היטל השבחה רמת גן: מה קבעו השמאים המכריעים?

קיבלתם דרישה לתשלום היטל השבחה ברמת גן, ואתם רוצים לדעת אם הסכום סביר. במאמר על היטל השבחה רמת גן ריכזנו מה השמאים המכריעים קבעו בפועל. בדקנו כמה שווה מטר מבונה, מה הוכרע על הקלות בבנייני תמ"א 38 (התכנית הארצית לחיזוק בניינים), ואיך חושבו המחסנים והחניה. כל מספר כאן לקוח מעמוד ההכרעה, עם קישור להחלטה.

התשובה הקצרה

ברמת גן רוב המחלוקות שקראנו הן בפרויקטים של הריסה ובנייה לפי תמ"א 38. השטח שהתמ"א נותנת פטור, ולכן הוויכוח הוא על ההקלות, על תכניות העיר הישנות ועל השווי. הקלה היא אישור של הוועדה לחרוג מהתכנית, למשל בקו בניין או בגובה. בשתיים מארבע ההכרעות על שווי שקראנו, השמאי המכריע קבע שווי נמוך מזה של שמאי הוועדה.

• היקף. במאגר של מכריע יש 792 שומות מכריעות בהיטל השבחה מול הוועדה המקומית רמת גן, מ-2009 ועד 2026.
• שווי. בפרויקטים של תמ"א 38 נקבע בין 12,000 ל-14,600 ₪ למ"ר מבונה (מטר של זכויות בנייה), למועדים של 2021 ו-2022.
• הקלות. בחשמונאים שמאי הוועדה חישב 403,200 ₪ על הקלה בקו בניין אחורי. השמאית המכריעה קבעה 230,400 ₪.
• מחסנים לפי רג/340/ג/15. השמאים דחו את ההשבחה לסוף חיי הבניין הישן, בין כ-4 ל-11 שנים.

מה חוזר בהחלטות על היטל השבחה רמת גן?

הספרנו כמה מתוך 792 ההחלטות מזכירות כל נושא. אזכור בטקסט אינו בהכרח מחלוקת:

• הקלות. המילה "הקלה" מופיעה ב-623 החלטות, יותר מכל נושא אחר שבדקנו.
• תכנית רג/340. היא מוזכרת ב-491 החלטות. זו תכנית המתאר של העיר, וממנה נגזרו תכניות רבות כמו רג/340/ג/15.
• תמ"א 38. היא מוזכרת ב-267 החלטות. השנה עם הכי הרבה אזכורים היא 2020, עם 36 החלטות.

ההכרעות לפי שמאי ולפי שנה מסודרות בעמוד ההכרעות של הוועדה המקומית רמת גן.

כמה שווה מ"ר מבונה ברמת גן?

מ"ר מבונה הוא מטר של זכויות בנייה, כלומר שווי הקרקע לכל מטר שמותר לבנות. השווי נקבע למועד הקובע, כלומר היום שלפיו מעריכים את ההשבחה. לכן משווים רק להכרעות עם מועד קרוב.

• חשמונאים, רחוב המעגל 19. דנה שיחור הכריעה במאי 2024 על הקלות מאוקטובר 2021. שמאי הוועדה טען ל-14,000 ₪ למ"ר מבונה. היא קבעה 12,000 ₪.
• רחובות הנהר 14. אלי כהן הכריע ביולי 2024, למועד של אוגוסט 2022. הצדדים הסכימו על 14,000 ₪, והוא בדק ואישר את הסכום.
• ליד מכללת שנקר. יהודה פלד הכריע ביוני 2025, לאותו מועד. שמאי הוועדה קבע 16,500 ₪, ופלד קבע 14,600 ₪.
• בית צמוד קרקע. ברק שוורצברד הכריע ביוני 2026, למועד של יולי 2025. הוא קיבל את 16,000 ₪ של שמאי הוועדה, והוסיף מע"מ: 18,900 ₪.

פלד הסביר את הפער מהוועדה במיקום. לדבריו, חלק מהעסקאות של שמאי הוועדה היו ליד פארק הירקון, והנכס שלו קרוב לשנקר.

מה הוכרע על הקלות בבנייני תמ"א 38?

דנה שיחור הכריעה בבניין ברחוב המעגל 19 בחשמונאים. ההבדלים בין הדרישה להכרעה:

• קו בניין אחורי. שמאי הוועדה ביקש מקדם 0.15 על 192 מ"ר. היא קבעה 10%, בגלל הבנייה בקיר משותף, ויצאה השבחה של 230,400 ₪.
• מרתף חניה וחניון משותף. שמאי הוועדה חישב 25,000 ₪ לכל מקום חניה. היא קבעה 11,000 ₪ למקום, ובסך הכל 165,000 ₪ על 15 מקומות.
• ביטול מרפסות שירות. היא קיבלה את מקדם ה-5% של שמאי הוועדה. בהכרעות קודמות בעיר שהיא ריכזה, המקדם נע בין 5% ל-15%.
• התוצאה. השבחה של 404,400 ₪ על כל ההקלות, והיטל של 202,200 ₪.

את 11,000 ₪ למקום חניה היא חישבה כהפרש. שווי קרקע למקום חניה הוא 125,000 ₪, ועלות ההקמה 114,000 ₪.

יהודה פלד הכריע ב-2025 בבניין תמ"א 38 ליד שנקר:

• ביטול מרפסות שירות. הוא קבע מקדם 0.1 על 55.5 מ"ר. ההשבחה יצאה 81,030 ₪, וההיטל 40,515 ₪.
• הגבהת מרתף. ההקלה הגביהה את המרתף התחתון ל-4.80 מ'. פלד קבע שאין השבחה, כי תמ"א 38 מתירה את המרתף בלי מגבלת גובה.

איך מחשבים מחסנים לפי רג/340/ג/15 בבניין ישן?

תכנית רג/340/ג/15 הוסיפה מחסן של 6 מ"ר לכל דירה, כחלק משטח הדירה. המועד הקובע שלה הוא מרץ 2006. בבניין ישן אי אפשר היה לנצל אותה מיד, ולכן השמאים הקטינו את ההשבחה במקדם דחייה, כלומר מקדם שמקטין שווי של זכויות שאפשר לממש רק בעתיד.

• ארנון גולדברג (2025). לבניין מ-1967 הוא קבע חיים כלכליים של 50 שנה. לכן דחה את ההשבחה ב-11 שנים, בשיעור היוון של 6%, כלומר בריבית שנתית שבה מהוונים סכום עתידי.
• מה ביקשו הצדדים אצל גולדברג. שמאי הוועדה ביקש דחייה של 9 שנים. שמאי המבקשת ביקש 26 שנים, לפי חיים כלכליים של 65 שנה.
• יהודה פלד (2025). הוא קיבל את מקדם הדחייה של שמאי הוועדה, 0.79 (כ-4 שנים). השווי נקבע ל-1,150 דולר למ"ר מבונה, וההיטל ל-51,675 ₪.

גולדברג קבע גם מתי מחייבים. על המחסנים של הדירות הישנות מחשבים למועד של התכנית. על המחסנים של הדירות שנוספו בתמ"א 38 מחשבים למועד אישור הבקשה בוועדה, באוגוסט 2022.

מה נקבע בבתים צמודי קרקע ברמת גן?

• פיצול דירה במרתף. ברק שוורצברד חייב בשיעור מופחת של 34% רק את ההשבחה מתוספת יחידת הדיור. ההיטל עליה יצא 34,735 ₪. על תוספת השטח והשימושים במרתף הוא חייב 50%, כמו שביקש שמאי הוועדה.
• חיים כלכליים של בית ישן. דוד בריל קבע ב-2025 שלבית שנבנה ב-1959 יש חיים כלכליים של 50 שנה. שמאי המבקשים ביקש 60 שנה.

כמה שווה מקום חניה ברמת גן?

במגורים דנה שיחור הביאה בחשבון ב-2024 שווי קרקע של 125,000 ₪ למקום חניה. בבנייני משרדים השמאים קבעו שווי של מקום חניה בנוי:

• יעקב (ג'קי) פז, 2017. 150,000 ₪ למקום חניה תת-קרקעי למשרדים. בבניין מגורים עם חניה עודפת הוא הוריד את השווי במקדם 0.85.
• דנה שיחור, 2020. כ-160,000 ₪ למקום חניה למשרדים, למועד של נובמבר 2017.
• יעקב (ג'קי) פז, 2020. 150,000 ₪ למקום חניה רגיל בבניין משרדים, ו-135,000 ₪ למקום במתקן חניה.

אילו מקדמים ושווי נקבעו בהחלטות שקראנו?

הטבלה מרכזת את ההכרעות במאמר. היא לא מייצגת את כל העיר.

מה לבדוק בתיק שלך?

1. פרקו את הדרישה לפי מקור. הפרידו בין תמ"א 38, תכניות רג/340 וההקלות. לכל אחת יש מועד קובע ושווי משלה.
2. השוו את השווי להכרעות באותה שכונה. ברמת גן הפער בין שכונות גדול, ופלד הוריד את השווי בגלל המיקום.
3. בדקו מה התמ"א כבר נותנת. פלד ביטל חיוב על הגבהת מרתף, כי תמ"א 38 מתירה אותו.
4. בדקו את הדחייה. במחסנים לפי רג/340/ג/15 השאלה היא כמה שנים נשארו לבניין הישן במועד הקובע.
5. בדקו את שיטת החישוב של החניה. שיחור חישבה הפרש בין שווי הקרקע לעלות ההקמה, ולא שווי מלא לכל מקום.

רוצים לראות את ההחלטות ברחוב שלכם? ההכרעות של הוועדה המקומית רמת גן, או חיפוש של תכנית רג/340 במכריע. השוואה לערים אחרות בסדרה: היטל השבחה בפתח תקווה והיטל השבחה בראשון לציון.

שאלות נפוצות

מה זו תכנית רג/340?

זו תכנית המתאר של רמת גן. בהחלטה של דנה שיחור המועד הקובע שלה הוא ינואר 1980. ממנה נגזרו תכניות רבות שמסומנות רג/340/ג ומספר, ולכל אחת מועד קובע משלה.

כמה היטל משלמים על פיצול דירה?

על השבחה מהקלה לפיצול יחידת דיור, החוק קובע היטל מופחת של 34%. בהחלטה של שוורצברד, השבחה משינוי השימוש במרתף למגורים חויבה בשיעור הרגיל, 50%.

מה זה שמאי מכריע?

שמאי מכריע הוא שמאי מקרקעין שמכריע במחלוקת על שומת היטל השבחה בין בעל הנכס לוועדה המקומית. ההחלטות שלו מתפרסמות, ואפשר להשוות אליהן.

המאמר הוא מידע כללי, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך.

מחלקת המחקר במקרקעין של מכריע

מקורות

1. דנה שיחור, רמת גן (חשמונאים), רחוב המעגל 19, גוש 6127 חלקה 670, 22/05/2024, עמודים 32 עד 46
2. אלי כהן, רמת גן, רחוב רחובות הנהר 14, גוש 6207 חלקה 32, 04/07/2024, עמודים 59 עד 60
3. יהודה פלד, רמת גן, גוש 6207 חלקה 204, 15/06/2025, עמודים 24 עד 34
4. ארנון גולדברג, רמת גן, גוש 6207 חלקה 420, 27/11/2025, עמודים 20 עד 25
5. דוד בריל, רמת גן, גוש 6157 חלקה 495, 03/03/2025, עמודים 17 עד 19
6. ברק שוורצברד, רמת גן, גוש 7277 חלקה 28, 21/06/2026, עמודים 15 עד 21
7. יעקב (ג'קי) פז, רמת גן, גוש 6207 חלקה 478, 19/01/2017, עמוד 34
8. דנה שיחור, רמת גן, גוש 6158 חלקה 1137, 09/03/2020, עמוד 59
9. יעקב (ג'קי) פז, רמת גן, גוש 6125 חלקה 625, 21/05/2020, עמוד 25