שמאי מכריע שכר טרחה: מי משלם, ומתי חויב צד אחד בכל השכר?

מי שמחפש "שמאי מכריע שכר" שואל בדרך כלל שתי שאלות. כמה זה עולה, ומי משלם: בעל הנכס, הוועדה המקומית, או שניהם. השמאי המכריע כותב שומה מכרעת, כלומר החלטה שקובעת את גובה ההשבחה, ובסופה גם מי משלם את שכרו. במאמר הזה ריכזנו מה קובעות התקנות לפי ציטוטן בהחלטות, ומה הכריעו שמאים מכריעים כשאחד הצדדים ביקש שהצד השני ישלם הכל.

התשובה הקצרה

ברירת המחדל היא חלוקה שווה: המבקש (בדרך כלל בעל הנכס) והוועדה משלמים כל אחד מחצית מהשכר. השמאי המכריע רשאי לסטות מזה רק באחת מ-4 נסיבות שבתקנות. ב-10 מתוך 11 ההחלטות שקראנו שבהן החלוקה שונתה, הוועדה שילמה יותר. כך היה, למשל, כשהדרישה שלה התבררה כשגויה, או כשלא הייתה השבחה בכלל.

• הכלל. כל צד משלם מחצית, לפי תקנה 5(א), כפי שצוטטה בהחלטות.
• החריג. השמאי רשאי להטיל את כל השכר על צד אחד, או לחלק אחרת, לפי תקנה 5(ב).
• מחלוקת מקצועית רגילה. בקשה להעביר את כל השכר לצד השני נדחתה כשהמחלוקת הייתה לגיטימית.
• כמה זה עולה. לפי הציטוט בהחלטות, השכר נגזר מסכום ההשבחה בדרישת הוועדה. בתל אביב-יפו (2019) חלק המבקש היה 3,842 ₪.

מי משלם את שכר השמאי המכריע, לפי התקנות?

השם המלא הוא תקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ), תשס"ט-2009. כך ציטטה אוולין דודזון שמאמה בגבעתיים (2025) את תקנה 5(א):

המבקש והמשיב יישאו, כל אחד, במחצית שכרו של השמאי המכריע

המשיב הוא הוועדה המקומית. כשיש כמה מבקשים, הם מתחלקים ביניהם במחצית שלהם, בחלקים שווים. אורית גלן ברמת גן (2026) ונאוה סירקיס בתל אביב-יפו (2019) כתבו שהתקנות הן הוראת שעה, כלומר תקנות זמניות.

מתי שמאי מכריע מטיל את כל השכר על צד אחד?

תקנה 5(ב) מאפשרת להטיל את כל השכר על צד אחד, או לקבוע חלוקה אחרת, "בהתקיים הנסיבות האלה, כולן או חלקן". לפי הציטוט בהחלטות, אלה 4 הנסיבות:

1. סכום לא סביר. סכום התביעה או ההשבחה "אינו סביר לאור הכרעות קודמות, הנחיות מקצועיות מקובלות וכיוצא באלה".
2. בקשה טורדנית. "הבקשה היא טורדנית או קנטרנית", כלומר הוגשה בלי בסיס או כדי להטריד.
3. תוצאה חד-צדדית. "תוצאות ההכרעה במחלוקת הן באופן מובהק לטובת אחד הצדדים".
4. קושי כלכלי. המבקש מתקשה לשלם. השמאי בודק אם הוא זכאי להנחה בארנונה לפי תקנות ההסדרים.

הנוסח של הנסיבה השלישית, "מובהק לטובת אחד", מצוטט בעמודי ההכרעה של 239 שומות מכריעות במאגר. הספירה היא של אזכורים, לא של החלטות שבהן החלוקה שונתה בפועל.

מתי הוועדה המקומית שילמה את כל שכר השמאי המכריע?

ב-5 החלטות שקראנו, השמאי הטיל את כל השכר על הוועדה:

• תוצאה מובהקת. דורית פריאל בחולון (2013) דחתה טענה לפי שומה מכרעת קודמת בחלקה הסמוכה, כי נושאי המחלוקת לא היו זהים. אבל לפי נסיבה 3 קבעה: "תישא המשיבה במלוא שכרי".
• התעלמות משומה מכרעת קיימת. רינת וייס רביב ברמת גן (2022) קיבלה את טענת המבקשים שהוועדה התעלמה משומה מכרעת באותה חלקה. היא קבעה "כי המשיבה תשא במלוא שכר השומה המכרעת".
• שינוי עמדה באמצע ההליך. בנתניה (2021) טען שמאי המבקשת שהוועדה קבעה בדיון השבחה גבוהה פי 3 מעמדתה המקורית. ארז כהן כתב ששמאי הוועדה "שינה לחלוטין את גישתו", ו"מדיניות זו אינה ראויה". הוא קבע שהתכניות לא השביחו את הנכס, והוועדה תשיב למבקשת את מה ששילמה.
• אין חבות. יהודה פלד בחדרה (2021) קבע שלא חלה השבחה, כי לפי עמדת הוועדה עצמה אי אפשר לממש את חדרי היציאה לגג. לכן "שכר השמאי המכריע יחול במלואו על המשיבה".
• בלי נימוק מפורט. שושי שרביט שפירא בגליל המרכזי (2011) כתבה רק "בנסיבות העניין" והטילה את כל שכרה על הוועדה.

מתי השכר חולק אחרת, למשל 75% ו-25%?

ב-5 החלטות השמאי העביר לוועדה יותר ממחצית השכר, אבל לא את כולו:

• הוועדה שינתה פרשנות. ארז כהן בחולון (2018): הוועדה דרשה פרסום הקלה (אישור לחרוג מהתכנית) וחייבה בהיטל, ורק אחר כך פירשה את התכנית כך שאין צורך בהקלה. מנגד, המבקשת יכלה לבקש תיקון שומה (בקשה לוועדה לתקן את החיוב) ושכר חלקי, ובחרה להשלים את ההליך. החלוקה: 75% על הוועדה ו-25% על המבקשת.
• שומת שכן נמוכה. שושי שרביט שפירא ברעננה (2020): המבקש ניסה קודם לתקן את השומה, וטענתו המרכזית התקבלה. אבל השומה המכרעת יצאה גבוהה משומת השכן. היא הטילה 75% על הוועדה ו-25% על המבקש.
• לפי התוצאה. רינת וייס רביב בתל אביב-יפו (2018) קבעה, "לאור התוצאה", 25% על המבקשת ו-75% על הוועדה.
• טעות בדרישה. נאוה סירקיס בתל אביב-יפו (2019): הדרישה התבססה על השבחה של 411,958 ₪ במקום 256,141 ₪. המבקש שילם 3,842 ₪ לפי החישוב המתוקן, והוועדה 8,517 ₪.
• שומה שהופקה בטעות. נורית ג'רבי ביהוד-נווה אפריים (2019) הטילה על הוועדה את השכר על תכנית שבה השומה "הופקה בטעות". הסכום היה 1,858 ₪, ויתרת השכר, 5,860 ₪, חולקה שווה.

כיוון הפוך מצאנו בהחלטה אחת. דוד טיגרמן במבוא העמקים (2021) הטיל 70% מהשכר על המבקש, "לאור העברת מסמכים שגויה של שמאי המבקש". הוועדה נשאה ב-30%.

מתי הבקשה להעביר את השכר נדחתה?

ב-8 החלטות השמאי השאיר חלוקה שווה, גם כשאחד הצדדים ביקש אחרת:

• שני הצדדים ביקשו. אוולין דודזון שמאמה בגבעתיים (2025): כל צד ביקש שהצד השני ישלם הכל. היא קבעה שהשכר "יחול באופן שווה".
• הוועדה ביקשה. אורית גלן ברמת גן (2026): שמאי הוועדה טען שהשומה של המבקשת לא סבירה. גלן קבעה שהנסיבות שבתקנה לא מתקיימות.
• פי 6 מהמקובל. אלי כהן בנתניה (2025): המבקש טען שהוועדה קבעה השבחה גבוהה פי 6 מהמקובל. כהן קבע שזו "מחלוקת שמאית לגיטימית", ושמאי הוועדה נימק את שומתו.
• שומה מנומקת. דוד בריל ברעננה (2025) מצא ששומת הוועדה נשענה על הכרעות בסביבה.
• תיקון 157. יעקב הלוי במגדל העמק (2026) קבע שתיקון 157 לחוק לא מחייב את הצדדים להגיע לשומה מוסכמת. לכן אי הסכמה אינה סיבה לסטות מחלוקה שווה.
• בתוך גדר הסביר. ארנון גולדברג בבת ים (2024) לא מצא שההשבחה בשומת הוועדה חורגת מגדר הסביר.
• שומה לפי הכללים. אלי כהן בהוד השרון (2022) קבע ששומת הוועדה אינה קנטרנית או טורדנית.
• בלי נסיבות. נורית ג'רבי בירושלים (2013) לא מצאה נסיבות שמצדיקות חלוקה אחרת.

הרשימה היא מבחר של 19 החלטות שקראנו, לא מדגם מייצג. היא מראה אילו נימוקים עבדו, ולא באיזו תדירות.

שמאי מכריע שכר: כמה עולה ההליך?

את סכומי השכר שבתקנות לא בדקנו מול מקור רשמי, ולכן אין כאן תעריף. מה שכתוב בהחלטות:

• השכר נגזר מהדרישה. סירקיס כתבה ש"שכרו של השמאי המכריע נגזר מסכום ההשבחה המצויין בדרישת הועדה". לכן דרישה מנופחת מייקרת את ההליך.
• שכר חריג. בתיק של ג'רבי, יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין אישר "שכר חריג" לאחת התכניות.
• מקדמות והחזר. ארז כהן בחולון (2018) כתב שעם הודעת הסיום כל צד משלם מחצית, בניכוי המקדמות. בנתניה (2021) ארז כהן הורה לוועדה להשיב למבקשת את השכר ששילמה.
• שכר חלקי. באותה החלטה הוא הזכיר שכר חלקי לפי תקנה 8, כשמבקשים תיקון שומה או ביטול חיוב לפני סוף ההליך.

מה הכריעו השמאים, החלטה אחר החלטה?

מה לבדוק בתיק שלך?

1. בקשו את החלוקה במפורש. ברוב ההחלטות שקראנו, השמאי דן בחלוקה אחרי שצד ביקש ונימק לפי תקנה 5(ב).
2. חפשו שומה מכרעת קודמת בחלקה. ברמת גן (2022) התעלמות של הוועדה משומה כזו העבירה אליה את כל השכר.
3. השוו את הדרישה לחישוב הנכון. בתל אביב-יפו (2019) טעות בדרישה הקטינה את חלק המבקש.
4. שימו לב לשינוי עמדה. כששמאי הוועדה מעלה את ההשבחה בדיון, ציינו זאת. בנתניה (2021) זה היה חלק מהנימוק.
5. בדקו את המסמכים שאתם מגישים. במבוא העמקים (2021) מסמכים שגויים העבירו 70% מהשכר למבקש.
6. שקלו תיקון שומה מוקדם. בחולון (2018) המבקשת יכלה לבקש שכר חלקי, ובחרה להמשיך.

רוצים לראות איך הוכרע השכר בוועדה שלכם? חיפוש של "שכר השמאי המכריע" במכריע. מי ממנה את השמאי ואיך קוראים את ההחלטה שלו, הסברנו במה זה שמאי מכריע.

שאלות נפוצות

מי משלם את שכר השמאי המכריע?

לפי תקנה 5(א), כפי שצוטטה בהחלטות, המבקש והוועדה המקומית משלמים כל אחד מחצית. השמאי רשאי לשנות את החלוקה רק בנסיבות שבתקנה 5(ב).

אפשר לחייב את הוועדה בכל השכר?

כן. ב-5 מתוך 19 ההחלטות שקראנו הוועדה שילמה הכל, למשל כשלא חלה השבחה או כשהתעלמה משומה מכרעת קיימת.

כמה עולה שמאי מכריע?

לפי הציטוט בהחלטות, השכר נגזר מסכום ההשבחה בדרישת הוועדה. את התעריף עצמו בדקו בנוסח המעודכן של התקנות.

המאמר הוא מידע כללי, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך או לייעוץ משפטי. נוסח התקנות מובא כאן כפי שצוטט בהחלטות, ולא נבדק מול מקור רשמי. בדקו אותו בנוסח המעודכן.

מחלקת המחקר במקרקעין של מכריע

מקורות

1. דורית פריאל, חולון, גוש 7341 חלקה 15, 30/12/2013, עמוד 16
2. רינת וייס רביב, רמת גן, גוש 6143 חלקה 607, 29/12/2022, עמוד 19
3. ארז כהן, נתניה, גוש 7993 חלקה 162, 26/05/2021, עמודים 28 עד 29
4. יהודה פלד, חדרה, גוש 10037 חלקה 42, 11/05/2021, עמוד 12
5. שושי שרביט שפירא, הגליל המרכזי, גוש 18542 חלקה 20, 19/09/2011, עמוד 8
6. ארז כהן, חולון, גוש 6874 חלקה 40, 09/12/2018, עמודים 7 עד 8
7. שושי שרביט שפירא, רעננה, גוש 6581 חלקה 640, 16/06/2020, עמוד 8
8. רינת וייס רביב, תל אביב-יפו, גוש 6636 חלקה 325, 19/12/2018, עמוד 11
9. נאוה סירקיס, תל אביב-יפו, גוש 6954 חלקה 112, 29/04/2019, עמוד 16
10. נורית ג'רבי, יהוד-נווה אפריים, גוש 6694 חלקה 155, 29/04/2019, עמוד 17
11. דוד טיגרמן, מבוא העמקים, גוש 17384 חלקה 15, 17/11/2021, עמוד 11
12. אוולין דודזון שמאמה, גבעתיים, גוש 6161 חלקה 622, 24/12/2025, עמודים 22 עד 23
13. אורית גלן, רמת גן, גוש 6157 חלקה 167, 31/03/2026, עמוד 24 בהחלטה
14. אלי כהן, נתניה, גוש 8976 חלקה 81, 23/02/2025, עמודים 14 עד 15
15. דוד בריל, רעננה, גוש 6588 חלקה 58, 26/01/2025, עמוד 36
16. יעקב הלוי, מגדל העמק, גוש 17806 חלקה 40, 18/04/2026, עמוד 16
17. ארנון גולדברג, בת ים, גוש 5027 חלקה 99, 16/04/2024, עמוד 50
18. אלי כהן, הוד השרון (ועדה מקומית הדרים), גוש 6573 חלקה 87, 05/01/2022, עמוד 45
19. נורית ג'רבי, ירושלים, גוש 30083 חלקה 54, 11/04/2013, עמוד 25