השגה על היטל השבחה: מה קורה אחרי השומה של השמאי המכריע?

הגשתם השגה על היטל השבחה, והשמאי המכריע נתן שומה מכרעת, כלומר החלטה מנומקת על גובה ההשבחה. אחד הצדדים לא מרוצה. במאמר הזה ריכזנו מה קורה אחרי השומה המכרעת: מתי השמאי מתקן אותה בעצמו, מה עושה ועדת הערר, ואיך החלטה של ועדת ערר משנה שומות אחרות. כל דוגמה כאן לקוחה מעמוד ההחלטה, עם קישור.

התשובה הקצרה

יש שתי דרכים לשנות שומה מכרעת. הראשונה היא תיקון אצל השמאי המכריע עצמו, בדרך כלל בגלל טעות סופר או טעות בחישוב. השנייה היא ערר לוועדת הערר, שיכולה להחזיר את התיק לשמאי ולהורות לו לתקן.

• תיקון אצל השמאי. בהחלטות שקראנו התיקון נוגע לפרט מסוים בחישוב, ויתר הקביעות נשארות. טענה חדשה לא נדונה בשלב הזה.
• החזרה מוועדת הערר. השמאי מחשב מחדש לפי ההוראה של הוועדה. בתל אביב-יפו מקדם אחד ירד כך מ-0.6803 ל-0.6372.
• השפעה על תיקים אחרים. שמאים מכריעים מאמצים החלטות מאוחרות של ועדת הערר, גם כשהן הפוכות לעמדה הקודמת שלהם.

איך עובדת השגה על היטל השבחה, ומה תפקיד השמאי המכריע?

הוועדה המקומית שולחת שומה של היטל השבחה. בעל הנכס שלא מסכים מגיש שומה נגדית של שמאי מטעמו, שנקראת בהחלטות לפעמים "שומת השגה".

כשאין הסכמה, יו"ר מועצת שמאי המקרקעין ממנה שמאי מכריע. בהחלטות שקראנו המינוי הוא לפי סעיף 14(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.

השמאי המכריע שומע את שני הצדדים וכותב את השומה המכרעת. לפי תקן 16 של הוועדה לתקינה שמאית, הוא לא מוגבל לטווח שבין שתי השומות. הוא יכול לקבוע סכום גבוה או נמוך משתיהן.

על השומה המכרעת אפשר לערור לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה. זו ועדה מחוזית שדנה בעררים על שומות מכריעות. המועדים להגשה קבועים בחוק, ולכן כדאי לבדוק אותם בנוסח המעודכן או מול עורך דין.

מתי השמאי המכריע מתקן את השומה בעצמו?

במאגר יש שומות שכותרתן "שומה מכרעת מתוקנת". בראש כל אחת השמאי מסביר בהערה מה תוקן. אלה הדוגמאות שקראנו:

• מקדם שגוי. דוד בריל בבית שמש (2025) כתב שבשומה המקורית "ניתן מקדם אקו' לשטח העיקרי לתעסוקה בסך0.5" במקום 1. אחרי התיקון קבע השבחה של 18,265,895 ₪ והיטל של 9,132,947 ₪.
• תוספת זכויות שגויה. דנה שיחור ברחובות (2025) תיקנה לבקשת שמאי הוועדה. התוספת מתכנית רח/מק/2000/ס הייתה 1% בלבד, ולא 7% כמו בשומה המקורית.
• מקדם שהושמט. ארז כהן בבת ים (2025) תיקן כי בשומה המקורית הושמט מקדם הקומה למרפסת הגג.
• חלק יחסי. רינת וייס רביב בתל אביב-יפו (2026) תיקנה טעות סופר בחלק היחסי של הנכס בהשבחה.
• פטור שלא היה. וייס רביב בהרצליה (2026) תיקנה טעות בטבלה המרכזת. היא גם תיקנה את הסיווג של שתי דירות שסומנו בטעות כפטורות.
• בהסכמת שני הצדדים. בנחלת יצחק בתל אביב-יפו (2025) הוסיפה וייס רביב לחיוב את שטח הממ"ד, כי החיוב היה בגלל מכר.

שיחור דחתה באותה שומה טענה של המבקש על קיזוז שטח המדרגות. לדבריה "מדובר בטענה חדשה שאין מקום להתייחס" אליה בשומה מתוקנת. היא גם כתבה ש"יתר קביעות השומה המכרעת נותרו ללא שינוי".

כמה זמן לוקח תיקון של שומה מכרעת?

לפי התאריכים שבהחלטות עצמן, ברוב הדוגמאות שקראנו התיקון יצא בתוך שבועות:

• תל אביב-יפו, רחוב גור יהודה. השומה נכתבה ב-13.4.2026, והתיקון ב-28 באפריל 2026.
• תל אביב-יפו, רחוב סוקולוב. השומה נכתבה ב-14.1.2026, והתיקון ב-4 בפברואר 2026.
• בית שמש. השומה המקורית מ-07/12/2025, והמתוקנת מ-30/12/2025.
• רחובות. השומה נשלחה ב-17/07/2025, הבקשה לתיקון הגיעה ב-21/07/2025, והמתוקנת יצאה ב-13 באוגוסט 2025.
• הרצליה, רחוב סוקולוב. כאן התיקון לקח זמן רב. השומה המקורית מ-06/03/2023, והמתוקנת מ-21 בנובמבר 2024.

שימו לב לפרט טכני. באתר משרד המשפטים השומה המתוקנת מופיעה לפעמים תחת התאריך של השומה המקורית. כך בבית שמש וברחובות. כדאי לפתוח את הקובץ ולבדוק את הכותרת והתאריך בעמוד הראשון.

מה ועדת ערר היטל השבחה עושה עם שומה מכרעת?

ועדת הערר יכולה לדחות את הערר, לבטל את השומה או להחזיר אותה לשמאי המכריע עם הוראה. כך זה נראה בהחלטות שמתארות ערר קודם:

• מקדם שירד. יהודה פלד בתל אביב-יפו (2021) תיאר ערר על שומה של דוד טיגרמן. אחרי ההחלטה בערר מ-29.08.2019, טיגרמן תיקן את מקדם השווי מ-0.6803 ל-0.6372. המקדם הזה הוא היחס בין שווי הקרקע לפני התכנית לשוויה אחריה.
• שתי דירות שהפכו לאחת. בהוד השרון ועדת הערר "החזירה לתיקון" שומה של אבישי זיו מ-2012, בערר 8089/12. השומה הניחה שתי יחידות דיור במצב הקודם, כלומר בתכנון שלפני התכנית. הוועדה הורתה לחשב יחידה אחת בלבד.
• חישוב חדש לפי שלבים. בגלבוע, לפי שמאי הוועדה בהחלטה של בועז קוט (2022), ועדת הערר החזירה תיק לשמאי המכריע. הוא נדרש לחשב היטל על 1.66 יחידות אירוח עכשיו, ועל השלמה ל-4 יחידות בעתיד.
• שומה מתוקנת שבוטלה בבית המשפט. פלד תיאר גם תיק של השמאי משה נדם. ועדת הערר הורתה לתקן, ערר על השומה המתוקנת נדחה ב-7.1.2021, והתיק הגיע לעמ"נ 45095-02-21 (ערעור מנהלי בבית המשפט המחוזי). שם ניתנה ב-4.7.2021 פסיקתא שמבטלת את השומה בחלק מהחלקה.

הסיפור של נדם מראה שתיקון אחד לא תמיד סוגר את התיק. גם על שומה מתוקנת אפשר לערור, ואחר כך לפנות לבית המשפט.

איך החלטה בערר משנה שומות בתיקים אחרים?

החלטה של ועדת הערר משפיעה גם על שומות של שמאים אחרים באותה תכנית. שתי דוגמאות:

• שינוי עמדה. ארז כהן בהרצליה (2024) כתב שבעבר קבע השבחה מתכנית הר/מק/2302. אחרי החלטות של ועדת הערר מ-22/06/2021 ומ-02/02/2022 הוא שינה עמדה: "אני מקבל כי תכנית הר/מק2302 אינה משביחה את הנכס הנדון".
• שימוש במקדם המתוקן. פלד לא השתמש במקדם המקורי של טיגרמן, אלא במקדם המתוקן. הוא הגיע למקדם 0.62 וקבע היטל של 2,412,850 ₪.

לכן, כשמשווים להכרעה קודמת, כדאי לבדוק אם הוגש עליה ערר ומה נקבע בו.

כמה החלטות מזכירות שומה מכרעת מתוקנת?

הביטוי "שומה מכרעת מתוקנת" מופיע ב-134 שומות מכריעות במאגר, מ-2010 ועד 2026. בחלקן זו השומה המתוקנת עצמה, ובחלקן השמאי מפנה לשומה מתוקנת בתיק אחר. הספירה לפי שנה:

מה תוקן בהחלטות שקראנו?

מה לבדוק בתיק שלך?

1. קראו את התחשיב שורה אחר שורה. רוב התיקונים שראינו היו מקדם שהושמט, שטח שגוי או חלק יחסי.
2. הפרידו בין טעות לטענה חדשה. בבקשה לתיקון כדאי להצביע על טעות בחישוב. טענה חדשה לא תידון בשומה המתוקנת.
3. בדקו את המועד לערר. המועדים קבועים בתוספת השלישית לחוק. בדקו אותם בנוסח המעודכן.
4. בדקו ערר על הכרעות שאתם מצטטים. ייתכן שהמקדם תוקן, כמו אצל טיגרמן, או שהשומה בוטלה, כמו אצל נדם.
5. פתחו את הקובץ עצמו. ודאו בעמוד הראשון שזו השומה המתוקנת ולא המקורית.

רוצים לראות שומות מתוקנות בעיר שלכם? חיפוש של "שומה מכרעת מתוקנת" במכריע. רקע נוסף: מה זה שמאי מכריע, מה זה היטל השבחה, ולמי שמתמודד עם רשות מקרקעי ישראל: השגה על שומת רמ"י.

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין תיקון של שומה מכרעת לבין ערר?

תיקון נעשה אצל השמאי המכריע עצמו, בדרך כלל על טעות סופר או חישוב. ערר מוגש לוועדת הערר, שבודקת את השומה ויכולה להחזיר אותה לשמאי עם הוראה.

האם שומה מכרעת מתוקנת היא סופית?

לא תמיד. בתיק של נדם הוגש ערר גם על השומה המתוקנת, ואחר כך ערעור מנהלי לבית המשפט המחוזי.

האם השמאי המכריע מוגבל לסכומים של שני הצדדים?

לא. לפי תקן 16 של הוועדה לתקינה שמאית, השומה יכולה להיות גבוהה או נמוכה מהסכומים שבשומות הצדדים.

המאמר הוא מידע כללי, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך או לייעוץ משפטי.

מחלקת המחקר במקרקעין של מכריע

מקורות

1. דוד בריל, בית שמש, גוש 34579 חלקה 28, שומה מכרעת מתוקנת מ-30/12/2025, עמודים 1 ו-37 עד 38
2. דנה שיחור, רחובות, גוש 3700 חלקה 199, שומה מכרעת מתוקנת מאוגוסט 2025, עמודים 1 עד 3
3. ארז כהן, בת ים, רחוב הרשת 33, גוש 7136 חלקה 231, יולי 2025, עמוד 1
4. רינת וייס רביב, תל אביב-יפו, רחוב סוקולוב 91, גוש 6959 חלקה 45, פברואר 2026, עמוד 1
5. רינת וייס רביב, תל אביב-יפו, רחוב גור יהודה 7, גוש 6108 חלקה 276, אפריל 2026, עמוד 1
6. רינת וייס רביב, הרצליה, רחוב התנאים 5, גוש 6546 חלקה 722, 2026, עמוד 1
7. רינת וייס רביב, תל אביב-יפו, ערבי נחל 30, גוש 6167 חלקה 237, יוני 2025, עמוד 1
8. ארז כהן, הרצליה, רחוב סוקולוב 35, גוש 6533 חלקה 153, שומה מכרעת מתוקנת מ-21/11/2024, עמודים 1 ו-18
9. יהודה פלד, תל אביב-יפו, 12/09/2021, עמוד 18
10. אוולין דודזון שמאמה, הוד השרון, 15/01/2024, עמודים 24 עד 25
11. בועז קוט, הגלבוע, 19/10/2022, עמוד 21 (טענת שמאי הוועדה)
12. תקן 16.0 של הוועדה לתקינה שמאית, פירוט נדרש בשומות שעניינן הכרעה במחלוקת שמאית, סעיף 10, עמוד 6