מה מקדם עליית גג בתל אביב ומחוצה לה?

בבית צמוד קרקע עם גג רעפים, התכנית מתירה לבנות עליית גג בחלל שמתחת לגג. הוועדה המקומית דורשת היטל השבחה על הזכות הזו. כמה שווה מטר בעליית הגג, ביחס למטר רגיל בבית? זו השאלה שמקדם עליית גג עונה עליה.

• תל אביב, תכנית ג': יהודה פלד (2026), אלדד חיימי (2026), חגית רבינסון (2025) ושלומי יפה (2024) קבעו 0.7.
• החריג העקבי: ארז כהן קבע 0.75 בתל אביב ב-2019, ב-2023 וב-2024, ובבית שמש ב-2023.
• תכנית ג1: בועז ברזילי (2023) קבע 0.75, כי ג1 הגביהה את הגג במטר.
• מחוץ לתל אביב: 0.75 בגזר (2026) ו-0.7 בעמק חפר (2025).

מה זה מקדם עליית גג, ולמה הוא קטן מ-1?

עליית גג היא חלל מגורים תחת גג משופע. התקרה נמוכה בחלק מהחדר, והגישה היא בקומה העליונה. לכן מטר בעליית גג שווה פחות ממטר רגיל בבית.

המקדם מתרגם את שטח עליית הגג למטרים של שטח רגיל. מקדם 0.7 פירושו שמטר בעליית הגג שווה 70% ממטר רגיל.

לפני המקדם צריך לדעת כמה מטרים יש. בתל אביב השמאים מחשבים את השטח כאחוז מהקומה שמתחת. לפי תכנית ג' השטח בהכרעות שקראנו היה 40% מהקומה העליונה. כך חישבו פלד (2026), יפה (2024) ורבינסון (2025).

לפי תכנית ג1 הצדדים אצל ברזילי (2023) הסכימו על 90% מהקומה העליונה. ג1 הגביהה את רום הגג, כלומר את הנקודה הגבוהה של הגג, מ-6 ל-7 מ'.

מה מקדם עליית גג בתל אביב?

קראנו 9 הכרעות מתל אביב על עליית גג לפי תכנית ג'. ב-5 מהן המקדם היה 0.7, וב-4 היה 0.75. אלה חמש ההכרעות שבהן נקבע 0.7:

• פלד, 2026 (גוש 6638). שמאי הוועדה טען 0.75, ושמאית המבקשת טענה 0.7. פלד קבע 0.7, "בדומה להחלטותיי".
• רבינסון, 2025 (גוש 6772). קיבלה 0.7 מוסכם. היא הביאה טבלה של 7 שמאים מכריעים בשכונה, וכולם קבעו 0.7.
• יפה, 2024 (גוש 6636). הכניס לתחשיב 0.7 על שטח של 40% מהקומה העליונה.
• ברזילי, 2023 (גוש 6627). לפי תכנית ג' קיבל את 0.7 שהצדדים הסכימו עליו.
• חיימי, 2026 (גוש 6213). כתב שמקדם 0.7 לשטח שמעל 1.8 מ' מגלם גם את השטח הנמוך.

רבינסון נימקה את 0.7 בכך שהוא "תואם את מרבית החלטות השמאים המכריעים בשכונה". בטבלה שלה מופיעים אבישי זיו, משה נדם, מנחם מלוכנא, ארז כהן, גבע בלטר, שלומי יפה ומוטי דדון.

מי קבע 0.75, ולמה?

ארז כהן הוא החריג הבולט. בשתי החלטות בתל אביב שני הצדדים הסכימו על 0.70, והוא קבע 0.75.

• תל אביב, 2019 (גוש 6792). "הצדדים מסכימים כי מקדם השווי לעליית הגג הינו 0.70. בהתאם להכרעות קודמות שלי, הובא בחשבון מקדם שווי 0.75 לעליית הגג".
• תל אביב, 2023 (גוש 6638). שמאי הצדדים הביאו 0.70. כהן קבע 0.75 "בהתאם להכרעותי בשומות קודמות".
• תל אביב, 2024 (גוש 6110). קבע 0.75, והסביר שהמקדם מגלם את הגובה, את הקומה ואת שטחי האחסנה הנמוכים.

היה גם מקרה הפוך. ברמת השרון (2022) הצדדים הסכימו על 0.70 שמגלם גם שוליות. שוליות היא הפחתה לשטח נוסף, כי כל מטר נוסף שווה פחות. כהן כתב שבהכרעות קודמות שלו נקבע 0.75, אבל קיבל כאן את 0.70.

מרדכי דדון בתל אביב (2020) קבע 0.75 לחלל הגג. לפי ההחלטה, המקדם משקף שם את השוליות ואת המיקום בקומה שלישית.

האם תכנית ג1 משנה את מקדם עליית הגג?

לפעמים. ברזילי (2023) קבע 0.7 לתכנית ג' ו-0.75 לתכנית ג1 באותה החלטה. הצדדים הביאו 0.7 לשתי התכניות.

מקדם חלל גג שהביאו השמאים בחשבון בתוכנית "ג" הוא 0.7 לרום גג של 6 מ'. את אותו המקדם הביאו השמאים בחשבון לרום גג של 7 מ'. להערכתי המקדם אמור לשקף את הגבהת הגג

על הזכויות שתכנית ג1 נתנה על הגג, ובעיקר על חדר היציאה לגג בבית משותף, יש מאמר נפרד: תוספת בניה על הגג לפי ג1.

מה עושים עם החלק שגובהו מתחת ל-1.80 מ'?

בעליית גג משופעת חלק מהרצפה נמצא מתחת לגובה של 1.80 מ'. בהכרעות שקראנו מצאנו שלוש דרכים לטפל בו.

• המקדם כבר מגלם אותו. מודדים רק את השטח שמעל 1.80 מ', ונותנים לו מקדם אחד. כך קבעו כהן (2024), חיימי (2026) ורמה מאור (2026). כהן דחה טענה של המבקש למקדם 0.2 לשטחים הנמוכים.
• מקדם נפרד לשטח הנמוך. דדון (2020) נתן 0.3 ל-60% מהחלל שמעבר לשטח המדוד. מישל אשור במודיעין (2025) קיבל מקדמים מוסכמים: 25% לשטח שמתחת ל-1.80 מ', ו-60% לשטח עד 2.2 מ'.
• טבלת גבהים מלאה. בבית שמש (2023) הצדדים הסכימו על מקדם לכל גובה: 0.3 מתחת ל-1.8 מ', 0.6 עד 2.2 מ', 0.8 עד 2.5 מ', ו-1 מעל. כהן לא קיבל את הטבלה.

כך כתב כהן בבית שמש:

בשומות המכריעות שלי בהן קיימת עליית גג, מובא בחשבון שווי רק לשטח העולה על 1.80 מ' ולשטח זה ניתן מקדם אחיד של 0.75

ודדון כתב בתל אביב את העמדה ההפוכה:

גם השטח שהינו מתחת ל-1.8 מ' אשר איננו נכלל בזכויות הבניה יש להביאו לידי ביטוי שמאי-כלכלי

חלל נמוך מאוד יכול לקבל אפס. ברמת השרון (2022) הגובה המרבי של החלל היה כ-75 ס"מ, לפי שמאי הוועדה. המבקשות טענו למקדם 0.35 כאחסנה. כהן בדק את החתך בהיתר, וקבע שלפני התכנית אי אפשר היה להשתמש בחלל.

מה נקבע מחוץ לתל אביב?

• גזר, 2026. רמה מאור קבעה 0.75 ושוליות 0.8, כי במושב לא נראה ביקוש גבוה לעליות גג. היא ציינה שבמושב נקבעו בעבר 0.85 (יגאל יוסף) ו-0.75 (ארז כהן).
• עמק חפר, 2025. נתלי הוכטייל קבעה 0.7. שמאי הוועדה טען שאין להפחית בכלל, כי נמדד רק השטח שמעל 1.8 מ'.
• בית שמש, 2023. כהן קבע 0.75 אחיד לשטח שמעל 1.80 מ'.
• מודיעין, 2025. אשור קיבל מקדמים מוסכמים לפי גובה, ובנוסף שוליות 0.8 לתוספת.

הוכטייל נשענה על סקר דלפי (סקר של לשכת שמאי המקרקעין, שבו שמאים עונים על שאלות שווי) מפברואר 2017. לשאלה על חלל רעפים יצא ממוצע של 67%, חציון של 70% ושכיח של 70%.

מה קבעו השמאים המכריעים, במספרים?

מה לבדוק בתיק שלך

1. בדקו מי השמאי המכריע. ארז כהן קבע 0.75 ב-4 מתוך 5 ההכרעות שלו שקראנו. רוב האחרים בתל אביב קבעו 0.7.
2. בדקו איזו תכנית חלה. לפי ג1 הגג גבוה יותר, וברזילי נתן לכך 0.75.
3. בדקו איך נמדד השטח. אם נמדד רק השטח שמעל 1.80 מ', טענה למקדם נוסף לשטח הנמוך נדחתה ברוב ההכרעות שקראנו.
4. בדקו את החתך בהיתר. חלל בגובה של עשרות סנטימטרים יכול לקבל אפס.
5. בדקו אם המקדם כבר כולל שוליות. כהן לא הוסיף שוליות כשהצדדים הסכימו על 0.70 שמגלם אותה.
6. אספו הכרעות מהשכונה. רבינסון ופלד נשענו על טבלה של הכרעות קודמות ברחובות סמוכים.

על מרפסת הגג שליד עליית הגג: מקדם מרפסת גג. על כמה היטל משלמים על חדר או קומה על הגג: היטל השבחה על תוספת בניה על הגג. על כל המקדמים לרכיבי נכס בטבלה אחת: כמה שווה מ"ר של מרתף, מרפסת גג או חצר. על הוועדה בתל אביב: הכרעות מול הוועדה המקומית תל אביב-יפו. לחיפוש הכרעות לפי גוש, שמאי או תכנית: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

מה מקדם עליית גג המקובל בתל אביב?

לפי תכנית ג', 5 מתוך 9 ההכרעות שקראנו מתל אביב קבעו 0.7, ו-4 קבעו 0.75. בטבלה של רבינסון (2025) קבעו 0.7 כל 7 השמאים המכריעים בשכונה. שלוש מההכרעות של 0.75 הן של ארז כהן.

האם החלק שמתחת ל-1.80 מ' מקבל שווי?

ברוב ההכרעות שקראנו הוא לא נמדד, והמקדם של השטח הגבוה מגלם אותו. דדון (2020) נתן לו 0.3, ובמודיעין (2025) הוסכם על 25%.

האם הסכמה של שני הצדדים על המקדם מחייבת את השמאי המכריע?

לא. ארז כהן קבע 0.75 ב-2019 וב-2023, למרות ששני הצדדים הסכימו על 0.70. ברזילי קבע 0.75 לג1, אף שהצדדים הביאו 0.7.

איך נכתב המאמר. קראנו את עמוד ההכרעה ב-14 החלטות של שמאים מכריעים, מ-2019 עד 2026. זה מבחר, ולא ספירה של כל ההחלטות על עליית גג. ספרנו רק מה שהשמאי קבע, ולא מה שהצדדים טענו.

את ההחלטות שבטבלה של רבינסון ואת ההחלטות שמאור הזכירה בגזר לא קראנו בעצמנו. הבאנו אותן כפי שצוטטו בהחלטה. אצל אשור, המקדמים לפי גובה מופיעים בשומת הוועדה, והשמאי קיבל את "מקדמי השווי המוסכמים על שמאי הצדדים".

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים.

מקורות

1. יהודה פלד, תל אביב-יפו, 29.6.2026, גוש/חלקה 6638/120, עמודים 16 עד 17
2. אלדד חיימי, תל אביב-יפו, 6.2.2026, גוש/חלקה 6213/1068, עמוד 13
3. חגית רבינסון, תל אביב-יפו, 1.9.2025, גוש/חלקה 6772/25, עמוד 16
4. שלומי יפה, תל אביב-יפו, 29.5.2024, גוש/חלקה 6636/393, עמוד 25
5. ארז כהן, תל אביב-יפו, 27.8.2024, גוש/חלקה 6110/122, עמוד 13
6. בועז ברזילי, תל אביב-יפו, 11.7.2023, גוש/חלקה 6627/279, עמודים 31 ו-35
7. ארז כהן, תל אביב-יפו, 14.5.2023, גוש/חלקה 6638/523, עמוד 18
8. מרדכי דדון, תל אביב-יפו, 23.12.2020, גוש/חלקה 6110/117, עמודים 25 עד 28
9. ארז כהן, תל אביב-יפו, 12.11.2019, גוש/חלקה 6792/9, עמוד 15
10. רמה מאור, גזר, 18.3.2026, גוש/חלקה 4774/40, עמוד 26
11. נתלי הוכטייל, עמק חפר, 29.12.2025, גוש/חלקה 8302/42, עמוד 22
12. מישל אשור, מודיעין-מכבים-רעות, 17.7.2025, גוש/חלקה 5816/59, עמודים 10 ו-15
13. ארז כהן, בית שמש, 6.3.2023, גוש/חלקה 5380/38, עמודים 8 ו-14
14. ארז כהן, רמת השרון, 25.4.2022, גוש/חלקה 6551/321, עמוד 17

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.