מה מקדם קומה לדירה מתחת למפלס הרחוב ולמבנה תעשייה בלי מעלית?

מקדם קומה הוא התאמה לשווי לפי הקומה שבה נמצא השטח. מטר בדירה שקועה מתחת לרחוב שווה פחות ממטר בקומה רגילה. גם מטר בקומה א' של מבנה תעשייה בלי מעלית שווה פחות ממטר בקומת הקרקע. כמה פחות, לפי השמאים המכריעים?

• דירה מתחת למפלס הרחוב: בין מקדם 0.55 להפחתה של 3% בלבד, ב-10 הכרעות. בשלוש הכרעות נוספות אין הפחתה.
• קומה רביעית בלי מעלית: הפחתה של 5% בהכרעה אחת במבוא העמקים (2026).
• בניין מגורים בנתניה: תוספת של 1.5% עד 2% לכל קומה.
• תעשייה בלי מעלית: 0.6 לקומה א' ו-0.4 עד 0.5 לקומה ב'. בפריפריה ובאזורי מלאכה: 0.3 עד 0.4.

מה מקדם קומה לדירה מתחת למפלס הרחוב?

הדיון עולה בעיקר במגרש משופע. הכניסה לבניין היא מהרחוב, ודירה אחת או יותר יושבת מתחת למפלס הכניסה הקובעת. זה המפלס שממנו התכנית סופרת את הקומות, בדרך כלל גובה הכניסה מהרחוב.

קראנו 13 הכרעות על דירות כאלה. בעשר מהן השמאי נתן הפחתה, והמקדם ירד ככל שהדירה שקועה יותר:

• קומה כ-3.8 מ' מתחת לכניסה, עם כניסה מעורף. דוד טיגרמן בירושלים (2019) קבע 0.55. קומת הכניסה עצמה קיבלה 0.85.
• חלונות רק בצד אחד, וקיר אטום בצד השני. גד נתן בירושלים (2018) קבע 70% והכיר בשטח כ"שטח נחות". שמאי המבקשים טען ל-55%.
• שטח במפלס 2.90- מתחת לרחוב. יהודה פלד בירושלים (2026) קבע 0.7, מול 0.8 לשטח באותה דירה במפלס 0.00.
• מבנה במדרון, כולו מתחת לכביש. דוד דדון בירושלים (2021) קבע 0.8 לקומה התחתונה, 0.9 לאמצעית ו-1 לעליונה.
• מתחת לכניסה, עם חזית אחת בלי חלונות. ברק שוורצברד במבוא העמקים (2025) קבע 0.85, כעמדת שמאית הוועדה.
• דירה שפונה לגדר במרחק כ-3 מ'. ניקי פרימו בירושלים (2017) קיבל 0.9, כעמדת שמאי המבקש (בדרך כלל בעל הנכס).
• דירות מתחת למפלס הרחוב. נאוה סירקיס בירושלים (2016) קבעה 0.95.
• דירה שתי קומות מתחת לגשר הכניסה. שלומי יפה בירושלים (2025) קבע הפחתה של כ-5% (מקדם 0.95). לדבריו, שווי הבסיס זהיר וכבר יש בתחשיב מקדמי הפחתה רבים.
• קומה תחתונה בבית מדורג בנחלה. אורית גלן במטה יהודה (2026) קבעה 5%, כי הקומה חשופה רק בחלקה לאור ולאוורור.
• בניין מדרוני בלי מעלית. עומר סרחאן במורדות הכרמל (2025) בדק עסקאות ברחוב ומצא פער של 1.5% עד 4%. הוא קבע הפחתה של 3% לדירות שמתחת לקומת הכניסה.

מתי השמאים לא הפחיתו כלל?

כשהדירה פתוחה לנוף ויש לה שני כיווני אוויר, המיקום הנמוך לא בהכרח מוריד את השווי. שלוש הכרעות לא נתנו הפחתה:

• בינוי מדורג בחמש קומות. צפנת עשוש, בהשגה על שומת רמ"י בירושלים (2025), כתבה: "ולא אביא בחשבון הפחתה בגין גורם זה". עסקאות בפרויקט לא הראו נחיתות.
• דוח מכירות של הפרויקט. ועדת ההשגות (הדרג השני בהשגות על שומות רמ"י) לא הפחיתה בירושלים (2026). לפי ההחלטה, "אין לראות בעצם מיקומן מתחת למפלס הכניסה הקובעת כמאפיין המצדיק הפחתה".
• השווי כבר כולל את המדרון. אלדד חימי בירושלים (2022) לא הפחית, כי עסקאות ההשוואה, כלומר מכירות של נכסים דומים, כבר כללו בנייה מתחת לרחוב.

ההבחנה החשובה היא בין דירה שקועה לבין דירה מדורגת. עשוש כתבה שההכרעות שהוצגו לה עסקו בדירות מרתף בלי כיווני אוויר, ולכן אינן רלוונטיות לבינוי מדורג.

כמה מוסיפים לכל קומה בבניין מגורים?

בבניין רב קומות עם מעלית, ההפרש בין הקומות קטן. בגוש 8260 במרכז נתניה מצאנו שתי הכרעות עם שיעור מפורש לקומה:

• תוספת של 2% לקומה. תמיר שדה (2015) קיבל את עמדת שמאי המבקש. שמאי הוועדה טען לתוספת של 20,000 ₪ לקומה. שדה נימק שבסביבה אוכלוסייה מסורתית או דתית, שמעדיפה קומות נמוכות.
• סולם של 1.5% לקומה סביב קומה 4. עומר סרחאן (2023) אימץ את הסכמת הצדדים. הקומה הראשונה קיבלה 0.9557, והעשירית 1.093.

בבניין בלי מעלית הכיוון מתהפך. אוולין דודזון שמאמה במבוא העמקים (2026) קבעה הפחתה של 5% לדירה בקומה רביעית בלי מעלית. היא לא מצאה עסקאות באזור לדירות בקומות עליונות, ולכן בחרה "הפחתה מתונה בלבד".

מרדכי דדון בתל אביב (2026) עסק בבניינים ותיקים שרובם בלי מעלית. בניתוח העסקאות שלו הוא לא נתן תוספת לדירה העליונה. לדבריו, הזכות לבנות חדר יציאה לגג "מתקזזת עם ההפחתה לדירה בקומה עליונה ללא מעלית".

מה מקדם קומה א' במבנה תעשייה בלי מעלית?

בתעשייה הקומה משנה הרבה יותר. משאית לא עולה לקומה א', ובלי מעלית משא קשה להעלות סחורה. המקדם נמדד ביחס לשווי מטר בקומת הקרקע.

• אזור תעשייה ותיק, בלי מעליות. יצחק ברמן בקרית אליעזר בנתניה (2017) קבע 0.6 לקומה א' ו-0.5 לקומה ב'. הוא דחה מקדמים של בניין עם מעלית (0.7 ו-0.64), ששמאי המבקשת הציע.
• תעשייה בגוש 6194. דנה שיחור בפתח תקווה (2024) קבעה 0.60 לקומה א', 0.40 לקומה ב' ו-0.30 לקומה ג'. היא הציגה חמש הכרעות קודמות בגוש, ובכולן קומה א' קיבלה 0.60.
• תוספת על מבנה תעשייה קיים. דוד דדון בוועדה המקומית שרונים (2026) כתב שמקובל 0.6 לקומה א'. לקומה ב' הוא קבע 0.4.

ההכרעות נשענות גם על סקר דלפי, כלומר סקר של לשכת שמאי המקרקעין שבו שמאים עונים על שאלות שווי. ברמן ציטט ממנו 0.61 לקומה א' ו-0.44 לקומה ב' בבניין תלת קומתי בלי מעלית. שיחור ציטטה מסקר 2017 ממוצע של 0.56 לקומה א'.

מתי מקדם הקומה בתעשייה נמוך יותר?

כשאין ביקוש לקומות עליונות, המקדם יורד אל מתחת ל-0.6. שתי הכרעות מהשנים האחרונות:

• פריפריה רחוקה, מגרש של 27 דונם. בועז קוט בירוחם (2025) קבע 30% לקומה א'. הוא כתב שבמגרשים גדולים בפריפריה "אין להסתמך על מחקר דלפי". המבקשת ביקשה רק 642 מ"ר בקומה א', כ-2.4% משטח המגרש.
• אזור מלאכה ומוסכים. לילך בן פורת בנהריה (2024) קבעה 0.4 לקומה א' ו-0.2 לקומה ב'. לדבריה, באזור תעשייה ומלאכה "קיים משקל רב לקומת הקרקע". שמאי הוועדה טען ל-0.6 ול-0.4.

מה קבעו השמאים המכריעים, במספרים?

זה מבחר שקראנו בעמוד ההכרעה, לא כל ההחלטות בנושא. הביטוי "מקדם קומה א'" והביטויים על תעשייה בקומות העליונות מופיעים יחד ב-620 החלטות של שמאים מכריעים.

מה לבדוק בתיק שלך

1. בדקו כמה כיווני אוויר יש לדירה. חזית אחת בלי חלונות קיבלה 0.85 אצל שוורצברד. דירה מדורגת עם נוף פתוח לא קיבלה הפחתה אצל עשוש.
2. מדדו כמה הדירה שקועה ומאיפה הכניסה. כניסה מעורף, כ-3.8 מ' מתחת לרחוב, ירדה ל-0.55 אצל טיגרמן.
3. חפשו עסקאות באותו פרויקט. סרחאן במורדות הכרמל וועדת ההשגות בירושלים מדדו את הפער מעסקאות, ויצא להם 3% או פחות.
4. בדקו אם עסקאות ההשוואה כבר כוללות את המיקום. חימי לא הפחית פעמיים.
5. בתעשייה, בדקו אם יש מעלית משא או רמפה. ברמן דחה מקדמים של בניין עם מעלית לאזור שאין בו מעליות.
6. בדקו מה הביקוש לקומות עליונות באזור. בירוחם ובאזור מלאכה בנהריה קומה א' קיבלה 0.3 עד 0.4.

הדף מקדם קומה במכריע מרכז הכרעות נוספות. על מרתף בבית צמוד קרקע: מקדם מרתף. על גלריה בחנות או באולם תעשייה: מקדם גלריה. על חצר צרה או מעל חניון: מקדם חצר.

על חדר יציאה לגג בדירה העליונה: תכנית ג1 וחדר יציאה לגג. על היטל השבחה בכלל: מה זה היטל השבחה. לחיפוש הכרעות לפי גוש, שמאי או תכנית: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

מה מקדם קומה לדירה מתחת למפלס הרחוב?

בהכרעות שקראנו, בין 0.7 ל-0.95 ב-8 מתוך 10 הכרעות שנתנו הפחתה. הנמוך ביותר היה 0.55, לדירה שקועה עם כניסה מעורף (טיגרמן, ירושלים, 2019).

האם תמיד מפחיתים לדירה מתחת לכניסה?

לא. בשלוש הכרעות בירושלים לא הייתה הפחתה, כשהדירות היו מדורגות ופתוחות לנוף או כשעסקאות ההשוואה כבר כללו את המיקום.

מה מקדם קומה א' בתעשייה?

בהכרעות שקראנו בנתניה ובפתח תקווה: 0.6 משווי קומת הקרקע. בירוחם נקבע 30%, ובאזור מלאכה בנהריה 0.4.

מקורות

1. דוד טיגרמן, ירושלים, 5.9.2019, גוש/חלקה 30897/10, עמוד 16
2. גד נתן, ירושלים, 10.5.2018, גוש/חלקה 30282/13, עמוד 15
3. יהודה פלד, ירושלים, 29.6.2026, גוש/חלקה 30244/133, עמוד 11
4. דוד דדון, ירושלים (עיסאוויה), 21.7.2021, עמוד 17
5. ברק שוורצברד, מבוא העמקים, 3.12.2025, גוש/חלקה 17525/26, עמוד 18
6. ניקי פרימו, ירושלים, 22.5.2017, גוש/חלקה 30552/33, עמוד 10
7. נאוה סירקיס, ירושלים, 27.6.2016, גוש 30787, עמוד 13
8. שלומי יפה, ירושלים, 27.3.2025, גוש/חלקה 30184/157, עמוד 16
9. אורית גלן, מטה יהודה, 17.3.2026, גוש/חלקה 30780/38, עמוד 29 בקובץ
10. עומר סרחאן, מורדות הכרמל, 7.4.2025, גוש/חלקה 11145/188, עמוד 34
11. צפנת עשוש, הכרעה בהשגה על שומת רמ"י, ירושלים, 27.2.2025, גוש/חלקה 30399/36, עמוד 16
12. ועדת ההשגות, ירושלים, 17.5.2026, גוש/חלקה 3099/50, עמוד 24
13. אלדד חימי, ירושלים, 19.4.2022, גוש/חלקה 30548/52, עמוד 37
14. תמיר שדה, נתניה, 13.5.2015, גוש/חלקה 8260/52, עמוד 13
15. עומר סרחאן, נתניה, 2.2.2023, גוש/חלקה 8260/112, עמודים 20 ו-29
16. אוולין דודזון שמאמה, מבוא העמקים, 12.4.2026, גוש/חלקה 17524/63, עמוד 42
17. מרדכי דדון, תל אביב-יפו, 27.1.2026, גוש/חלקה 6991/41, עמוד 36
18. יצחק ברמן, נתניה, 16.2.2017, גוש/חלקה 8236/203, עמודים 11 ו-12
19. דנה שיחור, פתח תקווה, 30.1.2024, גוש/חלקה 6194/25, עמוד 22
20. דוד דדון, ועדה מקומית שרונים, 25.8.2026, גוש/חלקה 7937/76, עמוד 34
21. בועז קוט, ירוחם, 30.1.2025, גוש/חלקה 39073/7, עמודים 7 ו-8
22. לילך בן פורת, נהריה, 11.1.2024, גוש/חלקה 18206/54, עמוד 10

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.