מה זה שמאי מכריע, מתי ממנים אותו ואיך קוראים את ההחלטה שלו?

קיבלתם שומת היטל השבחה מהוועדה המקומית, והסכום נראה לכם גבוה. מישהו אמר לכם לבקש שמאי מכריע. מה זה שמאי מכריע, מי ממנה אותו, ואיך קוראים את ההחלטה שהוא כותב? המאמר עונה על השאלות האלה עם דוגמאות מהחלטות שפורסמו.

• מי ממנה: יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין, לפי בקשה של החייב בהיטל.
• על מה הוא מכריע: גובה החיוב. שאלה משפטית, כמו פטור או עצם החבות, הולכת לוועדת הערר.
• כמה החלטות פורסמו: במאגר של מכריע יש 30,076 החלטות של שמאים מכריעים מול ועדות מקומיות, מספטמבר 2009 עד ספטמבר 2026.
• איך קוראים החלטה: מתחילים בטבלת ההחלטה בעמודים האחרונים, ואז חוזרים לפרק של כל סוגיה.

מה זה שמאי מכריע, לפי ההגדרה?

מילון מועצת שמאי המקרקעין (אוגוסט 2025) מגדיר שמאי מכריע כך:

שמאי מקרקעין אשר מונה על פי פרק ט 1 לחוק התכנון והבניה או שמאי שהוסמך לפסוק במחלוקות שמאיות אחרות

ההחלטה שלו נקראת גם שומה מכרעת: חוות דעת שקובעת את הסכום שבמחלוקת. השמאי לא מייצג אף צד. בסוף כל החלטה הוא מצהיר על כך. כך כתב דוד דדון בהוד השרון (2026): "אין לי כל חלק או עניין אישי במקרקעין מושא ההחלטה".

מתי ממנים שמאי מכריע, ומי ממנה אותו?

הוועדה המקומית שולחת לבעל הנכס שומה, כלומר חוות דעת של שמאי מטעמה על גובה ההשבחה. בעל הנכס לא מסכים עם הסכום. כאן נכנס סעיף 14(ב1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, כפי שצוטט בהחלטה של דוד דדון:

החייב בהיטל רשאי, אם אין הוא חולק על החיוב כשלעצמו, לפנות בתוך התקופות האמורות בסעיף קטן (א), לפי העניין, ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מכריע לצורך הכרעה בעניין גובה החיוב

כלומר, שלושה תנאים: החייב מבקש, הוא לא חולק על עצם החיוב, והבקשה מוגשת בזמן. יושב ראש המועצה ממנה את השמאי, והשמאי מציין את המינוי בעמוד הראשון. בהוד השרון דוד דדון כתב שבהודעת מינוי 906-2026 "התמניתי ע"י יו"ר מועצת שמאי המקרקעין כשמאי מכריע".

את המועד המדויק להגשה בדקו בהודעת השומה שקיבלתם. הסעיף גם מאפשר ליושב ראש המועצה להאריך את התקופות "מטעמים מיוחדים שיירשמו".

על מה שמאי מכריע לא מכריע?

הסמכות שלו צרה. ועדת ערר בתל אביב כתבה, בציטוט שהביא דוד דדון, ש"סמכויותיו של השמאי המכריע תחומות להכרעה בעניין גובה החיוב". מה נשאר מחוץ לסמכות:

• עצם החבות. האם בכלל יש חיוב בהיטל, למשל אם הקלה (אישור של הוועדה לחרוג מהוראות התכנית) הייתה נחוצה.
• פטור. טענה לפטור היא טענה משפטית, ומקומה בוועדת הערר.
• פרשנות של תכנית. כשהמחלוקת היא מה התכנית מתירה, ולא כמה זה שווה.

ההבחנה הזו לא תאורטית. באותה החלטה ועדת הערר ביטלה חלק מהחלטה של שמאי מכריע אחר, בערר 85169-08-23 של הוועדה המקומית רמת השרון נגד דרור בזק. השמאי קבע שהקלה להצמדת מרתף לדירות הגן לא נדרשה.

הוועדה כתבה: "בעשותו כן חרג השמאי המכריע הנכבד מסמכותו, ולפיכך אנו מורים על ביטול קביעותיו בנושא ההקלה להצמדת מרתף לדירות הגן". את המשך ההליך בתיק הזה לא בדקנו.

הוועדה הוסיפה שהשמאי כן רשאי לקבוע שהקלה "אינה משביחה". זו הכרעה בגובה החיוב, ולא בשאלה המשפטית.

באילו הליכים יש שמאי מכריע?

תקן 16 של הוועדה לתקינה שמאית עוסק בשומות שמכריעות במחלוקת. בהערה הראשונה בו נכתב:

הכרעה לעניין גובה היטל השבחה או גובה הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בין שומת הועדה המקומית לתכנון ולבניה ובין שמאי מטעם האזרח, תיערך על ידי "שמאי מכריע" כמשמעו בחוק התכנון והבניה.

• היטל השבחה. ההליך הנפוץ ביותר. רוב 30,076 ההחלטות במאגר הראשי עוסקות בו.
• פיצויים לפי סעיף 197: תביעה על ירידת ערך בגלל תכנית. שם ועדת הערר ממנה שמאי מייעץ, שנותן לה חוות דעת. גם חוות הדעת האלה נמצאות במאגר הראשי. סעיף 197 מוזכר ב-2,626 מתוך 30,076 ההחלטות שבו. ראו את המאמר על ירידת ערך לפי סעיף 197.
• השגות על שומות רמ"י. הליך נפרד, שאינו לפי התוספת השלישית: השגה ראשונה, ומעליה ועדת השגות של שלושה חברים. במאגר יש 4,258 החלטות בהשגה ראשונה ו-915 החלטות של ועדת ההשגות. ראו את המאמר על דמי היתר בהשגות רמ"י.

כמה החלטות שמאי מכריע פורסמו בכל שנה?

הטבלה סופרת החלטות מול ועדות מקומיות לפי שנת ההחלטה. היא מבוססת על 29,661 מתוך 30,076 ההחלטות במאגר, אלה שבהן מופיעות המילים "שמאי מכריע".

מאז 2020 נחתמות בכל שנה בין 2,119 ל-2,563 החלטות. ב-2010 היו 951.

באילו ערים יש הכי הרבה החלטות שמאי מכריע?

הספירה כאן היא של פרסומים. החלטה אחת מתפרסמת לפעמים יותר מפעם אחת, פעם לכל חלקה.

• תל אביב-יפו: 7,468 פרסומים.
• ירושלים: 2,909 פרסומים.
• חולון: 1,763 פרסומים.
• הרצליה: 1,362 פרסומים.
• ראשון לציון: 1,051 פרסומים.
• פתח תקווה: 1,007 פרסומים.

לכל ועדה מקומית יש דף עם ההחלטות שלה: ההחלטות לפי ועדה מקומית. לכל שמאי מכריע יש דף משלו: ההחלטות לפי שמאי מכריע.

איך בנויה החלטת שמאי מכריע?

תקן 16 קובע מה חייב להופיע בשומה מכרעת. לפי סעיף 4.1 בתקן, השמאי רושם את מטרת השומה, את הצדדים, את התימוכין של כל צד, ואת מועד הדיון אם התקיים. נראה את זה בהחלטה של דוד דדון בהוד השרון (2026), 108 עמודים, על בניין מגורים בשכונת מגדיאל:

1. כתב מינוי ומטרה. מספר המינוי, מי מינה, ומה במחלוקת. כאן: הודעת מינוי מיום 03.05.2026.
2. מה השביח ומה מחייב בתשלום. גורם ההשבחה הוא התכנית או ההקלה שהעלו את השווי. גורם המימוש הוא האירוע שמחייב בתשלום. כאן: בקשה להיתר בנייה.
3. ביקור ודיון. השמאי ביקר בנכס ב-12.06.2026, ושמע את הצדדים בשיחת וידאו ב-12.07.2026.
4. המסמכים. שומת הוועדה, השומה של המבקש, תגובות, נסח רישום והחלטות קודמות שהצדדים הגישו.
5. מועדים קובעים. לכל תכנית יש מועד קובע, כלומר היום שלפיו מעריכים את ההשבחה. כאן שבעה גורמי השבחה, מ-1988 עד 2025.
6. טענות והכרעה לכל סוגיה. קודם "לטענת שמאי המשיבה" ו"לטענת שמאי המבקש", ואחר כך מה השמאי קבע.
7. טבלת ההחלטה. לכל גורם השבחה: מועד קובע, השבחה והיטל.
8. הצמדה, ריבית והצהרה. ואחריהן נספח שמחלק את ההיטל בין הבעלים.

איך קוראים את החלטת השמאי המכריע בלי להתבלבל?

הטעות הנפוצה היא לצטט מספר מפרק הטענות כאילו הוא ההכרעה. ההחלטה מהוד השרון מראה את זה בשווי המטר:

• שמאי הוועדה טען: 11,500 ₪ למ"ר מבונה, כלומר למטר של שטח בנוי.
• שמאי המבקש טען: 8,500 ₪ למ"ר מבונה.
• השמאי המכריע קבע: 10,500 ₪ למ"ר מבונה.

השמאי כתב: "אני מוצא נכון לקבוע את השווי למ"ר מבונה בהתבסס על 3 מאגרי נתונים". הוא נתן משקל לכל מקור: מכר זכויות במגרש סמוך, חילוץ ממחירי דירות, והחלטה של יעקב הלוי, שמאי מכריע, במגרש שכן.

בסוף הוא כפל את השווי הזה בשטח אקוויוולנטי של 114.39 מ"ר, כלומר השטח אחרי שכל חלק בנכס תורגם במקדם לשטח עיקרי. הוא קבע השבחה של 1,201,095 ₪ מההקלות, והיטל של 600,548 ₪.

שלושה סימנים עוזרים לקרוא:

• מילות טענה: "לטענת", "טוען כי", "לשיטתו". מה שבא אחריהן הוא עמדה של צד.
• מילות הכרעה: "אני קובע", "אני מאמץ", "לאחר שבחנתי". מכאן מתחילה ההכרעה.
• טבלת ההחלטה: בדרך כלל בעמודים האחרונים, תחת הכותרת "החלטה". אלה המספרים המחייבים.

מה עושים אחרי החלטת שמאי מכריע?

אפשר לערור על החלטת השמאי המכריע לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה. כך עשתה הוועדה המקומית רמת השרון בתיק שתואר למעלה. ועדת הערר בודקת גם שהשמאי לא חרג מסמכותו. בתיק ההוא היא ביטלה את ההכרעה בשאלת ההקלה להצמדת המרתף.

השמאי גם קובע מה קורה לסכום בזמן ההליך. בהוד השרון דוד דדון השתמש בסמכות לפי סעיף 16 לתוספת השלישית. הוא קבע שבתקופת הדיון ההיטל יוצמד למדד הנמוך מבין מדד המחירים לצרכן ומדד הבנייה, ולא יישא תשלומי פיגורים.

מה לבדוק בתיק שלך?

1. הגדירו את המחלוקת. מחלוקת על הסכום הולכת לשמאי מכריע. מחלוקת על עצם החיוב או על פטור הולכת לוועדת הערר.
2. בדקו את המועד. הגישו את הבקשה ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בתוך התקופה שבהודעת השומה.
3. אספו החלטות קודמות. צדדים מגישים החלטות של שמאים מכריעים בנכסים סמוכים, והשמאי מתייחס אליהן.
4. קראו כל סוגיה עד ההכרעה. אל תעצרו בפרק הטענות.
5. השוו לטבלת ההחלטה. בדקו שהמספר שאתם מצטטים מופיע בטבלה בסוף.
6. בדקו אם הוגש ערר. לפני שמסתמכים על החלטה, בדקו אם ועדת ערר שינתה אותה.

לחיפוש לפי עיר, תכנית, גוש וחלקה או שמאי: חיפוש החלטות שמאי מכריע.

איפה לקרוא עוד?

• היטל השבחה מה זה, ומתי משלמים אותו
• איך מחשבים היטל השבחה
• מתי לא משלמים היטל השבחה

שאלות נפוצות

האם שמאי מכריע יכול לפסוק פטור מהיטל השבחה?

לא. לפי סעיף 14(ב1), הוא מכריע בגובה החיוב בלבד. טענת פטור מעלים בוועדת הערר.

האם חייבים לקיים דיון?

לפי סעיף 8 בתקן 16, השמאי מזמן דיון בעל פה כשצריך. הוא יכול גם להכריע לפי החומר הכתוב, מטעמים שיירשמו, אם נתן לצדדים הזדמנות להגיב.

איפה מוצאים החלטות של שמאים מכריעים?

ההחלטות מתפרסמות באתר משרד המשפטים. במכריע אפשר לחפש בהן לפי עיר, שמאי, תכנית וגוש.

איך נכתב המאמר. זה מאמר הסבר. הספירות לפי שנה מבוססות על החלטות שבהן מופיעות המילים "שמאי מכריע". הספירה לפי ועדה היא של פרסומים, כולל פרסום חוזר של אותה החלטה לחלקה נוספת.

הדוגמה המפורטת היא החלטה אחת. בדקנו כל מספר בה מול לשון ההחלטה, בעמוד שמצוין במקורות.

את ההגדרה ואת התקן ציטטנו מהמקור. את מצבן של ההחלטות בערכאות ערעור לא בדקנו.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

1. דוד דדון, שמאי מכריע, הוד השרון, 21.7.2026, גוש 6407 חלקה 491, עמודים 1 עד 3 (מינוי, דיון ומסמכים)
2. אותה החלטה, עמודים 101 עד 102 (סעיף 14(ב1) וציטוט ועדת הערר בעניין דרור בזק)
3. אותה החלטה, עמודים 103 עד 108 (שווי למ"ר מבונה, טבלת ההחלטה, הצמדה והצהרה)

מסמכים נוספים שציטטנו. תקן 16.0 של הוועדה לתקינה שמאית, ספטמבר 2008. ציטטנו מעמוד 2 (הערה 1 וסעיף 4.1) ומעמוד 5 (סעיף 8). נוהל ועדת השגות לפי פרק 4.20, השמאי הממשלתי הראשי, עדכון 1 מ-8.2.2023, עמוד 3 (סעיף 6.1). מילון מועצת שמאי המקרקעין, אוגוסט 2025, הערך "שמאי מכריע".

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.