היטל השבחה הרצליה: מה קבעו השמאים המכריעים?

קיבלתם דרישה לתשלום היטל השבחה בהרצליה, ואתם רוצים לדעת אם המספרים בה סבירים. במאמר על היטל השבחה הרצליה ריכזנו את מה שהשמאים המכריעים קבעו בפועל: איזו תכנית חוזרת, כמה שווה מטר מבונה, ואילו מקדמים נקבעו. כל מספר כאן נלקח מעמוד ההכרעה, עם קישור להחלטה.

התשובה הקצרה

בהרצליה רוב התיקים נוגעים לתכנית הר/1635/א, שנתנה זכויות לעליית גג. השמאים המכריעים קבעו לה שווי לפי השכונה: כ-1,500 ₪ למ"ר מבונה בנווה עמל, ו-3,250 ₪ במרכז העיר. בהרצליה פיתוח השווי גבוה בהרבה, ותלוי במיקום המגרש ובמועד.

• תכנית הר/1635/א. מוזכרת ב-1,013 מתוך 1,286 החלטות בהיטל השבחה מול הוועדה המקומית הרצליה.
• נווה עמל. שווי של 1,500 ₪ למ"ר מבונה נקבע ב-12 מתוך 18 שומות מכריעות שדוד בריל סקר לאותה תכנית.
• הרצליה פיתוח. בין 24,000 ל-26,000 ₪ למ"ר מבונה במגרש ברחוב שארית הפליטה, ו-83,000 ₪ לבית על המצוק ברחוב גלי תכלת.
• מקדמים. חצר במקדם 0.25 ועליית גג במקדם 0.7 או 0.75, לפי ההכרעות שקראנו.

מה חוזר בהחלטות על היטל השבחה הרצליה?

במאגר של מכריע יש 1,286 שומות מכריעות בהיטל השבחה מול הוועדה המקומית הרצליה, מ-2010 ועד 2026. השנה עם הכי הרבה החלטות היא 2023, עם 123 החלטות. ב-2026 יש עד עכשיו 60 החלטות.

הנושא שחוזר הוא תכנית הר/1635/א. היא מוזכרת ב-1,013 מתוך 1,286 ההחלטות. תמ"א 38 מוזכרת ב-194 החלטות. אזכור לא אומר שהתכנית הייתה במחלוקת, אבל הוא מראה עד כמה היא נוכחת בתיקים בעיר.

ההכרעות לפי שמאי ולפי שנה מסודרות בעמוד ההכרעות של הוועדה המקומית הרצליה.

מה שווי המטר שנקבע לעליית גג לפי הר/1635/א?

תכנית הר/1635/א מקנה זכויות בנייה לעליית גג. המועד הקובע שלה, כלומר היום שלפיו מעריכים את ההשבחה, הוא 6 במרץ 2000. לכן גם בהחלטות מ-2024 ומ-2026 השווי הוא של שנת 2000, ולא שווי של היום.

השווי נמדד במ"ר מבונה, כלומר מטר רבוע של שטח בנוי ולא של קרקע. שתי הכרעות של אותו שמאי מראות כמה השכונה משנה:

• נווה עמל, 2024. דוד בריל קבע 1,500 ₪ למ"ר מבונה בגוש 6558 חלקה 273, ברחוב כצנלסון. שמאי הוועדה ביקש 1,600 ₪, ושמאית המבקשים, כלומר בעלי הנכס, ביקשה 1,500 ₪. להחלטה המלאה (עמוד 36).
• מרכז העיר, 2026. דוד בריל קבע 3,250 ₪ למ"ר מבונה בגוש 6546 חלקה 322. שמאי המבקשים ביקשו 1,500 ₪ לפי נווה עמל ונחלת עדה, והשמאי דחה את ההשוואה. לדבריו, שומה בנווה עמל "אינה מייצגת את ערכי השווי בשכונה כאן". להחלטה המלאה (עמודים 35 עד 36).

בהחלטה מ-2024 בריל צירף טבלה של 18 שומות מכריעות בנווה עמל, לאותה תכנית ולאותו מועד. כך התחלקו הערכים שבטבלה, לפי תיאורו:

• שווי של 1,500 ₪: ב-12 מתוך 18 שומות.
• שווי של 1,350 ₪: ב-2 שומות.
• שווי של 1,400 ₪, 1,425 ₪ או 1,450 ₪: בשומה אחת כל אחד.
• שווי של 1,700 ₪: בשומה אחת, של ארנון גולדברג ברחוב יציאת אירופה.

מקדם עליית הגג הוא החלק של מ"ר בעליית הגג מתוך מ"ר רגיל. בשתי ההחלטות בריל קבע מקדם 0.75 לעליית גג. הוא הוסיף מקדם שוליות של 0.8, כלומר הפחתה לשטח הנוסף, כי כל מ"ר נוסף שווה פחות. במרכז העיר הוא הפחית עוד 0.9 בגלל קרבה למבני ציבור ולשטח ציבורי פתוח.

כמה שווה מ"ר מבונה בהרצליה פיתוח?

בהרצליה פיתוח השווי גבוה פי כמה. ההכרעות כאן לא באותו מועד ולא באותו רחוב, ולכן אין טעם לחשב מהן ממוצע. כל שורה עומדת לבד:

• שארית הפליטה, 2024. אוולין דודזון שמאמה קבעה 24,000 ₪ למ"ר מבונה אקוויוולנטי בגוש 6668 חלקה 1226. היא ניתחה 6 עסקאות במגרשים של כ-390 מ"ר. להחלטה המלאה (עמודים 30 עד 31).
• אותו נכס, 2025. בהחלטה נוספת באותה חלקה היא קבעה 26,000 ₪, "בהתחשב בהכרעתי הקודמת בנכס". להחלטה המלאה (עמוד 21).
• מגרש אי רגולרי, 2025. בהחלטה נוספת שלה בהרצליה, בגוש 6669 חלקה 308, היא קבעה 24,000 ₪. אחר כך הפחיתה 2% בגלל צורת המגרש. השווי בתחשיב יצא 23,500 ₪. להחלטה המלאה (עמוד 32).
• גלי תכלת, על המצוק, 2022. עומר סרחאן קבע 83,000 ₪ למ"ר קרקע מבונה, לבית בצד המערבי של הרחוב ולמועד קובע ב-2020. הוא ניתח עסקה בגלי תכלת 40, שיצאה 84,313 ₪ למ"ר מבונה אקוויוולנטי. להחלטה המלאה (עמוד 17).

מ"ר אקוויוולנטי הוא מ"ר אחרי שכל חלק בנכס (מרתף, חצר, בריכה) תורגם במקדם למטרים של שטח עיקרי. לכן השווי למ"ר תלוי גם בטבלת המקדמים של אותה החלטה.

ומה שווי המטר בשכונות המגורים לפי תכניות אחרות?

בנווה עמל חלה גם תכנית הר/2029. לפיה אוולין דודזון שמאמה קבעה שווי של 6,400 ₪ למ"ר מבונה. זה היה ב-2024, בגוש 6558 חלקה 30. שמאי הוועדה ביקש 6,500 ₪, ושמאית המבקשת ביקשה 6,000 ₪. היא ציינה שברוב הכרעותיה בשכונה קבעה 6,200 ₪, וברחוב רמז 6,500 ₪. להחלטה המלאה (עמודים 37 עד 38).

במסחר, חיים מסילתי קבע ב-2026 שווי של 15,000 ₪ למ"ר מבונה. הנכס בגוש 6591 חלקה 49. הוא הסתמך על שומה מכרעת של דוד דדון בחלקות סמוכות. להחלטה המלאה (עמוד 81).

אילו מקדמים קבעו השמאים בהרצליה?

הטבלה מרכזת את המקדמים שקראנו בעמודי ההכרעה. היא לא מייצגת את כל העיר, אלא את 10 ההחלטות שבמאמר.

בהחלטה של יעקב הלוי ההקלה הגדילה את התכסית, כלומר את השטח שהבניין תופס בקרקע, ולכן חלק מהחצר אבד. בהחלטה נדון מקדם של 0.40 לחצר הזו. השמאי כתב שיש להביא בחשבון "את המקדם השכיח והמקובל ביותר", וקבע 0.25. להחלטה המלאה (עמוד 21).

בהחלטה של חיים מסילתי, השמאי קבע הפסד שטח חצר מסחרית של 3,309,375 ₪. החישוב: חצר של 441.25 מ"ר במקדם 0.5.

כמה השבחה יש בהקלה בהרצליה?

הקלה היא אישור של הוועדה לחרוג מהוראות התכנית, למשל בקו בניין או בגובה. בהרצליה נדונו גם הקלות שלא מוסיפות שטח, ורק משפרות את התכנון:

• תוספת קומה וניוד זכויות, 2022. אלדד חיימי קבע מקדם שיפור תכנוני של 15% על מרכיב הקרקע (החלק של הקרקע בשווי הנכס), בגוש 6529 חלקה 93. ניוד זכויות הוא העברת זכויות בנייה מקומה אחת לקומה אחרת. שמאי הוועדה ביקש 15%, ושמאי המבקשת ביקש 2.5%. להחלטה המלאה (עמודים 22 עד 23).
• בריכה מעבר לקו בניין, 2022. עומר סרחאן קבע מקדם השבחה של 0.1, בגלל הפסד שטח החצר. שמאי המבקש הציג החלטות של 10% על מקדם הבריכה, והשמאי קיבל את עמדת הוועדה.

מה לבדוק בתיק שלך?

1. בדקו לפי איזו תכנית חושבה ההשבחה. בעליית גג לפי הר/1635/א המועד הקובע הוא 6 במרץ 2000, והשווי הוא של אותה שנה.
2. השוו לשכונה, לא לעיר. בנווה עמל נקבע 1,500 ₪ למ"ר מבונה, ובמרכז העיר 3,250 ₪, לאותה תכנית.
3. חפשו שומה מכרעת קודמת בנכס או ברחוב. השמאים בהרצליה הסתמכו על הכרעות קודמות בסביבה, ולפעמים על הכרעה קודמת באותו נכס.
4. קראו את טבלת המקדמים. שווי למ"ר בלי המקדמים של אותה החלטה לא בר השוואה.
5. בדקו אם יש הקלה בלי תוספת שטח. גם הקלה כזו יכולה לייצר השבחה, כמו בתוספת הקומה ובבריכה שלמעלה.

רוצים לראות את ההחלטות ברחוב שלכם? ההכרעות של הוועדה המקומית הרצליה, או חיפוש של תכנית הר/1635 במכריע. ההסבר על שלבי החישוב נמצא באיך מחשבים היטל השבחה.

שאלות נפוצות

מה זו תכנית הר/1635/א?

זו תכנית בהרצליה שמקנה זכויות בנייה לעליית גג. לפי תיאורו של דוד בריל בהחלטה מנווה עמל, השטח המותר בעליית הגג הוא 60% משטח הקומה שמתחתיה. המועד הקובע שלה הוא 6 במרץ 2000.

למה השווי בהרצליה פיתוח שונה כל כך מהחלטה להחלטה?

המיקום, המועד וטבלת המקדמים משתנים. בית על המצוק בגלי תכלת קיבל 83,000 ₪ למ"ר קרקע מבונה, ומגרש ברחוב שארית הפליטה קיבל 24,000 ₪ למ"ר מבונה אקוויוולנטי.

מה זה שמאי מכריע?

שמאי מכריע הוא שמאי מקרקעין שמכריע במחלוקת על שומת היטל השבחה בין בעל הנכס לוועדה המקומית. ההחלטות שלו מתפרסמות, ואפשר להשוות אליהן.

המאמר הוא מידע כללי, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך.

מחלקת המחקר במקרקעין של מכריע

מקורות

1. דוד בריל, הרצליה (נווה עמל), גוש 6558 חלקה 273, 09/10/2024, עמודים 35 עד 36
2. דוד בריל, הרצליה, גוש 6546 חלקה 322, 17/06/2026, עמודים 35 עד 36
3. אוולין דודזון שמאמה, הרצליה פיתוח, גוש 6668 חלקה 1226, 20/05/2024, עמודים 30 עד 31
4. אוולין דודזון שמאמה, הרצליה פיתוח, גוש 6668 חלקה 1226, 19/08/2025, עמוד 21
5. אוולין דודזון שמאמה, הרצליה, גוש 6669 חלקה 308, 21/09/2025, עמוד 32
6. עומר סרחאן, הרצליה פיתוח (גלי תכלת), גוש 6669 חלקה 183, 18/05/2022, עמוד 17
7. אוולין דודזון שמאמה, הרצליה (נווה עמל), גוש 6558 חלקה 30, 25/12/2024, עמודים 37 עד 38
8. חיים מסילתי, הרצליה, גוש 6591 חלקה 49, 25/03/2026, עמוד 81
9. יעקב הלוי, הרצליה, גוש 6668 חלקה 374, 31/03/2026, עמוד 21
10. אלדד חיימי, הרצליה, גוש 6529 חלקה 93, 09/08/2022, עמודים 22 עד 23