כמה היטל השבחה משלמים בתמא 38 בתל אביב?

בעלי דירות ויזמים שבודקים פרויקט של תמא 38 בתל אביב שואלים כמה היטל השבחה הוועדה המקומית תדרוש. תמ"א 38 (התכנית הארצית לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה) נתנה תוספת קומות לבניינים ישנים. ברוב העיר באו אחריה תכניות הרובעים, כמו תא/3616א ברובע 3 ותא/3729א ברובע 4. ההיטל נגבה על ההפרש ביניהן.

• הטווח: בין 74.48 ל-139,050 ₪, ב-8 הכרעות שקבעו היטל.
• בלי השבחה: ב-2 מתוך 10 ההכרעות. באחת זכויות התמ"א היו גדולות מזכויות התכנית, ובשנייה עלויות השימור והחיזוק מחקו את התוספת.
• מקדם הוודאות: ב-15 מתוך 22 הכרעות בתל אביב שקראנו, זכויות התמ"א נכנסו למצב הקודם במקדם בין 0.85 ל-0.9.
• מה מזיז את הסכום: כמה קומות התמ"א הייתה נותנת לבניין, באיזה מקדם, וכמה שנים ייקח עד הבנייה.

למה יש היטל השבחה בתמא 38 בתל אביב, אם התמ"א פטורה?

החוק פוטר מהיטל השבחה את הזכויות שתמ"א 38 נותנת, עד גבול שקבוע בחוק. תכנית רובע היא תכנית מפורטת של העיר. היא קובעת את הזכויות במפורש, ואפשר להוציא היתר לפיה. על מה שהיא מוסיפה משלמים היטל רגיל, מחצית מההשבחה.

השאלה הגדולה היא כמה התמ"א כבר נתנה. בית המשפט העליון קבע בעניין לויתן (בר"מ 1975/24, 16.10.2025) שאין לנטרל את תרומת התמ"א מהמצב הקודם. לכן השמאי המכריע בונה שני סלים: מה התמ"א הייתה נותנת לבניין, ומה תכנית הרובע נותנת. ההשבחה היא ההפרש בשווי בין הסלים.

ערן ירקוני הסביר בהחלטה מ-2025 למה הסל של התמ"א לא מקבל ודאות מלאה:

"זכויות הבניה מכח תמ"א38 הן מותנות ולא מוקנות."

כלומר, הוועדה יכלה לסרב לבקשה או לשנות את תמהיל הזכויות. לכן השמאים כופלים את הסל במקדם ודאות, שהוא ההסתברות שהזכויות היו מאושרות.

כמה היטל השבחה קבעו השמאים המכריעים בתל אביב, במספרים?

בטבלה עשר החלטות של שמאים מכריעים בתל אביב-יפו, כולן בבניינים שבהם זכויות התמ"א נכנסו למצב הקודם. הסכום הוא ההיטל לנכס שבתיק, כלומר לחלק של הדירה בבניין, כפי שנקבע בטבלת ההכרעה. הוא נומינלי, לפני הצמדה.

זה מבחר: קראנו את טבלת ההכרעה בעשר החלטות, מתוך 3,830 החלטות מתל אביב-יפו שמזכירות את תמ"א 38. החלק של הדירה בבניין, מספר הקומות והמועד הקובע שונים מתיק לתיק. המועד הקובע הוא היום שלפיו מעריכים את ההשבחה, כאן יום אישור התכנית. לכן הטווח לא אומר כמה ישלם נכס מסוים.

באיזה מקדם נכנסות זכויות התמ"א למצב הקודם בתל אביב?

קראנו בעמוד ההכרעה 22 הכרעות מתל אביב-יפו שקבעו מקדם כזה, מ-2020 עד 2026. ההתפלגות:

• בין 0.85 ל-0.9: ב-15 מתוך 22. ערן ירקוני נתן 0.85 בשש הכרעות, רמה מאור 0.87 בארבע, ורינת וייס רביב 0.9 בחמש.
• בין 0.67 ל-0.8: ב-5 מתוך 22. בהן דוד דדון (2/3 ו-0.67), מרדכי דדון ואלדד חיימי (0.7), וגיא צדיק (0.8).
• ודאות מלאה: דוד בריל נתן 1 לקומה וחצי, אחרי שמצא היתרים כאלה בסביבה.
• כמעט אפס: יעקב הלוי נתן 0.1 לפוטנציאל כללי של התמ"א, בבניין עם עלויות שימור.

לשמאים רבים יש סדרה של החלטות עם אותו מקדם. לכן כדאי לבדוק מי השמאי שמונה לתיק ומה קבע ברחוב סמוך. על הנימוקים לכל מקדם הרחבנו במאמר על היטל השבחה ותמ"א 38.

רמה מאור הסבירה ש-0.87 משקף דחייה של שנתיים, "בשיעור סיכון גבוה של 7% עד לקבלת" היתר. אלדד חיימי נתן 0.7 בתכנית אבן גבירול, שהמועד הקובע שלה 31.12.2023. הוא דחה את טענת הוועדה שתרומת התמ"א שואפת לאפס, אף שבאותו זמן כבר הוחלט לסיים את התמ"א.

למה בתיק אחד יצא היטל של 74.48 ₪?

בתיק של מרדכי דדון (2026) שני הסלים יצאו כמעט שווים. הוא חישב את השטח האקוויוולנטי, כלומר את השטח אחרי תרגום במקדמים למטרים של שטח עיקרי:

• המצב הקודם: 327.41 מ"ר, עם זכויות התמ"א במקדם 0.7 ועוד קומה במקדם 0.3.
• המצב החדש: 327.67 מ"ר. זה השווי לפי תכנית הרובע, בוודאות מלאה.
• ההפרש: 0.26 מ"ר לבניין כולו. אחרי דחייה של 14 שנים, ההיטל לנכס יצא 74.48 ₪.

זה מראה את העיקרון. ככל שהסל של התמ"א גדול יותר, ההיטל על תכנית הרובע קטן יותר.

מתי לא נקבעה השבחה בכלל?

• הסל הקודם גדול יותר. בתל אביב (2026) דוד דדון חישב 333 מ"ר שטח אקוויוולנטי במצב הקודם, ו-330 מ"ר במצב החדש. לכן לא נקבעה השבחה.
• עלויות שימור. בתל אביב (2026) יעקב הלוי ניכה עלויות שימור וחיזוק של כ-1.8 מיליון ₪ מהמצב החדש. הוא כתב שבראייה של נטו "בעל הנכס לא התעשר", וקבע "אין השבחה".

מה עוד משנה את הסכום בתל אביב?

• דחייה. ארבעה מהשמאים בטבלה נתנו את אותה דחייה בשני המצבים, למשל 10 שנים בהיוון 6% אצל וייס רביב ובריל. ירקוני נתן במצב הקודם 10 שנים ב-7%, ובמצב החדש 8 שנים ב-6%. כך ההשבחה אצלו גדלה.
• שווי למ"ר מבונה. כלומר למטר של שטח בנוי. ב-7 הכרעות ברובעים 3 ו-4 השווי היה בין 23,000 ל-25,000 ₪.
• עלויות ההתאמה לבנייה על בניין קיים. הוועדה טענה ל-339 ₪ למ"ר, לפי חוות דעת הנדסית. ירקוני דחה את זה ונשאר על כ-2,000 ₪ למ"ר. בריל ניכה 2,100 ₪ למ"ר, ומאור 1,800 ₪ ועוד 600 ₪ לחיזוק.
• מסמך המדיניות של העירייה. וייס רביב כתבה שהיא מנטרלת את מסמכי המדיניות, לפי בית המשפט המחוזי. ירקוני השתמש במסמך רק כתימוכין לפרשנות של הוועדה, ולא כמקור לזכויות ודאיות.

מה לבדוק בתיק שלך

1. בדקו מה התמ"א הייתה נותנת לבניין. קומה, קומה וחצי או יותר. לקומה נוספת מעבר לסל הבסיסי ניתן בהכרעות שבטבלה מקדם נמוך, בין 0 ל-0.3.
2. בדקו את המקדם שהשמאי שמונה קבע בעבר. ב-15 מתוך 22 ההכרעות שקראנו הוא היה בין 0.85 ל-0.9.
3. השוו את הדחייה בשני המצבים. דחייה ארוכה יותר במצב הקודם מגדילה את ההיטל.
4. אספו היתרים מהסביבה. בריל נתן ודאות מלאה לקומה וחצי אחרי שמצא היתרים כאלה.
5. בדקו עלויות שימור וחיזוק. בבניין לשימור הן יכולות למחוק את ההשבחה, כמו אצל הלוי (2026).

כל ההכרעות מתל אביב, לפי שמאי ולפי נושא, מרוכזות בדף הוועדה המקומית תל אביב-יפו. על היטל במכירת דירה ראו את המאמר על היטל השבחה במכירת דירה, ועל משך הדחייה את המאמר על הדחייה בשומה.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי רחוב, גוש או שמאי: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

האם משלמים היטל השבחה על תמ"א 38 בתל אביב?

על זכויות התמ"א עצמה, עד הגבול שבחוק, לא. משלמים על מה שתכנית הרובע מוסיפה מעבר להן. ב-8 הכרעות שקראנו ההיטל נע בין 74.48 ל-139,050 ₪.

באיזה מקדם נכנסות זכויות תמ"א 38 למצב הקודם בתל אביב?

ב-15 מתוך 22 הכרעות שקראנו המקדם היה בין 0.85 ל-0.9. הטווח המלא בין 0.1 ל-1.

האם ייתכן שלא תהיה השבחה בכלל?

כן. ב-2 מתוך 10 הכרעות בטבלה לא נקבעה השבחה: פעם כי הסל של התמ"א היה גדול יותר, ופעם בגלל עלויות שימור וחיזוק.

איך נכתב המאמר. במאגר יש 3,830 החלטות מתל אביב-יפו שמזכירות את תמ"א 38. קראנו את עמוד ההכרעה ב-22 החלטות שקבעו מקדם ודאות לזכויות התמ"א, ואת טבלת ההיטל בעשר מהן. ספרנו רק מה שהשמאי המכריע קבע, ולא את טענות הצדדים. זה מבחר, ולכן המאמר לא קובע מקדם או סכום "מקובל".

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

1. מרדכי דדון, שמאי מכריע, תל אביב-יפו (תא/3616א), 19.8.2026, גוש/חלקה 6952/58, עמודים 53 ו-70
2. דוד בריל, שמאי מכריע, תל אביב-יפו (תא/3616א), 13.7.2026, גוש/חלקה 6903/140, עמודים 52, 68 ו-69
3. רמה מאור, שמאית מכריעה, תל אביב-יפו (תא/3616א), 10.9.2026, גוש/חלקה 6215/365, עמודים 40, 47 ו-48
4. ערן ירקוני, שמאי מכריע, תל אביב-יפו (תא/3616א), 8.9.2026, גוש/חלקה 6906/6, עמודים 46 עד 50
5. רינת וייס רביב, שמאית מכריעה, תל אביב-יפו (תא/3729א), 4.5.2026, גוש/חלקה 6111/614, עמודים 27, 29 ו-30
6. דוד דדון, שמאי מכריע, תל אביב-יפו (ארלוזורוב 18), 11.8.2026, גוש/חלקה 6902/117, עמודים 102 ו-107
7. אלדד חיימי, שמאי מכריע, תל אביב-יפו (תא/4562), 11.1.2026, גוש/חלקה 7085/16, עמודים 55 ו-58
8. ערן ירקוני, שמאי מכריע, תל אביב-יפו (תא/3616א), 11.11.2025, גוש/חלקה 6955/102, עמודים 48 עד 53
9. דוד דדון, שמאי מכריע, תל אביב-יפו (תא/3729א), 8.9.2026, גוש/חלקה 6106/649, עמ' 72
10. יעקב הלוי, שמאי מכריע, תל אביב-יפו (תכנית 3866), 27.2.2026, גוש/חלקה 7422/33, עמודים 16, 22 ו-23

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.