ראשי · שומות IFRS · שיעורי היוון לפי ייעוד
שיעורי היוון לפי ייעודמה קבעו שמאים בהערכות שווי של נדל"ן להשקעה, 2025 ואילך
החציון וטווח הביניים של שיעורי ההיוון שקבעו שמאים לנכסים של חברות ציבוריות, לפי ייעוד. לכל נכס נספרת השומה האחרונה שלו בלבד, כדי שנכס שמוערך כל רבעון לא ייספר כמה פעמים.
מקור: הערכות שווי שחברות ציבוריות צירפו לדוחות שלהן במאיה (IFRS 13, IAS 40), בעיבוד מכריע. החציונים בשתי ספרות אחרי הנקודה. איך חישבנו.
החציון לפי ייעוד
| ייעוד ומדגם | חציון | טווח הביניים |
|---|---|---|
| משרדים34 נכסים, 28 חברות | 6.72% | 6.21% עד 7.00% |
| מסחר94 נכסים, 46 חברות | 6.75% | 6.60% עד 7.00% |
| תעשייה22 נכסים, 12 חברות | 6.76% | 6.50% עד 7.00% |
| לוגיסטיקה13 נכסים, 10 חברות | 6.35% | 6.25% עד 6.75% |
| מלונאות9 נכסים, 8 חברות (מדגם קטן) | 7.00% | 7.00% עד 7.75% |
| דיור מוגן17 נכסים, 6 חברות | 7.25% | 7.25% עד 7.25% |
| מגורים להשכרה6 נכסים, 6 חברות (מדגם קטן) | 5.50% | 4.24% עד 5.86% |
| תחנות דלק8 נכסים, 7 חברות (מדגם קטן) | 7.38% | 7.19% עד 8.21% |
העמודות מתחילות באפס. ההבדלים בין הייעודים הם עשיריות האחוז, ולכן כדאי לקרוא גם את הטבלה.
על מה מחושב שיעור ההיוון
שיעור ההיוון הוא היחס בין ההכנסה השנתית שהשמאי היוון לבין השווי שקבע לאותו רכיב. ברוב השומות ההכנסה היא דמי השכירות השנתיים נטו (NOI) של השטחים המושכרים, לפי החוזים, ולשטחים פנויים דמי שכירות ראויים שהשמאי הניח. לא בכל שומה נאמר במפורש אם ההכנסה ברוטו או נטו, ולכן החישוב לא מבחין ביניהן.
בתוך אותה שומה, השמאים קבעו לשטח פנוי שיעור גבוה יותר מאשר לשטח מושכר. מסחר: חציון של 0.61 נקודת אחוז (142 שומות). משרדים: חציון של 0.50 נקודת אחוז (63 שומות). תעשייה: חציון של 1.00 נקודת אחוז אחת (22 שומות).
עמוד לכל ייעוד
לשם השוואה: 2023 ואילך
אותה טבלה עם מועד קובע מינואר 2023, למדגם גדול יותר.
| ייעוד ומדגם | חציון | טווח הביניים |
|---|---|---|
| משרדים52 נכסים, 35 חברות | 6.83% | 6.41% עד 7.03% |
| מסחר127 נכסים, 53 חברות | 6.75% | 6.58% עד 7.06% |
| תעשייה37 נכסים, 19 חברות | 6.92% | 6.50% עד 7.10% |
| לוגיסטיקה22 נכסים, 12 חברות | 6.45% | 6.25% עד 6.89% |
| מלונאות12 נכסים, 11 חברות | 7.45% | 7.00% עד 7.79% |
| דיור מוגן19 נכסים, 7 חברות | 7.25% | 7.25% עד 7.38% |
| מגורים להשכרה12 נכסים, 9 חברות | 5.25% | 5.00% עד 5.93% |
| תחנות דלק11 נכסים, 9 חברות | 7.50% | 7.12% עד 8.25% |
שאלות נפוצות
מה שיעור ההיוון המקובל למשרדים?
בשומות IFRS עם מועד קובע מינואר 2025, החציון של שיעור ההיוון למשרדים היה 6.72%, ומחצית מהנכסים היו בטווח 6.21% עד 7.00% (34 נכסים, 28 חברות). זה מה שקבעו שמאים לנכסים של חברות ציבוריות; נכס מסוים יכול להיות מחוץ לטווח.
מה שיעור ההיוון המקובל לנכס מסחרי?
בשומות IFRS עם מועד קובע מינואר 2025, החציון של שיעור ההיוון לנכסי מסחר היה 6.75%, ומחצית מהנכסים היו בטווח 6.60% עד 7.00% (94 נכסים, 46 חברות). זה מה שקבעו שמאים לנכסים של חברות ציבוריות; נכס מסוים יכול להיות מחוץ לטווח.
מה ההבדל בין שיעור היוון לשיעור ניכיון?
שיעור היוון מחלק הכנסה שנתית מייצגת אחת כדי לקבל שווי (היוון לצמיתות). שיעור ניכיון מנכה תזרים של כמה שנים, שנה אחר שנה, לערך נוכחי (DCF). שיעורי ניכיון לא נכנסו לחישוב כאן.
למה בשומה אחת יש כמה שיעורי היוון?
השמאי מפריד בין רכיבי הכנסה: שטח מושכר לפי חוזה, שטח פנוי, הכנסות מחניה, חשמל וניהול. לשטח פנוי הוא מוסיף לרוב תוספת סיכון. בחישוב כאן נכללו רק השיעורים של השטח העיקרי, ולכל נכס נלקח החציון שלהם.
עוד באתר
- חיפוש בהחלטות שמאי מכריע: שומות מכריעות, השגות וועדת ההשגות, עם ציטוט ועמוד
- מקדמים בשומה: מקדמי חניה, מרתף, גג וקומה כפי שנקבעו בהכרעות
- מכרזי רמ"י: מכרזי קרקע פתוחים וסגורים, עם המחיר שזכה
- נתוני הלמ"ס: מחיר ממוצע לדירה, מדד מחירי הדירות ומחשבון הצמדה
חשוב לדעת
הנתונים לקוחים מהערכות שווי שפורסמו בדוחות של חברות ציבוריות, ואינם תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך.
כל שיעור כאן נקבע על ידי שמאי שהחברה המדווחת הזמינה, לנכס מסוים ולמועד קובע מסוים, לצורך הדוחות הכספיים. זו אינה הכרעה בסכסוך ואינה שומה מכריעה, ושיעור של נכס אחד אינו מתאים בהכרח לנכס אחר. החציונים מחושבים על ידי מכריע מתוך השומות, והנתונים חולצו מקובצי PDF: ייתכנו טעויות חילוץ, והנתון המחייב הוא זה שבשומה עצמה (הקישור בכל שורה).