מה מקדם מושע בהיטל השבחה, ומתי לא מפחיתים בכלל?

מושע הוא בעלות משותפת בקרקע שלא חולקה בין הבעלים. בחלקה כזו קשה יותר לבנות, כי צריך הסכמה של כולם. לכן שמאי המבקש, בדרך כלל בעל הנכס, מבקש להפחית את שווי הזכויות. כמה מקדם מושע קבעו השמאים המכריעים, ומתי לא הפחיתו בכלל?

• מקדם נפרד: 0.9 ב-3 מתוך 7 ההכרעות. השאר בין 0.8 ל-0.97.
• בלי הפחתה: 4 הכרעות. הנימוקים: עסקאות ההשוואה (המכירות שלפיהן נקבע השווי) כבר מגלמות בעלות משותפת, או שהמושע לא מפריע לקונה.
• בתוך הדחייה: 2 הכרעות שבהן המושע נכלל בדחייה אחת של 8 שנים.

מה זה מקדם מושע, ולמה מפחיתים בגללו?

במושע לכל בעלים יש חלק בכל החלקה, ואין לו פינה משלו. כדי לבנות צריך הסכמה, ולפעמים גם פירוק שיתוף, כלומר הליך שבו מחלקים את הקרקע בין הבעלים.

מקדם מושע מקטין את שווי הזכויות בגלל הקושי הזה. מקדם 0.9 פירושו שהזכויות שוות 90% משוויין בקרקע של בעלים אחד.

יש שתי דרכים לבטא את הקושי. אפשר לקבוע מקדם מושע נפרד. אפשר גם לבטא אותו בזמן, דרך מקדם דחייה.

מקדם דחייה מקטין שווי של זכויות שאפשר לממש רק בעתיד, לפי מספר השנים ושיעור ההיוון. שיעור ההיוון הוא הריבית השנתית שבה מתרגמים סכום עתידי לערכו היום.

כמה מקדם מושע קבעו השמאים המכריעים?

אלה 7 ההכרעות שקראנו שבהן נקבע מקדם מושע נפרד:

• הרבה בעלים ונפקדים. אלי כהן בהוד השרון (2022) קבע "מקדם מושע נפרד בשיעור של 0.90". במגרש היו חברות, אנשים פרטיים ונפקדים (בעלים שעזבו, והנכס שלהם בידי האפוטרופוס), וחלק מהבעלים לא אותרו. בנפרד הוא קבע דחייה של שנתיים ב-6%, מקדם 0.89.
• שלושה בעלים מול שלושה עשר. מרדכי דדון בשרונים (2023) קיבל 0.95 למגרש של 3 בעלים. הוא הזכיר שבהחלטה קודמת שלו, במגרש של 13 בעלים, קבע 0.9.
• מצב קודם ומצב חדש. יהודה פלד בתל אביב-יפו (2024) קיבל 0.9 שהצדדים הסכימו עליו במצב הקודם, כלומר לפי התכנון שלפני התכנית. במצב החדש, כלומר לפי התכנית תא/4444, קבע 0.8. המבקש טען 0.7, ושמאית הוועדה 0.85.
• מושע כשלוש שנות דחייה. ארז כהן בפתח תקווה (2025) תרגם את הבעלות המשותפת לדחייה של 3 שנים ב-6%. כך קיבל "מקדם הפחתה למושע בשיעור 0.84".
• עשרה בעלים שאינם משפחה. רינת וייס רביב בירושלים (2026) לא הפחיתה במצב הקודם, כי הזכויות כבר מומשו. במצב החדש קבעה 0.97, כי התכנית יזומה בידי הבעלים עצמם.
• ארבע חלקות שהתחברו. ברק שוורצברד בנתניה (2025) קבע "מקדם מושע/דחייה" של 0.85, "בהתחשב בשותפות הנוצרת בין 4 החלקות". זה נקבע למרות שהחלוקה ביניהן הייתה מוסכמת.
• הרחבת אגף בבית משותף. יעקב הלוי בהרצליה (2026) נתן הפחתה של 10% "בגין רכיב המושע ושיתוף הפעולה הנדרש בין בעלי הדירות".

בכל ההכרעות האלה היה קושי ממשי לממש את הזכויות. הקושי היה בעלים רבים, בעלים שלא אותרו, או בנייה שמחייבת את כל הדיירים.

מתי השמאי המכריע לא נתן הפחתה למושע?

ב-4 מתוך 13 ההכרעות שקראנו נדחתה הבקשה להפחית. הנימוקים חוזרים על עצמם:

• הקונה לא מושפע. משה נדם בתל אביב-יפו (2015) כתב שהמושע "אינו בעל השפעה על קונה מרצון", כלומר על קונה רגיל בשוק. לכן לא הפחית.
• משפחה אחת, הרבה זכויות. ברק שוורצברד בראשון לציון (2023) לא הפחית בחלקה של 6 בעלים, כנראה בני משפחה אחת. הזכויות התירו יותר מ-20 יחידות דיור. הוא דרש מסמכים על "בעיתיות אובייקטיבית", ולא הוצגו כאלה.
• כפל הפחתה. רינת וייס רביב בתל אביב-יפו (2025) קיבלה את עמדת הוועדה "כי מקדם הפחתה למושע בשומת המבקש מהווה כפל הפחתה". באותו תיק נקבעה גם תקופת דחייה.
• דחייה ארוכה שחופפת. ארנון גולדברג ברמת גן (2025) הכיר בקושי בבית משותף רשום. אבל הצדדים כבר הסכימו לדחות את הבנייה לסוף החיים הכלכליים של המבנה, כלומר עוד 33 שנים. לכן "לא תובא בחשבון במדרגת השבחה זו, הפחתה למושע".

שוורצברד הוסיף נימוק שחשוב לכל תיק. רוב השומות המכריעות שעליהן נשען השווי לא הפחיתו למושע. לכן, לדבריו, השווי שנקבע "מגלם גם אפשרות לבעלות משותפת". וייס רביב בירושלים כתבה דבר דומה: חלק מעסקאות ההשוואה היו כבר בבעלות משותפת.

מה קורה כשמושע ודחייה מתאחדים למקדם אחד?

יש שמאים מכריעים שלא קובעים מקדם מושע בכלל. הם מכניסים את הקושי לתקופת הדחייה, ואז המקדם הכולל נמוך בהרבה.

• בניין של 143 יחידות. אפרת שלז בגבעתיים (2022) כתבה ששורה של מקדמים לדחייה, למושע ולמורכבות "עלולה להביא לעיוות". היא קבעה דחייה אחת של 8 שנים ב-6%, שהשאירה 62.74% מההשבחה.
• בניין משנות ה-60 עם 12 יחידות. רמה מאור בתל אביב-יפו (2026) קבעה דחייה של 8 שנים "בהתחשב במושע ובמורכבות הפרויקט". בשיעור היוון של 7% יצא מקדם של 0.58.

אלי כהן בהוד השרון (2022) הלך בכיוון ההפוך. הוא כתב שמושע ודחייה "אינם בהכרח אחודים", ובחן כל אחד בנפרד. לכן כשמשווים מקדמים בין תיקים, צריך לבדוק מה כל מקדם כולל.

מה אמר סקר דלפי על מקדם מושע?

בסקר דלפי 2020 נשאלה השאלה הזו: מה שווי מ"ר בדירה בקומת הקרקע במושע, בלי הסכם שיתוף ובלי זיהוי של החלק של כל בעלים?

• חציון: 85% משווי דירה דומה עם זיהוי קנייני.
• ממוצע: 84%. שכיח: 80%.
• טווח התשובות: בין 70% ל-98%.

ההכרעות שקראנו גבוהות יותר: השכיח בהן 0.9. אבל צריך לזכור הבדל אחד. הסקר שאל על דירה בנויה, ורוב ההכרעות עוסקות בזכויות בנייה שעוד לא מומשו. על שווי הדירה הבנויה עצמה כמעט לא מצאנו הכרעות.

מה קבעו השמאים המכריעים, במספרים?

זה מבחר של 13 הכרעות שקראנו בעמוד ההכרעה, לא כל ההכרעות בנושא. את כל ההכרעות על מקדם המושע אפשר לראות בדף מקדם מושע במכריע.

מה לבדוק בתיק שלך

1. ספרו את הבעלים בנסח הרישום. 3 בעלים קיבלו אצל דדון 0.95, ו-13 בעלים קיבלו 0.9.
2. בדקו מי הבעלים. משפחה אחת שמכרה יחד לא קיבלה הפחתה אצל שוורצברד. נפקדים ובעלים שלא אותרו קיבלו 0.9 אצל כהן.
3. הביאו מסמכים על הקושי. אצל כהן הוצג פרוטוקול של דיון בבקשה לפירוק שיתוף. שוורצברד דחה טענה בלי מסמכים.
4. בדקו אם עסקאות ההשוואה כבר במושע. אם כן, הפחתה נוספת עלולה להיחשב כפל הפחתה.
5. בדקו אם הדחייה כבר כוללת את המושע. כשנקבעה דחייה ארוכה, גולדברג ושלז לא הוסיפו מקדם מושע.
6. הפרידו בין המצב הקודם למצב החדש. וייס רביב ופלד קבעו מקדם שונה לכל מצב.

על מקדם הדחייה עצמו ואיך מחשבים אותו: מקדם דחייה בהיטל השבחה. על דייר שמסרב להתחדשות עירונית: דייר סרבן והיטל השבחה. על היטל השבחה בכלל: מה זה היטל השבחה. לחיפוש הכרעות לפי גוש, שמאי או תכנית: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

מה מקדם מושע מקובל?

בהכרעות שקראנו עם מקדם נפרד, השכיח היה 0.9 (3 מתוך 7), והטווח בין 0.8 ל-0.97. בסקר דלפי 2020 החציון לדירה במושע היה 85%.

האם חייבים להפחית בגלל מושע?

לא. ב-4 מתוך 13 ההכרעות שקראנו השמאי המכריע לא הפחית. הנימוקים: המושע לא מפריע לקונה, עסקאות ההשוואה כבר מגלמות אותו, או שהדחייה כבר כוללת אותו.

האם מספר הבעלים משנה את המקדם?

לפעמים. דדון קבע 0.9 ל-13 בעלים ו-0.95 ל-3 בעלים. שוורצברד לא הפחית ל-6 בעלים, כי הם כנראה משפחה אחת.

מקורות

1. אלי כהן, הוד השרון, 5.1.2022, גוש/חלקה 6573/98, עמודים 37 ו-38
2. מרדכי דדון, שרונים, 31.5.2023, גוש/חלקה 10039/26, עמוד 36
3. יהודה פלד, תל אביב-יפו, 18.12.2024, גוש/חלקה 6634/240, עמוד 43
4. ארז כהן, פתח תקווה, 30.3.2025, גוש/חלקה 6402/50, עמוד 15
5. רינת וייס רביב, ירושלים, 12.5.2026, גוש/חלקה 30615/89, עמוד 11
6. ברק שוורצברד, נתניה, 24.7.2025, גוש/חלקה 8267/332, עמוד 25
7. יעקב הלוי, הרצליה, 5.6.2026, גוש/חלקה 6546/844, עמוד 26
8. משה נדם, תל אביב-יפו, 23.6.2015, גוש/חלקה 6927/12, עמוד 8
9. ברק שוורצברד, ראשון לציון, 3.5.2023, גוש/חלקה 3931/3, עמוד 37
10. רינת וייס רביב, תל אביב-יפו, 16.3.2025, גוש/חלקה 6217/408, עמוד 25
11. ארנון גולדברג, רמת גן, 30.6.2025, גוש/חלקה 6157/589, עמוד 15
12. אפרת שלז, גבעתיים, 8.9.2022, גוש/חלקה 6156/471, עמוד 32
13. רמה מאור, תל אביב-יפו, 10.9.2026, גוש/חלקה 6212/608, עמוד 33
14. סקר דלפי 2020, לשכת שמאי המקרקעין בישראל, שאלה 12 (עמודים 46 עד 47 בספר הסקר)

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.