מה מקדם החניה בשמאות: חניה מקורה, תת-קרקעית ועודפת?

בשומת היטל השבחה לבית צמוד קרקע, ובחלק מהשומות לבניינים, מקום החניה נכנס לטבלת השטח האקוויוולנטי. זו הטבלה שמתרגמת כל חלק בנכס (מרתף, חצר, מחסן, חניה) למטרים של שטח עיקרי, לפי מקדם. השאלה היא איזה מקדם לתת לחניה, וההבדל בין ההחלטות גדול: בתל אביב נפוץ 0.1, ובהרצליה 0.35.

מה קבעו השמאים המכריעים, במספרים?

בכל החלטה ספרנו תוצאה אחת לכל שאלה: הערך שהשמאי המכריע קבע. טענות הצדדים לא נספרו. מקדם (יחס לשטח עיקרי) ושווי בשקלים נספרו בנפרד, ולא חישבנו להם ממוצע משותף.

שתי הערות על הספירה:

• ההכרעות על 0.35 ו-0.3 מפוזרות בכל הארץ. הן ניתנו אצל 36 שמאים ב-43 ועדות מקומיות. הבולטות: הרצליה (14 החלטות, רובן 0.35), חדרה (12, רובן 0.3) ותל אביב (11).
• ההכרעות על תוספת מעל חצר מרוכזות בתל אביב. 62 מתוך 95 הן מתל אביב, ו-57 מהן על 0.1.

יש גם 169 החלטות שבהן נכתב רק מקדם חניה, בלי לומר אם החניה מקורה. הן נוספות על 128 ההחלטות על חניה מקורה. גם בהן 0.35 ו-0.3 הם השכיחים, וב-129 מהן המקדם בין 0.3 ל-0.4.

עוספיא, 2024: כשהצדדים שכחו את החניה

תל אביב, 2019: גגון אינו מוסך

למה 0.35 במקום אחד ו-0.1 במקום אחר?

שני המקרים לא סותרים זה את זה. בעוספיא החניה נכנסה לטבלה בשטחה המלא, וקיבלה את כל ערכה. בתל אביב השאלה הייתה כמה הקירוי מוסיף לחצר, שכבר נמצאת בטבלה במקדם משלה. ההפרש הוא 0.1.

ההחלטות אומרות את זה במפורש:

• הרצליה (2023). שמאי הוועדה נתן לחניה 0.1, וכתב בטבלה שזה מקדם השבחה בקיזוז מקדם שווי חצר. שמאית המבקשים נתנה 0.3. השמאית המכריעה, לילך בן פורת, נתנה 0.35 לשטח החניה ו-0.25 לחצר, בנפרד.
• הרצליה פיתוח (2022). בועז קוט כתב שמקדם חניה מקורה גבוה ממקדם חצר. בתחשיב הוא הביא 0.1, שמגלם את הפסד החצר.
• תל אביב (2020). אלי כהן ריכז תשע שומות מכריעות מאותו גוש על תוספת חניה מקורה לעומת חצר. בשמונה מהן נקבע 0.1, ובאחת 0.05.
• ירושלים (2026). דוד בריל אימץ את החשבון של דוד דדון: 0.25 לחניה לא מקורה, כמו חצר, מול 0.35 עד 0.4 לחניה מקורה. מכאן 15% תוספת לשווי חניה מקורה על פני לא מקורה.

מההחלטות עולה כלל עבודה פשוט:

• מכניסים את החניה לטבלה בשטחה המלא? מוציאים את אותו שטח מהחצר.
• משאירים את החצר בשלמותה? נותנים לחניה רק את התוספת.

מקדם 0.35 לחניה וגם 0.25 לאותם מטרים בחצר הם כפל.

הערה על הרצליה: קוט חייב שם בהיטל על החלטה של הוועדה המקומית מ-2005, שהגדילה את שטח החניה המקורה מ-25 ל-39 מ"ר. הוא עשה זאת בעקבות החלטת ועדת ערר מאפריל 2022. כשנה אחר כך בן פורת כבר לא מצאה השבחה בגלל אותה החלטה. היא נשענה על פסק דין של בית המשפט המחוזי מספטמבר 2023 בתיק אחר (ערעור מנהלי, עמ"נ 14028-10-22).

ההיגיון של המקדם עומד. מי שמסתמך על החיוב עצמו צריך לבדוק את המצב המשפטי העדכני.

מה עוד משנה את מקדם החניה?

מקורה או פתוחה

חניה לא מקורה נספרת קרוב לחצר. ב-11 מתוך 13 החלטות שקבעו מקדם לחניה לא מקורה או עילית, המקדם היה בין 0.175 ל-0.3. שתי דוגמאות:

• בנתניה (2024) שני הצדדים הכניסו את כל שטחי השירות ומבני העזר במקדם 0.5. אלי כהן הפריד את החניה וקבע לה 0.3.
• בראש העין (2017) יעקב פז חישב את המצב הקודם, כלומר את השווי לפני התכנית, של בתים צמודי קרקע. הוא נתן 0.3 לסככת חניה ו-0.25 לחצר.

חניה עוקבת (טורית)

כשמקום חניה אחד חוסם את השני, השמאים המכריעים מפחיתים. בחמש החלטות שבהן נקבע יחס בין חניה עוקבת לחניה רגילה, היחס נע בין 0.5 ל-0.8.

• תל אביב (2020). אלי כהן נשען על דלפי 2013 (0.6 משווי חניה רגילה) ועל חמש שומות מכריעות, עם יחסים בין 0.625 ל-0.8. בגלל אילוצי המגרש הוא בחר 0.6. כך ה-0.1 מעל החצר הפך אצלו לכ-0.06 לחניה הטורית.
• נתניה (2023). ארנון גולדברג קבע 0.75 לחניה הפנימית. הגישה אליה עוברת דרך החניה החיצונית, וזה יוצר תלות ואי נוחות.
• הרצליה פיתוח (2022). קוט לא הפחית את המקדם. במקום זה הוא דחה את מימוש החניה, כלומר את המועד שבו אפשר יהיה לבנות אותה, עד תום החיים הכלכליים של הבית. הסיבה: שתי החניות היו נאלצות להיות עוקבות, עם בעיית תמרון.

מכפיל ומתקן חניה

מכפיל חניה מעמיד שתי מכוניות זו מעל זו. בשלוש ההחלטות שקבעו יחס בין חניה במכפיל לחניה רגילה, התוצאה הייתה 0.75 או 0.8:

• בפתח תקווה (2020) מרדכי דדון קבע שחניה תת-קרקעית במכפיל שווה 75% מחניה תת-קרקעית רגילה. הנימוק: מרכיב של מושע (שותפות במתקן) ומטרד. הוא קבע זאת אחרי עיון בדלפי 2020.
• ברחובות (2025) אליהו כהן קבע 80%: 53,360 ₪ לחניה במכפיל, מול 66,700 ₪ לחניה תת-קרקעית רגילה.

חניה שנייה

חניה שנייה שווה פחות מהראשונה. השאלה היא בכמה.

• הוד השרון (2025). דוד בריל ריכז שלוש שומות מכריעות שבהן חניה שנייה נקבעה ב-50%, ב-83% וב-50% משווי החניה הראשונה. הוא הוסיף עסקאות מכר של חניות בעיר, בין 127,500 ל-150,000 ₪. המסקנה שלו: 100,000 ₪ לחניה שנייה נמצא בתחום הסביר.
• נתניה (2023). ארנון גולדברג הלך בכיוון ההפוך. הנימוק שלו: עסקאות של חניות בודדות משקפות בדרך כלל חניה נוספת, כי החניה הראשונה נמכרת עם הדירה. לכן הוא הוסיף 50% לחניה תת-קרקעית שנמכרת עם הדירה (75,000 ₪), והפחית 20% לחניה פתוחה (60,000 ₪).
• תל אביב. לחניה נוספת מעל חצר, בעיקר לפי תכנית 2550א, נקבע 0.05 ב-10 החלטות ו-0.1 ב-9. את 0.05 נתנו שמאים שראו בה חניה טורית, או חניה שנייה בנכס שכבר יש בו חניה.

חניה במרתף של בניין מגורים

כאן התמונה מתפצלת. ב-26 מתוך 57 החלטות לא ניתן לחניה במרתף ערך נפרד, או שניתן עד 0.05. ב-20 החלטות אחרות היא קיבלה בין 0.2 ל-0.4, קרוב למקדמים של מרתף.

למה בלי ערך? בראש העין (2017) יעקב פז, כשמאי מייעץ בערר, לא נתן מקדם למרתף החניה בבנייה רוויה. לדבריו, שווי הדירות כבר מגלם את החניה, עילית או תת-קרקעית. בהחלטות אחרות הנימוק הוא שעלות בניית המרתף מקזזת את שווי החניה.

מקדם או שקלים

יש שמאים שמעדיפים שווי בשקלים למקום חניה. ב-49 החלטות נקבע שווי כזה לחניה עילית, בין 10,000 ל-160,000 ₪, לפי העיר והמועד הקובע.

אפשר לעבור בין השיטות. כך עשה מרדכי דדון בפתח תקווה:

• חניה עילית. הוא חישב חניה עילית כ-25% משווי מ"ר מבונה למגורים כפול 25 מ"ר ברוטו (מ"ר מבונה הוא מטר בנוי של דירה), וקיבל כ-32,500 ₪. אחר כך בדק מול 16 עסקאות בעיר, עם ממוצע של 29,707 ₪, וקבע 30,000 ₪.
• חניה תת-קרקעית. הוא הוסיף לשווי הקרקע עלות בנייה של 2,700 ₪ למ"ר כפול 35 מ"ר, והגיע לכ-124,000 ₪.

כמה מטר למקום חניה

כשצריך לתרגם מקומות חניה לשטח, הנתון השכיח הוא 35 מ"ר ברוטו למקום (10 מתוך 28 החלטות).

• בראש העין (2026) מישל אשור נשען על הקווים המנחים של השמאי הממשלתי הראשי (פרק י') ועל הוראות התכנית, שקובעים 35 מ"ר.
• ביבנה (2026) ארנון גולדברג מדד את המרתף בפועל וקיבל 46 מ"ר למקום. הסיבה: צורת טרפז צרה וארוכה, ומעברים ארוכים.

מה אומר סקר דלפי על סוגי חניה?

סקר דלפי 2020 של לשכת שמאי המקרקעין שאל ארבע שאלות על יחסי שווי בין סוגי חניה. שמאים מכריעים מצטטים אותו, למשל מרדכי דדון בפתח תקווה.

בחניה עוקבת ובמכפיל, ההכרעות שקראנו קרובות לסקר. ביחס בין חניה עילית לתת-קרקעית הן מגוונות יותר. גולדברג הפחית 20% לחניה פתוחה. אצל דדון חניה עילית (30,000 ₪) שווה פחות מרבע מחניה תת-קרקעית (כ-124,000 ₪), כי בחניה העילית הוא חישב רק את מרכיב הקרקע.

מתי החניה משנה את היטל ההשבחה?

חניה שקיימת בשני מצבי התכנון, באותו שטח ובאותו מקדם, מתקזזת ולא משנה את ההשבחה. כלומר, היא נמצאת גם במצב הקודם וגם במצב החדש, אחרי התכנית. שלוש דוגמאות:

• אצל בן פורת בהרצליה, 39 מ"ר חניה נספרו במקדם 0.35 בשני המצבים. לכן הם לא השפיעו על ההשבחה מתכנית הר/2029.
• אצל קוט בהרצליה פיתוח חויבו רק 14 המ"ר שנוספו (מ-25 ל-39).
• אצל שרביט שפירא בתל אביב, החיוב נבע מכך שההיתר הקודם התיר גגון ולא מוסך.

לכן, לפני שמתווכחים על המקדם, כדאי לברר מה היה מותר במצב הקודם ומה נבנה בהיתר.

איך לבסס מקדם חניה בשומה או בהשגה?

1. החליטו מה אתם מודדים. שטח חניה מלא במקדם של 0.3 עד 0.4, והחצר בלעדיו. או תוספת מעל חצר, בדרך כלל 0.1. לא שניהם על אותם מטרים.
2. בדקו מה אושר בהיתר הקודם. גגון, סככה ומוסך סגור אינם אותו דבר. בתל אביב זה הכריע אם יש השבחה.
3. בדקו אם החניה הנוספת תהיה עוקבת. לפי רוחב המגרש ומיקום הכניסה. חניה טורית קיבלה חצי מהמקדם אצל שרביט שפירא בתל אביב, ובהחלטות אחרות בין 0.5 ל-0.8 משווי חניה רגילה.
4. הביאו שומות מכריעות מאותה שכונה. אלי כהן בעוספיא ובתל אביב ובריל בהוד השרון קבעו את המקדם מתוך טבלה של שומות מכריעות קודמות. טבלה כזו משכנעת יותר ממספר בודד.
5. כשמשתמשים בשקלים, הפרידו חניה ראשונה משנייה. עסקאות של חניות בודדות הן לרוב חניות שניות, וזה עשוי להוריד את השווי.
6. לחניה במרתף של בניין מגורים, הסבירו למה היא לא מגולמת כבר. אחרת צפו שהשמאי יקבע שהיא כבר בשווי הדירות.

ההכרעות שנקראו

בטבלה 14 השומות המכריעות שקראנו לעומק לצורך המאמר, מהחדשה לישנה. זה מבחר. ההתפלגויות שלמעלה מחושבות מכל 641 ההחלטות שבדקנו. המועד הקובע מופיע רק כשראינו אותו במפורש בהחלטה.

שאלות נפוצות

מה מקדם החניה המקובל לחניה מקורה בשטח האקוויוולנטי?

ב-118 מתוך 128 שומות מכריעות שבהן חניה מקורה או סככת חניה נכנסה לטבלה בשטחה המלא, המקדם היה בין 0.3 ל-0.4. השכיח הוא 0.35 (54 החלטות), ואחריו 0.3 (47 החלטות).

למה בתל אביב מקדם החניה הוא 0.1?

כי שם מחשבים בדרך כלל רק את התוספת של חניה מקורה מעל שווי החצר, בעיקר לפי תכניות 2550 ו-2550א. המספר 0.1 הוא בערך ההפרש בין 0.35 לחניה לבין 0.25 לחצר. ב-57 מתוך 62 החלטות מתל אביב על תוספת כזו נקבע 0.1.

כמה שווה חניה עוקבת או חניה במכפיל ביחס לחניה רגילה?

בחמש החלטות שקבעו יחס לחניה עוקבת התוצאה הייתה בין 0.5 ל-0.8. בשלוש החלטות על מכפיל היא הייתה 0.75 או 0.8. בסקר דלפי 2020 החציון הוא 60% לחניה עוקבת, 70% למכפיל מקורה ו-75% למתקן חניה אוטומטי.

האם מחשבים מקדם לחניה במרתף של בניין מגורים?

פעמים רבות לא. ב-26 מתוך 57 החלטות לחניה במרתף לא ניתן ערך נפרד, או שניתן עד 0.05. הנימוקים: שווי הדירות מגלם את החניה, או שעלות הבנייה מקזזת את שוויה. ב-20 החלטות אחרות ניתן לה בין 0.2 ל-0.4.

כמה מ"ר ברוטו מחשבים למקום חניה במרתף?

הנתון השכיח הוא 35 מ"ר, בהתאם לקווים המנחים של השמאי הממשלתי הראשי. במרתף בצורה לא רגולרית נקבע גם 46 מ"ר, לפי מדידה בפועל.

איך נכתב המאמר. במאגר 2,786 שומות מכריעות מזכירות מקדם חניה או שווי חניה, בניסוחים שונים. ב-2,854 החלטות מצאנו הכרעה כלשהי שקשורה לחניה ובדקנו אותה מול לשון ההחלטה. חלקן עוסקות בעלות עודפת, בכופר חניה ובקרן חניה, שאינם נושא המאמר. מתוכן מיינו 641 החלטות עם הכרעה בשווי מקום חניה, לפי השאלות שבטבלה, וספרנו בכל אחת ערך אחד לכל שאלה.

המיון נעשה לפי ניסוח ההכרעה ונימוקה, ולכן ייתכנו טעויות סיווג בודדות, בעיקר בין מקדם מלא לתוספת מעל חצר. קראנו לעומק 14 החלטות, וכל החלטה שמוזכרת בשמה במאמר נקראה בעמוד ההכרעה. לא חישבנו ממוצע משותף לשווי בשקלים ולמקדמים.

ערכים ממתחם אחד (למשל שש החלטות של אותו שמאי בזמורה) לא אוחדו. נתוני דלפי לקוחים מסקר לשכת שמאי המקרקעין (2020), שאלות 27 עד 30. לא בדקנו החלטות של ועדות ערר ובתי משפט, מלבד מה שצוטט בהחלטות שקראנו.

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.