היטל השבחה ירושלים: מה הכריעו השמאים?

קיבלתם דרישת היטל השבחה בירושלים על היתר לפי תמ"א 38 (התכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה), או על בנייה בבית חנינא? השאלה הראשונה היא כמה מהדרישה עומד בשומה מכרעת, כלומר בהחלטה של שמאי מכריע. המאמר עונה על השאלה הזו בנושא היטל השבחה ירושלים, לפי הכרעות שקראנו בעמודי ההחלטות עצמן.

התשובה הקצרה

בתכנית 10038, תכנית החיזוק של ירושלים, השמאים המכריעים קבעו השבחה נמוכה מדרישת הוועדה בכל שלוש ההכרעות שקראנו. מה שבתוך הסל של תמ"א 38 פטור. החיוב נשאר על מה שמעבר לסל: הפיכת מרפסת שירות לשטח עיקרי, ניוד שטח בין קומות ומרפסות גג.

הפער הגדול. ברחוב אמציה הוועדה דרשה השבחה של 5,519,140 ₪, והשמאית המכריעה אורית גלן קבעה 514,822 ₪ (2025).
מרפסת שירות שהפכה לשטח עיקרי. בשתי הכרעות נקבע מקדם השבחה של 10% משווי השטח. הוועדה דרשה 20% באחת מהן.
בית חנינא. השמאי המכריע מישל אשור קבע שווי של 4,400 ₪ למ"ר מבונה (שווי של זכות לבנות מטר רבוע אחד) לפני התכנית. אחרי התכנית הוא קבע 3,700 ₪ (2025).

היטל השבחה ירושלים: אילו תכניות גדולות מגיעות לשמאי מכריע?

שתי תכניות חוזרות שוב ושוב בהחלטות על ירושלים בשנים האחרונות:

תכנית 10038. התכנית פורסמה למתן תוקף ב-2 ביוני 2014. היא נועדה לעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, וחלה על כל מרחב התכנון של ירושלים. היא מוזכרת ב-174 החלטות של שמאים מכריעים בירושלים, בין 2011 ל-2026.
תכנית 101-0762708. תכנית שהרחיבה את זכויות הבנייה למגורים בבית חנינא. היא מוזכרת ב-98 החלטות, בין 2022 ל-2026.

ברקע של כמעט כל שומה עומדת תכנית המתאר מס' 62, שפורסמה ב-1959. היא קובעת את הזכויות במצב הקודם, כלומר שווי הנכס לפי התכנון לפני התכנית החדשה. ההפרש בין המצב הקודם למצב החדש הוא ההשבחה.

הספירות כאן הן החלטות שבהן מספר התכנית מופיע בטקסט. לא בכל אחת מהן התכנית היא נושא המחלוקת. הרשימה המלאה של ההחלטות בעיר נמצאת בעמוד הוועדה המקומית ירושלים.

מה הכריעו השמאים המכריעים בתכנית 10038?

המועד הקובע הוא היום שלפיו מעריכים את ההשבחה. בתכנית 10038 זה יום אישור הבקשה להיתר, כי הזכויות בה תלויות בשיקול דעת הוועדה. כך כתב השמאי המכריע בועז קוט בהחלטה שלו.

מקום ושמאי מכריע	מועד קובע	דרישת הוועדה	מה נקבע
רחוב אמציה, אורית גלן	05/09/2023	5,519,140 ₪	514,822 ₪
רחוב הפורצים 6, בועז ברזילי	19/06/2024	668,359 ₪	213,872 ₪
רחוב יותם 8, בועז קוט	26/02/2025	484,840 ₪	241,500 ₪

בשורה של רחוב הפורצים הסכום כולל את כל רכיבי ההשבחה בתיק, ובהם תכנית נוספת והקלות. בשתי השורות האחרות הסכום הוא של תכנית 10038 בלבד. ההיטל עצמו הוא מחצית מההשבחה.

רחוב אמציה, 2025: מה שבתוך הסל של תמ"א 38 לא חויב

היזם ביקש להרוס ולבנות בניין של 8 קומות. הוועדה טענה ש-283 מ"ר עיקריים לא היו נכנסים ב-6 הקומות שתמ"א 38 מתירה. לכן היא חייבה אותם במקדם 0.73.

השמאית המכריעה אורית גלן קבעה שהשטח המבוקש לא חורג מהסל של התמ"א. בהיתר התבקשו 2,190.08 מ"ר עיקריים, והסל הוא 2,191.5 מ"ר. הבנייה לגובה נעשתה לבקשת העירייה. היא הסתמכה על ועדת הערר בעניין אופק בגולומוב 7 (רמת השרון, 2025).

ניוד שטח בין קומות. ניוד הוא העברת שטח בנייה מקומה לקומה. על 421.9 מ"ר שעברו לקומות העליונות היא חייבה רק שיפור תכנוני. זה הערך שנוסף מהתכנון הטוב יותר, והוא נקבע ל-3%.
מרפסות גג. היא חייבה רק את 53.72 מ"ר שנוספו מעבר למה שהיה אפשר לבנות קודם, במקדם 0.2.
מרפסות בולטות. על ההקלה (אישור לחרוג מהוראות התכנית) להבלטת מרפסות מעבר ל-1.5 מטר, היא קבעה 108,900 ₪.

רחוב יותם 8, 2026: חיזוק ותוספת במושבה הגרמנית

השמאי המכריע בועז קוט קיבל את השווי של הוועדה: 23,000 ₪ למ"ר מבונה. זה השווי של זכות לבנות מטר רבוע אחד, אחרי ניכוי עלות הבנייה והרווח. הוא דחה את ההפחתות שביקש היזם על קרן חניה ועל מכפילי חניה.

הנימוק: ההשבחה כאן לא נובעת מתוספת הדירות. 3 הדירות החדשות כבר פטורות מכוח תמ"א 38.

כמה שווה מרפסת שירות שהפכה לשטח עיקרי?

תכנית 10038 מתירה להפוך מרפסות שירות מקורות לשטח עיקרי. זה הרכיב שחוזר הכי הרבה בהכרעות שקראנו.

רחוב יותם 8 (2026). שמאית הוועדה דרשה מקדם של 20%. בועז קוט קבע 10% על 105.4 מ"ר. הוא כתב: "מקדם השבחה בשיעור של 10% לשטח המחושב בשומת המשיבה".
רחוב הפורצים 6, קטמון (2025). בועז ברזילי קבע מקדם של 10% על 87.94 מ"ר. הוא הוסיף מקדם של 0.85 לעלויות ההתאמה, ושווי של 18,700 ₪ למ"ר מבונה.

הנימוק של קוט: בשוק, מרפסות שירות רבות כבר נסגרו וצורפו לדירות. לכן הקונה לא תמיד מבחין בינן לבין שטח עיקרי. ההשבחה קיימת, אבל קטנה.

שתי הכרעות הן לא כלל. הצדדים הביאו בהחלטות האלה גם קביעות אחרות, למשל טווח של 0.1 עד 0.3 שיוחס לבועז קוט בתיק אחר. את אלה לא קראנו בהחלטות המקוריות.

מה נקבע בבית חנינא, בתכנית 101-0762708?

בבית חנינא המספרים אחרים לגמרי. השמאי המכריע מישל אשור הכריע על מגרש של 883 מ"ר ברחוב א-נח'יל (2025). המבקש ביקש לבנות שם בניין של 6 קומות עם 12 דירות.

שווי לפני התכנית. 4,400 ₪ למ"ר מבונה, בבנייה של 75% משטח המגרש.
שווי אחרי התכנית. 3,700 ₪ למ"ר מבונה, בצפיפות של כ-164%. כשבונים צפוף יותר, כל מטר שווה פחות.
חניה. הוא הפחית עלות עודפת של 448,000 ₪ ל-16 מקומות חניה.
התוצאה. השבחה של 1,788,500 ₪ והיטל של 894,250 ₪.

אשור ביסס את השווי על שומות מכריעות קודמות בשכונה. בטבלה שבהחלטה, כפי שצוטטה שם, שמונה הכרעות קבעו בין 3,700 ל-4,510 ₪ למ"ר מבונה לבנייה של 75%.

מה לבדוק בתיק שלך

השוו את השטח לסל של תמ"א 38. אם השטח בהיתר לא חורג מהסל, אפשר לטעון שרק השיפור התכנוני חייב, כמו ברחוב אמציה.
בדקו מי ביקש את הבנייה לגובה. החלטה של ועדת המשנה שמראה שהעירייה דרשה זאת עזרה למבקשת ברחוב אמציה.
הפרידו את מרפסות השירות. בדקו בהיתר המקורי מה סומן כמרפסת שירות. בשתי הכרעות נקבע עליהן מקדם של 10%.
בדקו אם ההפחתה קשורה לרכיב שמחויב. ברחוב יותם הפחתה על חניה נדחתה כי ההשבחה לא נבעה מדירות חדשות.
בבית חנינא, בדקו את הצפיפות. השווי למ"ר מבונה יורד כשהצפיפות עולה, והוא משנה את התוצאה.

לעוד הכרעות על תמ"א 38 ראו היטל השבחה בתמ"א 38. להשוואה בין הערים ראו היטל השבחה בתל אביב ובירושלים. כדי למצוא הכרעות על הרחוב או התכנית שלכם, חפשו במכריע.

שאלות נפוצות

מה זה תכנית 10038 בירושלים?

זו תכנית שאושרה ב-2014 לפי סעיף 23 לתמ"א 38. היא מעודדת חיזוק מבנים וקובעת תוספות בנייה שמותאמות לירושלים. הזכויות בה נתונות לשיקול דעת הוועדה, ולכן המועד הקובע הוא יום אישור הבקשה להיתר.

האם משלמים היטל השבחה על תמ"א 38 בירושלים?

על הזכויות שבתוך הסל של תמ"א 38 יש פטור. בשלוש ההכרעות שקראנו, החיוב היה על מה שמעבר: מרפסות שירות, ניוד, מרפסות גג והקלות.

כמה שווה מ"ר מבונה בירושלים?

זה תלוי מאוד בשכונה. במושבה הגרמנית נקבעו 23,000 ₪ (2026). בבית חנינא נקבעו 4,400 ₪ לבנייה של 75% (2025). הפער בין השכונות גדול יותר מכל מקדם.

היטל השבחה ירושלים: מה הכריעו השמאים המכריעים בתכניות הגדולות?