מה קורה לשיעור ההיוון אחרי תום החוזהתקופת החוזה, תקופת האופציה והיוון לצמיתות, באותה שומה

למה השיעור עולה אחרי החוזה

בתקופת החוזה ההכנסה ידועה: יש שוכר, דמי שכירות ומועד סיום. אחרי תום החוזה השמאי מניח דמי שכירות ראויים לצמיתות, בלי לדעת מי ישכור ובכמה. את אי הוודאות הזו הוא מגלם בשיעור גבוה יותר. בתקופת אופציה של השוכר הוודאות באמצע, וכך גם התוספת.

איך חישבנו

לקחנו שומות שבהן יש שורה של "תקופת החוזה" (או ההסכם, או השכירות) ושורה של התקופה שאחריה ("לאחר", "מתום", "לצמיתות") או של האופציה, באותו נכס ובאותו ייעוד, וחישבנו את ההפרש.

שלוש שומות לדוגמה, עם הציטוט

השורה של התקופה שאחרי תום החוזה. הציטוט הוא השורה מטבלת התחשיב בשומה, כפי שחולצה מהקובץ. הקישור פותח את הקובץ במאיה בעמוד הזה.

על מה מחושב שיעור ההיוון

שיעור ההיוון הוא היחס בין ההכנסה השנתית שהשמאי היוון לבין השווי שקבע לאותו רכיב. ברוב השומות ההכנסה היא דמי השכירות השנתיים נטו (NOI) של השטחים המושכרים לפי החוזים, ולשטח פנוי דמי שכירות ראויים שהשמאי הניח. שיעור של 6.5 אחוזים פירושו שווי של בערך פי 15.4 מההכנסה השנתית. בחישובים כאן לא נכללו הכנסות נלוות (חשמל, ניהול, חניה) ושיעורי ניכיון של תזרים. איך חישבנו.

שאלות נפוצות

עוד כתבות

עוד באתר

• חיפוש בהחלטות שמאי מכריע: שומות מכריעות, השגות וועדת ההשגות, עם ציטוט ועמוד
• מקדמים בשומה: מקדמי חניה, מרתף, גג וקומה כפי שנקבעו בהכרעות
• מכרזי רמ"י: מכרזי קרקע פתוחים וסגורים, עם המחיר שזכה
• נתוני הלמ"ס: מחיר ממוצע לדירה, מדד מחירי הדירות ומחשבון הצמדה