למה היטל ההשבחה בתל אביב שונה מבירושלים? אותו חוק, מספרים אחרים
שני החיפושים הנפוצים ביותר סביב היטל השבחה בגוגל הם "היטל השבחה תל אביב" ו"היטל השבחה ירושלים". אלה גם שתי הוועדות המקומיות עם הכי הרבה החלטות של שמאים מכריעים: 7,421 בתל אביב-יפו ו-2,889 בירושלים. אותו חוק חל בשתיהן, אבל ההחלטות מראות תמונה שונה.
היקף ומגמה
תל אביב-יפו אחראית לכרבע מכל ההחלטות בארץ, וההיקף שלה יציב יחסית: בין 600 ל-800 החלטות בשנה. בירושלים ההיקף קטן יותר, אבל עולה בהתמדה:
| שנה | תל אביב-יפו | ירושלים |
|---|---|---|
| 2019 | 653 | 139 |
| 2021 | 637 | 188 |
| 2023 | 707 | 219 |
| 2025 | 666 | 246 |
ההשוואה
| רכיב | תל אביב-יפו | ירושלים |
|---|---|---|
| מקדם דחייה (ערך אמצעי) | 0.63 (266 החלטות) | 0.81 (94) |
| בשנים, בהיוון 6% | כ-8 | כ-3.5 |
| שיעור היוון | 6% (94) | 6.9% (18) |
| מקדם בינוי חדש על ישן | 0.80 (81) | 0.85 (63) |
| מרפסת גג | 0.30 (206) | 0.21 (36) |
| מרתף | 0.40 (183) | 0.70 (16) |
| רווח יזמי | 20% (20) | 18% (47) |
המספרים בסוגריים הם מספר ההחלטות. כשהמספר קטן (מרתף בירושלים, רווח יזמי בתל אביב), מדובר בסימן ולא במסקנה.
הפער הגדול: כמה זמן עד שבונים
הפער המשמעותי ביותר הוא במקדם הדחייה. בתל אביב הערך האמצעי הוא 0.63, כלומר השמאים מניחים בדרך כלל כ-8 שנים עד מימוש הזכויות. בירושלים הערך האמצעי הוא 0.81, כ-3.5 שנים. על אותן זכויות, הפער הזה לבדו משנה את ההיטל בכחמישית.
ההחלטות עצמן מסבירות חלק מהפער. בתל אביב כמחצית מההחלטות מזכירות את תמ"א 38 או את תוכניות הרובעים שבאו אחריה: תוספת קומות לבניין משותף, שדורשת הסכמה של רוב הדיירים ולעיתים מימוש יחד עם חלקה שכנה. בדוגמה מגוש 6212 חלקה 428 נקבעו 12 שנות דחייה בדיוק מהסיבה הזו. להחלטה. בגוש 7085 חלקה 16 אימץ השמאי המכריע אלדד חימי מקדם של 0.665 (כ-7 שנים), אחרי שבחן את מספר בעלי הזכויות, גיל המבנה והיקף הזכויות. להחלטה
בירושלים בולט נושא אחר: כ-38% מההחלטות מזכירות מימוש חלקי, לעומת כ-10% בתל אביב. זה מתיישב עם זכויות שאפשר לממש בחלקים, דירה אחר דירה, בלי לחכות לכל הבניין. גם הנימוקים בהחלטות שקראנו מכוונים לשם. בגוש 30723 חלקה 4 קבעה השמאית המכריעה אוולין דודזון שמאמה דחייה של שנתיים בלבד (0.89), כי הביצוע דורש תיאום עם שלושה בעלי דירות לכל היותר. להחלטה. כשיש מטרד ממשי, גם בירושלים הדחייה מתארכת: בגוש 30255 חלקה 60 קבעה אותה שמאית 0.84, דחייה של 3 שנים. להחלטה
כלומר, קשה לקרוא את הפער כ"עיר מחמירה ועיר מקלה". סביר יותר שהוא נובע מסוג התוכניות שנפוצות בכל עיר. מי שמכין שומה בתל אביב על הרחבה פרטית, שאינה תלויה בדיירים אחרים, צריך להשוות להחלטות מאותו סוג, ולא לממוצע העירוני.
מרפסות גג ומרתפים
בתל אביב מרפסת גג מקבלת בדרך כלל 0.3, יותר מהערך האמצעי הארצי (0.25) ומירושלים (0.21). בגגות תל אביב, שבהם מרפסת הגג היא חלק מרכזי מערך הדירה, זה הגיוני. במרתף התמונה הפוכה: בירושלים הערך האמצעי גבוה (0.7), אבל על סמך 16 החלטות בלבד. בירושלים, בגלל הטופוגרפיה, קומות שמוגדרות כמרתף הן לא פעם קומות עם חזית פתוחה, ולכן שוות יותר. זה הסבר אפשרי, וכדאי לבדוק אותו בכל תיק לגופו.
עוד ערים
אותה השוואה לחולון, הרצליה, ראשון לציון ופתח תקוה נמצאת במאמר על מקדמי השטחים הנלווים. על הרכיבים של החישוב עצמו, ראו חישוב היטל השבחה.
הנתונים במאמר מבוססים על החלטות שמאים מכריעים שפורסמו במאגר הממשלתי ונקראו במאגר מכריע. כל ערך שמופיע כאן נבדק מול לשון ההחלטה עצמה. בכל החלטה נספר ערך אחד, כדי שהחלטה ארוכה לא תשפיע על התמונה יותר מאחרת. המאמר נועד להסביר ולהראות מגמות, ואינו תחליף לייעוץ שמאי או משפטי בתיק מסוים.
מה הכריעו השמאים המכריעים השבוע, בדקה קריאה: לקבל את זה פעמיים בשבוע