איך מחשבים את השטח לפטור 140 מ"ר מהיטל השבחה?

הלקוח מרחיב דירה או בונה בית למגוריו, ושואל אם יחול עליו היטל השבחה. התשובה הראשונה שעולה היא "יש פטור עד 140 מ"ר". אבל לפני שמכניסים את הפטור לשומה, צריך לדעת איזה שטח בדיוק סופרים עד 140:

• השטח הרשום או הבנוי.
• עם הממ"ד (מרחב מוגן דירתי) או בלעדיו.
• עם המרפסות ועם המחסן, או בלעדיהם.
• עם הדירה הקיימת, או רק עם התוספת.

הפטור קבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. לפי הסעיף, בנייה או הרחבה של דירת מגורים למגורי המחזיק או קרובו לא ייחשבו מימוש זכויות. מימוש הוא האירוע שמחייב בתשלום ההיטל: היתר בנייה, תחילת שימוש שהתכנית התירה, או מכר. התנאי הוא שהשטח הכולל של הדירה לאחר הבנייה או ההרחבה אינו עולה על 140 מ"ר.

על בנייה מעבר לכך משלמים היטל בשיעור יחסי. נוסח הסעיף מצוטט במאגר מכריע ב-194 הכרעות של שמאים מכריעים. קראנו לעומק 9 מהן, שבהן השמאי המכריע קבע משהו על אופן חישוב השטח.

המאמר מתמקד בנתוני השטח. הפטור לממ"ד עצמו נדון במאמר נפרד על פטור ממ"ד.

מה נקבע בתשע ההכרעות שקראנו?

בעמודה הראשונה: מי החליט ומתי, ובסוגריים התכנית או המועד הקובע, כלומר היום שלפיו מעריכים את ההשבחה. בעמודה האחרונה יש קישור לעמוד ההכרעה.

האם השטח הקיים נספר ב-140 מ"ר?

כן, וזו הנקודה שבה הכי קל לטעות. הפטור אינו 140 מ"ר של תוספת. התקרה חלה על הדירה כולה אחרי הבנייה.

• רחובות (2025). אצל אוולין דודזון שמאמה, הבית היה בנוי בהיתר בשטח עיקרי של 106.93 מ"ר. הפטור שנוכה מהמצב החדש, כלומר מתחשיב השווי לפי התכנית, היה 33.07 מ"ר בלבד: ההפרש עד 140.
• ירושלים (2025). אצל ארז כהן השטח הבנוי בהיתר היה 228 מ"ר, ולכן לא ניתן פטור בכלל.

אצל דנה שיחור בירושלים (2017) עלתה שאלה קשה יותר. בעל הנכס ביקש לספור רק את הדירה החדשה (96.31 מ"ר). בדירה הקיימת שלו (83.76 מ"ר) גר דייר מוגן, כלומר דייר שחוק הגנת הדייר מגן עליו, והוא עצמו לא יכול לגור בה.

השמאית קבעה שהשאלה משפטית ואינה בסמכותה, אבל הביעה דעה. לפי פס"ד (פסק דין) רביד, התקרה חלה על כל דירות המגורים של בעל הנכס באותם מקרקעין יחד.

לכן הנתון הראשון שצריך הוא שטח הדירה הקיימת לפי ההיתר, ולא לפי הנסח (רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין). דוגמה מחולון (2026), בתיק של בועז קוט: השטח הרשום של הדירה היה 104.9 מ"ר, והשטח ברוטו כ-119 מ"ר. הצדדים חישבו את הפטור לפי 119.05 מ"ר. לכן נשארו רק 2.05 מ"ר פטורים מתוך תוספת של 23 מ"ר.

מה נכנס ל-140 מ"ר: ממ"ד, מרפסות ושטחי שירות?

ההכרעה המפורטת ביותר שמצאנו בנושא היא של אלי כהן במטה יהודה (2025). הדירה הייתה בשטח 80.86 מ"ר עיקרי, עם ממ"ד של 9 מ"ר ומרפסת של 38.53 מ"ר. השמאי קבע שלושה דברים:

• ממ"ד: לא נספר. המימוש היה בהיתר בנייה, וממ"ד במימוש כזה פטור ממילא. לכן השמאי בדק רק את השטח העיקרי, בלי הממ"ד.
• מרפסות: לא נספרו, כי ההשבחה בגינן לא חושבה מכוח התכנית. אין טעם לפטור שטח שלא חויב.
• שטחי שירות: נספרו לפי חלקה היחסי של הדירה (16.77%) בשטחי השירות של הבניין, בניכוי ממ"דים. יצאו 44.34 מ"ר שירות פטורים, נוסף על 80.86 מ"ר העיקרי.

אצל מישל אשור בירושלים (2026) הדירה אחרי ההרחבה הייתה כ-110 מ"ר דירתי, ועוד 12.55 מ"ר מרפסת זיז מקורה. גם בספירה כזו היא נשארה מתחת ל-140.

אם הדירה שלכם קרובה לתקרה, ההחלטה אם לספור מרפסת, ממ"ד או שירות יכולה להכריע את התוצאה. לכן כדאי להציג את החישוב בשתי החלופות.

האם מחסן נספר ב-140 מ"ר?

מחסן של עד 20 מ"ר נוסף על 140. אוולין דודזון שמאמה ציינה ברחובות (2025) שהפטור חל גם על מחסן ששטחו אינו עולה על 20 מ"ר. המחסן גדל מ-12.5 ל-15 מ"ר, וההפרש של 2.5 מ"ר קוזז בנפרד מהשטח הפטור העיקרי.

הכרעה אחרת, של יהודה פלד בירושלים (2024), מפנה לערר 8135/18 האלברשטאם. שם ועדת הערר קבעה פטור ל-140 מ"ר, בתוספת מחסן של עד 20 מ"ר.

האם הפטור חל על דירה חדשה בגג, ומה קורה מעל 140 מ"ר?

הפטור חל על בנייה או הרחבה של דירת מגורים. בתל אביב (2020) המבקשים טענו לפטור על השטח שתכנית ג1 נתנה בגג. השמאי המכריע אייל יצחקי דחה זאת. לדעתו השימוש המיטבי בזכויות ג1 הוא בניית דירות חדשות בגג, ולא הרחבת הדירות הקיימות.

כלומר, לפני שמניחים פטור צריך לבדוק מה התכנית מאפשרת בפועל ומה השימוש המיטבי בה, ולא רק את גודל הדירה.

כשהדירה גדולה מ-140, החיוב יחסי. בתיק של משה נדם בתל אביב (2014) נבנו דירות של 262 מ"ר. מתוכן 140 מ"ר פטורים ו-122 חייבים, ולכן שיעור החיוב 46.56%. ההשבחה ליחידה: 350,214 ₪ במקום 752,098 ₪.

זו הייתה חלופה בלבד, כי השמאי קבע שהזכאות אינה בסמכותו.

למה השמאי המכריע לא ינכה פטור בלי בקשה ותצהיר?

בכל ההכרעות שקראנו חוזר אותו עיקרון: השמאי המכריע מחשב, והוועדה המקומית מחליטה על הזכאות.

• עירון (2023). אצל דוד דדון לא הוצגה בקשה לפטור, והשומה נערכה בלי ניכוי.
• רמת השרון (2013). אצל מרדכי דיאמנט הבקשה הוגשה, אבל הוועדה לא החליטה. לכן לא היה על מה לערער.
• ירושלים (2026). מישל אשור הפנה לעמ"נ 877-09-14 יוספיאן (ערעור מנהלי בבית המשפט המחוזי). לפי ההפניה, בעל הנכס צריך לפנות לוועדה בתוך פרק זמן סביר של 45 יום מקבלת השומה, ולהוכיח שהוא עומד בתנאים.

בכמה מההכרעות השמאי ערך בכל זאת חלופת תחשיב, כלומר חישוב נוסף של ההיטל עם הפטור. כך לא יידרש הליך נוסף אם הוועדה תאשר.

הפטור גם מותנה. לפי סעיף 19(ג)(2), המחזיק או קרובו צריכים לגור בדירה ארבע שנים לפחות מגמר הבנייה. בהחלטה של מישל אשור (2026) נקבע שבעלי הדירה יחתמו על תצהיר והתחייבות כזו.

מה לבדוק בתיק שלך?

1. בדקו את שטח הדירה הקיימת לפי ההיתר. לא לפי הנסח ולא לפי מדידה מהשטח. אם הוא מעל 140, אין פטור.
2. חשבו את שטח הדירה אחרי הבנייה, מתוך טבלת השטחים בבקשה להיתר. הפטור הוא 140 פחות הקיים, לא 140 מלאים.
3. בדקו את הממ"ד. אם המימוש בהיתר, בדקו אם הממ"ד כבר פטור בנפרד, וחשבו בלעדיו.
4. בדקו את המרפסות ושטחי השירות. בדקו אם התכנית נתנה אותם ואם הם חויבו. אם לא חויבו, אין לספור אותם בפטור.
5. חשבו את המחסן בנפרד. מחסן עד 20 מ"ר מחושב בנפרד מ-140.
6. בדקו דירות נוספות של בעל הנכס באותה חלקה. גם דירה מושכרת או עם דייר מוגן עשויה להיספר.
7. בדקו אם זו באמת הרחבה. אם השימוש המיטבי בתכנית הוא דירה חדשה, צפו לטענה שאין פטור.
8. הגישו לוועדה בקשה ותצהיר. עשו זאת בתוך 45 יום מקבלת השומה, ובקשו מהשמאי המכריע חלופת תחשיב עם פטור.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי עיר, שמאי או תכנית: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

האם הפטור הוא על 140 מ"ר של תוספת?

לא. בכל ההכרעות שקראנו התקרה חלה על הדירה כולה אחרי ההרחבה. ברחובות (2025) דירה של 106.93 מ"ר קיבלה פטור של 33.07 מ"ר בלבד.

הממ"ד נכלל ב-140 מ"ר?

במטה יהודה (2025) לא, כי המימוש היה בהיתר והממ"ד פטור בנפרד. במימוש במכר המצב שונה, וזה נושא המאמר על פטור ממ"ד.

מי מחליט אם מגיע פטור, השמאי המכריע או הוועדה?

הוועדה המקומית. השמאים המכריעים בהכרעות שקראנו ערכו לכל היותר חלופת תחשיב, והשאירו את הזכאות לוועדה.

איך נכתב המאמר. הצירוף "שישמשו למגוריו או למגורי קרובו", מתוך נוסח סעיף 19(ג)(1), מופיע במאגר מכריע ב-194 הכרעות של שמאים מכריעים. ברובן הסעיף רק מצוטט, או שהשמאי מציין שהזכאות אינה בסמכותו. קראנו לעומק 9 הכרעות שבהן נקבע משהו על אופן חישוב השטח.

בכל אחת בדקנו את עמוד ההכרעה, כדי להבחין בין מה שנקבע לבין מה שנטען. הנתון מחולון (בועז קוט, 2026) מוצג כחישוב שעליו הסכימו הצדדים, לא כהכרעה. בדקנו גם שההכרעות העיקריות לא בוטלו בערכאה אחרת על אותו נכס.

אלה לא כל ההכרעות בנושא, ולכן המאמר לא קובע מה "מקובל". הוא מציג את מה שהכריע את התוצאה במקרים שנקראו.

מקורות

1. ארז כהן, ירושלים, 1/4/2025, עמ' 6-8.
2. אוולין דודזון שמאמה, רחובות, גו"ח 3656/210, 12/5/2025, עמ' 50, 52-54.
3. מישל אשור, ירושלים, גו"ח 30183/122, 18/6/2026, עמ' 9, 21-22.
4. אלי כהן, מטה יהודה, גו"ח 30490/8, 22/12/2025, עמ' 5, 26-27.
5. דנה שיחור, ירושלים, גו"ח 30070/107-108, 2/11/2017, עמ' 15, 21.
6. אייל יצחקי, תל אביב-יפו, גו"ח 6638/83, 29/3/2020, עמ' 13-14.
7. משה נדם, תל אביב-יפו, גו"ח 6649/250, 6/11/2014, עמ' 23.
8. דוד דדון, עירון, גו"ח 20413/40, 27/9/2023, עמ' 37.
9. מרדכי דיאמנט, רמת השרון, גו"ח 6415/302, 11/2/2013, עמ' 14.
10. בועז קוט, חולון, גו"ח 6019/373, 25/1/2026, עמ' 9-10, 14 (חישוב מוסכם, לא הכרעה).
11. יהודה פלד, ירושלים, גו"ח 30563/72, 29/9/2024, עמ' 7 (הפניה לערר 8135/18, מחסן עד 20 מ"ר).