כמה דמי שכירות למשרדים בגוש דן קבעו השמאים?

כמה דמי שכירות למשרדים בגוש דן מביאים בחשבון בשומה? השאלה עולה בהיטל השבחה על בניין משרדים, ובהשגה על שומה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

כשאין מספיק עסקאות מכר, השמאי מחשב שווי מההכנסה. הוא מכפיל את דמי השכירות החודשיים ב-12, ומחלק בשיעור היוון, כלומר הריבית השנתית שבה מתרגמים הכנסה לשווי היום.

קראנו בעמוד ההחלטה 9 החלטות מתל אביב-יפו, מגבעתיים ומבני ברק, שבהן נקבע סכום למ"ר משרדים. את התמונה הארצית סיכמנו במאמר דמי שכירות למשרדים למ"ר. כאן מתמקדים בגוש דן, לפי המועד הקובע, כלומר היום שלפיו מעריכים את השווי.

• בני ברק, לח"י 27: 40 ₪ (2011 עד 2012), 43 ₪ (2013 עד 2015), 45 ₪ (2016 עד 2017).
• גבעתיים ובני ברק, 2017 עד 2021: בין 59 ל-70 ₪, ב-4 החלטות.
• גבעתיים ותל אביב, 2023: 100 ₪ ב-3 החלטות של אותו שמאי, ו-110 ₪ בתל אביב.
• רמת גן: בשתי ההחלטות שקראנו, השמאים המכריעים לא קבעו דמי שכירות. הם קבעו שווי לפי עסקאות מכר.

כמה דמי שכירות למשרדים בגוש דן נקבעו בכל תקופה?

השנה בסוגריים היא שנת המועד הקובע. כל הסכומים למ"ר לחודש.

• בני ברק, לח"י 27 (2011 עד 2017): אהובה גיל עד, שמאית מחוזית, קבעה ערך לכל תקופה: 40 ₪, 43 ₪ ו-45 ₪.
• גבעתיים (2017): אפרת שלז קבעה 70 ₪ למשרדים ולמלאכה בקומות העליונות, בשיעור היוון של 7.55%.
• גבעתיים, תפוצות ישראל 6 (2019): אורלי רפאל קבעה 59 ₪ למ"ר ברוטו, בשיעור של 7.1%.
• בני ברק, שלמה המלך 10 (2020): אטל ריינס קבעה 59 ₪, בשיעור של 7%.
• גבעתיים, תפוצות ישראל (2021): אטל ריינס קבעה 68 ₪, בשיעור של 6.8%.
• גבעתיים, שלוש החלטות (2023): ארנון גולדברג קבע 100 ₪ למ"ר ברוטו, בשיעור של 7%.
• תל אביב-יפו, ויצמן 2 (2023): רינת וייס רביב קבעה 110 ₪ למשרדים, לפי הסכמת הצדדים.

הסכום עולה עם הזמן, אבל לא רק בגלל הזמן. החלטות 2011 עד 2017 מגיעות בעיקר מרחוב לח"י בבני ברק. החלטות 2023 מגיעות ממגדלי משרדים ליד מתחם הבורסה ומרחוב ויצמן. זה מבחר של 9 החלטות, ולכן אין כאן חציון.

בני ברק: איך מבוקש של 67 ₪ הפך ל-45 ₪?

גבעתיים, 2023: למה 100 ₪ במגדל השחר?

האם משרד שווה פחות מחנות באותה עיר?

בהחלטה אחת בגבעתיים נקבעו דמי שכירות גם למשרדים וגם למסחר, לאותו מועד.

• משרדים: אורלי רפאל קבעה 59 ₪ למ"ר ברוטו, בשיעור היוון של 7.1%.
• מסחר: באותה החלטה קבעה 169 ₪, לפי חנויות ברחובות כצנלסון והרב הרצוג, בשיעור של 7%.

על חנויות בעיר הגדולה כתבנו במאמר דמי שכירות לחנות בתל אביב.

מה מזיז את דמי השכירות למשרדים בגוש דן?

מחיר מבוקש מול חוזה

בשלוש החלטות של שמאיות מחוזיות ירדו 5% מנתוני השכירות, בגלל משא ומתן. בבני ברק (2020) אטל ריינס לקחה 5 חוזים בין 50 ל-70 ₪, ממוצע 62 ₪, וקבעה 59 ₪. בגבעתיים (2021) היא לקחה 4 נתונים במגדל השחר, בין 65 ל-80 ₪, וקבעה 68 ₪.

ברוטו או נטו

מ"ר ברוטו כולל חלק מהשטחים המשותפים. בגבעתיים (2019) אורלי רפאל כתבה שנתוני השכירות למשרדים הם ברוטו, וקבעה מקדם 1.2 למעבר לנטו. בגבעתיים (2021) אטל ריינס הוסיפה 20% לשטח נטו.

מגדל או בניין ותיק

במגדלים ליד הבורסה נקבעו 100 ₪ ב-2023. בבני ברק, ברחוב לח"י, נקבעו 45 ₪ ב-2017, עם גימור ברמה מקובלת לסביבה.

מה ידוע על תל אביב ורמת גן?

• תל אביב-יפו, ויצמן 2 (2023): 110 ₪ למשרדים, לפי הסכמת הצדדים, לפני היתר לשימוש חורג למסעדה. שימוש חורג הוא היתר זמני לשימוש שהתכנית לא מתירה.
• תל אביב-יפו, רמת החייל (2024): ארז כהן ציטט בפרק ההכרעה דוח של חברת נת"מ. לפיו, דמי השכירות למשרדים מסוג A Class ברמת החייל היו 75.14 ₪ למ"ר, ומסוג B Class היו 65.63 ₪. זה נתון שהוא ציטט. הוא לא קבע לפיו דמי שכירות.
• רמת גן: בשתי ההחלטות שקראנו, שמאי הוועדה ושמאי המבקשים הביאו נתוני שכירות. השמאים המכריעים קבעו את השווי לפי עסקאות מכר.

על שיעורי ההיוון עצמם כתבנו במאמר שיעור היוון למשרדים ולמסחר.

מה לבדוק בתיק שלך?

1. בדקו את המועד הקובע של כל החלטה שאתם מביאים. 45 ₪ ב-2017 ו-100 ₪ ב-2023 הם שני שווקים שונים.
2. השוו בניין לבניין. מגדל ליד הבורסה ובניין ותיק ברחוב לח"י אינם נתון השוואה זה לזה.
3. הורידו ממחיר מבוקש. בשלוש החלטות ירדו 5% למשא ומתן.
4. ציינו ברוטו או נטו. בשתי החלטות בגבעתיים המעבר לנטו היה 20% (מקדם 1.2).
5. הפרידו נתון שצוטט מקביעה. דוח שוק בפרק ההכרעה אינו בהכרח הסכום שהשמאי קבע.

ההחלטות שקראנו

זה מבחר של 9 החלטות, לפי המועד הקובע. כל הסכומים למ"ר לחודש.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי עיר, שמאי או סוג נכס: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

כמה דמי שכירות למשרדים בגוש דן?

ב-9 החלטות שקראנו נקבעו בין 40 ל-110 ₪ למ"ר לחודש, למועדים 2011 עד 2023. במועד 2023 נקבעו 100 ₪ בגבעתיים ו-110 ₪ בתל אביב.

כמה דמי שכירות למשרדים בבני ברק?

ברחוב לח"י נקבעו 45 ₪ למועד 2016 עד 2017. ברחוב שלמה המלך נקבעו 59 ₪ למועד 2020.

מה ההבדל בין שמאי מכריע לשמאי מחוזי?

שמאי מכריע מכריע במחלוקת על היטל השבחה בין בעל הנכס לוועדה המקומית. שמאי מחוזי מכריע בהשגה ראשונה של חוכר על שומה של רמ"י.

איך נכתב המאמר. חיפשנו החלטות מתל אביב-יפו, מגבעתיים, מרמת גן ומבני ברק שבהן מוזכרים דמי שכירות למשרדים לצד מספר. קראנו בעמוד ההחלטה 9 החלטות שבהן השמאי קבע או קיבל סכום למ"ר. בשתי החלטות מרמת גן, ובעוד שתי החלטות מגבעתיים ומבני ברק, הסכומים שקראנו היו של הצדדים, ולכן לא נכנסו.

ספרנו רק מה שהשמאי קבע, לא מה שהצדדים טענו. לא חישבנו חציון, כי זה מבחר. לא בדקנו ערעורים על ההחלטות בוועדות הערר ובבתי המשפט.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

1. רינת וייס רביב, שמאית מכריעה, תל אביב-יפו, 29.2.2024, גוש 6111 חלקה 773, עמוד 12
2. ארנון גולדברג, שמאי מכריע, גבעתיים, 15.7.2025, גוש 6154 חלקה 190, עמוד 59
3. ארנון גולדברג, שמאי מכריע, גבעתיים, 19.2.2025, גוש 6154 חלקה 189, עמוד 46
4. ארנון גולדברג, שמאי מכריע, גבעתיים, 19.1.2025, גוש 6154 חלקה 176, עמוד 59
5. אטל ריינס, שמאית מקרקעין מחוזית, הכרעה בהשגה ראשונה, תפוצות ישראל גבעתיים, 30.6.2024, גוש 6156 חלקה 610, עמוד 17
6. אטל ריינס, שמאית מקרקעין מחוזית, הכרעה בהשגה ראשונה, שלמה המלך 10 בני ברק, 25.5.2022, גוש 6190 חלקה 389, עמודים 21 עד 22
7. אורלי רפאל, שמאית מקרקעין מחוזית, הכרעה בהשגה ראשונה, תפוצות ישראל 6 גבעתיים, 15.7.2021, גוש 6156 חלקה 609, עמודים 15 עד 17
8. אפרת שלז, שמאית מכריעה, גבעתיים, 11.3.2024, גוש 6156 חלקה 471, עמוד 15
9. אהובה גיל עד, שמאית מקרקעין מחוזית, הכרעה בהשגה ראשונה, לח"י 27 בני ברק, 25.10.2018, גוש 6642 חלקה 26, עמודים 26 עד 27
10. ארז כהן, שמאי מכריע, תל אביב-יפו, 17.3.2025, גוש 6638 חלקה 633, עמוד 11