איך מחלקים זכויות בניה בבית דו משפחתי בין שני הקוטג'ים?

כמה זכויות בניה בבית דו משפחתי שייכות לכל אחד מהקוטג'ים? בבית דו-משפחתי שתי יחידות יושבות על חלקה אחת. התכנית קובעת כמה מותר לבנות בחלקה כולה, אבל כמעט אף פעם לא אומרת כמה מזה שייך לכל צד. השאלה עולה בכל היטל השבחה, בכל מכר ובכל תוספת בנייה.

• גודל החצר לא קובע את הזכויות. בחולון (2010) ובתל אביב-יפו (2021) לכל יחידה הוצמדה חצר בגודל אחר, ובכל זאת כל אחת קיבלה מחצית.
• מה שרשום גובר. השמאים פנו לנסח, לתקנון הבית המשותף או להסכם השיתוף.
• יש חריגים. ברעננה (2024) החלוקה הייתה לפי תשריט החלוקה, וביישובי הברון (2025) לפי מה שכל בעלים החזיק בפועל.

כמה זכויות בניה בבית דו משפחתי נותנת התכנית?

המספר תלוי בתכנית שחלה על החלקה. ההחלטות שקראנו מראות כמה סוגים של קביעה:

• אחוז לכל קומה. בתל אביב-יפו תכנית 3408 התירה בבניין בן 2 קומות עד 29% עיקרי לקומה, וסך הכל 58%. כך תיאר אריה אריאל (2019) את התכנית.
• אחוז מהמגרש כולו. ברמלה (2024) יהודה פלד קבע שלפי תכנית לה/1000 אפשר היה לבנות בית דו-משפחתי בקומה אחת, ב-30% משטח המגרש. התכנית החדשה, לה/1000/3, מאפשרת קוטג' דו-משפחתי ב-2 קומות ב-45%, כלומר 22.5% בכל קומה.
• מטרים לכל יחידה. בחולון (2012) דורית פריאל כתבה שתכנית ח/1/300/א/2 מרחיבה את השטח הבנוי ל-160 מ"ר עיקרי ליחידה.

לצד השטח העיקרי יש שטחי שירות. ברמלה, למשל, התכנית החדשה נותנת מחסן של 10 מ"ר וסככה לרכב של 15 מ"ר לכל יחידה. כשהתכנית קובעת אחוז מהמגרש כולו, צריך עדיין להחליט איך מחלקים אותו בין שני הצדדים.

איך חילקו השמאים את הזכויות בין שתי היחידות?

הוויכוח הקבוע הוא בין שתי שיטות. לפי האחת, כל יחידה מקבלת זכויות לפי שטח הקרקע שהוצמד לה. לפי השנייה, הזכויות מתחלקות לפי החלק ברכוש המשותף, כלומר החלק של כל דירה ברכוש שאינו מוצמד לאף אחת. בבית דו-משפחתי החלק הזה הוא בדרך כלל מחצית.

בשש החלטות השמאי המכריע נתן לכל יחידה מחצית מהזכויות:

• חולון (2010), לבנה אשד. החלקה בשטח 501 מ"ר, ולתת-החלקה של המבקשים הוצמדו 258 מ"ר, יותר מחצי. תת-חלקה היא יחידה רשומה בבית משותף. שמאית הוועדה ביקשה זכויות לפי השטח הצמוד. אשד קבעה מחצית, כי בפנקס הבתים המשותפים החלקים ברכוש המשותף נרשמו שווים.
• רמת השרון (2010), רן וירניק. הצדדים הסכימו לחשב את הזכויות מ-512 מ"ר שהוצמדו לדירה. וירניק לא קיבל את ההסכמה. לפי תקנון הבית המשותף, "לנכס הוקנו מחצית מזכויות הבניה שבחלקה כולה".
• הרצליה (2018), בועז קוט. שמאי המבקשים חישב לפי 297 מ"ר, השטח בפועל לפי הסכם שיתוף. קוט כתב ש"זכויות הבניה נגזרות מהחלק הקנייני בקרקע", ושהחלק הזה הוא מחצית. הוא ציין שההסכם נחתם אחרי המועד הקובע, היום שלפיו מעריכים את ההשבחה.
• תל אביב-יפו (2019), אריה אריאל. בהסכם בין הבעלים חולקה הקרקע בעין, אבל זכויות הבנייה נקבעו לפי חלק הבעלות, 50%. לכן ההשבחה חושבה "לפי מחצית מזכויות הבניה שהוקנו לחלקה".
• תל אביב-יפו (2021), אלדד חימי. החלקה בשטח 568 מ"ר. לנכס הוצמדו 235 מ"ר ולשכן 333 מ"ר, אבל ברכוש המשותף לכל אחד 50%. התקנון שתק, והצדדים חילקו את הזכויות שווה בשווה. חימי קיבל את ההנחה בלי להכריע בשאלה הקניינית.
• יהוד-נווה אפריים (2021), אלי כהן. שני מגרשים יוצרים יחד תא שטח של 481 מ"ר, כלומר 240.5 מ"ר לכל מגרש. כהן ייחס לכל מגרש מחצית מהזכויות: 158.73 מ"ר עיקרי ועוד 27.5 מ"ר שטחי שירות מעל הקרקע.

בשתי החלטות החלוקה לא הייתה שווה בשווה:

• רעננה (2024), מרדכי דדון. החלקה בשטח 1,125 מ"ר חולקה בתשריט לשני חלקים: 564 מ"ר במזרח ו-561 מ"ר במערב. תשריט חלוקה הוא מפה שמסמנת לכל בעלים את החלק שלו. לפי הסכמת הצדדים, הקרקע והזכויות חולקו לפי השטחים האלה. דדון ציין שזו שאלה משפטית, ושמי שחולק עליה יכול להגיש ערר.
• יישובי הברון (2025), רמה מאור. במגרש עם ארבעה בעלי זכויות, שניים כבר בנו מבנה דו-משפחתי לפי התכנית הקודמת. לשני האחרים נשארה יתרה שלא הספיקה ליחידה עצמאית. מאור קבעה ש"יש לבחון את חלקו היחסי של כל אחד מבעלי הזכויות בקרקע" במצב הקודם ובמצב החדש.

מה ההבדל בין גודל החצר לבין זכויות הבנייה?

בכמה החלטות השמאי הפריד בין השניים. הזכויות נקבעו לפי הרישום, והחצר נקבעה לפי השטח שהוצמד בפועל.

• החצר משפיעה על השווי. אשד כתבה שהחלוקה הלא שוויונית של הקרקע "מקנה לתת חלקה 1 שטח חצר גדול יותר ואולי אף גמישות תכנונית". אבל לדבריה אין בה כדי לשנות את חלוקת זכויות הבנייה.
• שני חישובים באותה שומה. אצל חימי הזכויות חושבו לפי מחצית, והחצר והשימוש המיטבי לפי 235 מ"ר הצמודים לנכס.
• פלישה של השכן. קוט מצא שהחצי המערבי פולש לנכס בכ-57.5 מ"ר, כ-2.2 מ' לכל העומק. זה מקטין את השימוש בחצר. הוא הוסיף הפחתה בשל "מושע תיאורטית". הנימוק שלו: הבית "איננו לבד על החלקה". מושע הוא בעלות משותפת בקרקע שלא חולקה בין הבעלים.

מה השמאים המכריעים קבעו, בטבלה?

מתי זה משנה את היטל ההשבחה?

החלוקה משנה את מספר המטרים שעליהם מחשבים את ההשבחה. כמה דוגמאות מההחלטות:

• תוספת שאי אפשר לממש לבד. ביישובי הברון היתרה שנשארה לשני הבעלים לא אפשרה יחידה נוספת. מאור כתבה שאפשר לממש אותה רק במכירה לבעלי זכויות אחרים בחלקה. באותו הסכם מכר נמכרו מגרשים 5 ו-6 ב-4,800,000 ₪, ומגרשים 3 ו-4 ב-1,400,000 ₪.
• מעבר מבית טורי לדו-משפחתי. בחולון (2012) תכנית ח/מק/60 שינתה בינוי טורי לדו-משפחתי. דורית פריאל קבעה 840,000 ₪ לקרקע של יחידה דו-משפחתית, ו-3% פחות ליחידה בבית טורי. ההשבחה יצאה 25,200 ₪ ליחידה. שמאי הוועדה טען ל-10%.
• חלוקה בין הקומות. ביהוד כהן שם יותר שטח בקומת הקרקע: 86.58 מ"ר, כמו המרתף. ליתרה בקומה א', 72.15 מ"ר, הוא נתן מקדם שוליות 0.90. זה מקדם קטן מ-1 לשטח שמעבר לגודל מסוים, כי כל מ"ר נוסף שווה פחות.

על ההבדל בשווי בין בית דו-משפחתי לחד-משפחתי כתבנו במאמר על מקדם פרטיות וצפיפות. על שווי מטר של זכויות: מה שווי זכויות בנייה למ"ר.

מה לבדוק בתיק שלך

1. קראו את התכנית. בדקו אם היא קובעת אחוז מהמגרש, אחוז לקומה או מטרים ליחידה.
2. הוציאו נסח. בדקו מה החלק של כל תת-חלקה ברכוש המשותף. בחולון (2010) זה מה שהכריע.
3. קראו את תקנון הבית המשותף. ברמת השרון (2010) התקנון גבר על הסכמה של שני השמאים.
4. בדקו מתי נחתם הסכם השיתוף. בהרצליה (2018) ההסכם נחתם אחרי המועד הקובע, והשמאי חישב לפי החלק הקנייני.
5. הפרידו בין זכויות לחצר. חצר גדולה יותר מוסיפה שווי, אבל בהחלטות שקראנו היא לא הוסיפה זכויות.
6. זכרו שזו שאלה משפטית. חימי ודדון כתבו שלא הכריעו בזכויות הקנייניות. מחלוקת בין השכנים עצמם עוברת לערר או לבית משפט.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי גוש, שמאי או תכנית: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

האם כל יחידה בבית דו-משפחתי מקבלת חצי מהזכויות?

ברוב ההחלטות שקראנו כן. ב-6 מתוך 8 החלטות שדנו בחלוקה כל יחידה קיבלה מחצית מזכויות החלקה, לפי הרישום, התקנון או הסכם הבעלים.

אם החצר שלי גדולה יותר, מגיעות לי יותר זכויות?

לא בהחלטות שקראנו. בחולון (2010) לבנה אשד קבעה שחצר גדולה יותר נותנת שטח חצר וגמישות תכנונית, אבל לא משנה את חלוקת זכויות הבנייה.

מתי החלוקה אינה שווה?

כשיש תשריט חלוקה והסכמה לחלק לפיו, כמו ברעננה (2024), או כשכל בעלים מחזיק חלק אחר במגרש, כמו ביישובי הברון (2025).

איך נכתב המאמר. קראנו 10 החלטות של שמאים מכריעים, מ-2010 עד 2025, כל אחת בעמוד ההכרעה. 8 מהן דנו בחלוקת הזכויות בין שתי יחידות בחלקה אחת, ו-2 בהיקף הזכויות בתכנית. זה מבחר: הצירוף "מחצית מזכויות הבניה" ודומיו מופיע ב-414 החלטות במאגר, ולא כולן עוסקות בבית דו-משפחתי. לכן "ברוב ההחלטות" מתייחס ל-8 ההחלטות בלבד. המאמר אינו חוות דעת שמאית או משפטית.

מקורות

1. לבנה אשד, שמאית מכריעה, חולון, 26.8.2010, גוש/חלקה 6021/645, עמודים 10 עד 11
2. רן וירניק, שמאי מכריע, רמת השרון, 19.8.2010, גוש/חלקה 6333/44, עמוד 9
3. דורית פריאל, שמאית מכריעה, חולון, 29.2.2012, גוש/חלקה 6870/56, עמוד 14
4. בועז קוט, שמאי מכריע, הרצליה, 3.1.2018, גוש/חלקה 6558/566, עמודים 12 עד 13
5. אריה אריאל, שמאי מכריע, תל אביב-יפו, 14.2.2019, גוש/חלקה 6623/237, עמודים 6 עד 7
6. אלדד חימי, שמאי מכריע, תל אביב-יפו, 14.1.2021, גוש/חלקה 6638/169, עמוד 13
7. אלי כהן, שמאי מכריע, יהוד-נווה אפריים, 18.2.2021, גוש/חלקה 6727/361, עמוד 42
8. יהודה פלד, שמאי מכריע, רמלה, 19.6.2024, גוש/חלקה 5807/26, עמוד 10
9. מרדכי דדון, שמאי מכריע, רעננה, 19.8.2024, גוש/חלקה 7654/238, עמוד 13
10. רמה מאור, שמאית מכריעה, יישובי הברון, 3.8.2025, גוש/חלקה 10204/90, עמודים 38 עד 39

מחלקת המחקר במקרקעין של מכריע