מתי משלמים היטל השבחה במכירת דירה, מי משלם וכמה?

מוכרים רבים מגלים את היטל ההשבחה רק כשהעירייה מסרבת לתת אישור לטאבו. החיפוש "היטל השבחה במכירת דירה" עלה בגוגל בכ-80% בחמש השנים האחרונות, וגם מספר ההחלטות של שמאים מכריעים שעוסקות במכר דירה עלה: מ-66 ב-2019 ל-246 ב-2025.

למה משלמים היטל דווקא כשמוכרים

היטל השבחה נוצר ביום שבו אושרה תוכנית שהעלתה את שווי הנכס. אבל משלמים אותו רק במימוש: קבלת היתר בנייה, תחילת שימוש שהתוכנית התירה, או העברת הזכויות בנכס. מכירה היא העברה, ולכן היא הרגע שבו החוב שנוצר לפני שנים הופך לחוב לתשלום.

בפועל, בלי תשלום אי אפשר להשלים את העסקה. רשם המקרקעין לא ירשום את ההעברה בלי אישור מהרשות המקומית שהחובות שולמו, כולל היטל השבחה.

מי משלם: המוכר או הקונה

החוק מטיל את ההיטל על מי שהיה הבעלים (או החוכר לדורות) ביום אישור התוכנית. אם התוכנית אושרה לפני שקניתם, ייתכן שהחוב שייך לבעלים הקודמים. בחוזה מכר אפשר לקבוע חלוקה אחרת, ורוב החוזים עושים זאת במפורש. לכן:

1. לפני החתימה, בקשו מהעירייה בדיקה אם יש תוכניות שמחייבות היטל על הנכס.
2. בחוזה, קבעו במפורש מי נושא בהיטל על תוכניות שאושרו עד יום המכירה.
3. אם הגיעה שומה, בדקו מתי היא נערכה, לאיזה מועד קובע, ועל איזו תוכנית.

מה קובע את הסכום

ההיטל הוא מחצית מעליית השווי שנוצרה ביום אישור התוכנית, צמוד למדד עד התשלום. השאלה המרכזית בשומה היא כמה שוות הזכויות שהתוכנית נתנה, ובמכירה של דירה בבניין משותף התשובה תלויה בעיקר בשאלה אחת: האם ומתי אפשר לממש אותן.

תוספת זכויות לבניין משותף, למשל הרחבת דירות או קומות נוספות, בדרך כלל אינה ניתנת למימוש מחר בבוקר. צריך הסכמה של בעלי הדירות, היתר ולפעמים יזם. לכן השמאים מפחיתים את שווי הזכויות במקדם דחייה. בהחלטות שמזכירות מכר דירה המקדם האמצעי הוא 0.665 (61 החלטות), שקול לדחייה של כ-7 שנים בהיוון של 6%. כלומר, בערך שליש מהשווי הגולמי של הזכויות יורד בגלל הזמן.

ארבע החלטות, ארבע תשובות

אין דחייה כשיש היתר. במודיעין קבע השמאי המכריע יעקב פז שאין מקום להפחתה בגין דחייה, כי המועד הקובע הוא אישור ההיתר עצמו. להחלטה

שנתיים כשיש הסכם חתום. בתל אביב קבעה השמאית המכריעה רינת וייס רביב דחייה של שנתיים בלבד, כי רוב בעלי הזכויות בחלקה כבר חתמו על הסכם להתחדשות עירונית. להחלטה

כשהצדדים מסכימים. בירושלים הצדדים לא נחלקו על מקדם דחייה של 0.9 לתוספת לדירה הקיימת. השמאי המכריע אלדד חימי החיל את אותו מקדם גם על הקומות החדשות, אחרי שבדק שבפועל ניצול הזכויות תלוי בבנייה משותפת. להחלטה

12 שנים כשצריך שכן. בתל אביב, כשהתוכנית חייבה מימוש יחד עם החלקה הסמוכה, קבע השמאי המכריע ארנון גולדברג 12 שנות דחייה (מקדם של כ-0.5). להחלטה

אותה שאלה, "מתי אפשר לממש", הובילה לתשובות שבין אפס ל-12 שנים. ההבדל בסכום יכול להיות עשרות אחוזים.

מימוש חלקי

לפעמים מוכרים או בונים רק חלק מהזכויות. במקרה כזה החוק מאפשר לשלם רק על החלק שמומש, ואת היתרה במימוש הבא. זה נושא שכיח: כ-5,900 החלטות מזכירות מימוש חלקי, ובהן מחלוקות על השאלה איזה חלק מהזכויות נוצל בפועל ואיך לחשב אותו.

אם השומה נראית גבוהה

אפשר לבקש שמאי מכריע, בדרך כלל בתוך 45 יום מקבלת השומה (מה קורה בהליך הזה ראו כאן). כדי לא לעכב את העסקה, החוק מאפשר בדרך כלל לשלם את הסכום שאינו שנוי במחלוקת, לתת ערובה על היתרה ולקבל אישור לרישום, ולהמשיך בהליך אחר כך. את התנאים המדויקים כדאי לברר מול הוועדה המקומית. לפני שמגישים, כדאי לבדוק מה קבעו שמאים מכריעים בנכסים דומים באותה עיר. ההחלטות האלה הן הבסיס לשומה נגדית, ובהן נמצאים הנימוקים שכבר התקבלו. להבדל בין היטל השבחה למס שבח ראו המאמר הזה.

הנתונים במאמר מבוססים על החלטות שמאים מכריעים שפורסמו במאגר הממשלתי ונקראו במאגר מכריע. כל ערך שמופיע כאן נבדק מול לשון ההחלטה עצמה. בכל החלטה נספר ערך אחד, כדי שהחלטה ארוכה לא תשפיע על התמונה יותר מאחרת. המאמר נועד להסביר ולהראות מגמות, ואינו תחליף לייעוץ שמאי או משפטי בתיק מסוים.