באיזה מקדם נכנסות זכויות תמא 38 למצב הקודם?

בעלי דירות בבניינים ישנים בתל אביב שואלים אם משלמים היטל השבחה על זכויות תמא 38. תמ"א 38 (התכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, שנתנה תוספת קומות) הייתה בתוקף לפני תכניות הרובעים. השאלה היא אם מכניסים את הזכויות שלה לשווי המצב הקודם, כלומר לשווי הנכס לפי התכנון לפני התכנית. ואם כן, באיזה שיעור.

התשובה הקצרה. לפי הלכת לויתן של בית המשפט העליון, אין לנטרל את תרומת תמ"א 38 מהמצב הקודם. השמאים המכריעים מכניסים אותה, אבל כופלים אותה במקדם ודאות, כלומר בהסתברות שהזכויות היו מאושרות. בהכרעות שקראנו המקדם לסל הבסיסי נע בין 0.5 ל-1, ולקומה נוספת מעבר לו נקבע מקדם נמוך בהרבה.

הטווח: בין 0.5 ל-1, ב-10 הכרעות בתל אביב מ-2024 עד 2026.
רוב ההכרעות: ב-6 מתוך 10 המקדם בין 0.8 ל-1.
קומה נוספת: בין 0 ל-0.5, בחמש הכרעות שנתנו לה מקדם נפרד.
עמדת הוועדה: שמאי הוועדה בתל אביב טען ל-50%, ולקומה וחצי בלבד. בשתי החלטות צוין שהוא עצמו חישב ממוצע של 78% בהכרעות.

בין 0.5 ל-1מקדם הוודאות לסל הבסיסי, 10 הכרעות

6 מתוך 10הכרעות עם מקדם בין 0.8 ל-1

78%הממוצע ששמאי הוועדה עצמו חישב

מה קבעה הלכת לויתן?

היטל השבחה הוא מחצית מעליית השווי שתכנית יצרה. השמאי משווה בין המצב הקודם למצב החדש, כלומר שווי הנכס לפי התכנון אחרי התכנית. ההפרש הוא ההשבחה.

בתכניות הרובעים בתל אביב (תא/3616א לרובע 3, תא/3729א לרובע 4) הוועדה המקומית טענה שתמ"א 38 נותנת רק זכויות מותנות. לכן ביקשה לא להכניס אותן למצב הקודם, וכך ההשבחה גדלה. ועדת הערר, בית המשפט המחוזי (עמ"נ 18618-12-22, ערעור מנהלי) ובית המשפט העליון (בר"מ 1975/23, בקשת רשות ערעור מנהלי) דחו את הגישה הזו.

רינת וייס רביב ציטטה בהחלטה מ-26.10.2025 את לשון פסק הדין:

"בעת שומת "המצב הקודם" של מקרקעין לצורך גביית היטל השבחה אין מקום להפחית משווי השוק של המקרקעין את תרומתה של תמ"א38 לשווים, אם ישנה כזאת על- פי הכרעת השמאי."

המילים "אם ישנה כזאת על-פי הכרעת השמאי" משאירות לשמאי לקבוע כמה התמ"א תרמה. דוד בריל כתב שהעליון השאיר את מידת התרומה "לשיקול דעת השמאי". מכאן המחלוקת על המקדם.

הוועדה המקומית הגישה בקשה לדיון נוסף בעליון (דנ"מ 67731-10-25). בשומות של הוועדה שצוטטו בהחלטות מקיץ 2026 נכתב שעוד לא ניתנה בה החלטה. לכן הוועדה מגישה לפעמים גם חלופה בלי תמ"א 38 במצב הקודם.

מה קבעו השמאים המכריעים על זכויות תמא 38, במספרים?

בטבלה רק מה שהשמאי המכריע קבע, בעמוד ההכרעה. הסל הבסיסי הוא בדרך כלל קומה נוספת וקומת גג חלקית, או השלמת קומת הגג. כל ההכרעות מתל אביב, ומרביתן בתיקי מכר בתכניות הרובעים.

שמאי מכריע, מקום ומועד	מקדם לסל הבסיסי	קומה נוספת
דוד בריל, רובע 3, 13.7.2026	1, לקומה וחצי	0
עומר סרחאן, רובע 4, 12.8.2025	0.95	0.5
רינת וייס רביב, תל אביב, 20.5.2025	0.9	לא צוין
רמה מאור, רובע 4, 22.6.2026	0.87	0.1
ערן ירקוני, רובע 3, 11.11.2025	0.85	לא צוין
גיא צדיק, רובע 3, 21.8.2026	0.8	לא צוין
מרדכי דדון, רובע 3, 19.8.2026	0.7	0.3
דוד דדון, רובע 4, 8.9.2026	2/3	0.1
בועז קוט, רובע 3, 23.7.2024	0.65, כמקדם השפעה כללי	לא צוין
ברק שוורצברד, תל אביב, 20.10.2025	50% פוטנציאל	לא צוין

החציון של עשר ההכרעות הוא בין 0.8 ל-0.85. זה מבחר: לכל שמאי בחרנו הכרעה אחת שקראנו בעמוד ההכרעה, ולא ספרנו את כל התיקים. לשמאים רבים יש סדרה של החלטות עם אותו מקדם.

למה המקדמים שונים כל כך?

השמאים נימקו את המקדם בשיקולים שונים. אלה הבולטים:

היתרים שניתנו בפועל. בריל מצא שמונה היתרים בסביבה לחיזוק ותוספת, רובם של קומה וחצי. לכן נתן לקומה וחצי ודאות מלאה. זה שינוי מהכרעותיו הקודמות ברובעים.
הארכת התמ"א. מאור כתב שבמועד הקובע (היום שלפיו מעריכים את ההשבחה, כאן 2018) רוכש סביר היה מניח שתמ"א 38 תוארך. ההחלטה לסיים אותה התקבלה רק ב-2019, והיא "חוכמה בדיעבד".
שיקול דעת הוועדה ופרסום לציבור. ירקוני וצדיק הדגישו שהיתר לפי תמ"א 38 תלוי בשיקול דעת הוועדה. ירקוני הוסיף שהבקשה דורשת פרסום שמאפשר התנגדויות, וכתב שהזכויות "הן מותנות ולא מוקנות".
ודאות ועוד דחייה. מרדכי דדון הכפיל 0.7 במקדם דחייה של 0.4423, כלומר הקטנה של השווי בגלל השנים עד הבנייה. כך התקבלה הסתברות כוללת של כ-0.3.

צדיק נתן 0.8, אבל קבע דחייה זהה בשני המצבים. הוא כתב שהפרש בדחייה בנוסף למקדם "תביא בפועל לכפל הפחתה".

מה קורה עם קומה נוספת מעבר לקומה וחצי?

תמ"א 38 אפשרה בחלק מהבניינים עד שתיים וחצי קומות. הוועדה בתל אביב מכירה רק בתוספת של קומה וחצי. כאן המקדמים נמוכים בהרבה:

מקדם 0. בריל קבע שלקומה הטיפוסית הנוספת "להבנתי אין ודאות לאישורה".
מקדם 0.1. מאור קבעה 10% "בשל סבירות נמוכה מאוד". גם דוד דדון נתן 0.1 לקומה השנייה.
מקדם 0.3. מרדכי דדון נתן לקומה הנוספת 0.3 לפני הדחייה.
מקדם 0.5. סרחאן נתן 0.5 לקומה החמישית, אחרי בדיקה של היתרים בסביבה.

מתי יוצא שאין השבחה בכלל?

כשהסל של תמ"א 38 במצב הקודם גדול מהזכויות של תכנית הרובע, ההשבחה יכולה להיות אפס. בתל אביב (2026) דוד דדון חישב 333 מ"ר שטח אקוויוולנטי במצב הקודם, כלומר שטח אחרי תרגום במקדמים למטרים של שטח עיקרי. במצב החדש יצאו 330 מ"ר. הוא כתב: "אין השבחה במקרה דנן".

ומה עם בניין שנבנה אחרי 1980?

תמ"א 38 חלה על בניינים שההיתר שלהם ניתן לפני 1.1.1980. בגבעתיים (2024) אורית גלן קבעה שבניין עם היתר מ-1988 לא מקבל זכויות תמ"א 38 במצב הקודם, "מכיוון שבניין זה לא עומד בדרישות הסף". ההחלטה ניתנה לפני פסק הדין של העליון. לא מצאנו הכרעה שנתנה לבניין כזה מקדם חלקי.

מה לבדוק בתיק שלך

בדקו את שנת ההיתר של הבניין. היתר מ-1980 ואילך מוציא את הבניין מתמ"א 38.
אספו היתרים מהסביבה. בריל וסרחאן בנו את המקדם על היתרי תמ"א 38 שניתנו ברחובות סמוכים.
הפרידו בין הסל הבסיסי לקומה הנוספת. רוב השמאים נתנו לקומה הנוספת מקדם נמוך בהרבה, בין 0 ל-0.5.
בדקו שאין כפל הפחתה. אם המקדם כבר כולל דחייה, כמו אצל מאור, אין סיבה להוסיף דחייה ארוכה יותר במצב הקודם.
בקשו את שתי החלופות. כל עוד הבקשה לדיון נוסף תלויה, הוועדה מגישה לפעמים חלופה בלי תמ"א 38. ודאו שההכרעה מתייחסת לשתיהן.

על התמונה הרחבה ראו את המאמר על היטל השבחה ותמ"א 38. על דחייה ודייר סרבן במצב הקודם ראו את המאמר על דייר סרבן והיטל השבחה, ועל ההבדלים בין הערים את המאמר על היטל השבחה בתל אביב ובירושלים.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי רחוב, גוש או שמאי: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

האם משלמים היטל השבחה על זכויות תמ"א 38?

לפי הלכת לויתן, הזכויות נכנסות למצב הקודם, ולכן הן מקטינות את ההשבחה מתכנית הרובע. השמאים כופלים אותן במקדם ודאות, בין 0.5 ל-1 בהכרעות שקראנו.

מה המקדם הנפוץ לזכויות תמ"א 38 במצב הקודם?

ב-6 מתוך 10 הכרעות שקראנו המקדם היה בין 0.8 ל-1. החציון בין 0.8 ל-0.85.

האם הלכת לויתן סופית?

הוועדה המקומית ביקשה דיון נוסף (דנ"מ 67731-10-25). בשומות של הוועדה מקיץ 2026 נכתב שעוד לא ניתנה בה החלטה.

איך נכתב המאמר. קראנו בעמוד ההכרעה החלטות של שמאים מכריעים בתל אביב מ-2024 עד 2026, ובחרנו הכרעה אחת לכל שמאי. ספרנו רק מה שהשמאי המכריע קבע, ולא את טענות הצדדים. זה מבחר ולא כל ההחלטות בנושא, ולכן המאמר לא קובע מקדם "מקובל".

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.

הלכת לויתן: באיזה מקדם נכנסות זכויות תמא 38 למצב הקודם?