מה מקדם גלריה נמוכה או לא תקנית?

מקדם גלריה הוא החלק משווי מטר בקומת הקרקע שמייחסים למטר של גלריה. גלריה, או יציע, היא קומת ביניים פנימית בתוך חלל גבוה, בדרך כלל בחנות או באולם תעשייה. מה מקדם הגלריה כשהיא נמוכה מהתקן, או כשהיא מנמיכה את החנות שמתחתיה?

התשובה הקצרה. ב-9 מתוך 12 הכרעות שקראנו על גלריה נמוכה, השמאי המכריע קבע מקדם בין 0.3 ל-0.4 משווי קומת הקרקע. גלריה בגובה 2.40 מ' ומעלה קיבלה בין 0.5 ל-0.7.

בסקר דלפי 2020 (סקר של לשכת שמאי המקרקעין, שבו שמאים עונים על שאלות שווי) החציון לגלריה תקנית הוא 50% במסחר ו-40% בתעשייה. ההבדל הגדול בין התיקים הוא השטח שמתחת לגלריה: יש שמאים שמכניסים את הפגיעה בו למקדם אחד, ויש שמפחיתים אותו בנפרד.

גלריה נמוכה או עם הפסד גובה: בין 0.3 ל-0.4 ב-9 מתוך 12 הכרעות. בשאר: 0.2, 0.25 ו-0.5.
השטח שמתחת לגלריה, כשמפחיתים אותו בנפרד: בין 0.7 ל-0.9, לפי הגובה שנשאר.
גלריה בגובה מלא: 0.5 בשתי חנויות בירושלים. 0.7 בכפר סבא ובראשון לציון.
בהשגות על שומות רמ"י: בין 0.4 ל-0.7 ב-5 הכרעות, לפי השימוש.

0.3 עד 0.4מקדם הגלריה הנמוכה ב-9 מתוך 12 הכרעות שקראנו

50%חציון סקר דלפי 2020 לגלריה תקנית במסחר. בתעשייה: 40%

0.7 עד 0.9השטח שמתחת לגלריה, כשהשמאי הפחית אותו בנפרד

מה נחשב גלריה תקנית, ולמה זה משנה את מקדם הגלריה?

לפי תקנות התכנון והבנייה, גובה יציע לא יפחת מ-2.20 מ'. גם החלל שבין היציע לרצפה שמתחתיו צריך להיות לפחות 2.20 מ'. נורית ג'רבי בפתח תקווה (2016) ויצחק ברמן בחולון (2014) ציטטו את הסף הזה.

בראשון לציון יש עוד סף. לפי תכנית רצ/1/1/יג, גלריה שגובהה מעל 2.20 מ' נחשבת שטח עיקרי. גלריה נמוכה יותר נחשבת שטח שירות, כלומר שטח נלווה כמו מחסן או מדרגות. אלי כהן (2020) ולבנה אשד (2011) הסתמכו על הסף הזה.

לגלריה תקנית יש נקודת ייחוס. בסקר דלפי 2020 נשאלו שמאים על גלריה "בהתאם לתקן". במסחר החציון היה 50% משווי קומת הקרקע, ובתעשייה 40%.

הדף מקדם גלריה במכריע מרכז את ההכרעות על גלריה בכלל. המאמר הזה עוסק בגלריה שאינה בגובה מלא.

מה מקדם גלריה נמוכה, לפי השמאים המכריעים?

קראנו 12 הכרעות על גלריה נמוכה מהתקן, או על גלריה שמנמיכה את הקומה שמתחתיה. כולן בנכסי מסחר ותעשייה. בתשע מהן השמאי קבע מקדם אחד לגלריה, בלי הפחתה נפרדת לשטח שמתחת.

שש מהן בראשון לציון, לפי תכנית רצ/1/1/יג:

גלריה של כ-2.1 מ', שטח שירות. לבנה אשד (2011) קבעה 0.35. שמאי המבקשת (בדרך כלל בעל הנכס) טען ל-0.2, ושמאית הוועדה ל-0.66.
גלריה של 2.1 מ' מעל 2.4 מ'. בצלאל קציר (2016) קבע 0.35, בגלל הפסד הגובה בקומה שמתחת. שמאי הוועדה טען ל-0.4.
גלריה עד 2.2 מ' באולם של 5.1 מ'. אוולין דודזון שמאמה (2025) קבעה 0.3. היא כתבה: "המקדם לקומת הגלריה המהווה למעשה שטח נוסף מגלם את הפגיעה בגובה הקומה העיקרי".
גלריות בקומת קרקע של 5 עד 6 מ'. גיל הרצברג (2023) קבע 0.3: מקדם 0.5 לגלריות, כפול 0.6 להפסד גובה.
גלריה בקומת קרקע מסחרית. שמואל רוזנברג (2012) נתן 0.5 לגלריה, והוריד 0.2 בגלל הגובה הנמוך מתחתיה. התוצאה: 0.3 נטו.
גלריה של 2.2 מ' בחלל של 4.76 מ'. גיא צדיק (2026) קבע כ-0.2. מתחת לגלריה נשארים כ-2.4 מ', והוא ציין פגיעה מהותית בגובה קומת הקרקע.

דודזון שמאמה צירפה להכרעה שלה טבלה של 9 הכרעות קודמות באזור. בחמש מהן מקדם הגלריה היה 0.3, ובארבע 0.4.

שלוש הכרעות מחוץ לראשון לציון:

גלריה של 1.80 מ' מעל 3.00 מ'. נורית ג'רבי בפתח תקווה (2016) קיבלה 40% משווי קומת הקרקע, כעמדת שמאי המבקשת. שמאי הוועדה טען ל-66%.
גלריות אחסנה בחנויות של כ-4.75 מ'. יעקב פז בגני תקווה (2023) קבע 0.25. בעבר הוא קבע 0.4 לגלריה בקומה בגובה עד 6 מ'. לדבריו, המקדם הנמוך "מגלם את אובדן הגובה בקומת המסחר".
גלריה במסחר ובמלאכה. ערן ירקוני בתל אביב (2025) קבע 0.50, לפני אישור השימוש החדש ואחריו. המבקשים טענו שהגלריה נמוכה מ-2.50 מ', ושמאית הוועדה טענה ל-1.00.

איך מחשבים את הפגיעה בשטח שמתחת לגלריה?

כשהגלריה מנמיכה את החנות, גם המטרים שמתחתיה שווים פחות. בשלוש מ-12 ההכרעות השמאי נתן מקדם לגלריה, והפחית בנפרד את השטח שמתחת:

יצחק ברמן, חולון (2014). גלריה של 2.25 מ', ומתחתיה 2.10 מ' בפועל. הגלריה קיבלה 45% משווי קומת הקרקע, ועוד הפחתה של 12.5% בגלל קורות וספרינקלרים נמוכים. כלומר כ-0.4. השטח שמתחת קיבל 70%.
מרדכי דיאמנט, חולון (2011). גלריה של 2.32 מ' מעל 2.30 מ'. הגלריה קיבלה 0.35 כפול 0.95 לגובה, והשטח שמתחת 0.70.
אורית גלן, ראשון לציון (2021). גלריה של 1.8 מ', ומתחתיה 2.35 מ'. הגלריה קיבלה 0.3, והשטח שמתחת 0.9.

אצל ברמן השווי בגלריה יצא 950 ₪ למ"ר, מול 2,400 ₪ בקומת הקרקע. התוספת נטו מהגלריה הייתה 230 ₪ למ"ר. לדבריו, זה "מעט פחות מ- 10% משווי האולם ללא גלריה".

שתי השיטות לא מצטברות. דודזון שמאמה (2025) דחתה את עמדת שמאי המבקש, שביקש 0.3 לגלריה ועוד 0.7 לשטח שמתחת. כשמשווים מספרים בין תיקים, צריך לבדוק אם השטח שמתחת כבר הופחת.

יש גם מקרה הפוך. עומר סרחאן בחיפה (2019) עסק בגלריה שנבנתה מעל מטבח ושירותים. הוא קיבל את עמדת שמאית הוועדה, שלפיה "להקטנת הגובה אין השפעה על שווי המקרקעין".

כמה שווה גלריה בגובה מלא?

אותה החלטה, שני גבהים. ארז כהן בירושלים (2023) ניתח עסקה בחנות סמוכה עם גלריה של 2.20 מ', ושקלל אותה ב-0.40. לגלריה של 2.50 מ' בנכס עצמו נתן 0.50, ולשטח שמתחתיה 0.85.
גלריה של 2.40 מ' בחנות. מישל אשור בירושלים (2024) קבע 0.5. השטח שמתחת, בגובה 2.70 מ', קיבל 1. שמאית הוועדה טענה ל-0.4, ושמאי המבקשת ל-0.51.
גלריה של 2.61 מ'. גבע בלטר בכפר סבא (2017) קבעה 0.7 לגלריה. החנות שמתחתיה ירדה מ-5.33 מ' ל-2.52 מ', וקיבלה 0.9.
גלריה של כ-2.40 מ', שטח עיקרי. אלי כהן בראשון לציון (2020) חישב אותה כשטח עיקרי, במקדם שווי 0.7. שטח עיקרי רגיל באותה קומה קיבל 0.8.

אצל אלי כהן גם הגלריה וגם השטח העיקרי הוכפלו במקדם קומה 0.5. ההשוואה ביניהם היא 0.7 מול 0.8.

מה מקדם הגלריה בהשגה על שומת רמ"י?

גם בשומות של רשות מקרקעי ישראל לנכסי תעשייה יש מחלוקת על הגלריה. ההכרעות כאן ניתנו בהשגה ראשונה (הדרג הראשון שבו מערערים על שומת רמ"י) או בוועדת ההשגות (הדרג השני). חלקן עוסקות בדמי שימוש, כלומר תשלום לרמ"י על שימוש בנכס שלא לפי החוזה.

נתניה, ועדת ההשגות (2021). הוועדה קיבלה את טענת המשיג וקבעה 0.45, גם למסחר וגם לתעשייה. הגלריה שימשה למשרדים ולאחסנה.
רעננה, השגה ראשונה (2026). שגיא דגבר קבע 0.6 לאחסנה בגלריה, למסחר ולתעשייה. הוא דחה את טענת המשיג ל-0.4.
רמת השרון, השגה ראשונה (2026). השמאי אימץ 0.4, כמקדם של שמאי המשיגה, ומצא אותו "סביר ומקובל".
אור יהודה, השגה ראשונה (2025). יוסף מגן שקלל יציע של 433 מ"ר ב-0.7 בחלופת התעשייה. בחלופת המסחר אותו יציע קיבל 0.5.
קרית עקרון, ועדת ההשגות (2021). היציע קיבל 0.60 בחלופת התעשייה, ו-0.5 בחלופת המסחר.

בהכרעות שקראנו לא מצאנו גלריה בלי היתר שקיבלה מקדם שונה מגלריה בהיתר. השמאים שקללו את הגלריה לפי השטח שקיים בפועל.

מה קבעו השמאים המכריעים, במספרים?

שמאי, מקום ושנה	גובה הגלריה / מתחתיה	מקדם הגלריה	השטח שמתחת
לבנה אשד, ראשון לציון, 2011	כ-2.1 מ', שטח שירות	0.35	בתוך המקדם
בצלאל קציר, ראשון לציון, 2016	2.1 מ' / 2.4 מ'	0.35	בתוך המקדם
אוולין דודזון שמאמה, ראשון לציון, 2025	עד 2.2 מ', אולם של 5.1 מ'	0.3	בתוך המקדם
גיל הרצברג, ראשון לציון, 2023	קומת קרקע של 5 עד 6 מ'	0.5 כפול 0.6 = 0.3	בתוך המקדם
שמואל רוזנברג, ראשון לציון, 2012	שטח נמוך מתחת לגלריה	0.5 פחות 0.2 = 0.3	בתוך המקדם
גיא צדיק, ראשון לציון, 2026	2.2 מ' / כ-2.4 מ'	כ-0.2	בתוך המקדם
נורית ג'רבי, פתח תקווה, 2016	1.80 מ' / 3.00 מ'	40%	בתוך המקדם
יעקב פז, גני תקווה, 2023	חנויות של כ-4.75 מ'	0.25	בתוך המקדם
ערן ירקוני, תל אביב, 2025	מתחת ל-2.50 מ', לטענת המבקשים	0.50	לא הופחת
יצחק ברמן, חולון, 2014	2.25 מ' / 2.10 מ'	45%, פחות 12.5%	70%
מרדכי דיאמנט, חולון, 2011	2.32 מ' / 2.30 מ'	0.35 כפול 0.95	0.70
אורית גלן, ראשון לציון, 2021	1.8 מ' / 2.35 מ'	0.3	0.9
ארז כהן, ירושלים, 2023	2.50 מ' / 2.50 מ' (ובעסקה: 2.20 מ')	0.50 (בעסקה: 0.40)	0.85 (בעסקה: 0.90)
מישל אשור, ירושלים, 2024	2.40 מ' / 2.70 מ'	0.5	1
גבע בלטר, כפר סבא, 2017	2.61 מ' / 2.52 מ'	0.7	0.9
אלי כהן, ראשון לציון, 2020	כ-2.40 מ', שטח עיקרי	0.7 (שטח עיקרי: 0.8)	לא צוין

זה מבחר שקראנו בעמוד ההכרעה, לא כל ההחלטות בנושא. הביטוי "מקדם גלריה" מופיע ב-607 החלטות במאגר, והביטוי "גובה הגלריה" ב-123 החלטות של שמאים מכריעים.

מה לבדוק בתיק שלך

מדדו את הגובה נטו, מעל הגלריה ומתחתיה. הסף בתקנות הוא 2.20 מ' לכל אחד מהם. ברמן הפחית את השטח שמתחת כי נשארו בו 2.10 מ' בלבד.
בדקו איך התכנית מסווגת את הגלריה. בראשון לציון, גלריה מתחת ל-2.20 מ' היא שטח שירות. מעל זה היא שטח עיקרי, ואלי כהן נתן לה 0.7.
ודאו שהפגיעה בשטח שמתחת לא נספרת פעמיים. מקדם משוקלל של 0.3 כבר כולל אותה. דודזון שמאמה דחתה הפחתה נוספת של 0.7.
בדקו מה יש מתחת לגלריה. מעל מטבח ושירותים, סרחאן לא הפחית דבר בגלל הגובה.
חפשו נקודות נמוכות בגלריה. קורות וספרינקלרים הורידו אצל ברמן עוד 12.5%.
בשומת רמ"י, בדקו לאיזה שימוש מחושבת הגלריה. באור יהודה (2025) אותו יציע קיבל 0.7 בתעשייה ו-0.5 במסחר.

על מחסן ואחסנה: מקדם מחסן. על חצר צרה או מעל חניון: מקדם חצר. על עליית גג בבית מגורים: מקדם עליית גג.

על גלריה שנבנתה בלי היתר: בנייה בלי היתר והיטל השבחה. על השגות על שומות רמ"י: השגה על דמי היתר לרמ"י. על היטל השבחה בכלל: מה זה היטל השבחה. לחיפוש הכרעות לפי גוש, שמאי או תכנית: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

מה מקדם גלריה תקנית?

בסקר דלפי 2020 החציון היה 50% משווי קומת הקרקע במסחר, ו-40% בתעשייה. בהכרעות שקראנו, גלריה של 2.40 עד 2.50 מ' קיבלה 0.5 בשתי חנויות בירושלים. גלריה של 2.61 מ' בכפר סבא קיבלה 0.7.

מה מקדם גלריה נמוכה מ-2.20 מ'?

בהכרעות שקראנו, בין 0.3 ל-0.4 ב-9 מתוך 12. הנמוכים ביותר היו כ-0.2 (גיא צדיק, ראשון לציון, 2026) ו-0.25 (יעקב פז, גני תקווה, 2023).

האם מפחיתים גם את השטח שמתחת לגלריה?

לפעמים. ברמן, דיאמנט וגלן נתנו לשטח שמתחת בין 0.7 ל-0.9. רוב השמאים בראשון לציון הכניסו את הפגיעה למקדם הגלריה עצמו, ולא הפחיתו פעמיים.

מקורות

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.

הכרעות חדשות של שמאים מכריעים, בדקה קריאה

מה מקדם גלריה כשהגלריה נמוכה מהתקן?