כמה היטל השבחה על פיצול דירה? 10 הכרעות

בעל דירה גדולה מקבל אישור לפצל אותה לשתי דירות. הוועדה המקומית שולחת לו דרישה לתשלום היטל השבחה על היחידה הנוספת. כמה השבחה קבעו השמאים המכריעים במקרים כאלה, ואיך הם חישבו אותה?

התשובה הקצרה. בפיצול של דירה קיימת לשתי דירות, השמאים המכריעים קבעו השבחה של בין 41,500 ל-346,342 ₪, ב-10 הכרעות שקראנו. החציון כ-118,000 ₪. ב-5 מתוך 7 הכרעות שבהן אפשר לחשב, ההשבחה הייתה בין 6% ל-8% משווי הדירה לפני הפיצול. ההיטל עצמו הוא בדרך כלל מחצית מההשבחה.

הטווח: בין 41,500 ₪ (ירושלים, 2018) ל-346,342 ₪ (תל אביב, 2025), ב-10 הכרעות.
החציון: כ-118,000 ₪. שתי ההכרעות שבאמצע הן 118,000 ₪ ו-118,800 ₪.
באחוזים: ב-5 מתוך 7 הכרעות ההשבחה נטו הייתה בין 6% ל-8% משווי הדירה במצב הקודם, כלומר לפני הפיצול.
עלויות התאמה: בין 0 ל-208,357 ₪. אפס כשהדירה כבר פוצלה בפועל או נבנתה מראש כשתי דירות.
בלי השבחה: בהכרעות שקראנו, רק כשהפיצול לא היה מעשי. כך קבע אייל יצחקי בתל אביב (2014).

6% עד 8%משווי הדירה לפני הפיצול, ב-5 מתוך 7 הכרעות

כ-118,000 ₪החציון של ההשבחה ב-10 הכרעות

0 עד 208,357 ₪עלויות התאמה שנוכו מההשבחה

מה זה השבחה בפיצול דירה, ואיך מחשבים אותה?

פיצול דירה דורש בדרך כלל הקלה. הקלה היא אישור של הוועדה לחרוג מהוראות התכנית, כאן במספר הדירות. לפעמים הפיצול מותר בתכנית חדשה, כמו תכנית מאא/מק/1026 באור יהודה.

ההשבחה היא ההפרש בין שני מצבים. המצב הקודם הוא שווי הדירה לפני ההקלה, כדירה אחת. המצב החדש הוא שווי שתי הדירות אחרי הפיצול. היטל ההשבחה הוא בדרך כלל 50% מההשבחה.

הכול נמדד ליום המועד הקובע, כלומר היום שלפיו מעריכים את ההשבחה. בהמשך, "שמאי המבקש" הוא השמאי של בעל הדירה. "שמאי הוועדה" הוא השמאי של הוועדה המקומית.

בבית צמוד קרקע, בפיצול לפי תיקון 117 לחוק, השיעור נמוך יותר. לילך בן פורת במודיעין (2020) חישבה היטל של 34% מההשבחה. מחציתו משולמת עם ההיתר, ומחציתו במכר.

למה פיצול מעלה את שווי הדירה?

מ"ר בדירה קטנה נמכר ביותר כסף ממ"ר בדירה גדולה. זו השוליות: כל מ"ר נוסף בדירה גדולה שווה קצת פחות. כשדירה אחת הופכת לשתיים, השטח עובר למחיר של דירות קטנות. מנגד, הפיצול עולה כסף: מטבח, חדר רחצה, דלת כניסה ומונים נפרדים.

ניקי פרימו בתל אביב (2010) ערך סקר מחירים של דירות במרכז העיר. דירות של בין 60 ל-80 מ"ר נמכרו ב-26,500 ₪ למ"ר בנוי. דירות של מעל 90 ועד 120 מ"ר נמכרו ב-24,700 ₪ למ"ר. ביחס לדירות הגדולות, הקטנות היו יקרות ב-7.2%.

מה קבעו השמאים המכריעים, במספרים?

אלה 10 הכרעות בפיצול של דירה קיימת לשתי דירות. בדקנו כל סכום מול עמוד ההכרעה בהחלטה עצמה. את האחוז חישבנו בעצמנו: ההשבחה נטו חלקי שווי המצב הקודם שבתחשיב. זה מבחר, ואלה לא כל ההחלטות בנושא.

מי קבע, מקום ושנה	הדירה	השבחה נטו	מה נוכה	% משווי המצב הקודם	מקור
ניקי פרימו, תל אביב, 2010 (מועד קובע 2009)	קומה של 121.5 מ"ר לשתי דירות של כ-61 מ"ר	118,000 ₪	30,000 ₪ עלויות עודפות	7.9%	עמודים 6 עד 7
יצחק ברמן, נתניה, 2014 (2012)	דירה של 200 מ"ר בקומה 8, בבניין שעוד לא נבנה	כ-86,000 ₪ (מקדם 0.1 כפול 860,000 ₪ ליחידה)	אין, המקדם מגלם את העלויות	לא חושב	עמודים 13 עד 14
מנחם מלוכנא, תל אביב, 2015 (2012)	111.1 מ"ר עיקרי וממ"ד, ומרפסת	214,221 ₪	149,624 ₪ התאמה ו-7,350 ₪ שכירות	6.9%	עמודים 12 עד 13
גבע בלטר, חולון, 2016 (2015)	186.9 מ"ר לשתי דירות של 93.45 מ"ר	100,401 ₪	1,000 ₪ למ"ר, בהסכמת הצדדים	3.4%	עמודים 15 עד 17
אייל יצחקי, ירושלים, 2017	111.43 מ"ר ועוד מרתף, לדירות של 2 ו-2.5 חדרים	118,800 ₪	אין	לא חושב	עמודים 11 עד 13
ארז כהן, אור יהודה, 2018 (1999)	דירה בקומה א' וחדר על הגג, שפוצלו אופקית	82,017 ₪	אין, הדירות נבנו מפוצלות	7.9%	עמודים 8 עד 11
גיל הרצברג, ירושלים, 2018	122.68 מ"ר לשתי דירות	41,500 ₪ (177,000 ₪ לפני הניכויים)	60,000 ₪ פיצול ו-75,500 ₪ חניה	1.9% (8.2% לפני הניכויים)	עמודים 11 עד 13
לילך בן פורת, מודיעין, 2020 (2019)	קוטג' דו-משפחתי לשתי דירות גן	255,833 ₪	40,000 ₪	כ-16% משווי הקרקע	עמודים 35 עד 36
יעקב הלוי, חדרה, 2024 (2023)	כ-196 מ"ר בלי ממ"ד, שכבר חולקו בפועל	168,000 ₪, אם אין פטור	אין	7.4%	עמודים 10 עד 13
דוד דדון, תל אביב, 2025 (2018)	155 מ"ר ברובע 3, לשתי דירות	346,342 ₪	208,357 ₪: התאמה, שכירות וקרן חניה	6.1%	עמודים 48 עד 50

באיזו שיטה חישבו השמאים את ההשבחה?

כל השיטות מודדות אותו דבר: כמה יותר שוות שתי דירות קטנות מדירה אחת גדולה. בהכרעות שקראנו חוזרות חמש דרכים:

מחיר שונה לדירה קטנה ולגדולה. פרימו בתל אביב (2010) קבע 12,000 ₪ מול 13,400 ₪ למ"ר מבונה (חלק הקרקע בשווי של כל מ"ר בנוי). הרצברג בירושלים (2018) קבע 17,500 ₪ מול 19,500 ₪ למ"ר בנוי. דדון בתל אביב (2025) קבע 36,607 ₪ מול 41,000 ₪.
שלושה מחירים לפי גודל. ארז כהן באור יהודה (2018) קבע 8,500 ₪ למ"ר לדירה גדולה ו-9,000 ₪ לבינונית. לדירה קטנה קבע 9,600 ₪.
שוליות מדורגת במצב הקודם. בלטר בחולון (2016) תרגמה את הדירה הגדולה במדרגות: עד 100 מ"ר במקדם 1, ואחר כך מקדמים יורדים עד 0.6. במצב החדש כל השטח קיבל מקדם 1. הלוי בחדרה (2024) נתן מקדם 1 עד 130 מ"ר, ואחר כך 0.8 ו-0.6.
ביטול השוליות במטרים. יצחקי בירושלים (2017) חישב כמה מטרים חוזרים לשווי מלא אחרי הפיצול. יצאו לו 9.9 מ"ר אקוויוולנטי, כלומר מטרים אחרי תרגום במקדם לשטח עיקרי. הוא כפל אותם ב-12,000 ₪ למ"ר מבונה וקיבל 118,800 ₪.
מקדם השבחה ליחידה. ברמן בנתניה (2014) נתן מקדם השבחה 0.1 לפיצול דירה של 200 מ"ר בקומה 8. הוא כפל אותו ב-860,000 ₪ ליחידת דיור.

מלוכנא בתל אביב (2015) הלך בדרך מקוצרת. הוא הכפיל את שווי הדירה במצב הקודם ב-112%, וקיבל את שווי שתי הדירות במצב החדש.

תל אביב, 2010: קומה שתוכננה מראש לשתי דירות

בבניין בתל אביב ביקשו לפצל קומה של 121.5 מ"ר לשתי דירות של כ-61 מ"ר. הוועדה המקומית סירבה. ועדת הערר אישרה את הבקשה ב-2009. מה טען כל צד, ומה נקבע:

שמאי הוועדה: תוספת של 10% לשווי הדירה. לפי החישוב שלו, 163,584 ₪.
שמאי המבקש: 14,586 ₪, אחרי עלויות התאמה של 30,000 ₪.
השמאי המכריע, ניקי פרימו: 118,000 ₪. הוא קבע 12,000 ₪ למ"ר מבונה לדירה הגדולה ו-13,400 ₪ לדירות הקטנות. מההפרש ניכה 30,000 ₪.

פרימו ניכה סכום נמוך, כי הקומה תוכננה מראש עם כל המערכות לשתי דירות. הוא גם לא הכניס לחישוב את דמי השכירות הגבוהים של דירות מפוצלות. לדבריו, רוב נתוני השכירות באים מדירות שפוצלו שלא כחוק. ובלשונו:

ולכן רמת הסיכון גבוהה מאוד, ואין בדבר ראייה לשווי

כמה עלויות התאמה מנכים מההשבחה?

עלויות ההתאמה הן מה שצריך להוציא כדי להפוך דירה אחת לשתיים. בהכרעות שקראנו הן נעו בין 0 ל-208,357 ₪. השאלה החשובה הייתה אם הפיצול כבר קרה בפועל.

אפס, כי הדירות נבנו מפוצלות. ארז כהן באור יהודה (2018) מצא שהדירות נבנו מלכתחילה כמפוצלות. הוא דחה טענה לעלויות של 109,000 ₪, שנשענה על תכנית רעיונית של שמאי המבקש.
אפס, כי הבקשה רק מסדירה מצב קיים. הלוי בחדרה (2024) דחה הפחתה של 150,000 ₪. שני הצדדים הכניסו אותה לחישוב, אבל לדעתו השינויים כבר נעשו.
סכום קבוע למ"ר. בלטר בחולון (2016) קיבלה את הסכמת הצדדים: 1,000 ₪ למ"ר. על 186.9 מ"ר זה 186,900 ₪.
הצעת מחיר של קבלן. מלוכנא בתל אביב (2015) קיבל 149,624 ₪ לפי הצעת מחיר שהמבקשים הציגו. רוב הסכום היה לבניית ממ"ק (מרחב מוגן) במרתף, שהיה תנאי להיתר. הוא כתב שהעלויות נראות "על הצד הגבוה", וקיבל אותן "בשל הספק".
התאמה, שכירות וחניה. דדון בתל אביב (2025) ניכה 155,159 ₪ להתאמה ו-20,826 ₪ לחודשיים בלי שכירות. עוד 32,372 ₪ ניכה לקרן חניה.
פיצול וחניה. הרצברג בירושלים (2018) ניכה 60,000 ₪ לפיצול ו-75,500 ₪ לחניה.

אצל הרצברג הניכויים כמעט מחקו את ההשבחה. ההפרש בין שני המצבים היה 177,000 ₪, וההשבחה נטו יצאה 41,500 ₪.

מתי לא נקבעה השבחה בכלל?

שמאי המבקשים טענו לפעמים שאין השבחה. במודיעין, למשל, בשומת המבקשת נכתב שבני זוג שהתגרשו מפצלים את הבית כדי לגור בו בנפרד, בלי למכור. בן פורת קבעה בכל זאת השבחה של 255,833 ₪. בהכרעות שקראנו, השבחה אפסית או זניחה נקבעה בשני מקרים:

הפיצול לא מעשי. יצחקי בתל אביב (2014) בדק דופלקס בבניין לשימור. במפלס התחתון לא נשאר מספיק שטח עיקרי לדירה נפרדת. כדי לפצל, היה צריך לבטל ממ"ד קיים, והוא העריך שהוועדה לא תאשר זאת. הוא כתב: "אין השבחה בגין האפשרות לפיצול הדירה שבנדון שסיכוי ביצועו קלוש".
השבחה זניחה. דורית פריאל בפתח תקווה (2017) תרגמה פיצול של 145 מ"ר לשתי דירות ל-2 מ"ר אקוויוולנטי בלבד. במצב החדש היא הורידה את השווי במקדם 0.9, בגלל ההתאמות שהפיצול מחייב. במחיר של 4,400 ₪ למ"ר, זה כ-8,800 ₪.

מה קורה עם פטור 140 מ"ר בפיצול דירה?

סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה פוטר מהיטל השבחה דירת מגורים עד 140 מ"ר, בתנאים. בשתי ההכרעות שקראנו, השמאים הזכירו את עמ"נ 7175-10-16 הוועדה המקומית ירושלים נ' הירש. שניהם לא הכריעו בזכאות, והציגו חישוב בלי פטור:

חדרה (2024). הלוי כתב שאין בסמכותו לתת פטור. לדעתו, שתי דירות שכל אחת קטנה מ-140 מ"ר חוסות תחת הפטור. אם הוועדה תקבע שהבעלים זכאים, אין השבחה. אם לא, ההשבחה היא 168,000 ₪.
ירושלים (2017). יצחקי כתב שהשאלה אם הפטור חל על פיצול דירות "היא סוגיה משפטית ועדיף שתתברר בערכאה שיפוטית מתאימה". הוא חישב את ההשבחה גם בתרחיש של זכאות וגם בלעדיה.

מה נספר בתוך 140 המטרים, ואיך מקזזים שטח קיים, כתבנו במאמר על פטור 140 מ"ר.

מה לבדוק בתיק שלך

בדקו אם הדירה כבר מפוצלת בפועל. בשתי הכרעות זה ביטל את כל עלויות ההתאמה.
הביאו עסקאות של דירות בשני הגדלים. בארבע הכרעות שקראנו, המחיר למ"ר בדירה הקטנה היה גבוה בין 11% ל-13% מבדירה הגדולה.
פרטו את עלויות ההתאמה. הצעת מחיר של קבלן התקבלה אצל מלוכנא. עלויות לפי תכנית רעיונית שלא תואמת את הפיצול בפועל נדחו אצל ארז כהן.
בדקו חניה וקרן חניה. דדון והרצברג ניכו עלויות חניה מההשבחה.
בדקו אם הפיצול בכלל אפשרי. שטח מינימלי לדירה, ממ"ד ואישור הוועדה. אצל יצחקי בתל אביב זה הוביל להשבחה של אפס.
בקשו מהוועדה פטור 140 מ"ר. השמאי המכריע מציג חלופה, אבל ההחלטה על הזכאות בידי הוועדה.
בדקו את שיעור ההיטל. בפיצול לפי תיקון 117 בן פורת חישבה 34%, ולא 50%.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי עיר, שמאי או גוש: חיפוש במאגר של מכריע. מאמרים קשורים: פטור 140 מ"ר מהיטל השבחה, מקדם מרתף בבית צמוד קרקע ומקדם מחסן.

שאלות נפוצות

כמה השבחה נקבעה בפיצול דירה?

בעשר הכרעות שקראנו, בין 41,500 ל-346,342 ₪. החציון כ-118,000 ₪.

האם מנכים עלויות פיצול מההשבחה?

כן, כשהפיצול דורש עבודות. בהכרעות שקראנו נוכו בין 30,000 ל-208,357 ₪. כשהדירה כבר פוצלה בפועל, לא נוכה דבר.

האם פיצול דירה פטור לפי 140 מ"ר?

אולי. הלוי בחדרה (2024) סבר שכן, כשכל דירה קטנה מ-140 מ"ר. אבל ההחלטה בידי הוועדה, והשמאים הציגו גם חישוב בלי פטור.

איך נכתב המאמר. במאגר מכריע יש 304 החלטות של שמאים מכריעים שבהן פיצול דירה או יחידת דיור מוזכר בעמודי ההכרעה. 234 מהן מ-2020 ואילך. קראנו 12 החלטות על פיצול של דירה קיימת, ובדקנו כל סכום מול לשון ההחלטה. ספרנו רק מה שהשמאי המכריע קבע, ולא מה שהצדדים טענו.

זה מבחר, ולכן המאמר לא קובע "השבחה מקובלת". האחוז משווי הדירה הוא חישוב שלנו: ההשבחה נטו חלקי שווי המצב הקודם שבתחשיב. אצל בן פורת השווי הוא של רכיב הקרקע, ולכן האחוז גבוה יותר. אצל ברמן ואצל יצחקי בירושלים לא הופיע שווי של כל הדירה במצב הקודם.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.

כמה היטל השבחה משלמים על פיצול דירה לשתי דירות?