תא 5000 היטל השבחה: מתי התכנית משביחה, ובאיזה מקדם אי ודאות?

מי שמחפש תא 5000 היטל השבחה רוצה לדעת דבר אחד: האם הוועדה בתל אביב יכולה לחייב אותו על תכנית המתאר של העיר. תא/5000 היא תכנית המתאר של תל אביב-יפו, והמועד הקובע שלה הוא 6.1.2017. המועד הקובע הוא היום שלפיו מעריכים את ההשבחה. השאלה השנייה היא איך מתמחרים זכויות שעוד אין עליהן היתר.

• אחרי 2020: אין השבחה ב-25 מתוך 25 הכרעות. בחלק מהן גם הוועדה עצמה לא דרשה.
• ב-2018 וב-2019: נקבעה השבחה ב-14 מתוך 24 הכרעות שקראנו מהשנים האלה.
• מקדם אי ודאות נפרד: אצל שרביט 0.8 ב-5 מתוך 9 החלטות, 0.5 ב-3, ו-0.7 באחת.
• שיטה אחרת: יעקב (ג'קי) פז ונאוה סירקיס הכניסו את אי הוודאות לתוך מקדם הדחייה, שהוא ההפחתה על שנות ההמתנה.

מה זו תא/5000, ולמה היא לא מאפשרת היתר?

תא/5000 היא תכנית כוללנית, כלומר תכנית מתאר לכל העיר שקובעת מסגרת ולא זכויות סופיות. היא לא כוללת הוראות שמאפשרות להוציא היתר בנייה מכוחה. כדי לבנות לפיה צריך קודם תכנית מפורטת, וזה יכול לקחת שנים.

התכנית קובעת רח"ק מרבי לכל אזור. רח"ק (רצפה חלקי קרקע) הוא סך השטח הבנוי ביחס לשטח המגרש. באזורי בנייה נמוכה בצפון מזרח העיר נקבע רח"ק 1, עד 3 קומות. בבית ישן על מגרש גדול זה יכול להיות הרבה יותר ממה שמותר היום.

תא 5000 היטל השבחה: מה השתנה אחרי תיקון 126?

תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה פורסם ב-18.7.2018. מאז, בהכרעות שקראנו, השמאים המכריעים לא חייבו בגין תא/5000. כך זה נכתב בהחלטות:

• ארז כהן, תל אביב (2025). הצדדים הסכימו שאין לחייב, והוא הוסיף את הנימוק:

"תכנית תא5000 הינה תכנית כוללנית, ולכן בהתאם להוראות התוספת השלישית, ניתן לגבות בגינה היטל השבחה רק לאחר פרסומה של תכנית מפורטת."

• בועז קוט, תל אביב (2024). כאן דווקא הוועדה טענה שהתכנית לא משביחה. הוא כתב: "אני מקבל את עמדת המשיבה כי תכנית תא5000 אינה משביחה בהתאם לתיקון 126".
• דוד דדון, תל אביב (2026). "בהתאם לתיקון 126 לחוק התכנון והבניה (ספר החוקים 2733, 18/07/18), לא נבחנה חבות בהיטל השבחה בגין תכנית תא5000".

מתוך 35 הכרעות שקבעו שאין השבחה, 25 ניתנו מ-2020 עד 2026. עוד 10 ניתנו ב-2018 וב-2019, לפעמים כי התכנית לא הוסיפה דבר לנכס.

מתי כן נקבעה השבחה בגין תא/5000?

כל 14 ההחלטות שבהן נקבעה השבחה ניתנו ב-2018 וב-2019. רובן עוסקות בבתים צמודי קרקע בצפון מזרח תל אביב: צהלה, תל ברוך, אפקה, רמת החייל וקריית שאול. בשניים מהתיקים בדקנו מתי נמכר הנכס: 3.9.2017 באבן גבירול, ו-17.7.2018 בקריית שאול. את הוראות המעבר של תיקון 126 לא בדקנו.

ההשבחה הייתה ההפרש בשטח האקוויוולנטי, כלומר בשטח אחרי שכל חלק בנכס תורגם במקדם למטרים של שטח עיקרי. שרביט השוותה את המצב הקודם, שהוא הזכויות לפני התכנית, למצב החדש (הזכויות אחרי התכנית) לפי רח"ק 1. על התוספת היא הפעילה שלושה מקדמים:

• דחייה. מקדם דחייה מקטין שווי של זכויות שאפשר לממש רק בעתיד. היא כללה בו גם את ההיטל הצפוי על התכנית המפורטת.
• אי ודאות. מקדם נפרד לסיכון שהזכויות לא יאושרו במלואן, ולהפרשה לצורכי ציבור.
• שוליות. מקדם שוליות משקף שכל מ"ר נוסף שווה פחות. אצלה הוא היה בין 0.5 ל-0.8.

איזה מקדם אי ודאות קבעה שרביט, במספרים?

בטבלה תשע החלטות של שרביט שבהן נקבעה השבחה בגין תא/5000. כולן בתל אביב-יפו, מ-2018 ומ-2019. הסכום הוא ההשבחה לנכס. ההיטל הוא מחציתה.

מושע הוא בעלות משותפת בקרקע שלא חולקה בין הבעלים. ההשבחה בטבלה נעה בין 97,139 ל-594,300 ₪. בארבע החלטות שרביט כתבה כמה זה ביחס למחיר בהסכם: בין כ-0.5% לכ-5.4%.

המקדם 0.8 חוזר ב-5 מתוך 9 ההחלטות. כך כתבה בהחלטה מ-4.12.2018:

"קיימת אי ודאות לאישור הזכויות הן לאור הדרישות בתכנית והן לאור אי ודאות בנוגע לשטחים נדרשים לצרכי ציבור, בהתחייבות עתידית להפרשה או בדרישה כספית לקרן ייעודית לכך. לפיכך חושבה הפחתה במקדם 0.8 בגין רכיב זה."

למה לפעמים 0.5 ולפעמים 0.7?

• מקדם 0.5: זכויות גדולות לדירה אחת. בשלוש ההחלטות בצהלה המגרש היה גדול והזכות רק ליחידת דיור אחת. שרביט כתבה שהזכויות "נרחבות ביותר עבור יח"ד אחת בלבד וקיימת אי ודאות לאישורן ולנחיצותן".
• מקדם 0.7: מושע. במיזאן (2018) היא הוסיפה למקדם את הקושי לתכנן עם בעל זכויות נוסף.
• דחייה קצרה או ארוכה. בבית חדש היא דחתה עד תום החיים הכלכליים, כלומר עד שכדאי להרוס ולבנות. לכן בהשושנים הדחייה הייתה 40 שנה.

מתי גם שרביט לא מצאה השבחה?

ביד אליהו (2019) שרביט נתנה מקדם 0.7 לאי ודאות ולמושע, ודחייה של 0.508. השטח במצב החדש יצא קטן מהמצב הקודם, והיא קבעה "לא חלה השבחה". היא הסבירה מתי תכנית כוללנית כן יכולה להשביח:

"אין מניעה מבחינת תכנית כוללנית כי תשביח, אולם זאת כאשר הפוטנציאל לתוספת זכויות וודאי יותר ושניתן לחישוב."

איך שמאים אחרים תמחרו את אי הוודאות?

• יעקב (ג'קי) פז, מונטיפיורי (2019). הוא נתן מקדם דחייה 0.44 (12 שנים, 7%), ש"מגלם את הצורך בהכנת תכנית מפורטת, אי- הוודאות". הוא קבע השבחה של 1,084,500 ₪ לחלקה, והחלק של המבקשת היה 1/20.
• נאוה סירקיס, אבן גבירול (2018). היא קיבלה את המקדם 0.58 של שמאי הוועדה, דחייה של 8 שנים ב-7%. היא ציינה אי ודאות גבוהה בציר אבן גבירול. ההשבחה שקבעה: 1,607,760 ₪.
• טבלת ההשוואה של שרביט (2019). בהחלטה מצהלה היא סקרה 11 החלטות על תא/5000 בשכונה. מקדם אי ודאות נפרד הופיע רק בשלוש: שתיים שלה ואחת של רינת וייס רביב (0.7). בשאר לא היה מקדם אי ודאות נפרד, ומקדם הדחייה נע בין 0.25 ל-0.837.

מה לבדוק בתיק שלך

1. בדקו אם השומה כוללת חיוב על תא/5000. בהכרעות מ-2020 שקראנו, אף שמאי מכריע לא חייב בגינה.
2. בדקו מתי היה המימוש. מימוש הוא האירוע שמחייב בתשלום, כמו מכר או היתר. כל ההחלטות שחייבו ניתנו ב-2018 וב-2019.
3. בדקו אם אושרה תכנית מפורטת מכוח תא/5000. אז ההיטל נבדק על התכנית המפורטת.
4. השוו את המקדמים בתיקים ישנים. אצל שרביט אי ודאות 0.8 ב-5 מתוך 9, ו-0.5 כשהזכויות גדולות לדירה אחת.
5. בדקו מושע וזכויות קיימות. אם הזכויות במצב הקודם גדולות, ייתכן שאין השבחה בכלל, כמו ביד אליהו.

על היטל השבחה בעיר בכלל ראו את המאמר על היטל השבחה בתל אביב. על תכניות הרובעים ראו את המאמר על תמא 38 בתל אביב, ועל חדרי יציאה לגג את המאמר על תכנית ג1. היסודות במה זה היטל השבחה.

כל ההכרעות מתל אביב מרוכזות בדף הוועדה המקומית תל אביב-יפו. לחיפוש לפי רחוב, גוש או שמאי: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

האם משלמים היטל השבחה על תא/5000?

בהכרעות מ-2020 עד 2026 שקראנו, לא. ב-25 מתוך 25 לא נקבעה השבחה, בעקבות תיקון 126. ההיטל נבדק כשמאושרת תכנית מפורטת.

מה מקדם אי הוודאות לתא/5000?

בתשע החלטות של שרביט מ-2018 ו-2019 הוא היה 0.8 בחמש, 0.5 בשלוש ו-0.7 באחת. שמאים אחרים כללו את אי הוודאות במקדם הדחייה.

האם החלטות מ-2018 עדיין רלוונטיות?

הן מראות איך מתמחרים זכויות של תכנית כוללנית. בתיק חדש על תא/5000 עצמה, ההכרעות האחרונות שקראנו לא חייבו.

איך נכתב המאמר. במאגר יש 4,672 החלטות שמזכירות את תא/5000, רובן רק ברשימת התכניות. קראנו את עמוד ההכרעה ב-49 החלטות שהכריעו אם תא/5000 משביחה: ב-14 נקבעה השבחה וב-35 לא. ספרנו רק מה שהשמאי המכריע קבע, ולא את טענות הצדדים. זה מבחר, ולכן המאמר לא קובע מקדם "מקובל".

מקורות

1. שוש שרביט שפירא, שמאית מכריעה, תל אביב-יפו (צהלה, יואב), 2.4.2018, גוש/חלקה 6335/318, עמודים 20 עד 24
2. שוש שרביט שפירא, שמאית מכריעה, תל אביב-יפו (תל ברוך, מיזאן), 3.5.2018, גוש/חלקה 6792/35, עמודים 17, 18, 23 ו-24
3. שוש שרביט שפירא, שמאית מכריעה, תל אביב-יפו (אפקה, המתנדב), 24.6.2018, גוש/חלקה 6628/176, עמודים 14 עד 18
4. שוש שרביט שפירא, שמאית מכריעה, תל אביב-יפו (רמת החייל, ק"ם), 21.11.2018, גוש/חלקה 6336/497, עמודים 22, 27 ו-28
5. שוש שרביט שפירא, שמאית מכריעה, תל אביב-יפו (תל ברוך, רוזאניס), 4.12.2018, גוש/חלקה 6627/341, עמודים 20 ו-25
6. שוש שרביט שפירא, שמאית מכריעה, תל אביב-יפו (צהלה, השושנים), 17.1.2019, גוש/חלקה 6335/132, עמודים 13 עד 16
7. שוש שרביט שפירא, שמאית מכריעה, תל אביב-יפו (צהלה, בת יפתח), 24.3.2019, גוש/חלקה 6336/222, עמודים 21, 22, 25 ו-26
8. שוש שרביט שפירא, שמאית מכריעה, תל אביב-יפו (קריית שאול), 12.8.2019, גושים 6615 ו-6616, עמודים 22 ו-24
9. שוש שרביט שפירא, שמאית מכריעה, תל אביב-יפו (יד אליהו, יציאת אירופה), 8.9.2019, גוש/חלקה 7068/38, עמודים 21, 22 ו-24
10. שוש שרביט שפירא, שמאית מכריעה, תל אביב-יפו (אפקה, שמיר), 3.11.2019, גוש/חלקה 6628/389, עמודים 12, 14 ו-15
11. יעקב (ג'קי) פז, שמאי מכריע, תל אביב-יפו (מונטיפיורי, יוסף קארו 10), 10.1.2019, גוש/חלקה 7109/62, עמודים 21, 22, 25 ו-26
12. נאוה סירקיס, שמאית מכריעה, תל אביב-יפו (אבן גבירול), 28.11.2018, גוש/חלקה 6951/109, עמודים 15 עד 17
13. בועז קוט, שמאי מכריע, תל אביב-יפו, 26.6.2024, גוש/חלקה 6215/92, עמוד 9
14. ארז כהן, שמאי מכריע, תל אביב-יפו (תל ברוך), 26.6.2025, גוש/חלקה 6792/18, עמוד 26
15. דוד דדון, שמאי מכריע, תל אביב-יפו, 23.7.2026, גוש/חלקה 6957/132, עמוד 37

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך.