כמה שווה מ"ר של מרתף, מרפסת גג או חצר? המקדמים מאלפי החלטות

בכל שומה של בית או דירה עם שטחים נוספים עולה אותה שאלה: כמה שווה מ"ר של מרתף, חצר או מרפסת גג ביחס למ"ר של הדירה עצמה. התשובה נכתבת כמקדם. מקדם 0.4 למרתף אומר שמ"ר מרתף שווה 40% ממ"ר דירה. ריכזנו את המקדמים שהשמאים המכריעים קבעו בפועל, מתוך אלפי החלטות.

הטבלה

"החצי המרכזי" הוא הטווח שבו נמצאות מחצית ההחלטות, בלי הרבע הנמוך והרבע הגבוה. כשהוא מצומצם (חצר, פרגולה), יש כמעט הסכמה. כשהוא רחב (מרפסת, שטחי שירות, בריכה), הערך תלוי בנסיבות, וכדאי להבין אותן לפני שבוחרים מספר.

מרתף: 0.4 בעבר, יותר ויותר 0.5

המרתף הוא המקדם השכיח ביותר בהחלטות. בכלל ההחלטות הערך האמצעי הוא 0.4, אבל בהחלטות שבהן המועד הקובע ידוע והוא מ-2016 ואילך, הערך האמצעי עלה ל-0.5. מה מזיז אותו? בהחלטות חוזרים שיקולים כמו גובה, חלונות ואוורור, כניסה נפרדת, האם המרתף מחובר לדירה, והאם מותר להשתמש בו למגורים.

דוגמה: בכפר סבא קבע השמאי המכריע אלי כהן 0.5 למרתף, ודחה את שתי העמדות של המבקש (0.45 במצב הקודם ו-0.55 במצב החדש). הנימוק: אותו מקדם צריך לחול בשני המצבים. להחלטה. בהחלטה אחרת שלו, גם היא מכפר סבא, נקבע למרתף 0.4 במצב הקודם ו-0.55 במצב החדש. כלומר, התוכנית עצמה השביחה את המרתף, וההפרש של 0.15 נכנס להשבחה. להחלטה

מרפסת גג: 0.25, ונוף מוסיף

במרפסת גג מחצית ההחלטות נמצאות בין 0.2 ל-0.3. מה שמזיז לכיוון 0.3 הוא בדרך כלל נוף, גודל יחסי לדירה ונגישות ישירה מהסלון. בהראל, למשל, קבעה השמאית המכריעה רמה מאור 0.3 למרפסת הצופה לנוף. להחלטה. בחדרה, לעומת זאת, התקבל 0.2 שהציעה המבקשת, אחרי בדיקה מול נתוני העסקאות. להחלטה

בפרויקטים של תמ"א 38, שבהם מרפסת הגג היא חלק מרכזי מהמוצר, הערך האמצעי עולה ל-0.3. פירטנו במאמר על תמ"א 38.

חצר: 0.25 כמעט בכל מקום

המקדם היציב ביותר בטבלה. גם הרבע התחתון וגם הרבע העליון של ההחלטות עומדים על 0.25, בכל התקופות ובכל הערים שבדקנו. כשיש סטייה, היא בדרך כלל בחצר שולית, כלומר שטח חצר מעבר לגודל מסוים, שמקבל מקדם נמוך יותר.

בריכה וחניה: המקרים שבהם השאלה היא "למה"

בריכה היא הרכיב עם הפיזור הגדול ביותר: 0.1 ברבע ההחלטות הנמוך, 0.35 ברבע הגבוה. ההבדל נובע בעיקר מהשאלה על מה המקדם חל: על שטח הבריכה עצמו, או על שטח החצר שהיא תופסת.

חניה מראה פער גדול בין ערים. בהחלטות מתל אביב הערך האמצעי הוא 0.1 (32 החלטות), ובהרצליה 0.35 (17 החלטות). המספרים קטנים, ולכן אלה סימנים ולא כלל. הם מראים שבחניה ההקשר המקומי (מקומות חניה צמודים לעומת רגילים, מחסור בחניה ברחוב) חשוב יותר מבכל מקדם אחר.

ההבדלים בין ערים

(ערך אמצעי. בערים עם פחות מ-20 החלטות על רכיב מסוים המספר רגיש לכל החלטה בודדת.)

איך להשתמש בזה

מקדם הוא לא מספר לבחור מטבלה. הוא מסקנה שצריך לנמק. הטבלה נותנת נקודת פתיחה והטווח המקובל. הנימוק מגיע מההחלטות הספציפיות: באותה עיר, באותו סוג נכס, ועם אותם מאפיינים. אם אתם צריכים את ההחלטות עצמן, עם הציטוט והעמוד, כך מוצאים אותן.

הנתונים במאמר מבוססים על החלטות שמאים מכריעים שפורסמו במאגר הממשלתי ונקראו במאגר מכריע. כל ערך שמופיע כאן נבדק מול לשון ההחלטה עצמה. בכל החלטה נספר ערך אחד, כדי שהחלטה ארוכה לא תשפיע על התמונה יותר מאחרת. המאמר נועד להסביר ולהראות מגמות, ואינו תחליף לייעוץ שמאי או משפטי בתיק מסוים.