כמה היטל השבחה משלמים בתמא 38 גבעתיים?

יזמים ובעלי דירות שבודקים פרויקט תמא 38 גבעתיים שואלים כמה היטל השבחה הוועדה המקומית תדרוש. תמ"א 38 היא התכנית הארצית לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה. היא נותנת תוספת קומות ודירות, כדי לממן את החיזוק או את ההריסה והבנייה מחדש.

• הטווח: בין 2,764 ל-329,922 ₪, ב-10 הכרעות מ-2016 עד 2026.
• מחצית התיקים: ב-5 מתוך 10 ההיטל עלה על 150,000 ₪.
• התכנית שחוזרת: גב/מק/2002, תכנית הגגות ודירות הגג של העיר. היא יצרה היטל ב-7 מתוך 10 התיקים.
• תמ"א 38 עצמה: בשני תיקים חויב חלק מהשטח מכוח התמ"א, בהיטל של 25% מההשבחה במקום 50%.

למה יש היטל השבחה בתמא 38 גבעתיים, אם התמ"א פטורה?

החוק פוטר מהיטל השבחה את הזכויות שתמ"א 38 נותנת (סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית). אבל בקשה להיתר בגבעתיים מנצלת בדרך כלל גם זכויות מתכניות העיר. אלה תכניות שאושרו מ-1982 ואילך ונתנו תוספות: מעלית, קומה, מרתף, חדרי יציאה לגג ודירות גג.

השמאי המכריע מחשב את ההשבחה לכל תכנית בנפרד, לפי המועד הקובע שלה, כלומר יום אישור התכנית. זו שיטת המדרגות שנקבעה בהלכת פמיני. לכן בכל החלטה מגבעתיים יש טבלה של עשר תכניות בערך, ולצד כל אחת סכום או "לא חלה השבחה".

בגבעתיים (2016) שלומי יפה הסביר למה זכויות שלא נוצלו לא מחויבות:

"מדובר בהסכם למימוש זכויות בהתאם לתמ"א38 ולכן המימוש הוא בדרך של היתר."

מימוש הוא האירוע שמחייב בתשלום ההיטל, כאן היתר הבנייה. לכן הוא חייב רק את מה שתכנית הבקשה להיתר ניצלה בפועל. על תכנית גב/מק/550 כתב: "בבקשה להיתר נשוא חוות דעת זו, לא נוצלו הזכויות מכח תכנית זו".

כמה היטל השבחה קבעו השמאים המכריעים בגבעתיים, במספרים?

בטבלה עשר החלטות של שמאים מכריעים בפרויקטים של תמ"א 38 בגבעתיים, לפחות 7 מהם בהריסה ובנייה מחדש. הסכום הוא סך ההיטל בכל התכניות, כפי שנקבע בטבלת ההכרעה. הוא נומינלי, לפני הצמדה, ומעוגל לשקל.

זה מבחר: קראנו את טבלת ההכרעה בעשר החלטות, ולא בכל 140 ההחלטות שמזכירות את תמ"א 38. גודל הבניין, מספר הדירות והמועד הקובע שונים מתיק לתיק. לכן הטווח לא אומר כמה ישלם פרויקט מסוים.

בתיק נוסף, בשינקין (2020), שלומי יפה כתב חוות דעת כשמאי מייעץ. שמאי מייעץ נותן חוות דעת לוועדת הערר, והיא זו שמכריעה. הוא העריך היטל של 234,928 ₪, ובהם 141,465 ₪ בגין גב/מק/2002.

אילו תכניות של גבעתיים יוצרות את ההיטל?

בהחלטות שקראנו חוזרות ארבע תכניות:

• גב/מק/2002 (2003). התכנית אפשרה לראשונה דירות גג במקום חדרי יציאה לגג, ותוספות שטח. היא יצרה היטל ב-7 מתוך 10 התיקים. הסכום הגבוה: 167,963 ₪ ברחוב המעיין (2020).
• גב/מק/258/ו (1998). תוספת של 6% לבנייה, ועוד תוספת למעלית ולקומה נוספת. גם היא יצרה היטל ב-7 מתוך 10 התיקים.
• גב/405 (1994). תכנית המרתפים. אצל חיימי (2024) היא הרכיב הגדול, 149,974 ₪.
• הקלות. הקלה היא אישור של הוועדה לחרוג מהוראות התכנית. אצל גלן (2023) ההקלות לבדן יצרו היטל של 96,808 ₪.

תכנית גב/מק/550 (2011), שקבעה הוראות לדירות גג, לא יצרה היטל ב-9 מתוך 10 התיקים. רק חיימי קבע בגינה היטל, 61,773 ₪.

מתי משלמים היטל על הזכויות של תמ"א 38 עצמה?

בשני תיקים השמאי המכריע חייב חלק מהזכויות מכוח התמ"א, בשיעור מופחת:

• בורוכוב 34 (2022). יעקב פז קבע השבחה של 104,693 ₪ בגין תמ"א 38, והיטל של 26,173 ₪. בהערת שוליים כתב: "שיעור היטל השבחה25%".
• גוש עציון 9 (2024). אליהו כהן חישב 694.90 מ"ר מכוח התמ"א "בפטור מלא", ועוד 544.4 מ"ר מתכניות תקפות. הבקשה ביקשה 25.79 מ"ר מעבר לזה. הוא קבע השבחה של 154,728 ₪, והיטל בשיעור 25%: 38,682 ₪.

מה עוד לא חויב בהכרעות?

• עוגנים זמניים. פז (2020) קבע שלהקלה לעוגנים "לא חלה השבחה". יפה, כשמאי מייעץ, הסתמך על ערר שבו ועדת הערר ביטלה חיוב כזה, כי אין מדובר בפעולה תכנונית.
• מכר חלקי בפרויקט. לפי מה שצוטט בהחלטה של פז (2022), שמאי הוועדה כתב שהוועדה זנחה את החיוב על מכר חלקי בפרויקטים של תמ"א 38. זה בא בעקבות עמ"נ 46044-03-21 (ערעור מנהלי) בעניין מותג עירוני צה"ל 14.
• פרגולה בדירת גג. דדון (2026) נתן לדיפון פרגולה במחיצות ניידות מקדם השבחה של 0.15 בלבד. לכן ההיטל יצא 2,764 ₪.

מה משתנה עם תכניות ההתחדשות החדשות בגבעתיים?

תמ"א 38 הולכת ומוחלפת בתכניות התחדשות עירונית של העיר. תכנית 503-0573865 לשכונת גבעת רמב"ם פורסמה ב-28.6.2023. היא קובעת מסגרת לחיזוק או להריסה ובנייה, במגרש בודד או באיחוד חלקות. היא מוזכרת ב-52 החלטות מגבעתיים מ-2024 עד 2026.

• רמב"ם 29 (2024). דוד בריל קבע היטל של 1,020,498 ₪ בגין התכנית, בבקשה למידע לצורך מימוש עתידי. במצב הקודם, כלומר בשווי לפי התכנון לפני התכנית, הכניס תוספת של 2 קומות טיפוסיות וקומת גג. במצב החדש, כלומר לפי התכנית, חישב תוספת של 3 קומות.
• תכנית 503-0522060 (2025). בועז ברזילי הכניס למצב הקודם תוספת קומות מכוח תמ"א 38, במקדם אי ודאות של 0.50. הוא קבע היטל של 25,875 ₪. הוא כתב שהתאים את התחשיב לעקרונות של פסק הדין בעניין לויתן בעליון.

בתכניות האלה השאלה מתהפכת. זכויות התמ"א נכנסות למצב הקודם ומקטינות את ההשבחה מהתכנית החדשה.

מה לבדוק בתיק שלך

1. הפרידו בין זכויות התמ"א לזכויות מתכניות העיר. רק השטח שמעבר לסל של התמ"א ושל התכניות התקפות נכנס לחיוב, כמו אצל כהן (2024).
2. בדקו מה הבקשה להיתר ניצלה בפועל. תכנית שזכויותיה לא נוצלו בהיתר לא מחויבת, כמו גב/מק/550 ברוב התיקים.
3. עברו על כל תכנית בטבלה בנפרד. כל תכנית בגבעתיים מקבלת מועד קובע וסכום משלה, ושם המחלוקת.
4. בדקו את שיעור ההיטל על חלק התמ"א. בשני התיקים שבהם חויב, השיעור היה 25%.
5. בדקו אם החלקה בתחום תכנית התחדשות חדשה. אם כן, דרשו שזכויות תמ"א 38 ייכנסו למצב הקודם.

על הפטור של תמ"א 38 בכל הארץ ראו את המאמר על היטל השבחה ותמ"א 38. כל ההכרעות מגבעתיים, לפי שמאי ולפי נושא, מרוכזות בדף הוועדה המקומית גבעתיים.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי רחוב, גוש או שמאי: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

האם משלמים היטל השבחה בתמ"א 38 בגבעתיים?

על הזכויות של התמ"א עצמה לא. על זכויות מתכניות העיר שהבקשה להיתר ניצלה, ועל הקלות, כן. ב-10 הכרעות ההיטל נע בין 2,764 ל-329,922 ₪.

איזו תכנית בגבעתיים יוצרת את רוב ההיטל?

תכנית גב/מק/2002, של דירות הגג. היא יצרה היטל ב-7 מתוך 10 ההכרעות שקראנו.

מה שיעור ההיטל על חלק התמ"א שחויב?

בשני התיקים שקראנו, אצל פז (2022) ואצל כהן (2024), השיעור היה 25% מההשבחה.

איך נכתב המאמר. במאגר יש 140 החלטות מגבעתיים שמזכירות את תמ"א 38. קראנו את עמוד ההכרעה בעשר החלטות של שמאים מכריעים בפרויקטים של תמ"א 38, ובעוד שלוש החלטות קשורות. ספרנו רק מה שהשמאי קבע, ולא את טענות הצדדים. זה מבחר, ולכן המאמר לא קובע סכום "מקובל".

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

1. מרדכי דדון, שמאי מכריע, גבעתיים, 29.6.2026, גוש/חלקה 6168/400 (גורדון 37), עמודים 33 עד 35
2. אליהו כהן, שמאי מכריע, גבעתיים, 30.6.2024, גוש/חלקה 6155/93 (גוש עציון 9), עמודים 22 עד 25
3. יעקב פז, שמאי מכריע, גבעתיים, 8.9.2019, גוש/חלקה 6168/177 (גורדון 31), עמ' 36
4. יעקב פז, שמאי מכריע, גבעתיים, 13.11.2022, גוש/חלקה 6167/419 (בורוכוב 34), עמ' 43
5. יעקב פז, שמאי מכריע, גבעתיים, 30.4.2020, גוש/חלקה 6166/526 (המרי 12), עמ' 48
6. אורית גלן, שמאית מכריעה, גבעתיים, 23.11.2023, גוש/חלקה 6161/269 (הכנסת 35-37), עמודים 36 עד 37
7. שלומי יפה, שמאי מכריע, גבעתיים, 29.12.2016, גוש/חלקה 6168/704, עמודים 49 עד 51
8. אלדד חיימי, שמאי מכריע, גבעתיים, 4.1.2024, גוש/חלקה 6166/41 (שינקין 14-16), עמ' 52
9. יעקב פז, שמאי מכריע, גבעתיים, 27.2.2020, גוש/חלקה 6161/361 (המעיין 11), עמ' 51
10. דוד דדון, שמאי מכריע, גבעתיים, 29.11.2020, גוש/חלקה 6168/333 (המעגל 3), עמ' 66
11. שלומי יפה, שמאי מייעץ, גבעתיים, 11.11.2020, גוש/חלקה 6166/55 (שינקין), עמודים 47 עד 48
12. דוד בריל, שמאי מכריע, גבעתיים, 25.7.2024, גוש/חלקה 6154/790 (רמב"ם 29), עמודים 16, 86 ו-87
13. בועז ברזילי, שמאי מכריע, גבעתיים, 11.11.2025, גוש/חלקה 6166/568, עמודים 54 עד 55

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.