ראשי · שומות IFRS · איך שמאים מעריכים · שטח פנוי: כמה מוסיפים השמאים לשיעור ההיוון
שטח פנוי: כמה מוסיפים השמאים לשיעור ההיווןהשוואה בתוך אותה שומה: שטח מושכר מול שטח פנוי
כשבשומה יש גם שטח מושכר וגם שטח פנוי, השמאי נותן לשטח הפנוי שיעור היוון גבוה יותר. ב-231 שומות IFRS שבהן יש את שני השיעורים, התוספת החציונית היא 0.60 נקודת אחוז, וב-227 מהן התוספת חיובית.
התוספת החציונית לשיעור ההיוון של שטח פנוי, מעל השיעור של שטח מושכר באותה שומה (231 שומות).
למה מוסיפים
על שטח פנוי אין עדיין חוזה. השמאי מניח דמי שכירות ראויים, אבל לא ידוע מתי השטח יושכר ובאיזה מחיר. את הסיכון הזה הוא מגלם בשיעור גבוה יותר, ולפעמים גם בניכוי של תקופת שיווק.
לפי ייעוד
| ייעוד | תוספת חציונית | שומות עם תוספת |
|---|---|---|
| מסחר142 שומות | 0.61 נקודת אחוז | 138 מתוך 142 |
| משרדים63 שומות | 0.50 נקודת אחוז | 63 מתוך 63 |
| תעשייה22 שומות | 1.00 נקודת אחוז אחת | 22 מתוך 22 |
| לוגיסטיקה3 שומות | 0.75 נקודת אחוז | 3 מתוך 3 |
שלוש שומות לדוגמה, עם הציטוט
השורה של השטח הפנוי בשומה. הציטוט הוא השורה מטבלת התחשיב בשומה, כפי שחולצה מהקובץ. הקישור פותח את הקובץ במאיה בעמוד הזה.
באר שבע: מתחם ישפרו פלאנט וביג בוקס, מגרש 132
מטעם: ישפרו · משרד השמאים: לא צוין · מועד קובע: 30/06/2026
שיעור היוון: 8.00%
השורה בתחשיב: יחידות פנויות בקניון
פנוי11.9% 8.00% 0.95%
תל אביב-יפו: אדגר 360
מטעם: אדגר השקעות · משרד השמאים: גרינברג אולפינר ושות׳ · מועד קובע: 30/06/2026
שיעור היוון: 7.75%
השורה בתחשיב: שטחי מסחר ואחסנה פנויים
שטחי מסחר ואחסנה פנויים 1,704 720,190 ₪ 7.75% 9,290,000 ₪
ערד: צים אורבן ערד
מטעם: רני צים · משרד השמאים: טרייסטמן-אגמי שמאות מקרקעין · מועד קובע: 30/06/2026
שיעור היוון: 7.00%
השורה בתחשיב: ערד - שטחים פנויים
שטחים פנויים - 7.00% .
על מה מחושב שיעור ההיוון
שיעור ההיוון הוא היחס בין ההכנסה השנתית שהשמאי היוון לבין השווי שקבע לאותו רכיב. ברוב השומות ההכנסה היא דמי השכירות השנתיים נטו (NOI) של השטחים המושכרים לפי החוזים, ולשטח פנוי דמי שכירות ראויים שהשמאי הניח. שיעור של 6.5 אחוזים פירושו שווי של בערך פי 15.4 מההכנסה השנתית. בחישובים כאן לא נכללו הכנסות נלוות (חשמל, ניהול, חניה) ושיעורי ניכיון של תזרים. איך חישבנו.
שאלות נפוצות
כמה מוסיפים לשיעור ההיוון על שטח פנוי?
בשומות IFRS שבהן יש שיעור לשטח מושכר ושיעור לשטח פנוי, התוספת החציונית היא 0.60 נקודת אחוז (231 שומות).
האם זה כלל קבוע?
לא. זה מה שהשמאים עשו בשומות האלה. כל שמאי קובע את התוספת לפי הנכס והשוק.
עוד כתבות
שווי הוגן לפי IAS 40: איך מחושב
הגישות, התקנים ודוגמה מתחשיב אמיתי.
עודכן 04/11/2026מה קורה לשיעור ההיוון אחרי תום החוזה
תוספת חציונית של 0.50 נקודת אחוז אחרי תום החוזה.
עודכן 04/11/2026שיעור היוון למשרדים בתל אביב ב-2025
חציון 6.50% בשומות עם מועד קובע 2025, לפי 9 נכסים.
עודכן 04/11/2026מה התשואה על נכס מסחרי
חציון 6.75% לנכסי מסחר, ותוספת לשטח פנוי.
עודכן 04/11/2026עוד באתר
- חיפוש בהחלטות שמאי מכריע: שומות מכריעות, השגות וועדת ההשגות, עם ציטוט ועמוד
- מקדמים בשומה: מקדמי חניה, מרתף, גג וקומה כפי שנקבעו בהכרעות
- מכרזי רמ"י: מכרזי קרקע פתוחים וסגורים, עם המחיר שזכה
- נתוני הלמ"ס: מחיר ממוצע לדירה, מדד מחירי הדירות ומחשבון הצמדה
חשוב לדעת
הנתונים לקוחים מהערכות שווי שפורסמו בדוחות של חברות ציבוריות, ואינם תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך.
כל שיעור כאן נקבע על ידי שמאי שהחברה המדווחת הזמינה, לנכס מסוים ולמועד קובע מסוים, לצורך הדוחות הכספיים. זו אינה הכרעה בסכסוך ואינה שומה מכריעה, ושיעור של נכס אחד אינו מתאים בהכרח לנכס אחר. החציונים מחושבים על ידי מכריע מתוך השומות, והנתונים חולצו מקובצי PDF: ייתכנו טעויות חילוץ, והנתון המחייב הוא זה שבשומה עצמה (הקישור בכל שורה).