שווי הוגן לפי IAS 40: איך מחושבמה מראות אלפי הערכות שווי שחברות ציבוריות פרסמו במאיה

מה אומרים התקנים

תקן IAS 40 עוסק בנדל"ן להשקעה: נכס שמחזיקים כדי להשכיר אותו או כדי שיעלה בערכו. החברה יכולה להציג אותו בעלות או בשווי הוגן, וכשהיא בוחרת בשווי הוגן היא מעדכנת אותו בכל דוח. תקן IFRS 13 מגדיר שווי הוגן: המחיר שהיה מתקבל במכירת הנכס בעסקה רגילה בין משתתפים בשוק, במועד המדידה. כשההערכה מהותית, החברה מצרפת את חוות הדעת של השמאי לדוח שמתפרסם במאיה.

בשומות עצמן מופיע גם תקן 17.1 של הוועדה לתקינה שמאית, שקובע את הפירוט המזערי שנדרש בשומה שמצורפת לדוח. במאגר: 2,709 שומות מזכירות את תקן 17.1, 2,446 את IAS 40 ו-1,620 את IFRS 13.

באילו גישות השמאים משתמשים

בשומה אחת יכולות להופיע כמה גישות, למשל היוון הכנסות וגישת ההשוואה לבדיקה, ולכן הסכום גדול מ-100 אחוזים.

• היוון הכנסות: ההכנסה השנתית המייצגת חלקי שיעור ההיוון. הגישה העיקרית לנכס מניב.
• השוואה: עסקאות בנכסים דומים, עם התאמות. נפוצה במגורים, בקרקע ובבדיקת הגישה העיקרית.
• חילוץ (שיורית): שווי הפרויקט הגמור פחות עלויות הבנייה והרווח היזמי. נפוצה בקרקע לייזום.
• תזרים מזומנים מהוון (DCF): ניכיון של תזרים לכמה שנים. נפוץ בדיור מוגן ובנכסים עם חוזים מיוחדים.

דוגמה מתחשיב אמיתי

בשומה של מרכז קניות מודיעין 1, מועד קובע 30/09/2015, השמאי היוון את דמי השכירות מהשטחים מעל 500 מ"ר: הכנסה שנתית של 6,730,380 ₪ בשיעור היוון של 7.75% נותנת 86,843,613 ₪, והשמאי עיגל ל-86,840,000 ₪. כך הוא עשה לכל רכיב בנכס, בשיעור שונה לכל רכיב, וסכם.

שלוש שומות לדוגמה, עם הציטוט

ועוד שלוש שומות עדכניות שבהן השמאי היוון הכנסות, ליד הציטוט מטבלת התחשיב. הציטוט הוא השורה מטבלת התחשיב בשומה, כפי שחולצה מהקובץ (לפעמים בסדר הפוך של מילים ומספרים, כמו בקובץ). הקישור פותח את הקובץ במאיה בעמוד הזה.

שומה מלאה ומכתב עדכון

2,856 מהשומות במאגר הן שומות מלאות ו-666 הן מכתבי עדכון: השמאי בודק מה השתנה מאז השומה הקודמת (חוזים, דמי שכירות, שוק) ומעדכן את השווי, בלי לכתוב את כל השומה מחדש. לכן אותו נכס מופיע במאגר כמה פעמים בשנה, ובחישובים באזור הזה נספרת רק השומה האחרונה שלו.

על מה מחושב שיעור ההיוון

שיעור ההיוון הוא היחס בין ההכנסה השנתית שהשמאי היוון לבין השווי שקבע לאותו רכיב. ברוב השומות ההכנסה היא דמי השכירות השנתיים נטו (NOI) של השטחים המושכרים לפי החוזים, ולשטח פנוי דמי שכירות ראויים שהשמאי הניח. שיעור של 6.5 אחוזים פירושו שווי של בערך פי 15.4 מההכנסה השנתית. בחישובים כאן לא נכללו הכנסות נלוות (חשמל, ניהול, חניה) ושיעורי ניכיון של תזרים. איך חישבנו.

שאלות נפוצות

עוד כתבות

עוד באתר

• חיפוש בהחלטות שמאי מכריע: שומות מכריעות, השגות וועדת ההשגות, עם ציטוט ועמוד
• מקדמים בשומה: מקדמי חניה, מרתף, גג וקומה כפי שנקבעו בהכרעות
• מכרזי רמ"י: מכרזי קרקע פתוחים וסגורים, עם המחיר שזכה
• נתוני הלמ"ס: מחיר ממוצע לדירה, מדד מחירי הדירות ומחשבון הצמדה