ראשי · שומות IFRS · מסחר וקניונים · מה התשואה על נכס מסחרי
מה התשואה על נכס מסחרישיעורי ההיוון שקבעו שמאים לקניונים, למרכזים מסחריים ולחנויות
כשאומרים "התשואה על נכס מסחרי", בשומה מתכוונים לשיעור ההיוון: ההכנסה השנתית נטו חלקי השווי שהשמאי קבע. בשומות IFRS עם מועד קובע מינואר 2025, החציון לנכסי מסחר היה 6.75%, לפי 94 נכסים, 46 חברות.
חציון שיעור ההיוון לנכסי מסחר, מועד קובע מינואר 2025. מחצית מהנכסים בין 6.60% ל-7.00%.
תשואה או שיעור היוון?
שיעור ההיוון בשומה הוא התשואה השנתית שהשמאי הניח: אם נכס מכניס 7 מיליון ₪ נטו בשנה ושיעור ההיוון 7 אחוזים, השמאי יקבע שווי של כ-100 מיליון ₪. זו אינה התשואה שמשקיע קיבל בפועל, שתלויה במחיר שבו קנה, במימון ובשינויים בהכנסה.
לפי סוג הנכס
סוג הנכס כפי שסווג בשומה. מועד קובע מינואר 2025, שומה אחרונה לכל נכס.
| סוג ומדגם | חציון | טווח הביניים |
|---|---|---|
| קניונים ומרכזים מסחריים48 נכסים, 19 חברות | 6.75% | 6.55% עד 7.00% |
| מסחר (חנויות ומבנים מסחריים)9 נכסים, 8 חברות (מדגם קטן) | 6.75% | 6.25% עד 7.00% |
| מסחר בנכס מעורב (עם משרדים או מגורים)37 נכסים, 29 חברות | 6.96% | 6.67% עד 7.25% |
שטח פנוי מקבל שיעור גבוה יותר
ב-142 שומות של נכסי מסחר יש שיעור לשטח מושכר ושיעור לשטח פנוי. ב-138 מהן השיעור לשטח הפנוי גבוה יותר, והחציון של התוספת הוא 0.61 נקודת אחוז. השמאי מגלם כך את הסיכון שהשטח לא יושכר בזמן או בדמי השכירות שהניח.
מגמה
ב-2015 החציון לנכסי מסחר היה 7.85%, וב-2025 6.75%.
שומה אחת לכל נכס בכל שנה, לפי המועד הקובע. הציר האנכי אינו מתחיל באפס. שנה עם פחות מ-3 נכסים לא מוצגת.
לפי מחוז
מועד קובע מינואר 2023.
| מחוז ומדגם | חציון | טווח הביניים |
|---|---|---|
| מחוז תל אביב27 נכסים, 23 חברות | 6.75% | 6.50% עד 7.12% |
| מחוז המרכז36 נכסים, 19 חברות | 6.75% | 6.50% עד 7.02% |
| מחוז ירושלים5 נכסים, 5 חברות (מדגם קטן) | 6.67% | 6.50% עד 7.05% |
| מחוז חיפה15 נכסים, 10 חברות | 6.75% | 6.60% עד 7.12% |
| מחוז הצפון18 נכסים, 8 חברות | 7.00% | 6.75% עד 7.20% |
| מחוז הדרום23 נכסים, 13 חברות | 6.85% | 6.75% עד 7.00% |
שלוש שומות לדוגמה, עם הציטוט
הציטוט הוא השורה מטבלת התחשיב בשומה, כפי שחולצה מהקובץ (לפעמים בסדר הפוך של מילים ומספרים, כמו בקובץ). הקישור פותח את הקובץ במאיה בעמוד הזה.
תל אביב-יפו: פרויקט דיור להשכרה, מגרש 109
מטעם: קונטיניואל-ש · משרד השמאים: בר-לב, תורקישר, רובינזון כלכלה ושמאות מקרקעין · מועד קובע: 30/06/2026
שיעור היוון: 7.25%
השורה בתחשיב: שווי מסחרי בנוי
הובא בחשבון שווי מ״ר בנוי למסחר בגבולות של כ- 45,000 ₪, מגלם דמי שכירות של270 ₪ למ״ר בשיעור היוון של7.25%.
מגדל העמק: מגרשי מסחר 22 ו-23, שכונה מערבית
מטעם: יסודות איתנים · משרד השמאים: ירון ספקטור · מועד קובע: 30/06/2026
שיעור היוון: 7.25%
השורה בתחשיב: בדיקת דמי שכירות למבנה המסחרי הבנוי
בשיעור היוון( ברוטו ממוצע ר״משקף דמי שכירות חודשיים למ )7.25% של₪ 91
מודיעין: ישפרו סנטר מודיעין ב׳
מטעם: ישפרו · משרד השמאים: רביב, קונפורטי שמאים · מועד קובע: 30/06/2026
שיעור היוון: 6.00%
השורה בתחשיב: דמי השכירות בפועל
דמ"ש היוונו בתחשיב לפיכך ... בשיעור היוון לצמיתות בפועל המתקבלים6.0%
על מה מחושב שיעור ההיוון
שיעור ההיוון הוא היחס בין ההכנסה השנתית שהשמאי היוון לבין השווי שקבע לאותו רכיב. ברוב השומות ההכנסה היא דמי השכירות השנתיים נטו (NOI) של השטחים המושכרים לפי החוזים, ולשטח פנוי דמי שכירות ראויים שהשמאי הניח. שיעור של 6.5 אחוזים פירושו שווי של בערך פי 15.4 מההכנסה השנתית. בחישובים כאן לא נכללו הכנסות נלוות (חשמל, ניהול, חניה) ושיעורי ניכיון של תזרים. איך חישבנו.
שאלות נפוצות
מה התשואה המקובלת על נכס מסחרי?
בשומות IFRS של חברות ציבוריות עם מועד קובע מינואר 2025, החציון של שיעור ההיוון לנכסי מסחר היה 6.75%, ומחצית מהנכסים היו בין 6.60% ל-7.00% (94 נכסים). זו התשואה שהשמאים הניחו, לא תשואה בפועל.
האם לקניון שיעור נמוך יותר מחנות?
בשומות האלה החציון לקניונים ולמרכזים מסחריים היה 6.75% (48 נכסים), ולחנויות ומבנים מסחריים 6.75% (9 נכסים, מדגם קטן).
האם אפשר להשתמש בזה כדי לתמחר חנות?
רק כנקודת ייחוס. המידע כאן אינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך.
עוד כתבות
קניונים מול מרכזים פתוחים: מי מקבל שיעור היוון נמוך יותר
קניונים 6.91%, מרכזים פתוחים 6.75%.
עודכן 04/11/2026דמי שכירות למ"ר במסחר ובקניונים
חציון 108 ₪ למ"ר לחודש, לפי מחוז.
עודכן 04/11/2026שיעור היוון למשרדים בתל אביב ב-2025
חציון 6.50% בשומות עם מועד קובע 2025, לפי 9 נכסים.
עודכן 04/11/2026שווי הוגן לפי IAS 40: איך מחושב
הגישות, התקנים ודוגמה מתחשיב אמיתי.
עודכן 04/11/2026עוד באתר
- חיפוש בהחלטות שמאי מכריע: שומות מכריעות, השגות וועדת ההשגות, עם ציטוט ועמוד
- מקדמים בשומה: מקדמי חניה, מרתף, גג וקומה כפי שנקבעו בהכרעות
- מכרזי רמ"י: מכרזי קרקע פתוחים וסגורים, עם המחיר שזכה
- נתוני הלמ"ס: מחיר ממוצע לדירה, מדד מחירי הדירות ומחשבון הצמדה
חשוב לדעת
הנתונים לקוחים מהערכות שווי שפורסמו בדוחות של חברות ציבוריות, ואינם תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך.
כל שיעור כאן נקבע על ידי שמאי שהחברה המדווחת הזמינה, לנכס מסוים ולמועד קובע מסוים, לצורך הדוחות הכספיים. זו אינה הכרעה בסכסוך ואינה שומה מכריעה, ושיעור של נכס אחד אינו מתאים בהכרח לנכס אחר. החציונים מחושבים על ידי מכריע מתוך השומות, והנתונים חולצו מקובצי PDF: ייתכנו טעויות חילוץ, והנתון המחייב הוא זה שבשומה עצמה (הקישור בכל שורה).