שכר דירה חלופי פינוי בינוי: האם מנכים אותו מההשבחה?

בפינוי בינוי (הריסה של בניין ישן ובנייה של בניין חדש במקומו) הדיירים יוצאים מהבית לתקופת הבנייה. היזם משלם להם בזמן הזה שכר דירה חלופי. פינוי בינוי נמשך זמן רב, ובתחשיבים שהוצגו לשמאים התקופה הייתה בין 24 ל-36 חודשים. השאלה: האם מנכים את הסכום הזה כשמחשבים היטל השבחה?

אותה שאלה עולה בתמ"א 38, כלומר בתכנית הארצית לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה. יש בה שני מסלולים: הריסה ובנייה מחדש, או חיזוק ותוספת לבניין הקיים.

• הריסה ובנייה: לא ניכו ב-5 מתוך 7 הכרעות. ניכו רק בשתי החלטות של יגאל יוסף בהרצליה, לפי 5,000 ₪ לדירה לחודש.
• תוספת בנייה על בניין קיים: לא ניכו ב-11 מתוך 13 הכרעות, כי אפשר היה להמשיך לגור בדירה.
• כשהוכח פינוי בבניין קיים: השמאים קבעו 6 חודשים, ובין 5,000 ל-5,800 ₪ לדירה לחודש.
• ועדת הערר שינתה עמדה: בערר קיכל (2020) קבעה שאין לנכות. בעררים מהרצליה (2022) אישרה ניכוי, אחרי פסק הדין בעניין אשדר.

מה זה שכר דירה חלופי, ולמה הוא מגיע לשמאי המכריע?

שכר דירה חלופי הוא הסכום שהיזם משלם לבעלי הדירות עד שהם מקבלים דירה חדשה. שמאי מכריע הוא שמאי שמכריע במחלוקת על גובה היטל ההשבחה, בין בעל הנכס לוועדה המקומית.

ההיטל מחושב מההפרש בין שני מצבים. המצב הקודם הוא שווי הנכס לפני התכנית, והמצב החדש הוא שוויו אחריה. מי שמבקש לנכות שכר דירה רוצה להקטין את שווי המצב החדש, וכך גם את ההיטל. המבקש הוא בדרך כלל בעל הנכס או היזם.

בטענות שהצדדים הציגו, הסכום נע בין 3,500 ל-12,000 ₪ לדירה לחודש. כך למשל:

• נתניה (2022), 208 דירות: שמאי המבקש ביקש 3,500 ₪ לדירה לחודש, ל-30 חודשים.
• פתח תקווה (2024), 24 דירות: שמאי המבקשת ביקש 3,750 ₪ לחודש, ל-24 חודשים.
• תל אביב (2025), תכנית תא/4474: בתחשיב שהציגו בעלי הדירות, 12,000 ₪ לדירה לחודש, ל-30 חודשים.

אלה טענות של הצדדים. מה שהשמאים קבעו מופיע בהמשך.

שכר דירה חלופי בפינוי בינוי: מה קבעו השמאים?

בהריסה ובנייה קראנו 7 הכרעות. ב-5 מהן השמאי המכריע לא ניכה את שכר הדירה. אלה הנימוקים:

• תשלום בתוך העסקה. דוד דדון בתל אביב (2022), במתחם דפנה, דחה ניכוי של 6,000 ₪ לדירה לחודש. לדבריו, התשלום "אינו רלוונטי לגישה זו בה אומדים את מלוא שווים של המקרקעין כאילו היו נמכרים בשוק החופשי".
• הדייר כבר מכר את חלקו. אלי כהן בנתניה (2022), במתחם של 208 דירות, חישב את השווי לפי חלקו של כל דייר במגרש פנוי. לכן, כתב, "בחלופה זו אין להביא בחשבון היוון דמי שכירות בגין תקופת הבניה שכן בעל הדירה לכאורה, אינו קיים יותר במקרקעין". הוא גם לא הוסיף לשווי הכנסה משכירות עד ההריסה.
• עלות הבנייה של היזם. ערן ירקוני ברמת גן (2024), בפרויקט של 198 דירות, דחה ניכוי לשלוש שנים. לדבריו, "עלות זו הינה חלק מעלויות ההקמה של הפרויקט אותן רואה לנגד עיניו יזם סביר".
• ניכוי כפול. יעקב הלוי בפתח תקווה (2024), בתמ"א 38 בהריסה ובנייה, הכיר בתשלום עקרונית. אבל שווי המצב הקודם כבר כולל את תועלת המגורים, ולכן ניכוי נוסף היה כפול.
• שווי שוק, לא עיני היזם. יגאל יוסף בתל אביב (2024) כתב: "כפי שקונה מרצון לא יפחית משווי הזכויות את דמי השכירות הדרושים למוכר עד שזה ימצא לעצמו דיור חליפי". מכאן שגם בנכס שלפניו "אין מקום להפחתה שכזו".

דוד דדון הפנה להחלטת ועדת הערר במתחם דפנה (ערר 8198-07-18). אלי כהן הפנה לערר קיכל (ערר 8199-07-18), וציטט ממנו:

"תשלום זה של דמי שכירות המועבר בין היזם לבין הבעלים בתקופת הבניה הינו תשלום פנימי אצל אותו יזם שהינו גם הבעלים- ולכן אין מקום להביאו בחשבון"

לפי הסיכום של אלי כהן, ערר קיכל הבחין בין שתי דרכים לחשב את השווי. כשהשווי מחושב לפי חלקו של הדייר במגרש פנוי, לא מנכים שכר דירה לתקופת הבנייה. כשהוא מחושב לפי הדירה החדשה שהדייר יקבל, מוסיפים לשוויה את דמי השכירות של התקופה עד ההריסה ושל תקופת הבנייה.

מתי שמאי מכריע כן ניכה שכר דירה בהריסה ובנייה?

שני החריגים הם של יגאל יוסף בהרצליה, משנת 2020. בשני בניינים בתמ"א 38 בהריסה ובנייה, הוא ניכה משווי הזכויות עלויות פינוי דיירים של 1,560,000 ₪ בכל בניין.

• החישוב: לכל דירה 5,000 ₪ לחודש, ל-24 חודשים, ועוד 10,000 ₪ להובלה הלוך ושוב.
• הגישה: הוא חישב את השווי בגישה שיורית, כלומר שווי הדירות שייבנו פחות עלויות הבנייה, רווח יזמי (הרווח שיזם מצפה לו) ופינוי הדיירים.
• הבניינים: רינבו (גוש 6536 חלקה 718) וקבוצת הירדן חביבה 14 (גוש 6527 חלקה 288).

לפי הציטוט בהחלטה מרמת גן (2024), הוועדה המקומית ערערה, וועדת הערר דחתה את הערר ב-26.10.2022. אלה עררים הר 82359/1220 והר 82360/1220, רינובו וקבוצת הירדן חביבה 14. את ההחלטה עצמה לא קראנו.

ועדת הערר כתבה שבעבר, בערר קיכל ובערר אבנר שקד, סברה שאין לנכות. אחרי פסק הדין בעניין אשדר היא החליטה אחרת, ונשענה גם על פרק 5.15 בתקן 21.1. תקן 21.1 הוא התקן השמאי לבדיקה כלכלית של פינוי בינוי.

פסק הדין בעניין אשדר (עמ"נ 52383-10-20, 26.8.2021) ניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב. עמ"נ הוא ערעור מנהלי. בית המשפט דן בגישה שמעריכה את הקרקע לפי המחיר שהיזם היה מקבל אם ימכור את זכויותיו לפני הבנייה. לפי הציטוט, הוא כתב:

"שיטה זו מקובלת עלי כעקרון בכך שהיא מביאה לידי ביטוי את כלל ההוצאות ההכרחיות, דוגמת תשלום שכר דירה לדיירים בתקופת הבנייה"

בהכרעות של השמאים העמדה לא השתנתה. שלוש ההכרעות שקראנו בהריסה ובנייה מ-2024, ברמת גן, בפתח תקווה ובתל אביב, דחו את הניכוי. אחת מהן היא של יגאל יוסף עצמו, בתל אביב, שחישב שם את המצב החדש לפי שווי שוק.

האם מנכים שכר דירה בתמ"א 38 ובתוספת על בניין קיים?

בתוספת בנייה על בניין קיים השאלה עובדתית: האם הדיירים חייבים לצאת מהבית. ב-11 מתוך 13 הכרעות השמאים לא ניכו דבר.

• אפשר לגור בדירה בזמן העבודות: כך ב-7 הכרעות, בהן אפרת שלז בירושלים (2021). הבנייה הייתה מעל הבניין או בצדו, בלי שינויים בתוך הדירות.
• עסקאות ההשוואה כבר כוללות את זה: כך דנה שחור בשועפאט (2023) ובועז ברזילי בבית שמש (2023). עסקאות השוואה הן מכירות של נכסים דומים, ולפיהן נקבע השווי.
• חיוב חיצוני: דוד בריל בירושלים (2025) דחה ניכוי גם כשהוועדה התנתה פינוי של הדיירים. הוא קבע שזו עלות חיצונית, כלומר עלות שאינה חלק מהתכנית, והפנה להלכת בורשטין (בר"ם 7255/17).
• חפיפה: אליהו כהן בירושלים (2023) דחה ניכוי לחמישה דיירים, כי התקופה חפפה לפינוי של כל הדיירים בפרויקט.

בשני החריגים השמאים קיבלו שיש פינוי בפועל, אבל לתקופה קצרה מזו שנטענה:

• הריסת קירות פנימיים. דוד דדון בירושלים (2023) קבע 5,000 ₪ לחודש, לפי היצעי שכירות בשכונה. הוא קבע 6 חודשים במקום 9, ובסך הכל 30,000 ₪.
• פינוי לעבודות החיזוק. שמאמה דודזון בירושלים (2023) קבעה 6 חודשים במקום שנה. היא קיבלה 35,000 ₪ לחודש לשש הדירות, כלומר כ-5,800 ₪ לדירה.

מה נקבע בכל הכרעה?

בטבלה רק מה שהשמאי המכריע קבע. הסכומים שהצדדים ביקשו מסומנים כטענה.

מה לבדוק בתיק שלך

1. בדקו באיזו גישה מחושב המצב החדש. רוב הדחיות שקראנו נשענו על כך שהשווי נבחן לפי שווי שוק או מעיני בעלי הדירות. הניכוי התקבל בהריסה ובנייה רק בגישה שיורית, מעיני היזם.
2. הוכיחו שהפינוי הכרחי. בתוספת על בניין קיים, ניכוי התקבל רק כשהעבודות עברו בתוך הדירות.
3. בדקו מה עסקאות ההשוואה כבר כוללות. דנה שחור (2023) כתבה, לפי תקן 21.1, שמנכים רק כשהעסקאות לא מגלמות את הרכיב. מכירות "על הנייר" כבר מגלמות אותו.
4. בססו את הסכום ואת התקופה. בשתי ההכרעות בירושלים שקיבלו ניכוי, השמאים קיצרו את התקופה ל-6 חודשים. דוד דדון חישב את הסכום לפי היצעי שכירות בשכונה. כדי לבדוק אם הסכום שנטען לשכר דירה חלופי סביר, השוו אותו למחירי השכירות שמבקשים היום באזור. לרחובות יש פירוט של שכר הדירה לפי שכונה, ולערי השפלה מדד שכר הדירה.
5. אל תחשבו את אותו רכיב פעמיים. מי שמוסיף הכנסה משכירות עד ההריסה ומנכה שכר דירה אחריה, צריך להסביר למה. אלי כהן בנתניה (2022) לא הוסיף את הראשונה ולא ניכה את השנייה.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי עיר, מתחם או שמאי: חיפוש במאגר של מכריע.

עוד על התחדשות עירונית: היטל השבחה בפינוי בינוי, כמה מטר מקבל דייר בפינוי בינוי, דייר סרבן בתחשיב ההשבחה והיטל השבחה בתמ"א 38.

שאלות נפוצות

האם מנכים שכר דירה חלופי בפינוי בינוי?

ברוב ההכרעות שקראנו לא. בהריסה ובנייה, השמאים לא ניכו ב-5 מתוך 7 הכרעות. הם ראו בתשלום חלק מהעסקה בין היזם לדיירים, או ניכוי כפול.

כמה שכר דירה נקבע כשהוא כן נוכה?

בין 5,000 ל-5,800 ₪ לדירה לחודש, בארבע הכרעות. בהרצליה (2020) ל-24 חודשים, ובירושלים (2023) ל-6 חודשים.

האם בתמ"א 38 על בניין קיים מנכים שכר דירה?

רק כשהוכח שהדיירים חייבים לצאת. ב-11 מתוך 13 הכרעות לא נוכה דבר, כי אפשר היה להמשיך לגור בדירה.

איך נכתב המאמר. קראנו בעמוד ההכרעה 20 החלטות של שמאים מכריעים, מ-2010 עד 2025. ספרנו רק מה שהשמאי קבע, לא את מה שהצדדים טענו. ההחלטה מנתניה (2022) פורסמה בנוסח זהה לכמה חלקות במתחם, ונספרה פעם אחת.

את ההחלטות של ועדת הערר בעניין קיכל ורינובו ואת פסק הדין בעניין אשדר לא קראנו. אנחנו מביאים אותם כפי שצוטטו בהחלטות של השמאים. הביטויים "שכר דירה חלופי", "דיור חלופי" ודומיהם מופיעים ב-655 החלטות במאגר, ולכן זה מבחר.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

1. דוד דדון, שמאי מכריע, תל אביב-יפו, מתחם דפנה, 11.2.2022, גוש/חלקה 6110/229, עמודים 37 ו-79
2. אלי כהן, שמאי מכריע, נתניה, 7.2.2022, גוש/חלקה 7959/28, עמודים 17 ו-38 עד 39
3. ערן ירקוני, שמאי מכריע, רמת גן, 22.5.2024, גוש/חלקה 6125/529, עמ' 63 (ציטוטי ועדת הערר ואשדר: עמודים 31 ו-56)
4. יעקב הלוי, שמאי מכריע, פתח תקווה, 27.6.2024, עמודים 25 עד 26
5. יגאל יוסף, שמאי מכריע, תל אביב-יפו, 21.7.2024, גוש/חלקה 6623/165, עמ' 29
6. יגאל יוסף, שמאי מכריע, הרצליה, רינבו, 16.9.2020, גוש/חלקה 6536/718, עמודים 37 עד 38
7. יגאל יוסף, שמאי מכריע, הרצליה, קבוצת הירדן חביבה 14, 30.9.2020, גוש/חלקה 6527/288, עמ' 29
8. דוד דדון, שמאי מכריע, ירושלים, 8.1.2023, עמודים 40 עד 41
9. שמאמה דודזון, שמאית מכריעה, ירושלים, 20.8.2023, עמודים 35 עד 36
10. דוד בריל, שמאי מכריע, ירושלים, 16.6.2025, עמ' 22
11. דנה שחור, שמאית מכריעה, ירושלים (שועפאט), 5.4.2023, עמ' 33
12. אליהו כהן, שמאי מכריע, ירושלים, 11.5.2023, עמ' 21
13. בועז ברזילי, שמאי מכריע, בית שמש, 6.6.2023, עמ' 26
14. מרדכי דדון, שמאי מכריע, בית שמש, 14.3.2023, עמ' 26
15. ארז כהן, שמאי מכריע, ירושלים, 24.7.2023, עמ' 11
16. דוד בריל, שמאי מכריע, ירושלים, 26.11.2023, עמודים 12 ו-22
17. אפרת שלז, שמאית מכריעה, ירושלים, 27.5.2021, עמ' 17
18. יעקב פז, שמאי מכריע, ירושלים, 8.1.2020, עמ' 9
19. אלי כהן, שמאי מכריע, ירושלים, 7.2.2018, עמ' 12
20. שוש שרביט שפירא, שמאית מכריעה, ירושלים, 28.11.2010, עמ' 15
21. ערן ירקוני, שמאי מכריע, תל אביב-יפו, 9.12.2025, עמ' 36 (טענת המבקשים, תכנית תא/4474)

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.