כמה מטר מקבל דייר בפינוי בינוי?

בפינוי בינוי הורסים בניין ישן ובונים במקומו בניין גדול יותר, והדייר מקבל דירה חדשה שנקראת דירת תמורה. כמה מטרים מוסיפים לו? בדקנו מה הניחו שמאים מכריעים כשחישבו היטל השבחה. זה לא בהכרח מה שיזם מציע בחוזה שלכם.

התשובה הקצרה. בפינוי בינוי השמאים הניחו תוספת של בין 12 ל-50 מ"ר לדירת הדייר. המספרים מתחלקים לשתי קבוצות ברורות, ואין ביניהן ערך "מקובל" אחד. ברוב ההכרעות, מעבר לשטח, הדייר מקבל גם מרפסת, חניה ומחסן.

תוספת מינימלית: 12 עד 13 מ"ר, ב-3 מתוך 11 הכרעות. כך לפי מדיניות הרשות להתחדשות עירונית ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ובתמ"א 38 (תכנית לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה).
התחדשות רגילה: 25 מ"ר, ב-2 מתוך 11 הכרעות, בחולון ובתל אביב.
מתחמים גדולים בגוש דן: בין 40 ל-50 מ"ר, ב-6 מתוך 11 הכרעות, לפי הסכמים חתומים.
מרפסת: בדרך כלל 12 מ"ר, ובגבעתיים 15 מ"ר. מחסן: 6 מ"ר.

12 עד 50 מ"רהתוספת לדירת הדייר, 11 הכרעות

12 מ"רהמינימום לפי מדיניות רמ"י והרשות

40 מ"רהתוספת בהסכמים בגבעתיים ובתל אביב

למה שמאי מכריע בכלל קובע כמה מטר מקבל הדייר?

כשמאשרים תכנית לפינוי בינוי, הדירה הישנה שווה יותר. על העלייה הזו משלמים היטל השבחה. שמאי מכריע הוא שמאי שמכריע במחלוקת על גובה ההיטל בין בעל הדירה לוועדה המקומית.

אחת הדרכים לחשב את השווי אחרי התכנית, כלומר את המצב החדש, היא להעריך את דירת התמורה. השמאי מניח כמה מ"ר יקבל הדייר, מכפיל בשווי למ"ר של דירה חדשה ומוריד מקדם דחייה. מקדם דחייה מקטין את השווי כי את הדירה מקבלים רק בעוד שנים.

לכן כל מספר כאן הוא הנחה בתחשיב של היטל השבחה. הוא לא מחייב יזם, ולא קובע מה מגיע לכם בחוזה.

כמה מ"ר הניחו השמאים בכל הכרעה?

בטבלה רק מה שהשמאי קבע או קיבל בעמוד ההכרעה. טענות של הצדדים לא נכללו. זה מבחר: הביטוי "דירת תמורה" מופיע ב-1,122 החלטות במאגר, וקראנו את אלה שבהן נקבע מספר.

שמאי, עיר ושנה	התוספת לדירת הדייר	על מה התבסס
אטל ריינס, לוד (2025), השגה על שומת רמ"י	12 מ"ר, ועוד מרפסת 12 מ"ר	תקן 21.1 ומדיניות רמ"י, תמורות מינימליות
מרדכי דדון, יהוד (2024)	12 מ"ר, "על הצד הנמוך"	עמדת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
יגאל יוסף, פתח תקווה (2021), תמ"א 38 הריסה ובנייה	פחות מ-13 מ"ר, בלי הממ"ד	הדירות שבהסכם, ועוד מרפסת 12 ומחסן 6
חגית רבינסון, חולון (2026)	עד כ-25 מ"ר, ועוד חניה ומרפסת	"המקובל" בהתחדשות או בחיזוק, לפי השמאית
מרדכי דדון, תל אביב (2022)	לפחות 25 מ"ר	תנאי סף במכרז של מתחם סמוך
עומר סרחאן, גבעתיים (אפריל 2022)	40 מ"ר, ועוד 6 מ"ר שקולים למרפסת	הסכם: 50% מהדירה ולא פחות מ-40 מ"ר
עומר סרחאן, גבעתיים (דצמבר 2022)	44.5 מ"ר (50% מ-89 מ"ר)	אותו הסכם, באותו מתחם
יעקב פז, תל אביב (2022)	40 מ"ר	סעיף 7.15 בחוזה, בתחשיב בקרה
מרדכי דדון, יפו (2023)	פי 2 נטו: 39.1 מ"ר מקבלת 80 מ"ר	ההסכם עם היזם
גיל הרצברג, תל אביב (2021)	דירה של 120 מ"ר; בהסכם, דירה רשומה של 71.85 מ"ר	שני הסכמים שהציג שמאי הוועדה
דוד דדון, תל אביב (2022), מתחם דפנה	דירה של 120 מ"ר, לדירה של כ-70 מ"ר	הסכמים במתחם שהציג שמאי הוועדה. לא שימש בתחשיב הסופי

עוד הכרעה מבטאת את התמורה בשטח מוחלט. דוד דדון בגבעתיים (2021) כתב שלפי ההסכם, סך שטח דירות התמורה הוא 5,040 מ"ר ל-42 דירות. כלומר, 120 מ"ר בממוצע לדירה.

מתי התמורה בפינוי בינוי קטנה, 12 עד 25 מ"ר?

התוספת הקטנה מופיעה בארבעה מצבים. בכולם השמאי לא נשען על חוזה חתום עם תוספת גדולה.

מדיניות של מינימום. אטל ריינס בלוד (2025) דחתה את התחשיב של שמאית המשיג, כלומר מי שהגיש את ההשגה: 12.4 מ"ר ומרפסת 15 מ"ר. היא קיבלה את שמאי רמ"י, שחישב "את התמורות המינימליות", כלומר 12 מ"ר ומרפסת 12 מ"ר.
עמדת הרשות להתחדשות עירונית. מרדכי דדון ביהוד (2024) כתב שהתוספת שהובאה בחשבון "הינה על הצד הנמוך", 12 מ"ר.
תמ"א 38 בהריסה ובנייה. יגאל יוסף בפתח תקווה (2021) מצא שבלי הממ"ד ועם המחסן, כל דייר קיבל פחות מ-13 מ"ר. ממ"ד הוא מרחב מוגן דירתי, חדר ביטחון של כ-12 מ"ר.
התחדשות של בניין בודד. חגית רבינסון בחולון (2026) כתבה שדירת התמורה המקובלת היא לרוב הדירה הקיימת ועוד "כ- 25 מ"ר", חניה ומרפסת.

תקן שמאי 21.1 עוסק בבדיקה הכלכלית של תכנית פינוי בינוי, מנקודת המבט של היזם. השגה היא ערעור של רוכש מגרש על שומה של רמ"י.

מתי השמאים הניחו 40 מ"ר ויותר?

במתחמים גדולים בגוש דן השמאים נשענו על הסכם חתום, והתוספת שם הייתה בין 40 ל-50 מ"ר. ההסכמים מנוסחים בשלוש דרכים:

אחוז עם רצפה. בגבעתיים, במתחם ההסתדרות, הדייר מקבל 50% משטח דירתו "ולא פחות מ - 40 מ"ר". עומר סרחאן (אפריל 2022) לקח 40 מ"ר לדירה של 68 מ"ר. בדצמבר 2022 הוא לקח 44.5 מ"ר לדירה של 89 מ"ר.
מכפיל. ביפו (2023), לפי ההסכם, דירה של 39.1 מ"ר נטו מקבלת 80 מ"ר נטו. מרדכי דדון כתב שבתחשיב "הובא בחשבון כי שטח דירת התמורה הינו86.24" מ"ר, כולל הממ"ד.
מספר קבוע. יעקב פז בתל אביב (2022) לקח מהחוזה תוספת של 40 מ"ר, לדירה של 76 מ"ר.
שטח מוחלט. במתחם דפנה בתל אביב, גיל הרצברג (2021) ודוד דדון (2022) קיבלו דירת תמורה של 120 מ"ר.

דוד דדון כתב על מתחם דפנה: "ניכר כי דירת תמורה סבירה הינה בשטח של120 .מ"ר". שמאי המבקשת, בעלת הדירה, הביא בחשבון רק 101 מ"ר.

איך נכנסים המרפסת, החניה והמחסן לתחשיב?

המרפסת, החניה והמחסן באים בנוסף לתוספת השטח. בתחשיב הם לא נספרים מטר במטר. השמאים מתרגמים אותם לשטח אקוויוולנטי, כלומר למטרים של שטח עיקרי לפי מקדם.

מרפסת של 15 מ"ר. עומר סרחאן בגבעתיים (אפריל 2022) לקח אותה כ-6 מ"ר שקולים, כלומר מקדם 0.4.
שטח גדול שווה פחות למ"ר. יעקב פז בתל אביב (2022) נתן מקדם 1 ל-75 המ"ר הראשונים. ל-41 המ"ר הנוספים הוא נתן מקדם שוליות 0.8, כלומר מקדם נמוך לשטח שמעבר לגודל מסוים.
חניה ומחסן בתוך השווי. מרדכי דדון ביפו (2023) הוסיף 15% לשווי למ"ר, להתאמה לבניין חדש עם חניה ומחסן.

על המקדם שהשמאים נתנו למחסן ראו את המאמר על מקדם מחסן.

האם השמאים עדיין מחשבים היטל השבחה לפי דירת התמורה?

לא תמיד. בחלק מההחלטות שקראנו דירת התמורה משמשת רק לבקרה או במשקל חלקי. ברקע עומד פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין אשדר. עמ"נ הוא ערעור מנהלי בבית המשפט המחוזי.

דוד דדון (2022) ציטט מפסק הדין בעמ"נ 52383-10-20: "כל עוד המחוקק לא ייחד הוראות לחישוב ההשבחה בתוכנית פינוי- בינוי, יש להתייחס לעקרונות חישוב ההשבחה בתוכנית זו כבכל תכנית משביחה אחרת".

דירת התמורה כבקרה. יעקב פז (2022) ומרדכי דדון בתל אביב (2022) חישבו את דירת התמורה רק כדי לבדוק את התוצאה.
משקל חלקי. עומר סרחאן (דצמבר 2022) נתן לחלופת דירת התמורה משקל 0.4. משקל 0.6 הוא נתן לעסקאות השוואה, כלומר למכירות של דירות דומות.
חישוב לפי דירת התמורה. מרדכי דדון ביפו (2023) העריך את דירת התמורה בדחייה של 10 שנים, והוסיף שכר דירה לתקופת הביניים עד ההריסה.

גישה אחרת מעריכה את שווי הקרקע של כל המתחם, ומחלקת אותו לפי החלק של כל דירה. על הדרך הזו ראו את המאמר על רווח יזמי וגישת החילוץ.

מה לבדוק בתיק שלך

בדקו אם יש הסכם חתום. כשלא הוצג הסכם עם תוספת גדולה, השמאים בהכרעות שקראנו הניחו בין 12 ל-25 מ"ר.
קראו את נוסחת התמורה בהסכם. אחוז עם רצפה, מכפיל או שטח מוחלט נותנים תוצאה שונה לדירה קטנה ולדירה גדולה.
הפרידו את הממ"ד. ביגאל יוסף בפתח תקווה, התוספת בלי הממ"ד הייתה קטנה מ-13 מ"ר.
בדקו את המקדמים למרפסת ולשטח הנוסף. מרפסת של 15 מ"ר נכנסה כ-6 מ"ר, והשטח הנוסף קיבל מקדם 0.8.
הגישו מסמך, לא כתבה. מרדכי דדון בתל אביב (2022) לא קיבל טענה לתוספת של 70 מ"ר שנשענה רק על כתבה.
בדקו באיזו גישה השמאי עובד. כשדירת התמורה משמשת רק לבקרה, הוויכוח על המטרים משפיע פחות על ההיטל.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי מתחם, עיר או שמאי: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

כמה מטר מקבלים בפינוי בינוי?

בהכרעות שקראנו, השמאים הניחו תוספת של בין 12 ל-50 מ"ר לדירה, ועוד מרפסת, חניה ומחסן. המספר בחוזה שלכם תלוי במשא ומתן עם היזם.

מה המינימום שהשמאים הניחו?

תוספת של 12 מ"ר ומרפסת של 12 מ"ר, לפי מדיניות רמ"י והרשות להתחדשות עירונית. כך בלוד (2025) וביהוד (2024).

האם דירת התמורה קובעת את היטל ההשבחה?

לא תמיד. בחלק מההחלטות שקראנו השמאים חישבו בגישה אחרת, והשתמשו בדירת התמורה לבקרה או במשקל חלקי.

איך נכתב המאמר. קראנו בעמוד ההכרעה 12 החלטות של שמאים מכריעים, מ-2021 עד 2026. ספרנו רק מה שהשמאי קבע או קיבל, לא את מה שהצדדים טענו. 11 מהן נותנות תוספת לדירה שאפשר לבטא במ"ר, וההחלטה מגבעתיים (2021) נותנת שטח ממוצע בלבד. ההכרעות בתל אביב (2021, 2022) על מתחם דפנה הן לפי הסכמים שהוצגו, ולא לפי מדידת הדירה הנדונה. זה מבחר, ולכן המאמר לא קובע "תוספת מקובלת".

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.

כמה מטר מקבל דייר בפינוי בינוי, לפי השמאים?