פטור ממס שבח לדירה יחידה: מה אישרה רשות המסים בהחלטות מיסוי?

אתם מוכרים את הדירה היחידה שלכם, ורוצים לדעת אם מגיע לכם פטור ממס שבח. החוק נותן פטור כזה, אבל עם תנאים. מה קורה כשהמקרה שלכם לא בדיוק לפי הספר: דירה חלופית שעוד בבנייה, חלק בדירה שירשתם, דירה שקיבלתם במתנה, או גירושין?

• תנאי 18 החודשים. נספרה גם תקופה בדירה הישנה שנהרסה בתמ"א 38 (תכנית לחיזוק בניינים, כאן בדרך של הריסה ובנייה מחדש), וגם תקופה של מגורים עם בן זוג לפני גירושין.
• דירה חלופית. כשהדירה החדשה נבנית, ספירת 18 החודשים מתחילה מסיום הבנייה.
• חלק בדירה שבירושה. חלק של 50%, כשרק 13% ממנו נקנו מהיורשים האחרים, לא פגע בפטור.
• מתנה. בשלושה מקרים הרשות קבעה שאין צורך לחכות את תקופת הצינון.

מה זה פטור ממס שבח לדירה יחידה?

מס שבח הוא מס על הרווח ממכירת נכס. סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין פוטר ממנו את מי שמוכר את דירת המגורים היחידה שלו. בהחלטה מ-2021 רשות המסים תיארה את הסעיף כך: "הסעיף מונה מספר תנאים, בהתקיים היה זכאי המוכר ליהנות מפטור ממס שבח במכירת דירתו היחידה".

אחד התנאים נוסף בתיקון 76 לחוק. לפי לשון ההחלטות, המוכר צריך להיות "בעל הזכות בדירה הנמכרת במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים". מטרת התנאי, כך כתבה הרשות ב-2014, היא למנוע שימוש בפטור למכירה מהירה של השקעה.

סעיף 49ג לחוק מוסיף חזקות, כלומר מצבים שבהם רואים דירה כדירה יחידה גם כשיש עוד נכס. למשל, דירה חלופית שנקנתה ב-18 החודשים שלפני המכירה, או חלק קטן מדירה נוספת.

מה זה החלטת מיסוי, ולמה היא חשובה?

החלטת מיסוי היא תשובה של רשות המסים לבקשה של נישום, על עסקה מסוימת לפני שהיא נעשית. רבות מהן הן החלטות מיסוי בהסכם, כלומר הנישום הסכים לתנאים שהרשות קבעה. הרשות מפרסמת אותן בלי שמות.

החלטה כזו חלה רק על המקרה שבו ניתנה. היא לא מחייבת בעסקה אחרת, גם אם היא דומה. אבל היא מראה איך הרשות קוראת את החוק בשאלה מסוימת, ולכן כדאי להכיר אותה לפני שמגישים בקשה.

האם 18 החודשים נספרים גם בדירה הקודמת?

בשלוש החלטות הרשות ספרה תקופה שלא הייתה בדיוק בעלות על הדירה הנמכרת:

• תמ"א 38 בדרך של הריסה. המוכרת גרה בדירה מ-2009, והבניין נהרס ונבנה מחדש. הרשות קבעה שמוכר שהיה בעלים לפני ההריסה עונה על תנאי 18 החודשים. כך בהחלטה 2239/18, שפורסמה בדצמבר 2018.
• מגורים עם בן זוג לפני גירושין. הדירה עברה בשלמות לאישה אגב הגירושין. הרשות קבעה שהתנאי מתקיים, כי בני הזוג היו בעלים וגרו בדירה יותר מ-18 חודשים לפני הגירושין. כך בהחלטה 1609/21, מינואר 2021.
• דייר מוגן שקנה את הדירה. המוכר גר בדירה כ-30 שנה כדייר מוגן, כלומר שוכר שהחוק מגן עליו מפינוי. הרשות קבעה שהמגורים האלה "עונה על התכלית הסוציאלית העומדת בבסיס הפטור". כך בהחלטה 3591/14, מנובמבר 2014.

בהחלטת הדייר המוגן הרשות הוסיפה הסתייגות. האישור לא פוטר מיתר תנאי הפטור.

מה קורה כשיש דירה חלופית שעוד בבנייה?

החלטה 8838/21 פורסמה בינואר 2021. המוכרים קנו דירה בקבוצת רכישה ב-2011, וקיבלו עליה טופס 4 ב-2019. טופס 4 הוא האישור לחבר את הבניין לחשמל ולמים, ולמעשה לאכלס אותו. ב-2017 הם קנו קרקע ובנו עליה בית שני.

הרשות קבעה שדירה שנקנתה על הנייר לא נחשבת דירה נוספת עד סיום הבנייה. לכן התקופה בסעיף 49ג, שבה אפשר למכור את הדירה הראשונה, נספרת מקבלת טופס 4 של הבית השני. הרשות הדגישה שסדר הרכישות והמכירות הוא "תנאי בסיסי ומהותי להחלטת המיסוי".

החלטה 4547/11, מפברואר 2011, קבעה אותו עיקרון לדירה מקבלן: 18 החודשים נספרים מיום קניית הדירה החלופית, או מיום שהפכה לדירת מגורים, לפי המאוחר.

האם חלק בדירה שבירושה פוגע בפטור?

סעיף 49ג(3) קובע שאפשר להחזיק, בנוסף לדירה הנמכרת, עד שליש מדירה אחרת, ועד מחצית מדירה שהתקבלה בירושה. שתי החלטות עסקו בגבולות האלה:

• ירושה וקנייה מהיורשים. בהחלטה 0203/21, מדצמבר 2021, אדם ירש 37% מדירה של סבתו וקנה עוד 13% מהיורשים האחרים. הרשות קבעה שהחלק של 50% עומד בתנאי, כי הוא לא עולה על מחצית והחלק שנקנה לא עולה על שליש.
• שבריר שנמכר לפני הדירה. בהחלטה 4547/11 לבעל היה 20% מדירה שירש, והוא מכר אותו לפני הדירה העיקרית. הרשות קבעה שהדירה העיקרית נחשבת דירה יחידה. ההחלטה מ-2011 ובדקה חלק של פחות מ-25%. החוק תוקן מאז.

בהחלטה מ-2021 הרשות הוסיפה גבול ברור: "ככל שנרכשו מעל שליש מהזכויות בדירה, לא יחול סעיף 49ג לחוק".

האם צריך לחכות אחרי שמקבלים דירה במתנה?

סעיף 49ו לחוק קובע תקופת צינון, כלומר זמן שצריך לחכות לפני שמוכרים בפטור דירה שהתקבלה במתנה. בשלוש החלטות הרשות קבעה שאין צורך לחכות:

• מתנה מאב שהשתמש בפטור. אב העביר לבתו את דירתו היחידה, ונהנה בעצמו מפטור לפי פרק חמישי 1, הפרק בחוק שעוסק בפטורים לדירת מגורים. הרשות קבעה שבמכירה עתידית של הבת "לא יחולו הוראות סעיף 49ו לחוק". כך בהחלטה 48/08, שפורסמה באפריל 2009.
• קרקע במתנה שהאחים בונים עליה. אם העבירה ב-2000 לשלושת ילדיה את חלקה במגרש, והם תכננו לבנות עליו בכספם בלבד. הרשות קבעה שהדירות לא ייחשבו דירה שהתקבלה במתנה לעניין סעיף 49ו. כך בהחלטה 50/08, מאפריל 2009.
• בין בני זוג שגרים בנפרד. בעל העביר לאשתו את חלקו בדירה ב-2006, בפטור לפי סעיף 62. הרשות קבעה שהאישה לא תידרש לתקופת הצינון, אבל שבני הזוג ייחשבו מוכר אחד. כך בהחלטה 1254/09, מנובמבר 2009.

בהחלטה 41/07, מפברואר 2009, הרשות קבעה שתקופת הצינון כבר הסתיימה. שם המוכרת קיבלה במתנה מאביה זכויות בקרקע ב-1992, וזכויות נוספות ב-2000 וב-2001. ב-2003 היא עשתה עליהן עסקת קומבינציה. קומבינציה היא עסקה שבה בעל הקרקע מוכר זכויות ליזם ומקבל בתמורה דירות שהיזם בונה.

מה אישרה רשות המסים, החלטה אחרי החלטה?

מה לבדוק בתיק שלך?

1. ספרו את 18 החודשים. בדקו ממתי הדירה הייתה דירת מגורים, ומתי אתם נעשיתם בעלים.
2. מפו את כל הדירות של התא המשפחתי. תא משפחתי הוא המוכר, בן או בת הזוג, והילדים עד גיל 18. בדקו גם חלקים קטנים בדירות.
3. בדקו מה ירשתם ומה קניתם. חלק שבירושה נבחן אחרת מחלק שנקנה. מעל שליש שנקנה, החזקה בסעיף 49ג לא חלה.
4. תעדו את סיום הבנייה. בדירה חלופית על הנייר, תאריך טופס 4 קובע מתי מתחילה ספירת 18 החודשים.
5. בררו מאיפה הגיעה הדירה. דירה שהתקבלה במתנה עלולה לחייב תקופת צינון. בדקו אם הנותן נהנה מפטור.
6. שקלו בקשה להחלטת מיסוי. כשהמקרה חריג, אפשר לבקש מרשות המסים תשובה לפני העסקה.

שאלה על היטל השבחה בדירה שלכם? חיפוש במאגר של מכריע. ראו גם היטל השבחה בפיצול דירה, פטור 140 מ"ר מהיטל השבחה, היטל השבחה בתמ"א 38 והיטל השבחה בפינוי בינוי.

שאלות נפוצות

האם אפשר לקבל פטור ממס שבח על דירה יחידה כשיש עוד דירה?

לפעמים. סעיף 49ג קובע מצבים שבהם רואים את הדירה כיחידה, למשל דירה חלופית שנקנתה ב-18 החודשים שלפני המכירה. גם חלק של עד שליש מדירה אחרת, או עד מחצית מדירה שבירושה, לא פוגע בפטור.

האם היטל השבחה ומס שבח הם אותו דבר?

לא. מס שבח משלמים לרשות המסים על הרווח ממכירה. היטל השבחה משלמים לוועדה המקומית על עליית שווי בגלל תכנית. לכל אחד פטורים משלו.

האם החלטת מיסוי של מישהו אחר מחייבת את רשות המסים במקרה שלי?

לא. החלטת מיסוי חלה על המקרה שבו ניתנה ועל העובדות שנמסרו בה. היא כן מראה איך הרשות פירשה את החוק באותה שאלה.

איך נכתב המאמר. במאגר של מכריע יש 143 החלטות מיסוי של רשות המסים בתחום מיסוי מקרקעין, שפורסמו בין 2006 ל-2026. לפי נושא ההחלטה, 41 מהן עוסקות בדירות מגורים. קראנו את לשון עשר החלטות שעוסקות בפטור לדירה יחידה ובצינון. זה מבחר, לא ספירה של תוצאות.

החלטות מיסוי אינן הכרעות של שמאים מכריעים. רבות מהן ניתנו לפני תיקונים בחוק, ולכן יש לבדוק את נוסח החוק העדכני. המאמר אינו ייעוץ מס, ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

1. החלטת מיסוי 41/07, רשות המסים, מועד הצינון של דירה שנתקבלה במתנה, 9.2.2009
2. החלטת מיסוי 48/08, רשות המסים, אין צורך בתקופת צינון כשהדירה התקבלה במתנה תוך ניצול פטור, 5.4.2009
3. החלטת מיסוי 50/08, רשות המסים, קרקע שהתקבלה במתנה ונבנתה מכספי מקבל המתנה, 5.4.2009
4. החלטת מיסוי 1254/09, רשות המסים, תחולת סעיף 49ו על העברת דירה בין בני זוג, 29.11.2009
5. החלטת מיסוי 4547/11, רשות המסים, דירת מגורים יחידה לצורך פטור לפי סעיף 49ב(2), 1.2.2011
6. החלטת מיסוי 3591/14, רשות המסים, התקופה שבה ייחשב מוכר כבעל זכות בדירה, 12.11.2014
7. החלטת מיסוי 2239/18, רשות המסים, תנאי 18 החודשים בסעיף 49ב(2), 31.12.2018
8. החלטת מיסוי 1609/21, רשות המסים, תנאי 18 חודשים בסעיף 49ב(2), 3.1.2021
9. החלטת מיסוי 8838/21, רשות המסים, פטור במכירת דירה יחידה לאחר רכישת קרקע ובניית דירה, 3.1.2021
10. החלטת מיסוי 0203/21, רשות המסים, חזקת דירת מגורים יחידה בסעיף 49ג(3), 6.12.2021