מה ההבדל בין היטל השבחה למס שבח, ומי משלם כל אחד?

בגוגל, "מס השבחה" הוא אחד החיפושים הנפוצים ביותר שקשורים להיטל השבחה. אבל מס בשם הזה לא קיים. מי שמחפש אותו מתכוון בדרך כלל לאחד משני תשלומים שונים לגמרי: היטל השבחה או מס שבח. הם נשמעים דומים, ולפעמים משולמים באותה עסקה, אבל הם נגבים על דברים אחרים, על ידי גופים אחרים, והמחלוקות עליהם מתבררות במקומות אחרים.

בקצרה

היטל השבחה: המדינה משתתפת בעליית הערך שהיא יצרה

הרעיון פשוט: אם הוועדה אישרה תוכנית שמוסיפה זכויות בנייה על החלקה שלך, שווי החלקה עלה בזכות החלטה ציבורית. החוק קובע שמחצית מעליית השווי הזו שייכת לרשות המקומית.

כמה נקודות שחשוב להכיר:

• ההיטל נקבע ליום אישור התוכנית (המועד הקובע), גם אם משלמים אותו שנים אחר כך. הסכום צמוד למדד מאותו יום.
• משלמים רק במימוש. כל עוד לא ביקשת היתר, לא התחלת שימוש ולא מכרת, בדרך כלל אין חיוב בפועל.
• במכירה צריך לשלם כדי לרשום. רשם המקרקעין לא ירשום העברה בלי אישור שהחובות לרשות שולמו, כולל היטל השבחה.
• יש פטורים. המוכר שבהם הוא הרחבת דירת מגורים בהיקף מוגבל למגורי הבעלים או קרוביהם. לפטורים יש תנאים מדויקים, וכדאי לבדוק אותם לפני שמגישים בקשה.

ההיטל הוא מחצית מההשבחה, ולכן כל מקדם בשומה משפיע ישירות על הסכום. בהחלטות השמאים המכריעים רוב הוויכוח נסוב על השאלה כמה שווה הזכות: בכמה להפחית כי היא לא ניתנת למימוש מיד, כמה שווה מ"ר מרתף לעומת מ"ר דירה, וכמה שווים מטרים שמוסיפים לבניין קיים. פירטנו את זה במאמר על חישוב ההיטל.

מס שבח: מס על הרווח במכירה

מס שבח אינו קשור לתוכנית כלשהי. הוא מס על הרווח שנוצר לך בין הקנייה למכירה, אחרי תיאום לאינפלציה וניכוי הוצאות מוכרות. דירת מגורים יחידה נהנית בתנאים מסוימים מפטור, ולכן מוכרים רבים לא משלמים אותו בכלל. לחישוב המדויק ולשאלה אילו הוצאות מותרות בניכוי (לרבות היטל השבחה ששולם) כדאי להיעזר ביועץ מס או בעורך דין מקרקעין.

למה ההבחנה חשובה כשמוכרים דירה

במכירה עלולים להיפגש שני התשלומים:

1. היטל השבחה, אם אושרה בעבר תוכנית שהשביחה את הנכס ועוד לא שולם עליה היטל. במכירה זה נחשב מימוש, וצריך אישור מהעירייה כדי לרשום את ההעברה.
2. מס שבח, אם יש רווח שאינו פטור.

החוק מטיל את ההיטל על מי שהיה הבעלים ביום אישור התוכנית, אבל בחוזה מכר אפשר לקבוע אחרת. לכן בדיקת היטל ההשבחה צריכה לקרות לפני החתימה, לא אחריה. הרחבנו על כך במאמר על היטל השבחה במכירת דירה.

ואם לא מסכימים לשומה?

על שומת היטל השבחה אפשר לבקש שמאי מכריע, כשהמחלוקת היא על השווי, או להגיש ערר לוועדת הערר, כשהמחלוקת משפטית או תכנונית. את החלטות השמאים המכריעים אפשר לקרוא: יש מהן כמעט 30 אלף, וניתחנו אותן במאמר נפרד. כשמכינים השגה, החלטות קודמות באותה עיר ובאותו נושא הן הבסיס הטוב ביותר לשומה נגדית.

הנתונים במאמר מבוססים על החלטות שמאים מכריעים שפורסמו במאגר הממשלתי ונקראו במאגר מכריע. כל ערך שמופיע כאן נבדק מול לשון ההחלטה עצמה. בכל החלטה נספר ערך אחד, כדי שהחלטה ארוכה לא תשפיע על התמונה יותר מאחרת. המאמר נועד להסביר ולהראות מגמות, ואינו תחליף לייעוץ שמאי או משפטי בתיק מסוים.