איך דייר סרבן משפיע על היטל ההשבחה בפינוי בינוי ובתמ"א 38?

דייר סרבן הוא בעל דירה שמסרב לחתום על הסכם עם היזם. כך הוא יכול לעכב פינוי בינוי (הריסת בניין ישן ובניית חדש) או תמ"א 38 (חיזוק בניין מפני רעידות אדמה, עם תוספת בנייה). בעלי דירות ויזמים טוענים לפעמים שבגלל דייר סרבן הזכויות החדשות שוות פחות, ולכן ההיטל צריך להיות נמוך יותר. בדקנו איך שמאים מכריעים, השמאים שמכריעים במחלוקת בין בעל הנכס לוועדה המקומית, הכניסו את הטענה לתחשיב.

• אין מקדם נפרד. קוט בחדרה (2025), דדון באור יהודה (2025) וחימי בנתניה (2025) כתבו במפורש שהסיכון כבר בתוך הדחייה.
• הטווח הנפוץ: בין 3 ל-5 שנים, ב-8 מתוך 11 הכרעות שבטבלה.
• מה הצדדים טענו: מבקשים ויזמים טענו לדחייה ארוכה יותר, עד 10 שנים. שמאי הוועדות טענו ל-3 או 4 שנים ב-5 מתוך 7 תיקים שבהם ידוע מה טענו.
• המקרים הקיצוניים: 8 שנים במתחם גדול עם התנגדויות באור יהודה, ואפס שנים בבת ים, כשרק בעל דירה אחד מתוך 12 לא חתם.

למה דייר סרבן בכלל משנה את היטל ההשבחה?

היטל השבחה הוא מחצית מעליית השווי שתכנית יצרה. השמאי משווה בין המצב הקודם למצב החדש, כלומר בין שווי הנכס לפי התכנון לפני התכנית ואחריה. ההפרש הוא ההשבחה.

בפינוי בינוי ובתמ"א 38 אי אפשר לבנות מחר בבוקר. צריך החתמות, תכנון והיתר. לכן השמאי מוריד מקדם דחייה. המקדם הזה מקטין את שווי הזכויות לפי מספר השנים עד המימוש ולפי שיעור ההיוון, כלומר הריבית השנתית שבה מתרגמים סכום עתידי לערכו היום.

כל שנה נוספת מורידה את השווי במצב החדש, ולכן גם את ההיטל. בהיוון של 6%, שלוש שנים הן מקדם 0.84 וחמש שנים הן כ-0.75. כאן נכנס הדייר הסרבן: מי שטוען לו, טוען בעצם לעוד שנות דחייה.

האם יש מקדם נפרד לדייר סרבן?

בהחלטות שקראנו, לא. כמה שמאים אמרו זאת במפורש, ודחו בקשה להוסיף הפחתה על הדחייה:

• חדרה, 2025. בועז קוט כתב תחת הכותרת "מושע / דייר סרבן" ש"רכיב המושע משוקלל ברכיב הדחיה". מושע הוא בעלות משותפת בקרקע שלא חולקה בין הבעלים. הוא קבע 4 שנים ב-6%.
• אור יהודה, 2025. המבקש ביקש 10 שנים, ועוד מקדם 0.85 למושע ומקדם 0.85 ל"סבירות מימוש". דוד דדון קבע 8 שנים, וכתב שסבירות המימוש "מגולם ממילא במרכיב הדחיה הכללי".
• נתניה, 2025. אלדד חימי כתב ש"לא ניתן להחיל במצטבר ריבוי מקדמי הפחתה". הפחתה נוספת בגלל הרכב הבעלים היא לדבריו "כפל הפחתה שלא לצורך".
• ירושלים, 2026. בהשגה, כלומר ערעור של רוכש על שומה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), המשיגה ביקשה 0.8 לדחייה, מושע, פולשים ודייר סרבן. רועי בן שאול קבע התאמה אחת של 0.9. הנימוק: הרווח היזמי, כלומר הרווח שיזם מצפה לו, כבר מגלם את הדחייה.

היה מקרה אחד שבו השמאי הוסיף דחייה בגלל דייר מסוים. בראשון לציון (2019) שלומי יפה קיבל דחייה של שנתיים לפינוי דייר שהפעיל מוסך בקרקע לתעסוקה. שמאי המבקש הציג שם כתב הגנה מהליך פינוי שכבר התנהל בבית משפט השלום.

כמה שנות דחייה נקבעו כשנטענו דיירים סרבנים?

בטבלה רק מה שהשמאי המכריע קבע. מה שהצדדים טענו מופיע בעמודה נפרדת. זה מבחר: הביטוי "דייר סרבן" מופיע ב-164 החלטות במאגר, ורובן מזכירות אותו בלי מספר.

כל ההכרעות בטבלה מחשבות דחייה בשיעור היוון של 6%. דוד דדון באור יהודה ציטט את עקרונות תקן שמאי 21.1, התקן שעוסק בתחשיב היטל השבחה בפינוי בינוי: "ככלל, תקופת הדחייה, עד לתחילת הבניה לא אמורה לעלות על5-4 שנים, ממועד אישור התכנית".

מה קיצר את הדחייה ומה האריך אותה?

השמאים לא שאלו רק אם יש סרבן. הם בדקו כמה הוא באמת מעכב, ביחס לפרויקט כולו:

• שיעור החתימות. בנס ציונה 98% חתמו, ונקבעו 4 שנים. בפתח תקווה 85% חתמו, ונקבעו 3 שנים.
• התנגדויות לתכנית. בבת ים, בפתח תקווה ובנתניה חימי לא מצא התנגדויות של בעלי הדירות. לכן העריך שמחלוקת עתידית תהיה על זהות היזם או על התמורה, ולא על עצם הפרויקט. באור יהודה הוגשו התנגדויות רבות, ונקבעו 8 שנים.
• תכנית נקודתית או מתחם גדול. תכנית לחלקה אחת, שהדיירים יזמו, קיצרה את הדחייה. באור יהודה התכנית הורסת 66 דירות ובונה 400.
• גיל הבניין. בניין מסוכן או בן 60 שנה הוא לדברי חימי "גורם מזרז", כי לדיירים יש סיבה לרצות את הפרויקט.
• עיכוב סובייקטיבי. בבת ים (2025) חימי כתב שחלק מהדחייה "נבעה משיקולים סובייקטיביים של דיירי הבית המשותף". המחלוקת הייתה על החלפת יזם, ולכן הוא קבע 4 שנים ולא 8.
• חוק החיזוק בתכניות רובע. בתל אביב (2025) חימי כתב שכפיפות תכנית הרובע לחוק החיזוק "מוריד את רף ההסכמה". חוק החיזוק הוא החוק שמקל על בעלי דירות לאשר חיזוק מפני רעידות אדמה ברוב חלקי. לדבריו זה מקטין את החיכוך מול דייר סרבן.

גם תביעה שהוגשה בפועל לא הובילה לדחייה ארוכה במיוחד. בפרדס חנה כרכור היא הוסיפה שנה וחצי מעל מה שהוועדה ביקשה. יעקב הלוי בתל אביב (2025) העריך בניתוח שלו שפינוי של "דייר סרבן במיוחד" לוקח "4 שנים ומעלה".

ומה קורה במצב הקודם, בזכויות תמ"א 38?

בתכניות הרובעים בתל אביב, חלק מהמבקשים טענו שבתמ"א 38 יש מנגנון נגד דייר סרבן, ובתכנית הרובע נדרשת הסכמה של כל הבעלים. לכן ביקשו דחייה ארוכה יותר במצב החדש.

• דחייה זהה בשני המצבים. עומר סרחאן (2022) קבע מקדם 0.56 לדחייה ולמושע, כלומר 10 שנים ב-6%. הוא נתן את אותו מקדם לזכויות תמ"א 38 במצב הקודם ולזכויות הרובע במצב החדש.
• דחייה ארוכה מאוד. שוש שרביט שפירא (2019) קבעה 20 שנים ב-6%, מקדם 0.312, בגלל "הסיכון הקיים בקבלת הסכמת השכנים". היא כתבה שסביר שהדיירים יזדקקו לפנייה לערכאה.

על המקדם שבו נכנסות זכויות תמ"א 38 למצב הקודם ראו את המאמר על היטל השבחה ותמ"א 38.

מה לבדוק בתיק שלך

1. הציגו מסמכים על הסרבנות. כתב תביעה, החלטה בהליך או פרוטוקול. בפרדס חנה כרכור תביעה שהוגשה האריכה את הדחייה. טענה כללית על "קושי להגיע ל-100%" לא עזרה בנתניה.
2. בדקו את שיעור החתימות במועד הקובע. המועד הקובע הוא היום שלפיו מעריכים את ההשבחה. מה שקרה אחריו נשקל רק חלקית.
3. אל תבקשו מקדם נפרד לסרבן. בהחלטות שקראנו זה נדחה כ"כפל הפחתה". עדיף לטעון ישירות למספר שנות הדחייה, ולנמק.
4. הפרידו עיכוב אובייקטיבי מסובייקטיבי. מחלוקת על זהות היזם נחשבה בבת ים עיכוב סובייקטיבי, ולא האריכה את הדחייה.
5. בדקו אם התכנית כפופה לחוק החיזוק. בתכנית רובע זה עשוי לקצר את הדחייה.
6. בדקו מה כבר מגולם בעסקאות ההשוואה. אלה מכירות של נכסים דומים שלפיהן נקבע השווי. אם הן ממתחמים דומים, השמאי עשוי לקבוע שהן כבר מגלמות את הסיכון.

על דירת התמורה שהשמאים הניחו לדייר בפינוי בינוי ראו את המאמר על תמורה לדייר בפינוי בינוי. על משך הדחייה בכלל ראו את המאמר על מקדם דחייה, ועל התמונה הרחבה המאמר על היטל השבחה בפינוי בינוי.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי מתחם, עיר או שמאי: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

האם דייר סרבן מקטין את היטל ההשבחה?

לפעמים, דרך שנות הדחייה. בהחלטות שקראנו לא ניתן לו מקדם נפרד. בפרדס חנה כרכור, כשהוצגה תביעה נגד סרבנים, השמאי הוסיף שנה וחצי מעל מה שהוועדה ביקשה.

כמה שנות דחייה קובעים בפינוי בינוי עם סרבנים?

ב-8 מתוך 11 הכרעות שבדקנו נקבעו בין 3 ל-5 שנים, בהיוון של 6%. הקצוות היו אפס שנים ו-8 שנים.

האם אפשר לבקש גם מקדם מושע וגם דחייה?

בחדרה, בנתניה ובאור יהודה השמאים קבעו שהמושע כבר בתוך הדחייה. בנתניה הפחתה נוספת כזו נקראה "כפל הפחתה".

איך נכתב המאמר. הביטוי "דייר סרבן" או "דיירים סרבנים" מופיע ב-164 החלטות במאגר. קראנו בעמוד ההכרעה 28 מהן, מ-2019 עד 2026. הטבלה כוללת 11 הכרעות על דחייה במצב החדש שבהן נטען שיש סרבנים, וספרנו רק מה שהשמאי קבע. רוב ההחלטות שלא קראנו מזכירות דייר סרבן בנוסח חוזר, בלי מספר. זה מבחר, ולכן המאמר לא קובע דחייה "מקובלת".

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

1. אלדד חימי, שמאי מכריע, פתח תקווה, 18.8.2025, גוש/חלקה 6715/185, עמודים 15, 34 ו-35
2. אלדד חימי, שמאי מכריע, נתניה, 17.12.2025, גוש/חלקה 8260/266, עמודים 42 ו-61 עד 63
3. בועז קוט, שמאי מכריע, חדרה, 26.1.2025, גוש/חלקה 10049/254, עמודים 83 עד 84
4. בועז קוט, שמאי מכריע, נס ציונה, 6.5.2025, גוש/חלקה 4546/22, עמודים 15 ו-31
5. אלדד חימי, שמאי מכריע, בת ים, 25.1.2025, גוש/חלקה 7137/175, עמודים 74 עד 77
6. אלדד חימי, שמאי מכריע, תל אביב-יפו (רובע 4), 2.12.2025, גוש/חלקה 6217/297, עמודים 45 עד 48
7. רמה מאור, שמאית מכריעה, תל אביב-יפו, 1.8.2023, גוש/חלקה 6212/1256, עמודים 41 עד 42
8. אורית גלן, שמאית מכריעה, תל אביב-יפו, 5.3.2026, גוש/חלקה 7000/211, עמודים 24 ו-39
9. דוד דדון, שמאי מכריע, פרדס חנה כרכור, 11.9.2024, גוש/חלקה 10123/425, עמ' 72
10. דוד דדון, שמאי מכריע, אור יהודה, 31.1.2025, גוש/חלקה 7213/4, עמודים 71 עד 72
11. דוד דדון, שמאי מכריע, בת ים, 21.7.2024, גוש/חלקה 7150/268, עמודים 33 ו-76
12. רועי בן שאול, שמאי מכריע, השגה על שומת רמ"י, ירושלים, 30.1.2026, גוש/חלקה 30199/40, עמ' 26
13. שלומי יפה, שמאי מכריע, ראשון לציון, 27.3.2019, גוש/חלקה 5032/28, עמודים 25 עד 26
14. יעקב הלוי, שמאי מכריע, תל אביב-יפו, 29.5.2025, גוש/חלקה 6973/172, עמ' 16
15. עומר סרחאן, שמאי מכריע, תל אביב-יפו (תא/3616א), 15.6.2022, גוש/חלקה 6959/1, עמ' 33
16. שוש שרביט שפירא, שמאית מכריעה, תל אביב-יפו (תא/3616א), 28.11.2019, גוש/חלקה 6215/50, עמ' 23

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.