איך חישבנו את שיעורי ההיווןמה נכנס, מה יצא ולמה

המקור

3,522 הערכות שווי שחברות ציבוריות צירפו לדוחות שלהן במאיה ופורסמו בין 17/09/2008 ל-27/10/2026: 2,856 שומות מלאות ו-666 מכתבי עדכון, של 260 חברות. מכל שומה חולצו הנכסים, השווי ההוגן, שיעורי ההיוון ודמי השכירות, וליד כל שיעור נשמרו העמוד בקובץ והציטוט מהטבלה.

שיעורי ההיוון

• נכנסו 9,421 שורות של שיעור היוון מהשומות. לכל שורה יש עמוד בקובץ במאיה וציטוט מילולי.
• כל שורה סווגה לייעוד לפי מה שהשמאי כתב (משרדים, מסחר, מלון) ולפי סוג הנכס. שורה שהייעוד שלה לא ברור, למשל "שטחים מושכרים" בנכס מעורב, לא נכנסה.
• יצאו הכנסות נלוות: חשמל, ניהול, פדיון, שילוט, אנטנות, חניה ומחסנים בבניין משרדים. השמאים מהוונים אותן בשיעור גבוה יותר, והן אינן השיעור של הנכס.
• יצאו שיעורי ניכיון של תזרים (DCF), דחייה, פיקדונות וקרקע, ותוספות לשיעור.
• יצא כל שיעור מחוץ לטווח 2.00% עד 15.00%: כמעט תמיד שבר בחילוץ (0.5% הוא תוספת, 50% הוא מקדם אחר).
• יצאו נכסים בחו"ל.
• בסך הכל יצאו 4,674 שורות כנלוות או לא ברורות, 2 מחוץ לטווח ו-17 של נכסים בחו"ל.
• כשבשומה יש כמה שיעורים לאותו ייעוד (שטח מושכר ושטח פנוי, מעל 500 מ"ר ועד 500 מ"ר), נלקח החציון שלהם. החציונים מוצגים בשתי ספרות אחרי הנקודה.

שומה אחת לכל נכס

חברה ציבורית מצרפת את השומה של אותו נכס לכל דוח רבעוני, לפעמים כמכתב עדכון שאומר שאין שינוי. בלי טיפול, קניון אחד היה נספר שתים-עשרה פעמים. לכן כל חישוב "עדכני" לוקח את השומה האחרונה של כל נכס, וכל חישוב "לפי שנה" לוקח שומה אחת לכל נכס בשנה. זהות הנכס: החברה, העיר, והגוש או שם הנכס. בסך הכל 2,881 נקודות של נכס, ייעוד ושומה, של 831 נכסים.

המועד הקובע

כל שומה משויכת למועד הקובע שלה. כשהמועד הקובע לא אותר בשומה, היא משויכת לסוף הרבעון שלפני תאריך חוות הדעת (ואם גם הוא חסר, לפני תאריך הפרסום במאיה): שומה לדוח כספי נכתבת ומתפרסמת חודש עד שלושה אחרי המועד הקובע, ולכן שומה שפורסמה במרץ 2025 שויכה ל-31/12/2024. בטבלאות מופיע אז "לא צוין", התאריך המקורי והרבעון שאליו שויכה.

דמי השכירות

נכנסו רק דמי שכירות למ"ר לחודש שהמספר שלהם מופיע בציטוט מהשומה, שנבדק מול טקסט השומה. דמי שכירות שחושבו בחילוץ מהכנסה שנתית ושטח לא נכנסו (1,406 שורות). טווח סביר: 8 עד 600 ₪ למ"ר לחודש.

שווי למ"ר

שווי למ"ר לא מוצג בשלב הזה: בפחות מ-600 נכסים במאגר יש שווי למ"ר מפורש, והוא מחושב פעם על שטח בנוי, פעם על שטח להשכרה ופעם על קרקע. ממוצע שלהם לא היה אומר דבר.

מה מוצג כאן

בעמודים הציבוריים מוצגים סיכומים: חציון, טווח וגודל מדגם, ועד חמש שומות לדוגמה בכל טבלה, עם קישור לעמוד בקובץ במאיה. הרשימה המלאה זמינה למשתמשים רשומים במערכת.

שאלות נפוצות