדירה. אשור דחה את זה וכתב:

השווי במצב הקודם יוערך בהתאם לשימוש הסטטוטורי שהותר בו למחסן

הוא נתן 0.4 למחסנים במצב הקודם, ו-0.65 לדירת המרתף במצב החדש. השטח היה 106.49 מ"ר. ההשבחה לתוספת דירת המרתף יצאה 283,563 ₪.

ברמ"י התמונה שונה כשגובים דמי שימוש על שימוש שלא כדין. באזור (2023), בהשגה ראשונה, מבנה של 67 מ"ר אושר כמחסן ושימש בפועל למגורים. בחלופה של הבינוי בפועל הוא נכנס במקדם 1, כמו שטח עיקרי. המשיגים טענו ל-0.5 כי המבנה הותר כמחסן, ובהכרעה נכתב שזו שאלה קניינית שאינה בסמכות השמאי.

איך נכנס המחסן לעסקאות ההשוואה?

כשדירה נמכרה עם מחסן, צריך לתרגם את המחסן לשטח כדי לחשב מחיר למ"ר. גם כאן משתמשים במקדם:

מחסן של 6 מ"ר לדירת גן. דוד דדון במודיעין (2020) הוריד מכל עסקה של דירת גן מחסן של 6 מ"ר במקדם 0.4.
מחסן של 10 מ"ר. אלי כהן בנס ציונה (2022) תרגם מחסן בעסקה לשטח לפי מקדם 0.6.
מחסן ומרפסת. ועדת ההשגות בהרצליה (2024) ניתחה עסקאות דירות לפי 0.5 למחסן ו-0.4 למרפסת.

מה לבדוק בתיק שלך

בדקו איפה המחסן לפי ההיתר. בתוך הדירה, בחצר, בקומת הקרקע או במרתף. בהכרעות שקראנו זה ההבדל בין 0.2 ל-0.98.
בדקו אם יש כניסה נפרדת. מחסן בקומת הקרקע עם כניסה מהחצר קיבל 0.5 או 0.6. מחסן במרתף עם גישה מחדר המדרגות קיבל 0.4 ופחות.
מדדו את הגובה. אחסנה במרתף בגובה של עד 2.2 מ' קיבלה 0.2 אצל בריל.
קראו מה התכנית מתירה במחסן. במצב הקודם מעריכים לפי השימוש המותר, גם אם המחסן משמש בפועל כחדר.
בדקו באיזה מקדם נכנס המחסן בעסקאות ההשוואה. בהחלטות שקראנו השתמשו ב-0.4 עד 0.6.
בדקו אם יש שימוש שצריך להסדיר. ועדת ההשגות הורידה 10% בגלל הסדרה של שימוש חורג ופיצול.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי עיר, שמאי או גוש: חיפוש במאגר של מכריע. מקדמים לחלקים אחרים בנכס: מקדם מרתף בבית צמוד קרקע ומקדם מרפסת גג בלי גישה מהדירה.

שאלות נפוצות

מה מקדם המחסן השכיח?

בכ-660 קביעות של מקדם מחסן במאגר מכריע, החציון 0.5. השכיחים הם 0.5 ו-0.4.

האם מחסן בתוך הדירה שווה כמו חדר?

כמעט. בריל ברמת גן (2024) נתן 0.98 למחסן פנימי בדירה, ווייס רביב ברמת גן (2022) נתנה 0.9. בבית שמש (2024) מחסן במפלס השלישי של הדירה קיבל 0.6.

מחסן שמשמש כחדר מוערך כחדר?

בהיטל השבחה, אשור בירושלים (2024) העריך את המחסן לפי השימוש שהותר בו, ונתן 0.4. בדמי שימוש של רמ"י על שימוש שלא כדין, מחסן ששימש למגורים קיבל מקדם 1 (אזור, 2023).

איך נכתב המאמר. קראנו החלטות של שמאים מכריעים, השגות על שומות רמ"י והחלטות של ועדת ההשגות. בטבלה 15 הכרעות מ-11 החלטות, וכל מקדם בה בדקנו מול לשון ההחלטה. ספרנו רק את מה שהשמאי או הוועדה קבעו, ולא את מה שהצדדים טענו. זה מבחר, ולכן המאמר לא קובע "מקדם מקובל".

הנתון על כל סוגי המחסנים (כ-660 קביעות, חציון 0.5) נספר לפי קביעה ולא לפי החלטה. הוא כולל כל סוג של מחסן, ולפעמים יותר מקביעה אחת באותה החלטה, למשל במצב הקודם ובמצב החדש. עוד 4 החלטות מובאות בפרקים על מחסן שהוסב ועל עסקאות ההשוואה.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.

מה מקדם המחסן בבניין מגורים ובבית פרטי?