ראשי · שומות IFRS · מגמות · שיעורי ההיוון ב-2025: באותם נכסים, יותר ירידות מעליות
שיעורי ההיוון ב-2025: באותם נכסים, יותר ירידות מעליותהשוואה של כל נכס מול עצמו, בשומות IFRS של 2024 ושל 2025
116 נכסים קיבלו שומת IFRS גם ב-2024 וגם ב-2025. ב-36 מהם השמאי הוריד את שיעור ההיוון, ב-16 העלה, וב-64 השאיר אותו כמו שהיה. שנה קודם התמונה הייתה הפוכה: בין 2023 ל-2024 היו 24 עליות ו-16 ירידות.
נכסים שבהם שיעור ההיוון ירד ב-2025, מול נכסים שבהם עלה, מתוך 116 נכסים שהוערכו בשתי השנים.
איך השווינו
לקחנו כל נכס שיש לו שומה עם מועד קובע ב-2024 ושומה עם מועד קובע ב-2025, באותו ייעוד, והשווינו את השומה האחרונה בכל שנה. כך ההשוואה היא של אותו נכס מול עצמו, ולא של חציון שהמדגם שלו משתנה. כשבשומה יש כמה שיעורים לאותו ייעוד, נלקח החציון שלהם.
לפי ייעוד
בייעודים שיש בהם לפחות 3 נכסים בשתי השנים.
| ייעוד | ירד | לא השתנה | עלה |
|---|---|---|---|
| משרדים22 נכסים | 5 | 13 | 4 |
| מסחר55 נכסים | 21 | 26 | 8 |
| תעשייה12 נכסים | 5 | 7 | 0 |
| לוגיסטיקה6 נכסים | 1 | 3 | 2 |
| מלונאות4 נכסים | 0 | 3 | 1 |
| דיור מוגן12 נכסים | 2 | 9 | 1 |
| תחנות דלק3 נכסים | 1 | 2 | 0 |
בכמה ירד
בנכסים שבהם השיעור ירד, הירידה החציונית הייתה 0.25 נקודת אחוז. ברוב הנכסים השיעור לא זז: השמאי משאיר את השיעור, ומעדכן את דמי השכירות ואת התפוסה.
נכסים שהשיעור שלהם ירד
| עיר ונכס | מטעם | 2024 | 2025 | מקור (2025) |
|---|---|---|---|---|
| מודיעיןמגה אור REIT1 מודיעין 1 – מרכז הקניות Power Center · מסחר | מגה אור | 7.75% | 6.75% | דיווח 1724885, עמוד 173 |
| כפר סבאמגדל מניבים · משרדים | מניבים ריט | 6.98% | 6.46% | דיווח 1728211, עמוד 35 |
| מודיעיןישפרו סנטר מודיעין – מתחם צפוני · מסחר | ישפרו | 6.50% | 6.00% | דיווח 1689166, עמוד 31 |
| חרישקניון MORE חריש · מסחר | צילו-בלו | 7.75% | 7.25% | דיווח 1706506, עמוד 52 |
| מועצה אזורית עמק יזרעאלשלושה מבני תעשייה וסככה – אזור התעשייה אלון תבור · תעשייה | סאמיט | 8.00% | 7.50% | דיווח 1732363, עמוד 361 |
מוצגות 5 מתוך 36 השומות שנכנסו לחישוב. הרשימה המלאה זמינה למשתמשים רשומים במערכת: כניסה.
שלוש שומות לדוגמה, עם הציטוט
השומות של 2025 בנכסים שבהם השיעור ירד. הציטוט הוא השורה מטבלת התחשיב בשומה, כפי שחולצה מהקובץ (לפעמים בסדר הפוך של מילים ומספרים, כמו בקובץ). הקישור פותח את הקובץ במאיה בעמוד הזה.
מודיעין: מגה אור REIT1 מודיעין 1 – מרכז הקניות Power Center
מטעם: מגה אור · משרד השמאים: גרינברג אולפינר ושות׳ · מועד קובע: 31/12/2025
שיעור היוון: 6.75%
השורה בתחשיב: דמי שכירות מחנויות בשטח עד 500 מ״ר
דמי השכירות מחנויות בשטח של עד 500 מ״ר הוונו בשיעור היוון של 6.75%
כפר סבא: מגדל מניבים
מטעם: מניבים ריט · משרד השמאים: גרינברג אולפינר ושות׳ · מועד קובע: 31/12/2025
שיעור היוון: 6.25%
השורה בתחשיב: שטח של שוכר המשלם דמי שכירות נמוכים משמעותית מדמי שכירות ראויים
אמדנו את שווי השטח ע"י היוון דמ"ש הנוכחיים בשיעור היוון נמוך יותר המבטא את הודאות שבקבלתם (6.25%).
מודיעין: ישפרו סנטר מודיעין – מתחם צפוני
מטעם: ישפרו · משרד השמאים: משרד שמאים קונפורטי, רביב · מועד קובע: 30/06/2025
שיעור היוון: 6.00%
השורה בתחשיב: דמי שכירות בפועל
דמ״ש המתקבלים בפועל לצמיתות בשיעור היוון6%
על מה מחושב שיעור ההיוון
שיעור ההיוון הוא היחס בין ההכנסה השנתית שהשמאי היוון לבין השווי שקבע לאותו רכיב. ברוב השומות ההכנסה היא דמי השכירות השנתיים נטו (NOI) של השטחים המושכרים לפי החוזים, ולשטח פנוי דמי שכירות ראויים שהשמאי הניח. שיעור של 6.5 אחוזים פירושו שווי של בערך פי 15.4 מההכנסה השנתית. בחישובים כאן לא נכללו הכנסות נלוות (חשמל, ניהול, חניה) ושיעורי ניכיון של תזרים. איך חישבנו.
שאלות נפוצות
האם שיעורי ההיוון ירדו ב-2025?
בנכסים שהוערכו גם ב-2024 וגם ב-2025 (116 נכסים), ב-36 השיעור ירד, ב-16 עלה וב-64 לא השתנה.
למה ברוב הנכסים השיעור לא השתנה?
בשומה שמתעדכנת כל רבעון, השמאי מעדכן בדרך כלל את דמי השכירות, את החוזים ואת התפוסה, ומשנה את שיעור ההיוון רק כשהוא רואה שינוי בשוק או בנכס.
איפה רואים את השומות?
בטבלה ובשומות לדוגמה יש קישור לעמוד של התחשיב בקובץ במאיה.
עוד כתבות
איך השתנו שיעורי ההיוון מ-2012
משרדים: 8.38% ב-2012, 6.75% ב-2025.
עודכן 04/11/2026שיעור היוון למשרדים בתל אביב ב-2025
חציון 6.50% בשומות עם מועד קובע 2025, לפי 9 נכסים.
עודכן 04/11/2026מה התשואה על נכס מסחרי
חציון 6.75% לנכסי מסחר, ותוספת לשטח פנוי.
עודכן 04/11/2026שווי הוגן לפי IAS 40: איך מחושב
הגישות, התקנים ודוגמה מתחשיב אמיתי.
עודכן 04/11/2026עוד באתר
- חיפוש בהחלטות שמאי מכריע: שומות מכריעות, השגות וועדת ההשגות, עם ציטוט ועמוד
- מקדמים בשומה: מקדמי חניה, מרתף, גג וקומה כפי שנקבעו בהכרעות
- מכרזי רמ"י: מכרזי קרקע פתוחים וסגורים, עם המחיר שזכה
- נתוני הלמ"ס: מחיר ממוצע לדירה, מדד מחירי הדירות ומחשבון הצמדה
חשוב לדעת
הנתונים לקוחים מהערכות שווי שפורסמו בדוחות של חברות ציבוריות, ואינם תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך.
כל שיעור כאן נקבע על ידי שמאי שהחברה המדווחת הזמינה, לנכס מסוים ולמועד קובע מסוים, לצורך הדוחות הכספיים. זו אינה הכרעה בסכסוך ואינה שומה מכריעה, ושיעור של נכס אחד אינו מתאים בהכרח לנכס אחר. החציונים מחושבים על ידי מכריע מתוך השומות, והנתונים חולצו מקובצי PDF: ייתכנו טעויות חילוץ, והנתון המחייב הוא זה שבשומה עצמה (הקישור בכל שורה).