מה מקדם חניה מקורה וגראז'? 0.35 בחציון

בבית צמוד קרקע, התכנית מתירה בדרך כלל לבנות מוסך פרטי, גראז' או חניה מקורה ליד הבית. בשומה של היטל השבחה צריך לתרגם את השטח הזה למטרים של שטח מגורים. כמה שווה מטר של מוסך ביחס למטר בנוי בבית? זו השאלה שמקדם חניה מקורה עונה עליה.

התשובה הקצרה. בהכרעות של שמאים מכריעים, מקדם חניה מקורה או מוסך פרטי הוא בדרך כלל 0.35 משווי מטר מבונה למגורים. רוב ההכרעות נעות בין 0.3 ל-0.4. מקדם 0.5 ניתן בעיקר כשהמבנה משמש גם כמחסן, או לגראז' רשום בתוך בניין בתל אביב.

מוסך פרטי: החציון 0.35, מתוך 114 מקדמים שקבעו שמאים מכריעים.
השכיחים: מקדם 0.3 נקבע 35 פעמים, 0.35 נקבע 29 פעמים, ו-0.4 נקבע 22 פעמים.
חניה סגורה מול סככה: לפעמים נוספו בין 0.05 ל-0.1, ולפעמים לא נוסף דבר.
מקדם 0.1: זו תוספת מעל מקדם החצר. זה לא שווי החניה עצמה.

0.35חציון מקדם המוסך הפרטי, מתוך 114 מקדמים בהכרעות

86 מתוך 114מקדמים שנקבעו בין 0.3 ל-0.4

0.45המקדם הגבוה שמצאנו לחניה מקורה סגורה (אילת, 2022)

מה זה מקדם חניה מקורה, ולמה הוא קטן מ-1?

השמאי מחשב שטח אקוויוולנטי, כלומר השטח אחרי שכל חלק בנכס תורגם במקדם למטרים של שטח עיקרי. מטר בבית מקבל 1. מטר של חצר מקבל בדרך כלל 0.25.

מוסך פרטי הוא מבנה עזר, כלומר מבנה שירות ליד הבית ולא חלק מהמגורים. אי אפשר לגור בו, ולכן מטר שלו שווה פחות. מקדם 0.35 פירושו שמטר של מוסך שווה 35% ממטר מבונה למגורים.

מה מקדם חניה מקורה ומוסך פרטי בהכרעות?

אספנו 114 מקדמים שקבעו שמאים מכריעים לגראז' ולמוסך פרטי, מ-2010 עד 2026. רובם בבתים צמודי קרקע ובהיטל השבחה. הנה התמונה:

החציון: 0.35.
רבע המקדמים הנמוכים: עד 0.3. רבע המקדמים הגבוהים: מ-0.4 ומעלה.
בין 0.3 ל-0.4: 86 מתוך 114 המקדמים.

כך זה נראה בהחלטות עצמן:

רחובות (2020). אוולין דודזון שמאמה כתבה: "מבנה עזר לפי מקדם 0.5 ומוסך לפי מקדם0.35".
כפר יונה (2026). התכנית התירה 45 מ"ר מבני עזר, כולל מוסך פרטי. חיים מסילתי פיצל את השטח: 30 מ"ר שטחי שירות במקדם 0.5, ו-15 מ"ר חניה במקדם 0.35.
רעננה (2024). יעקב פז הכניס לתחשיב השווי "מוסך25 מ"ר במקדם0.4 ; מחסן25 מ"ר במקדם0.5".
כפר יונה (2021). ארז כהן העלה את מקדם החניה המקורה מ-0.30 ל-0.35. הסיבה: הקלה (אישור של הוועדה לחרוג מהוראות התכנית) שאפשרה לבנות אותה צמוד לבית, ולא במרחק 3 מ'.

שימו לב לדפוס: באותה החלטה, המחסן קיבל לרוב מקדם גבוה מהמוסך. מוסך משמש לחניה, ומחסן נחשב שטח שימושי יותר.

מתי מוסך פרטי קיבל מקדם 0.5?

מצאנו שלושה מצבים שבהם מוסך קיבל 0.5.

מבנה עזר משולב, מוסך ומחסן. ברעננה, התכנית מתירה "מוסך משפחתי ומחסן". אוולין דודזון שמאמה (2025) קבעה 0.5 לשניהם יחד. שמאי הוועדה טען 0.4, ושמאי המבקשים טען 0.8. בועז ברזילי ברעננה (2026) קיבל 0.5 מוסכם, וכתב שהמקדם "מצוי בטווח הגבוה של קשת" המקדמים.
ועדת ההשגות של רמ"י. זו הערכאה שדנה בהשגות על שומות של רשות מקרקעי ישראל. בהרצליה (2019), בעסקאות ההשוואה (מכירות של נכסים דומים), היא נתנה 0.35 לחניה. בתחשיב לפי חוזה החכירה וההיתר נתנה 0.5 ל"בניני עזר (מוסך)".
גראז' בתוך בניין בתל אביב. אורית גלן (2024) קבעה 0.5 לגראז' שרשום כתת חלקה, כלומר כיחידה נפרדת בבית המשותף. דוד טיגרמן (2019) קבע 0.5 לשני גראז'ים בבניין לשימור.

טיגרמן דחה את הדרך של הוועדה, שהעריכה את הגראז'ים כמקומות חניה. לדבריו, הערכה כזו "מתעלמת מהיות השטח חלק מהמבנה הממוקם בקומת הקרקע".

הכיוון ההפוך קרה בחבל מודיעין (2024). שמאי המבקש טען 0.5 למבנה עזר שמסווג כמוסך. בועז ברזילי דחה את זה: "לא מדובר על מחסן או לחלופין שטח שרות בתוך מבנה המגורים". הוא קבע 0.1 מעל החצר, כלומר 0.35.

האם חניה מקורה סגורה שווה יותר מסככה?

לא תמיד. סככה היא חניה עם גג וקירות פתוחים. ההכרעות חלוקות בשאלה אם הקירות מוסיפים שווי.

כן, תוספת קטנה. בחדרה (2025) דוד דדון נתן 0.35 לחניה מקורה וסגורה, ו-0.3 לחניה שלפחות 50% מצדדיה פתוחים.
כן, בגלל הגובה. באילת (2022) אלדד חיימי קבע "כ- 45%" לחניה מקורה סגורה, "השואף לרף העליון". הוא הדגיש את גובה החניה. המבקש טען 70%, והוועדה 35%.
לא. בחדרה (2022) דוד טיגרמן נתן 0.3 לחניה בשני המצבים. על השינוי במבנה החניה כתב: "איני סבור שקיימת רגישות לכך בשוק המקרקעין".
לא. בהרצליה (2023) אליהו כהן כתב "שאין הבדל במקדם השווי בין חניה המקורה בקירוי קל לבין חניה מקורה". הוועדה ביקשה 0.25 לגג קל ו-0.35 לחניה סגורה. הוא נתן 0.35 לשתיהן.

למה מופיע לפעמים מקדם 0.1 לחניה?

מקדם 0.1 הוא כמעט תמיד תוספת מעל החצר, ולא שווי החניה. החניה נבנית על שטח שהיה חצר, ולכן השמאי מוסיף רק את ההפרש. בתל אביב, בהחלטות לפי תכנית 2550 על מוסכים לחניה בחצר, 0.1 הוא נוסח חוזר.

אליהו כהן בהרצליה (2023) כתב את החשבון במפורש: "0.1 = 0.25 – 0.35". כלומר 0.35 לחניה, פחות 0.25 לחצר שאבדה.

מי שמחשב ממוצע של "מקדם חניה" מכל ההחלטות יקבל מספר נמוך מדי. לכן הפרדנו את התוספות מהמקדמים המלאים בכל מקום שזה היה ברור.

מה קורה כשהגראז' הוסב לחנות או למשרד?

בהיטל השבחה מעריכים לפי מה שמותר בהיתר ובתכנית, לא לפי השימוש בפועל. מכאן שלוש הכרעות:

אילת (2022). חיימי דחה את 70% של המבקש, כי המספר מגלם "אפשרות הסבה קלה ופשוטה" של החניה לשטח עיקרי.
תל אביב (2024). תכנית תא/2650/ב התירה להפוך גראז' בבניין לשימור לשטח עיקרי. גלן קבעה 0.5 במצב הקודם (לפני התכנית) ו-0.8 במצב החדש (אחריה).
תל אביב (2026). גראז' רשום הוסב בפועל למשרד. בועז ברזילי לא חייב השבחה על ההסבה. לפי ההחלטה, שימוש למשרדים התאפשר כבר קודם, והמימוש, כלומר האירוע שמחייב בהיטל, היה במכר.

מה קבעו השמאים המכריעים, במספרים?

שמאי מכריע, מקום ושנה	מה נבנה	מקדם שנקבע	מה טענו הצדדים
אוולין דודזון שמאמה, רחובות, 2020	מוסך ומבנה עזר בבית צמוד קרקע	מוסך 0.35, מבנה עזר 0.5	לא הבאנו
חיים מסילתי, כפר יונה, 2026	45 מ"ר מבני עזר כולל מוסך	חניה 0.35, שירות 0.5	הוועדה 0.5 ל-60 מ"ר, המבקש 0.35
יעקב פז, רעננה, 2024	מוסך ומחסן, 25 מ"ר כל אחד	מוסך 0.4, מחסן 0.5	לא הבאנו
ארז כהן, כפר יונה, 2021	חניה מקורה צמודה לבית	0.30, ואחרי ההקלה 0.35	הוועדה לא חייבה
אוולין דודזון שמאמה, רעננה, 2025	מוסך משפחתי ומחסן	0.5	הוועדה 0.4, המבקשים 0.8
בועז ברזילי, רעננה, 2026	מבני עזר, מוסך ומחסן	0.5	מוסכם
ועדת ההשגות של רמ"י, הרצליה, 2019	מוסך כמבנה עזר	0.5 (חניה בעסקאות: 0.35)	כמעט בלי מחלוקת
בועז ברזילי, חבל מודיעין, 2024	מוסך 20 מ"ר בחצר	0.35	המבקש 0.5
אלדד חיימי, אילת, 2022	חניה מקורה סגורה	0.45	המבקש 0.7, הוועדה 0.35
דוד דדון, חדרה, 2025	סגורה מול פתוחה	0.35 מול 0.3	מוסכם על השטח
דוד טיגרמן, חדרה, 2022	חניה סגורה	0.3	לא הבאנו
אליהו כהן, הרצליה, 2023	גג קל מול חניה סגורה	0.35 לשתיהן	הוועדה 0.25 מול 0.35
אורית גלן, תל אביב-יפו, 2024	גראז' רשום כתת חלקה	0.5, ו-0.8 אחרי התכנית	הוועדה: הפער 0.5 הוא ההשבחה
דוד טיגרמן, תל אביב-יפו, 2019	שני גראז'ים בבניין לשימור	0.5	הוועדה: לפי מקומות חניה

מה לבדוק בתיק שלך

בדקו מה התכנית מתירה. מוסך לבד קיבל בדרך כלל 0.35. "מוסך ומחסן" יחד קיבל לפעמים 0.5.
בדקו אם החניה סגורה, ומה גובהה. הקירות הוסיפו לכל היותר 0.05 ברוב ההכרעות שקראנו. גובה מלא תמך ב-0.45 באילת.
בדקו אם המקדם בשומה הוא תוספת. מקדם 0.1 הוא בדרך כלל ההפרש מעל החצר, ולא שווי החניה.
בדקו את המרחק מהבית. בכפר יונה חניה צמודה קיבלה 0.35, ובמרחק 3 מ' 0.30.
בדקו את ההיתר, לא את השימוש בפועל. חנות או משרד בגראז' לא מעלים את המקדם בהיטל השבחה.
בדקו אם הגראז' רשום כיחידה נפרדת. בבתים משותפים בתל אביב גראז' רשום קיבל 0.5. במוסכים של בתים צמודי קרקע לא מצאנו רישום כזה.

על מקדם החניה בבניין מגורים ובחניון: מקדם חניה. על מחסן נפרד ומחסן במרתף: מקדם מחסן. על כל המקדמים לרכיבי נכס בטבלה אחת: כמה שווה מ"ר של מרתף, מרפסת גג או חצר. כל ההכרעות על מקדם חניה: מקדם חניה במאגר. לחיפוש הכרעות לפי גוש, שמאי או תכנית: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

מה מקדם חניה מקורה המקובל?

בהכרעות של שמאים מכריעים, השכיח הוא בין 0.3 ל-0.4, והחציון 0.35. כך ב-86 מתוך 114 מקדמים שנקבעו למוסך פרטי.

האם גראז' סגור מקבל מקדם גבוה מסככת חניה?

לפעמים. בחדרה (2025) הסגורה קיבלה 0.35 והפתוחה 0.3. בהרצליה (2023) ובחדרה (2022) לא ניתן הבדל.

האם אפשר לטעון למקדם 0.5 לגראז'?

מקדם 0.5 ניתן כשהמבנה הוא מוסך ומחסן יחד, או לגראז' רשום בתוך בניין בתל אביב. בחבל מודיעין (2024) טענה ל-0.5 למוסך בחצר נדחתה.

איך נכתב המאמר. אספנו 114 מקדמים לגראז' ולמוסך פרטי שקבעו שמאים מכריעים, מ-2010 עד 2026. ספרנו רק מה שהשמאי קבע, ולא מה שהצדדים טענו. בכמה החלטות נקבע יותר ממקדם אחד.

המונח "מוסך פרטי" מופיע ב-1,226 החלטות, ורובן רק מצטטות את התכנית. את עמוד ההכרעה ב-15 ההחלטות שבמקורות קראנו בעצמנו.

בין 114 המקדמים יש גם כמה תוספות מעל החצר (0.1 עד 0.2) ומקדם של מצב חדש אחרי הסבה (0.8). הם משפיעים מעט על החציון. ההחלטות מהרצליה לפי תכנית הר/253/א נגעו גם בשאלה אם הגדלת מוסך מ-25 ל-39 מ"ר משביחה. ועדות ערר קבעו שכן, ואליהו כהן כתב שהוא משנה בעקבותיהן את הכרעתו הקודמת.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים.

מקורות

המידע כאן נועד להבנה כללית, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני כל החלטה בפועל.

מה מקדם חניה מקורה, גראז' ומוסך פרטי?