היטל השבחה פטור: מתי לא משלמים היטל השבחה?

קיבלתם דרישת תשלום של היטל השבחה, ושמעתם שיש מקרים של היטל השבחה פטור. מתי באמת לא משלמים, ומי מחליט על זה? המאמר עובר על הפטורים העיקריים בסעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. לכל פטור הבאנו מה השמאים המכריעים קבעו בפועל.

• דירה עד 140 מ"ר: פטור רק לבנייה או הרחבה למגורי המחזיק או קרובו, ובכפוף לבקשה לוועדה.
• ממ"ד: פטור כשבונים אותו בהיתר. במכר של זכויות, השמאים חייבו.
• תמ"א 38: פטור על זכויות מכוח התמ"א, גם במכר. הקלות שמעבר לתמ"א חויבו.
• שכונת שיקום: שמאים הכריעו לכאן ולכאן, והשאלה הגיעה לבית המשפט העליון.
• נגישות: שטחי שירות לנגישות, עד 5%, פטורים.

מה הם המקרים של היטל השבחה פטור לפי סעיף 19?

סעיף 19 לתוספת השלישית מונה מקרים שבהם לא משלמים היטל, או שבהם אירוע מסוים לא נחשב מימוש. מימוש הוא האירוע שמחייב בתשלום: היתר בנייה, תחילת שימוש שהתכנית התירה, או מכר. אלה הפטורים שעלו בהחלטות שקראנו, לפי הסעיף כפי שהשמאים ציטטו אותו:

• סעיף 19(ב)(1), שכונת שיקום. מקרקעין למגורים ביישוב או בשכונה שהממשלה הכריזה עליהם כשכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף.
• סעיף 19(ב)(4), מוסד ציבורי. מקרקעין של מוסד לחינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, סעד, בריאות או ספורט, או של הקדש ציבורי. המוסד לא פועל לשם רווח, והמקרקעין או התמורה משמשים למטרות האלה.
• סעיף 19(ב)(6), תכנית ישנה. החזקה במקרקעין 10 שנים לפחות לפני התכנית, בנייה למגורי הבעלים או קרובו, ותכנית קודמת שקיבלה תוקף לפני 1 בינואר 1950.
• סעיף 19(ב)(7), נגישות. תוספת שטחי שירות להתאמות נגישות, כולל מעלית, עד 5% משטח המגרש.
• סעיף 19(ב)(9), ממ"ד. השבחה בשל בניית מרחב מוגן, בשטח שנקבע בסעיף 158ז(א1)(1) לחוק.
• סעיף 19(ב)(10), תמ"א 38. היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים מכוח תמ"א 38 או מכוח תכנית לפי סעיף 23 שלה.
• סעיף 19(ג)(1), דירה עד 140 מ"ר. בנייה או הרחבה של דירת מגורים למגורי המחזיק או קרובו, עד 140 מ"ר.

יש גם פטור שמועצת העיר מחליטה עליו. כך החליטה מועצת עיריית ירושלים ב-30/3/2022 על פטור למתחמי פינוי בינוי, כלומר הריסת בניינים ישנים ובניית בניינים חדשים במקומם.

מה הכריעו השמאים במחלוקות על פטור?

מי מחליט אם מגיע פטור: השמאי המכריע או הוועדה?

זו השאלה הראשונה בכל טענת פטור. שמאי מכריע הוא שמאי שמכריע בשומת ההשבחה כשבעל הנכס חולק על שומת הוועדה, והסמכות שלו היא בעיקר בשווי. שאלה אם בעל הנכס עומד בתנאי הפטור היא שאלה משפטית. בחלק מההחלטות שקראנו, השמאים העבירו אותה לוועדה המקומית ולוועדת הערר:

• ירושלים (2023). מישל אשור כתב ש"שאלת מתן הפטור מכוח סע' 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה והעמידה בתנאיו הינה בסמכות הועדה המקומית". הוא הפנה לעמ"נ 877-09-14 יוספיאן, ולא כלל את הפטור בתחשיב.
• עירון (2023). דוד דדון כתב: "לסיכום: מדובר בפטור מנהלי האמור להיות מחושב על ידי המשיבה". לדבריו, החישוב ייעשה אחרי תצהירים שיאשרו הוועדה, ועדת הערר או בית המשפט.
• תל אביב (2017). ארז כהן דן בטענת פטור של מוסד ציבורי. הוא כתב: "טענה זו הינה טענה משפטית אשר ראוי היה להעלותה בפני וועדת הערר ולא בהליך בפני שמאי מכריע". הוא הפנה את המבקשים לוועדה המקומית.
• חולון (2021). אליהו כהן כתב שטענת הפטור לפי סעיף 19(ב)(6) "הינה משפטית ויש להביאה בפני רשות הרישוי של הועדה המקומית". מאחר שהוצגה לפניו, הוא ציין שהיא לא עומדת בתנאים.

יש גם עמדה אחרת. בתל אביב (2025) בועז קוט הסכים שהטענה "היה ראוי להעלותה בפני ועדת ערר". אבל מכיוון שהיא עלתה בשומת הוועדה, הוא דן בה. יגאל יוסף (תל אביב, 2025) כתב שכדי להכריע בהיטל הוא נדרש לקבוע עמדה בשאלת הפטור, והכריע בה.

בפטור של תמ"א 38 התמונה שונה. בתל אביב (2026) בועז קוט ציטט הכרעה של ארז כהן, שהפנתה לעמ"נ 14306-09-23 בולקינד. לפי הציטוט, נקבע שם שטענה לפטור לפי סעיף 19(ב)(10) "אינה טענה לעצם החיוב ולכן ההכרעה בעניין הינה בסמכות השמאי המכריע".

בעמ"נ יוספיאן נקבע, כפי שצוטט בהחלטה של אשור:

על הטוען לפטור לפנות תחילה בבקשה לוועדה המקומית וזאת בתוך "פרק זמן סביר" של 45 ימים ממועד קבלת השומה. במסגרת בקשתו יהיה על המבקש להוכיח כי הוא עומד בתנאי הפטור. ככל שהועדה המקומית תסרב לבקשתו, יוכל המבקש להגיש ערר לוועדת הערר.

בפועל, כשהשאלה פתוחה, שמאים מכריעים מציגים לפעמים שני חישובים: עם הפטור ובלעדיו. כך עשה יגאל יוסף בתל אביב (2025), וכך עשה ארז כהן בתל אביב (2019). את ההכרעה הסופית בשאלה המשפטית נותנות ועדת הערר או בית המשפט.

דירה עד 140 מ"ר: מתי היא פטורה?

סעיף 19(ג)(1), כפי שצוטט בהחלטה של אשור, קובע:

בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת

התקרה חלה על כל הדירה אחרי הבנייה, כולל השטח הקיים. בירושלים (2021) אלי כהן קבע ש"הפטור ניתן רק פעם אחת לדירה אחת, קיימת או חדשה", והפנה לרע"א 7417/01 צרי. הפטור כבר נוצל בהרחבת הדירה הקיימת, ולכן לא חל שוב על דירת התמורה בפרויקט. את חישוב השטח, הממ"ד, המרפסות והמחסן פירטנו במאמר על פטור 140 מ"ר.

האם ממ"ד פטור מהיטל השבחה?

כשבונים ממ"ד בהיתר, שטחו פטור. ההבחנה החשובה היא בין היתר לבין מכר. ברחובות (2026) חיים מסילתי ציטט את ערר (י-ם) 417/11 חשדר מגדלי שליטה:

סעיף פטור זה חל רק כאשר מדובר במימוש בדרך של היתר בנייה והוא אינו חל כאשר מדובר במימוש בדרך של מכר

המימוש שם היה במכר, ולכן השמאי חייב את שטחי הממ"ד. על ממ"ד במכר הקשור להיתר, ועל מקדם הממ"ד, ראו את המאמר על פטור ממ"ד.

האם תמ"א 38 פטורה מהיטל השבחה?

תמ"א 38 היא תכנית ארצית שנותנת זכויות בנייה תמורת חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה. הזכויות מכוחה פטורות. המחלוקות הן על מה נחשב "מכוח התמ"א". הקלה, כלומר אישור של הוועדה לחרוג מהוראות התכנית, עלתה ברוב המקרים שלהלן:

• מכר של דירה. בתל אביב (2019) ארז כהן קבע: "כיוון שהתכנית הינה תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38, אין לחייב בהיטל השבחה בגינה גם בעת מימוש במכר".
• הקלה שהתמ"א הייתה מאפשרת. בפתח תקווה (2024) ארז כהן פטר הקלה בקווי בניין צדדיים, 3.6 מ' במקום 4 מ'. לדבריו, את ההקלה "ניתן היה לאשר גם לפי תמ"א 38".
• הקלה שמעבר לתמ"א. ברמת גן (2021) רינת וייס רביב קבעה שהקלה לקומות מרתף שנייה ושלישית אינה פטורה. היא הסתמכה על ערר 8059-02-18 קבוצת הירדן חביבה 14.
• חדרי יציאה לגג. בפתח תקווה (2024) ארנון גולדברג קבע שהפטור לחדר על הגג חל רק בחיזוק מבנה קיים, ולא בהריסה ובנייה. הוא חייב 185 מ"ר.
• בקשה שאינה במסלול תמ"א. בתל אביב (2026) בועז קוט בדק את טיוטת אישור הוועדה. הבקשה לא הייתה במסלול תמ"א 38, ולכן הוא לא הביא בחשבון זכויות או פטור מכוחה. הוא הפנה לעמ"נ בולקינד ולעמ"נ 56975-09-23 בלו מרבל.

על היטל השבחה בפרויקטי תמ"א 38 בכלל ראו את המאמר על היטל השבחה ותמ"א 38.

האם בשכונת שיקום משלמים היטל השבחה?

כאן ההכרעות חלוקות. בתל אביב (2025) יגאל יוסף תיאר שגם בתי המשפט לעניינים מנהליים חלוקים. הוא כתב שההכרעה מונחת לפני בית המשפט העליון, בבר"ם 2041/21 מדמוני. מה קרה בתיק מאז לא בדקנו.

• בית קיים שאפשר רק להרחיב. יגאל יוסף (תל אביב, 2025) פטר את המבקשים גם במכר: "נכון לפטור המבקשים מתשלום היטל השבחה". על המגרש היה בית, ולא הייתה אפשרות להוסיף יחידת דיור.
• תכנית פינוי בינוי גדולה. בועז קוט (תל אביב, 2025) לא נתן פטור בתכנית תא/4667 בנווה עופר. התכנית הורסת 5 בניינים ומציעה 240 יחידות דיור. הוא אבחן את עמ"נ שרעבי, שעסק בהריסה ובנייה של 3 יחידות, וציין שבעבר סבר אחרת.

אילו פטורים נוספים עלו בהחלטות?

• נגישות. בגבעת שמואל (2024) ארנון גולדברג פטר 13.67 מ"ר לנגישות, כ-2.2% משטח החלקה. באשקלון (2018) אלי כהן פטר 146.63 מ"ר שירות לנגישות. באותו תיק, 40 מ"ר שהתבקשו כהקלה נבדקו כרגיל.
• מוסד ציבורי. בתל אביב (2017) ארז כהן כתב שאי אפשר לדעת אם מגיע פטור לפי סעיף 19(ב)(4). לפחות אחד המוכרים לא היה מוסד ציבורי, ולא הוצג מידע על השימוש בתמורת המכר.
• תכנית מלפני 1950. בירושלים (2020) אורית גלן מנתה ארבעה תנאים מצטברים, לפי ערר קונבר. בחולון (2021) אליהו כהן דחה את הפטור, כי התכנית הקודמת ח/1 קיבלה תוקף ב-1958.
• פטור של מועצת העיר. בירושלים (2024) ערן ירקוני קבע שהפטור לפינוי בינוי חל רק על שטחי המגורים. כך כתוב בסעיף 1ב להחלטת מועצת העיר מ-30/3/2022.

מה לבדוק בתיק שלך?

1. זהו את הסעיף. בדקו איזה פטור בסעיף 19 מתאים לכם, ומה כל התנאים שלו. ברוב הפטורים התנאים מצטברים.
2. הגישו בקשה לוועדה המקומית. עשו זאת מוקדם, עם תצהיר ומסמכים. לפי עמ"נ יוספיאן, כפי שצוטט, פרק הזמן הסביר הוא 45 ימים מקבלת השומה.
3. בדקו את דרך המימוש. היתר ומכר אינם אותו דבר. בממ"ד ההבדל מכריע, ובשכונת שיקום הוא שנוי במחלוקת.
4. הפרידו בין זכויות. בתמ"א 38 בדקו אילו זכויות באות מהתמ"א ואילו מהקלה או מתכנית אחרת.
5. בקשו חישוב חלופי. אם הזכאות שנויה במחלוקת, בקשו מהשמאי המכריע להציג את ההשבחה עם הפטור ובלעדיו.
6. העלו את הטענה המשפטית בערכאה הנכונה. טענה על עצם הזכאות שייכת לרוב לוועדה המקומית ולוועדת הערר.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי פטור, עיר או שמאי: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

מתי לא משלמים היטל השבחה?

במקרים שסעיף 19 לתוספת השלישית מונה. ביניהם דירת מגורים עד 140 מ"ר, ממ"ד שנבנה בהיתר, זכויות מכוח תמ"א 38, שכונת שיקום, נגישות ומוסד ציבורי. לכל פטור תנאים משלו.

האם השמאי המכריע יכול לתת פטור מהיטל השבחה?

בפטור 140 מ"ר ובפטור למוסד ציבורי, שמאים כתבו שהזכאות בסמכות הוועדה המקומית, ובמחלוקת ועדת הערר. בפטור של תמ"א 38, לפי עמ"נ בולקינד כפי שצוטט, ההכרעה בסמכות השמאי המכריע. יש שמאים שדנו גם בפטורים אחרים, כשהטענה עלתה לפניהם.

האם ממ"ד פטור גם כשמוכרים מגרש?

לפי ערר חשדר, כפי שצוטט ברחובות (2026), הפטור לממ"ד חל כשבונים בהיתר ולא במכר. ברחובות השמאי חייב את שטחי הממ"ד במכר.

האם יש פטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 גם במכר?

בתל אביב (2019) שמאי מכריע קבע שלא מחייבים במכר על זכויות מתכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38. על הקלות שמעבר לתמ"א השמאים חייבו.

איך נכתב המאמר. קראנו החלטות של שמאים מכריעים שעסקו בטענות פטור לפי סעיף 19 לתוספת השלישית, בין 2017 ל-2026. כל נתון בטבלה בדקנו מול לשון ההחלטה. זה מבחר של החלטות מייצגות לכל פטור, ולא ספירה של כל ההחלטות במאגר.

פסקי הדין ועררי ועדת הערר מובאים כפי שהשמאים ציטטו אותם בהחלטות. את מצבם העדכני בערכאות לא בדקנו.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

1. מישל אשור, שמאי מכריע, ירושלים, 3.8.2023, גוש 30101 חלקה 53, עמ' 37
2. דוד דדון, שמאי מכריע, עירון, 27.9.2023, גוש 20413 חלקה 40, עמ' 57
3. ארז כהן, שמאי מכריע, תל אביב, 24.9.2017, גוש 8994 חלקה 3, עמ' 9
4. בועז קוט, שמאי מכריע, תל אביב, 10.2.2025, גוש 6993 חלקה 139, עמודים 31 עד 33
5. יגאל יוסף, שמאי מכריע, תל אביב, 8.4.2025, גוש 6034 חלקה 25, עמודים 23 עד 24
6. אורית גלן, שמאית מכריעה, ירושלים, 14.5.2020, עמודים 13 עד 14
7. אליהו כהן, שמאי מכריע, חולון, 11.10.2021, עמ' 13
8. ארנון גולדברג, שמאי מכריע, גבעת שמואל, 22.12.2024, גוש 6189 חלקה 612, עמ' 12
9. אלי כהן, שמאי מכריע, אשקלון, 3.5.2018, גוש 2886 חלקות 8 ו-9, עמ' 16
10. אלי כהן, שמאי מכריע, ירושלים, 11.7.2021, עמ' 23
11. חיים מסילתי, שמאי מכריע, רחובות, 24.4.2026, גוש 3703 חלקה 846, עמ' 55
12. ארז כהן, שמאי מכריע, תל אביב, 5.12.2019, גוש 6953 חלקה 56, עמ' 17
13. ארז כהן, שמאי מכריע, פתח תקווה, 5.9.2024, גוש 6373 חלקה 901, עמ' 34
14. רינת וייס רביב, שמאית מכריעה, רמת גן, 11.7.2021, גוש 6127 חלקה 557, עמ' 28
15. ארנון גולדברג, שמאי מכריע, פתח תקווה, 7.8.2024, גוש 6715 חלקה 218, עמ' 26
16. בועז קוט, שמאי מכריע, תל אביב, 22.2.2026, גוש 7438 חלקה 1, עמ' 22
17. ערן ירקוני, שמאי מכריע, ירושלים, 8.12.2024, גוש 30169 חלקה 60, עמודים 44 עד 45

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.