סגירת מרפסת היטל השבחה: איזה מקדם נקבע?

בבניין משנות השישים המרפסת נסגרה מזמן, בתריס או בחלון, והיום היא חלק מהסלון, בלי היתר לסגירה. מי שמחפש "סגירת מרפסת היטל השבחה" שואל בעצם שאלה אחת: כמה שווה המטר הזה בשומה? כמו מטר בדירה, כמו מרפסת פתוחה, או משהו באמצע?

התשובה הקצרה. ברוב ההכרעות שקראנו, מרפסת שנסגרה בלי היתר קיבלה מקדם בין 0.8 ל-1 משווי מ"ר בדירה. מקדם הוא החלק משווי מטר בדירה שמייחסים למטר של מרפסת. השמאים הפחיתו מעט, כי אין לתת ביטוי מלא לשימוש לא חוקי. מנגד, הם לקחו בחשבון שהוועדה לא אכפה עשרות שנים.

פרגולה שנסגרה ומשמשת בפועל כחלק מהבית קיבלה בין 0.8 ל-1. כשהתכנית רק מתירה לסגור, התמונה אחרת.

מרפסת שנסגרה בלי היתר: בין 0.8 ל-1 ב-6 מתוך 8 הכרעות. בשתיים האחרות השמאי לא נתן לסגירה ערך.
מרפסת שהתכנית מתירה לסגור (רמת השרון, רש/443): 0.7 ב-7 מתוך 12 הכרעות, ו-0.8 ב-5.
פרגולה שנסגרה ומשמשת כחלק מהבית: 0.8, 0.9 ו-1 בשלוש הכרעות.
פרגולה שמותר רק לסגור במחיצות ניידות (גבעתיים): תוספת של 0.1 עד 0.25 על הפרגולה הפתוחה, ב-8 הכרעות.

0.8 עד 1מרפסת שנסגרה בלי היתר, 6 מתוך 8 הכרעות

0.7מרפסת שמותר לסגור לפי רש/443, 7 מתוך 12 הכרעות

0.15התוספת השכיחה לפרגולה בגבעתיים, 4 מתוך 8 הכרעות

סגירת מרפסת היטל השבחה: באילו מצבים מדובר?

יש שלושה מצבים שונים, ולכל אחד מספר אחר:

המרפסת כבר נסגרה, בלי היתר. השאלה היא כמה היא שווה במצב הקודם, כלומר שווי הנכס לפי התכנון לפני התכנית שבגללה משלמים.
תכנית חדשה מתירה לסגור. כאן השאלה היא כמה שווה המרפסת במצב החדש, כלומר אחרי התכנית. ההפרש בין שני המצבים הוא ההשבחה.
פרגולה שנסגרה. פרגולה היא קורות מעל מרפסת או חצר, בלי גג מלא. כשסוגרים ומקרים אותה, היא נראית כמו חדר.

על מרפסות שמבליטים מהבניין והפטור לפי התקנות יש מאמר נפרד. על הכלל הכללי, שבמצב הקודם מעריכים לפי ההיתר ולא לפי מה שנבנה, ראו בנייה ללא היתר והיטל השבחה.

איזה מקדם קיבלה מרפסת שנסגרה בלי היתר?

אלה 8 ההכרעות שקראנו בעמוד ההכרעה עצמו. רובן מהרצליה, בתיקים על תכנית הר/מק/2302 או על הר/2213.

שמאי מכריע, מקום ושנה	מה היה בנכס	המקדם שנקבע	מקור
ניקי פרימו, תל אביב-יפו, 2011	דירת גג, מרפסות שנסגרו בלי היתר	0 (הסגירה לא נספרה)	עמ' 8
גיל הרצברג, גבעתיים, 2016	מותר היה לסגור שליש מהמרפסות, ונסגרו כולן	0.2 ליתרה, 0.8 לשליש המותר	עמ' 17 עד 18
דוד טיגרמן, הרצליה, 2017	מרפסות בהיתר שנסגרו ושימשו כחלק מהדירה	0.8	עמ' 17
ארז כהן, הרצליה, 2018	מרפסות מקורות שנסגרו בתריסים לפני שנים רבות	0.80	עמ' 10
דורית פריאל, הרצליה, 2018	מרפסות בהיתר שנסגרו בשנות ה-60 וה-70	0.9	עמ' 10 עד 11
ארז כהן, הרצליה, 2020	אותו סוג מרפסות, אחרי החלטת ועדת הערר בעניין בריילובסקי	0.90	עמ' 14 עד 15
אייל יצחקי, הרצליה, 2016	מרפסות שחוברו לסלון ולחדר השינה בלי היתר	1 (אין הפרש בתועלת)	עמ' 9 עד 10
ניקי פרימו, הרצליה, 2014	מרפסות מקורות שנסגרו לפי הנוהג	1 (תועלת זהה לשאר הדירה)	עמ' 11

כך מתחלקים המקדמים ב-8 ההכרעות:

בלי ערך לסגירה: מקדם 0 בהכרעה אחת, ו-0.2 (כמו מרפסת פתוחה) בהכרעה אחת.
מקדם 0.8: ב-2 הכרעות.
מקדם 0.9: ב-2 הכרעות.
מקדם 1, כמו שאר הדירה: ב-2 הכרעות.

בשלושה מהתיקים האלה שמאי הוועדה טען ל-0.7, כלומר מרפסת מקורה פתוחה: אצל פריאל, אצל יצחקי ואצל ארז כהן (2018). שמאי הבעלים טען ל-1, או ל-0.95 כטענה חלופית.

למה רוב השמאים לא נתנו 1 מלא?

שני שיקולים מושכים לכיוונים הפוכים. השמאים כתבו את שניהם במפורש.

קונה רואה את המציאות. ארז כהן (הרצליה, 2018) כתב שקונה פוטנציאלי היה לוקח בחשבון שהמרפסות נסגרו לפני שנים רבות, ושהוועדה לא עשתה דבר.
אבל אין לתת ביטוי לשימוש לא חוקי. באותה החלטה הוא הוסיף את הכלל:

בחישוב היטל ההשבחה יש להתעלם מעליית שווי שנוצרה כתוצאה מאישורה הצפוי של התכנית המשביחה או משימוש שנעשה ללא היתר ואשר השפיע על השווי.

התוצאה אצלו הייתה 0.80. דורית פריאל (הרצליה, 2018) הגיעה ל-0.9 באותה דרך. לדבריה, יש הבדל בין מרפסת שנסגרה לבין שטח מגורים רגיל, אבל ההבדל קטן עם הזמן:

הועדה המקומית לא נקטה בשום הליך בעניין זה, לא בבניין הנדון ולא בבניינים רבים אחרים בעיר. עברו למעלה מ- 45 שנה מאז קבלת ההיתר

ארז כהן עצמו העלה את המקדם מ-0.80 ל-0.90 בשנת 2020. הסיבה: ועדת הערר קבעה בעניין בריילובסקי (ערר הר/8203/0718) שסגירה בתריסים הותרה כבר במצב הקודם, לפי התקנות לעבודה מצומצמת.

מתי השמאי נתן למרפסת הסגורה ערך מלא?

בשתי הכרעות השמאי קבע שהשוק לא מבחין בין המרפסת לשאר הדירה:

אייל יצחקי (הרצליה, 2016). הבניין נבנה ב-1969, והמחיצה בין המרפסת לחדר הוסרה כמו ברוב הדירות מאותה תקופה. הוא קבע: "אין לייחס הפרש בתועלת לשטח המרפסת". לכן התכנית לא השביחה. לפי שמאי הוועדה בתיק אחר, הוועדה הגישה ערר על השומה הזו. את תוצאתו לא בדקנו.
ניקי פרימו (הרצליה, 2014). הוא כתב שהתועלת מכל מ"ר, כולל המרפסות שנסגרו, "זהה לחלוטין" לשאר הדירה. הוא נשען על ע"א 2809/06 ברזילי, אבל ציין בעצמו שפסק הדין בוטל בהסכמה.

בכיוון ההפוך, ניקי פרימו (תל אביב-יפו, 2011) לא נתן לסגירה ערך בכלל. הוא ביטא את השימוש הבלעדי במרפסות בדרך אחרת, במקדם פרטיות.

מתי תכנית שמתירה לסגור מרפסות לא משביחה בכלל?

תכנית הר/מק/2302 בהרצליה מתירה לסגור מרפסות קיימות בהיתר, בבניינים שקיבלו היתר לפני 1993. בלפחות 9 החלטות של שמאים מכריעים נקבע שהיא לא השביחה את הנכס. אלה שתי סיבות שחוזרות:

המרפסת כבר סגורה. שושי שרביט שפירא (הרצליה, 2019) קבעה שהתכנית "מתעדת מצב קיים", כי המרפסות נסגרו בתריסים כבר במצב הקודם.
אין כדאיות לסגור. אליהו כהן (הרצליה, 2022) קבע שבבניין שסיים את חייו הכלכליים אין היתכנות כלכלית לסגירת המרפסות.

שמאים אחרים קבעו השבחה קטנה. פריאל קבעה מקדם השבחה של 0.1 (מ-0.9 ל-1). ארז כהן (2020) קבע 0.98 במצב החדש, כי הסגירה מוגבלת לגודל הפתח המקורי ולחומר שקוף.

כמה שווה מרפסת שמותר לסגור לפי התכנית?

ברמת השרון, תכנית רש/443 התירה לסגור מרפסות בסגירה אחידה ולא מבנייה קשה. בהחלטות רבות השאלה הייתה כמה שווה המרפסת הסגורה במצב החדש. ב-12 הכרעות שבדקנו:

מקדם 0.7: ב-7 הכרעות. בהן בועז קוט (2021), דוד טיגרמן (2023) ואלי כהן (2023).
מקדם 0.8: ב-5 הכרעות. בהן יעקב פז (2019) ויהודה פלד (2021).

מרפסת פתוחה במצב הקודם קיבלה באותן החלטות 0.5 בדרך כלל, ואצל טיגרמן 0.45. בועז קוט הסביר את 0.7 בחומר הסגירה: "סגירת המרפסות הינה מחומר שאינו קשיח". יעקב פז נתן 0.8 "בהתייחס לאופי הבינוי, שטחי המרפסות והמועד הקובע", כלומר היום שלפיו מעריכים.

הפער מול המרפסת שנסגרה בלי היתר מובן. כאן מדובר בסגירה קלה שהתכנית מגבילה. שם מדובר במרפסת שהפכה מזמן לחלק מהחדר.

איזה מקדם מקבלת פרגולה שנסגרה?

כשהפרגולה כבר נסגרה ומשמשת כחלק מהבית, השמאים נתנו מקדם קרוב לשטח עיקרי, כלומר שטח מגורים רגיל:

פינת אוכל, מודיעין (2021). מרדכי דדון נתן 0.9 לפרגולה שקורתה בגג קל ונסגרה לסלון. ה-0.9 כולל שוליות, כלומר הפחתה לשטח שנוסף מעבר לגודל הרגיל. את הטענה שקירוי קל שווה פחות הוא דחה: הקירוי חוסך עלות של תקרת בטון.
חדרים מחומר קל, גבעת שמואל (2017). ארז כהן נתן 0.30 לפרגולה הפתוחה במצב הקודם, ו-0.80 לפרגולה הסגורה. שמאי הוועדה דרש 1.15, והמבקשים טענו ל-0.75. הוא הוסיף שעל בנייה קשיחה בעתיד ייגבה היטל על היתרה.
מבנה מסחרי, טל שחר (2025). בהשגה על שומת רמ"י, רועי בן שאול נתן 1 לפרגולה סגורה בצרכנייה, שמשמשת כשטח עיקרי. לפרגולה סגורה על חלק מהחצר בסטודיו, שלא משמשת כך, הוא נתן 0.5.

בגבעתיים המצב שונה. תכנית גב/מק/353/ה התירה לכסות את הפרגולה ולהתקין בה מחיצות שקופות ניידות. השמאים שאלו כמה זה מוסיף על פרגולה פתוחה. ב-8 הכרעות שבדקנו:

תוספת 0.1: ב-2 הכרעות (משה נדם 2018, ארז כהן 2019).
תוספת 0.15: ב-4 הכרעות, בהן דנה שיחור (2019) ותמיר שדה (2018).
תוספת 0.2: בהכרעה אחת (רמה מאור, 2022).
תוספת 0.25: בהכרעה אחת (משה נדם, 2012).

דנה שיחור הסבירה שהכיסוי והמחיצות מרחיבים את השימושים במרפסת ואת איכות השימוש בה. לכן היא נתנה תוספת, ולא מקדם של שטח מגורים מלא.

מה לבדוק בתיק שלך

בדקו מה ההיתר המקורי אומר. מרפסת מקורה בהיתר שנסגרה בתריס שונה ממרפסת פתוחה שנסגרה בקירות. בהרצליה זה הזיז את המקדם בין 0.8 ל-0.9.
חפשו היתר לסגירה, ותעדו אם אין היתרים בכלל. גיל הרצברג (רמת גן, 2020) נתן 0.8 למרפסות סגורות. בתיק הבניין לא היו היתרים כלל, והוא הניח שאין חריגה.
בדקו כמה מותר היה לסגור במצב הקודם. בגבעתיים (2016) רק שליש מהמרפסות נספר כסגור. השאר נספר כמרפסת פתוחה.
קראו בדיוק מה התכנית מתירה. סגירה קלה, פתח בגודל המקורי או מחיצות ניידות הורידו את המקדם במצב החדש.
תעדו את השימוש בפועל. פרגולה שמשמשת כפינת אוכל קיבלה 0.9. פרגולה שלא משמשת כשטח מגורים קיבלה 0.5.
בדקו אם הבניין עוד צפוי להיהרס. כשאין כדאיות לסגור, שמאים קבעו שאין השבחה בכלל.

לחיפוש הכרעות לפי עיר, שמאי או גוש: חיפוש במאגר של מכריע. מקדמים לפי סוג שטח: מקדם מרפסת ומקדם פרגולה. ועוד: מקדם מרפסת גג בלי גישה מהדירה, סגירת קומת עמודים.

שאלות נפוצות

האם משלמים היטל השבחה על סגירת מרפסת?

תלוי בתכנית ובמצב בפועל. בהרצליה, בלפחות 9 החלטות נקבע שתכנית הר/מק/2302 לא השביחה. בין הנימוקים: המרפסות כבר היו סגורות, או שאין כדאיות לסגור אותן. בהחלטות אחרות נקבעה השבחה קטנה, למשל מקדם השבחה של 0.1.

מרפסת שנסגרה בלי היתר נספרת כשטח הדירה?

בשומה לפי שווי, לרוב כן, אבל עם הפחתה. ב-6 מתוך 8 הכרעות שקראנו המקדם היה בין 0.8 ל-1. בתחשיב הזכויות, ארז כהן (רמת גן, 2015) ספר את המרפסות כשטח בנוי, לפי הבקשה להיתר שהוועדה אישרה.

מה ההבדל בין פרגולה סגורה לפרגולה שמותר לסגור?

פרגולה שכבר נסגרה ומשמשת כחלק מהבית קיבלה 0.8 עד 1. כשהתכנית רק מתירה מחיצות ניידות, כמו בגבעתיים, נוספו על הפרגולה הפתוחה 0.1 עד 0.25.

איך נכתב המאמר. חיפשנו במאגר מכריע החלטות של שמאים מכריעים על מרפסות ופרגולות שנסגרו. קראנו 22 החלטות בעמוד ההכרעה עצמו. ספרנו רק את מה שהשמאי קבע, ולא את מה שהצדדים טענו. הביטוי "מרפסות שנסגרו" ודומיו מופיע בכ-370 החלטות, ולכן המאמר לא קובע "מקדם מקובל".

ההכרעות ברמת השרון (12) ובגבעתיים (8) נבדקו מול לשון ההחלטה, וחלקן נקראו בעמוד המלא. בהחלטת יצחקי ובהחלטת פרימו מ-2014 לא נכתב מספר. כתבנו 1 כי השמאי קבע שהתועלת זהה לשאר הדירה.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.

הכרעות חדשות של שמאים מכריעים, בדקה קריאה

סגירת מרפסת היטל השבחה: איזה מקדם מקבל השטח שנסגר?